Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística.

Sumario:

En nombre del Rey y como Presidente de la Comunidad Autónoma de Aragón, promulgo la presente Ley, aprobada por las Cortes de Aragón, y ordeno se publique en el Boletín Oficial de Aragón y en el Boletín Oficial del Estado, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículos 20.1 del Estatuto de Autonomía de Aragón.

PREÁMBULO

I

El origen directo de la presente Ley se encuentra en el reconocimiento de la plenitud de la competencia de la Comunidad Autónoma en materia de urbanismo, tras la declaración de inconstitucionalidad debida a falta de competencia del Estado, de buena parte de los preceptos del texto refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio), conforme a la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 marzo.

Tras la citada sentencia, se produjo una situación de cierta desorientación normativa. Vacío normativo no lo ha habido realmente, puesto que la declaración de inconstitucionalidad del Derecho supletorio contenido en el texto refundido de 1992 iba acompañada de la expresa cautela de recuperación de vigencia del Derecho supletorio anterior (texto refundido aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril), coincidente en la casi totalidad de los casos, incluso en su literalidad con las normas anuladas por falta de competencia del Estado.

Sin embargo, la doctrina del carácter completo del ordenamiento jurídico, con el consabido rechazo de las lagunas de Derecho absolutas, es claro que no puede satisfacer las exigencias de certeza y seguridad jurídicas, máxime dentro de un sector normativo exigido de tan alto nivel de precisión como es el Derecho urbanístico.

Por eso, la aplicación supletoria del texto refundido de 1976, tras la reviviscencia jurídica del mismo como consecuencia de la Sentencia constitucional 61/1997, únicamente ha podido considerarse solución válida con carácter transitorio, en función de las concretas necesidades presentadas por los procesos urbanísticos en la Comunidad Autónoma.

Dicho de otro modo: La realidad de la incompleta aplicación del texto refundido de 1992 en Aragón, junto con la ausencia de apremiantes necesidades de puesta en marcha del mismo han permitido pasar al resucitado texto de 1976 sin necesidad de volver a resucitar inmediatamente el de 1992, como han tenido que hacer otras Comunidades Autónomas. Aunque la situación no debe perpetuarse, siendo necesario establecer una legislación urbanística propia de la Comunidad Autónoma que resulte eficaz y completamente aplicada.

Por otra parte, la reciente aprobación por el Estado de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, completa el conjunto de las razones determinantes de la nueva legislación urbanística de la Comunidad Autónoma. En efecto, aunque el Estado carece de competencias directas en materia de urbanismo, dispone de atribuciones sobre cuestiones básicas que delimitan el alcance de la legislación urbanística de las Comunidades Autónomas. Al haberse formalizado en la Ley estatal citada la nueva legislación básica que más directamente incide sobre el urbanismo, es preciso, pues, llevar a cabo las consecuentes adaptaciones del Derecho de la Comunidad Autónoma.

II

En la oportunidad de establecer esa normativa urbanística propia de la Comunidad Autónoma, no conviene olvidar una importante cultura jurídico-urbanística que sería necio orillar por el mero prurito de presentar una Ley enteramente novedosa. Pero sería igualmente inadecuado ignorar relevantes y prácticas aportaciones, ya ensayadas en alguna Comunidad Autónoma, que bien pudieran resultar útiles en ocasiones en la nuestra. Por ello, esta Ley trata de cohonestar tradición y modernidad la cultura jurídico-urbanística heredada y los nuevos avances técnicos en la materia. Así, al perfeccionamiento técnico de instrumentos tradicionales y a su adaptación a las necesidades de la Comunidad Autónoma se une la introducción en nuestro ordenamiento autonómico de algunas nuevas técnicas urbanísticas, con importantes correcciones y adaptaciones a la realidad aragonesa, especialmente en lo que respecta a la ejecución del planeamiento. Se profundiza con ello en la consolidada filosofía de nuestra legislación, que viene concibiendo el urbanismo como una función pública, consistente fundamentalmente en planificar el uso constructivo del territorio, ejecutar las obras públicas de urbanización o rehabilitación, intervenir en el mercado del suelo y garantizar la correcta realización y conservación de las construcciones.

Esa tradicional filosofía urbanística se abre en la reciente legislación del Estado a una participación más activa de la iniciativa privada, apertura que es una buena directriz normativa, asumida sin reticencias en la presente Ley, aunque con las cautelas que las responsabilidades y competencias de la Comunidad Autónoma exigen para mantener la función pública urbanística, conforme a las técnicas que constituyen los elementos vertebradores de nuestra cultura urbanística.

En estas manifestaciones de aseguramiento de las raíces de la tradicional legislación urbanística no debe verse una suerte de inmovilismo normativo. Entiéndase bien el planteamiento de la Ley: Conservar lo que no sea preciso innovar.

Las innovaciones pueden provenir, en primer término de la experiencia aplicativa del Derecho urbanístico, que aconseja suprimir aquellas técnicas que no parecen aplicables en nuestra Comunidad Autónoma, salvo recurriendo al establecimiento de pesados aparatos burocráticos o configurando hábiles fórmulas de eludir la sustancia de los contenidos legales formalmente ejecutados. En otras ocasiones, las innovaciones constituyen exigencias derivadas de la reforma de la legislación del Estado. Por último, la Comunidad Autónoma ejerce también, a través de esta Ley, sus propias opciones urbanísticas, desarrollando una serie de instrumentos que tratan de asegurar el control y dirección públicos de los procesos de ejecución del planeamiento en términos compatibles con la más amplia participación del sector privado, en garantía de la libre competencia.

III

El objeto de la Ley no es -no debe ser- la realización de actividad urbanística, sino la regulación de ésta. La Ley adopta las grandes opciones institucionales, proporciona los instrumentos, las técnicas y los medios para que la Administración pueda poner en práctica el modelo urbanístico que se ajuste a las directrices políticas establecidas por el Gobierno, en el ámbito autonómico, o por el Ayuntamiento Pleno, en los municipios.

Quizá ésta sea la primera pauta original de la Ley: Configurarse a sí misma como norma jurídica con auténtica vocación de permanencia. En tal sentido, viene siendo frecuente, y no sólo en relación con el urbanismo, que el legislador pretenda inmiscuirse en las tareas ejecutivas, rebasando la esfera que para su actuación delimita el principio de la división de los poderes. Algunos legisladores, quizá por su mayor implicación en las cuestiones aplicativas del Derecho, pretenden no ya controlar al correspondiente ejecutivo, sino sustituirle directamente. Pues bien, en todos los sectores es necesario ir configurando las responsabilidades respectivas. En materia urbanística, esto significa que el modelo de ciudad de cada experiencia, con sus características tradicionales y sus pautas de crecimiento, debe ser cuestión propia de la política ejecutiva: el legislador no ha de tomar decisiones particulares, limitando su esencial tarea a la configuración del marco normativo para el desenvolvimiento de la actividad urbanística.

El anterior planteamiento requiere una especial introducción o consolidación, precisamente, con respecto a la legislación urbanística. En efecto, buena parte de los defectos y los problemas de esta legislación, en los términos de nuestra experiencia, tienen que ver con la obsesión por poner en práctica modelos urbanísticos a través de la norma jurídica, modelos que, por su propia naturaleza, responden a las necesidades de concretas experiencias ciudadanas, con lo cual resultan difícilmente transportables para la solución de otro tipo de problemas.

IV

La búsqueda de un adecuado sistema normativo no debe hacerse sólo reivindicando el esencial carácter permanente de la regulación y su necesario deslinde de las tareas ejecutivas: Es preciso también identificar el ámbito de poder ejecutivo adecuado para el desarrollo del urbanismo.

Esta Ley ha optado decididamente por el ámbito del poder municipal, entendiendo que el urbanismo es asunto de la competencia local.

Tal planteamiento es hoy posible una vez que la terminología y el sistema competencial establecidos en la Constitución han ayudado a deslindar los campos de las funciones públicas de ordenación del territorio y de urbanismo El urbanismo es actuación vertebrada por el tejido ciudadano: Por su conservación en el suelo urbano, por su formación en el suelo urbanizable, por su evitación en el suelo no urbanizable. Cuando en alguna ocasión se critica el empleo legislativo de la denominación de suelo no urbanizable resaltando su carácter negativo, quizá no se toma en consideración la necesaria limitación funcional a la que obedece la expresión. El urbanismo, entendido esencialmente como ordenación interna del fenómeno urbano, se completa con la ordenación del territorio, que regula, ante todo, el sistema de ciudades, sus comunicaciones y equilibrios, sus ausencias y sus límites.

De esa manera, frente al auge de los mecanismos de intervención directa de las autoridades centrales de las Comunidades Autónomas en el planeamiento, la ejecución y la disciplina urbanística, esta Ley ha decidido potenciar las competencias municipales. Ilustra bien tal tendencia la atribución regular de la actividad urbanística pública a los municipios, completada, en las fórmulas generales, por la caracterización de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma como competencias de atribución y, en las fórmulas específicas, por el aumento de las facultades concretas de los municipios y la disminución de las posibilidades de control administrativo de su ejercicio.

Esta clara potenciación del ámbito de intereses y responsabilidades municipales no significa, sin embargo, que la Administración de la Comunidad Autónoma quede desapoderada por completo para el ejercicio de sus competencias territoriales. Se persigue más bien reconducir cada actuación administrativa al círculo de intereses públicos que le corresponde asegurar. Por eso, la Administración de la Comunidad Autónoma dispone de mecanismos adecuados para asegurar la prevalencia de sus decisiones en materia de ordenación territorial, mecanismos como pueden ser la competencia de aprobación definitiva de los planes generales, que la Ley modula por criterios correspondientes a los intereses de ordenación territorial. La Ley regula también la figura de los proyectos supramunicipales, que permiten al Gobierno de Aragón realizar, directamente o amparando a la iniciativa privada, actividades, obras y edificaciones de especial trascendencia territorial.

V

La Ley potencia el planeamiento urbanístico municipal, sobre todo a través del Plan General de Ordenación Urbana, que se constituye en la única figura de planeamiento general admitida. Ahora bien, para posibilitar su utilización en todos los casos, se han establecido contenidos diferenciados del plan general, atendiendo a la envergadura de los municipios. Habida cuenta de la gran dispersión del mapa municipal aragonés, se ha distinguido a los pequeños municipios, de menos de 500 habitantes, y, parcialmente, también a los de menos de 2.000 habitantes, previendo un contenido más ligero del correspondiente plan general.

Diversas reglas tratan de agilizar la tramitación de todo el planeamiento urbanístico, evitando la repetición de trámites o concentrando su práctica. En la misma línea, se ha promovido la estabilidad del Plan General, permitiendo modificaciones de sus elementos no esenciales conforme a las reglas de aprobación de los planes parciales.

La iniciativa privada se concentra en el planeamiento de desarrollo, puesto que el Plan General se reserva al municipio, tanto en su aprobación como, ya antes, en la competencia exclusiva para su formulación. No puede ser de otra manera: Los particulares que deseen promover suelo en municipios carentes de Plan General habrán de convencer a los respectivos Ayuntamientos de su necesidad y del consecuente inicio de la formación del Plan, prevaleciendo así, en todo caso, la voluntad de los órganos de la democracia representativa en esa decisión básica sobre la organización territorial colectiva.

Ahora bien, en el ámbito adecuado para e! desenvolvimiento de la iniciativa privada, la Ley introduce diversos mecanismos que tienden a fomentarla. Así, la iniciativa privada conforma un apartado especial en los procedimientos de aprobación de los Planes Parciales y de los estudios de detalle, que se configuran como procedimientos tipo, con las necesarias adaptaciones, para otros instrumentos urbanísticos (planes especiales, proyectos de delimitación del suelo urbano, proyectos de urbanización, proyectos de reparcelación). La sustitución de a actividad estrictamente administrativa por la iniciativa privada para los trámites de información y audiencia públicas puede ser, en tal sentido, un mecanismo que agilice la tramitación burocrática de los instrumentos urbanísticos.

VI

La promoción de la iniciativa privada en materia de urbanismo ha sido eje vertebrador de las últimas reformas de la legislación del Estado. No obstante, la traducción práctica de esa premisa requiere no sólo atemperar los intereses privados con los públicos confiados a las diversas Administraciones Públicas implicadas en el urbanismo: también es preciso compaginar entre sí los diferentes intereses particulares afectados.

La Ley pretende asegurar un alto grado de pluralismo en la promoción territorial, objetivo que sirve para vertebrar distintas previsiones normativas en materia de clasificación del suelo, aprovechamiento urbanístico, instrumentos de ejecución del planeamiento y sistemas de actuación

Así, en primer lugar, la Ley introduce matices en la clasificación del suelo, permitiendo varias categorías dentro de las tres clases de suelo establecidas por la legislación estatal: En el suelo urbano, cabrá distinguir entre el consolidado y el no consolidado, a efectos de diferenciar los terrenos que precisan completar la urbanización; en el suelo no urbanizable, seguirán planteándose las dos categorías ya conocidas del suelo no urbanizable genérico y especial, regulándose en la primera los tradicionales mecanismos de autorización de ciertos usos y construcciones; en el suelo urbanizable, se diferenciarán el suelo delimitado y el no delimitado, con la finalidad de permitir el ejercicio por el municipio de sus funciones de garantía del desarrollo urbano racional, pero sin ahogar toda posibilidad de desenvolvimiento de la iniciativa privada.

El aprovechamiento urbanístico correspondiente al propietario toma distintos puntos de referencia, en función de las distintas clases y categorías, que permiten ir ampliando, sin grandes problemas aplicativos, el punto de referencia para el cumplimiento del principio de equidistribución. Así, mientras en suelo urbano consolidado el aprovechamiento apropiable se refiere a cada parcela, en suelo urbano no consolidado deberá tenerse en cuenta el aprovechamiento medio de la unidad de ejecución; en suelo urbanizable delimitado, el aprovechamiento medio de toda esa categoría de suelo, y en suelo urbanizable no delimitado, el aprovechamiento medio del correspondiente sector.

La ejecución del planeamiento habrá de plantearse, normalmente, a través de proyectos de urbanización, aunque la Ley regula también otros instrumentos que pueden flexibilizar mucho la práctica de la gestión urbanística sin mengua de las garantías que el interés público exige. En primer lugar, se regulan los proyectos de obras ordinarias, exigiendo la aprobación de sus características generales por el Ayuntamiento Pleno, previa información pública. En segundo término, los proyectos supramunicipales sirven de válvula de escape para la realización de actividades industriales, de servicios y edificatorias que reúnan ciertas características, así como para legitimar obras públicas sectoriales Por fin, la regulación de los convenios urbanísticos entre Administraciones y con particulares ha de contribuir a colmar un conocido vacío de la práctica urbanística, introduciendo pautas de adecuada flexibilización de ésta.

La Ley amplía notablemente los sistemas de actuación, configurándolos directamente como formas de gestión de una actividad pública, la actividad urbanizadora. Se pone fin, así, en la Comunidad Autónoma, a la anterior distinción entre sistemas públicos y privados, complicada por la posibilidad de gestión de los primeros mediante formas directas o indirectas, de manera que terminaba dándose la posibilidad de sistemas públicos de gestión privada. En la Ley aragonesa, la urbanización es siempre una función pública, que se gestiona directamente por la Administración, en los sistemas de expropiación y cooperación, o indirectamente, por un urbanizador, propietario o no -aunque éste goza de una amplia preferencia en el caso de que decida ejecutar por si mismo la urbanización-, mediante los sistemas de compensación, ejecución forzosa o concesión de obra urbanizadora.

VII

La utilización directa de los conceptos permite comprender mejor el alcance de las potestades administrativas. Urbanizar es una función pública, gestionada con mayor o menor colaboración privada: pero, al mismo tiempo, urbanizar genera una serie de obligaciones que incumben al propietario del suelo. No son términos incompatibles. Corresponde a la Administración la decisión de urbanizar y la responsabilidad de su gestión, a costa de quien tiene el deber de sufragar la obra urbanizadora y, en su caso, de ejecutarla, salvo que estos deberes se supriman mediante la expropiación forzosa. El propietario puede urbanizar por sí mismo, asumiendo el coste de la actuación, o pagar dicho coste a la Administración o a quien actúe como urbanizador en lugar de la misma. Lo que la Ley trata de impedir en todo caso es que se encuentre en situación de impedir el desarrollo urbano cuando éste sea considerado necesario por la Administración: En tal caso, si el propietario no actúa, podrá hacerlo la propia Administración o un tercero, el urbanizador, como gestor de la obra urbanizadora.

El establecimiento de ese deber del propietario resulta esencial para comprender el proceso de urbanización. El propietario no ha de configurarse como institución enfrentada al empresario de cara al desarrollo de la urbanización. Las teorizaciones doctrinales que pretenden disociar, incluso en términos constitucionales, propiedad y empresa, llevan a consecuencias difícilmente admisibles. En efecto, el propietario al que no correspondiera el deber de urbanizar se convertiría en un especulador legal y, paralelamente, el empresario que pudiera imponer la urbanización al propietario pasaría a ser un usurpador legal. La necesaria compaginación de los diversos intereses constitucionalmente protegidos debe llevar al establecimiento de fórmulas que impidan el enfrentamiento entre los mismos. En tal sentido, por una parte, no hay ningún impedimento constitucional en configurar obligaciones positivas de los propietarios: por otra parte, tampoco hay ningún inconveniente en prever mecanismos de fomento empresarial para que la urbanización se lleve en todo caso a la práctica Así, se ha procurado configurar el sistema de concesión de obra urbanizadora de manera que permita combinar la protección de ambas esferas de intereses privados, dentro del respeto al carácter público de la urbanización.

Propiedad y empresa son términos complementarios en la práctica urbanística. El propietario, de este modo, tiene un derecho preferente a afrontar la acción urbanizadora que justifica la posibilidad que la Ley le otorga de subrogarse en la condición de urbanizador, asumiendo íntegramente su posición jurídica. A su vez, el empresario no propietario podrá intervenir como urbanizador cuando la Administración considere adecuada la ejecución de una actuación urbanizadora y los propietarios no deseen ejecutarla por sí mismos. Así, la propiedad del suelo otorga a su titular, frente a otros particulares, el derecho preferente a ejecutar la urbanización, ni tiempo que comporta, en todo caso, el deber de sufragar su coste. En cualquier caso, queda plenamente garantizado el carácter de función pública de la acción urbanizadora.

VIII

La Ley ha adoptado medidas para asegurar el correcto uso del territorio urbano, mediante los deberes de edificación y de conservación urbanística

Conforme al primer aspecto, se trata de introducir alguna claridad en el complejo panorama de las licencias municipales. La Ley sistematiza y define los tipos más importantes de licencias municipales, tratando de aclarar las relaciones entre ellas e imponiendo, cuando es posible, la resolución única sobre diversas licencias de competencia municipal.

Conforme al segundo aspecto, la Ley lleva a sus últimas consecuencias el reconocimiento de un límite al deber de conservación de las edificaciones, ligando mecanismos subvencionales a la regulación de las órdenes de ejecución y las declaraciones de ruina. La declaración de ruina de las edificaciones va a poder, así, insertarse en el mismo procedimiento de las órdenes de ejecución, que concretan el alcance del deber de conservación del propietario. Por una parte, se dan importantes facultades al Ayuntamiento para colaborar con el propietario en el mantenimiento de las edificaciones: por otra, se establece la situación de ruina como el limite de colaboración exigible al propietario. Para asegurar la prevalencia del interés público, sin embargo, se permite que el Ayuntamiento altere el estado de ruina, asumiendo las obras que excedan de la obligación del propietario

También se ha procurado clarificar al máximo los mecanismos de disciplina urbanística. Esta aparece reforzada por la regulación de la inspección urbanística, sin la cual carecen de viabilidad práctica tanto las medidas de protección de la legalidad urbanística como el régimen sancionador. Las mayores novedades, en e primer aspecto, se refieren a la clara identificación del ámbito propio de la competencia municipal, sin prever injerencias de otras Administraciones Públicas, que cabría considerar contrarias al principio constitucional de la autonomía municipal. En la materia sancionadora, se ha procurado perfilar los tipos de las diferentes infracciones y las sanciones pertinentes, cuyas cuantías pecuniarias expresa directamente la Ley, sin perjuicio de asegurar la privación de todo beneficio ilícito.

Por último, en la línea de adaptar la legislación urbanística a las necesidades de la Comunidad Autónoma, la Ley destina un título a las especialidades del régimen urbanístico de los pequeños municipios: Especialidades referidas al Plan General, cuyo contenido se flexibiliza notablemente, y también especialidades para atender las típicas necesidades del llamado autoconsumo urbanístico. En tal sentido, recogiendo útiles experiencias, la Ley regula la figura de las zonas periféricas, alrededor del suelo urbano, junto con otras medidas que pretenden facilitar la adaptación de la norma a los pequeños municipios.


 Leyes Inmobiliarias en relacion a Pisos Casas  Locales Terrenos y Compra y Venta y AlquilerPisos y Casas, piso y casa, lleida, seuvella, marc, ivan, alquiler y venta, toda la informacióncasa, piso, alquiler, seuvella