Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Decreto Legislativo 1/1984, de 19 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña.

LIBRO IV.
DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS Y DE LA PRESCRIPCIÓN

TÍTULO I.
DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS

CAPÍTULO I.
DELS CENSALS I ELS VIOLARIS.

Artículo 321.

Los contratos de compraventa, permuta y demás de carácter onerosos, relativos a bienes inmuebles, en que el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez.

No procederá esta acción rescisoria en las compraventas o enajenaciones hechas mediante pública subasta, ni en aquellos contratos en los que el precio o contraprestación haya sido decisivamente determinado por el carácter aleatorio o litigioso de lo adquirido, o por el deseo de liberalidad del enajenante. En las ventas a carta de gracia o con pacto de retroventa no podrá ejercitarse dicha acción rescisoria hasta que se haya extinguido o caducado el derecho de redimir, lluir, quitar o recuperar.

Artículo 322.

La acción rescisoria a que se refiere el artículo anterior es de naturaleza personal, transmisible a los herederos, y caduca a los cuatro años de la fecha del contrato. Sólo será renunciable después de celebrado el contrato lesivo, excepto en Tortosa y su antiguo territorio, donde la renuncia podrá hacerse en el mismo contrato.

CAPÍTULO II.
DE LA DETERMINACIÓN DE LA LESIÓN Y DE LOS EFECTOS DE LA RESCISIÓN.

Artículo 323.

Enajenadas varias cosas en el mismo contrato, solamente procederá la rescisión tomándolas en conjunto y por su valor total, aunque se especificare el precio o valor de cada una de ellas.

Para apreciar la existencia de la lesión se atenderá al justo precio, o sea, el valor en venta que las costas tuvieran al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de igual o análogas circunstancias en la respectiva localidad aunque el contrato se consumare después.

Artículo 324.

Será aplicable a la rescisión lo dispuesto en el artículo 1295 del Código Civil pero no tendrán que ser restituidos los frutos o intereses anteriores a la reclamación judicial, y habrán de ser abonados los gastos extraordinarios de conservación o refacción y las mejoras útiles.

Artículo 325.

El comprador o adquirente demandado podrá evitar la rescisión mediante el pago en dinero al vendedor o enajenante del complemento del precio o valor lesivos, con los intereses, a contar de la consumación del contrato.

CAPÍTULO III.
DE LA VENTA A CARTA DE GRACIA Y DE LA TORNERIA.

SECCIÓN I. DE LA VENTA A CARTA DE GRACIA.

Artículo 326.

1. En la venta a carta de gracia el vendedor se reserva el derecho de redimir o recuperar la cosa vendida, por un precio determinado, durante un plazo máximo de treinta años, si es inmueble, o de seis años, si es mueble. En el caso de inmuebles, el plazo del derecho de redimir puede fijarse por la vida de una o dos personas determinadas existentes en el momento de suscribirse el contrato. Por excepción, si el vendedor o sus sucesores ocupan la finca vendida con carta de gracia o la detentan por cualquier título, el derecho de redimir no caduca por el simple transcurso del plazo pactado, siendo preciso un requerimiento especial, con fijación de un nuevo plazo improrrogable, que no será inferior a tres meses.

2. El derecho de redimir tiene carácter real y puede someterse a condición.

3. El derecho de redimir es indivisible, salvo que diferentes cosas sean vendidas a carta de gracia en una misma compraventa, estableciéndose una parte de precio individualizada para cada una. En tal caso, puede obtenerse la redención de cada cosa a medida que se satisfaga la correspondiente parte de precio.

4. El derecho de redimir es susceptible de transmisión y gravamen. En este último caso, es directamente ejecutable, sin necesidad de ejercicio previo del derecho.

Artículo 327.

1. La propiedad gravada es susceptible de transmisión y gravamen.

Si la redención se produce antes de la ejecución, en su caso, del gravamen, este acto será notificado fehacientemente al creditor, el cual podrá exigir la consignación de la cantidad pagada como precio de la redención, que quedará afectada al pago del crédito.

Si la cosa vendida a carta de gracia y gravada se deteriora por culpa del poseedor, el creditor puede pedir al Juez de primera instancia, previa justificación de aquel hecho, que haga cesar las actividades que producen o pueden producir el deterioro de la cosa. Si continúa el abuso del poseedor o el deterioro, el Juez puede acordar el nombramiento de un Administrador judicial de la cosa.

2. Redimida la cosa vendida a carta de gracia, queda libre de las cargas o los gravámenes que el comprador o los sucesivos titulares de la propiedad gravada le hayan impuesto desde la fecha de la venta, pero el precio de la redención está afecto, hasta donde alcance, el abono de tales cargas o gravámenes.

No obstante, el redimente puede resolver los arrendamientos notoriamente gravosos que el propietario haya realizado.

3. Al tiempo de la restitución, el titular de la propiedad gravada indemnizará al redimente por la disminución del valor que haya sufrido la cosa por causa imputable a él mismo y a los anteriores titulares.

Artículo 328.

Para obtener la redención, el redimente satisfará al titular de la propiedad gravada:

  1. El precio fijado para la redención en el momento de la venta, que puede ser diferente del precio de ésta. Si no se fija expresamente ningún precio para la redención, se entiende que éste es el mismo de la venta, calculado en pesetas constantes desde la fecha de la venta.

  2. Las adquisiciones posteriores al precio cuyo valor se justifique.

  3. Los gastos de reparación de la cosa, pero no los de simple conservación.

  4. Los gastos útiles, estimados en el aumento de valor que por ellos haya experimentado la cosa al tiempo de la redención, los cuales no pueden exceder el precio de coste ni, en ningún caso, el 25 % del precio fijado para la redención.

  5. El coste de los gastos inherentes a la constitución de las servitudes adquiridas en provecho de la cosa inmueble vendida, calculado en pesetas constantes desde la fecha de la venta.

  6. Los gastos de cultivo relativos a la producción de los frutos pendientes al tiempo de la redención, salvo que el redimente autorice al titular de la propiedad gravada a recogerlos a su tiempo.

  7. Los gastos que haya ocasionado el contrato de venta a carta de gracia, incluidos los impuestos y el luismo, si así se ha pactado.

Artículo 329.

En la Vall d'Aran regirá el llamado derecho de torneria, de conformidad con los privilegios y los usos y costumbres de la comarca.

CAPÍTULO IV.
DE LOS CENSALES, VIOLARIOS Y VITALICIOS

Artículo 330.

La obligación, llamada censal, de pagar indefinidamente una pensión anual a una persona y sus sucesores, en virtud del capital recibido por el que la contrae, será redimible y habrá de constar en escritura pública.

La pensión del censal deberá pagarse por anualidades vencidas, salvo pacto en contrario.

Para redimir censal, si no consta el capital entregado, se capitalizará la pensión al 3 %.

Artículo 331.

Constituido el censal con pacto de mejora, el perceptor de la pensión podrá exigir, dentro del tiempo estipulado o, en su defecto, después de transcurridos cinco años, su garantía, con fianza o Hipoteca , o el mejoramiento de la que se hubiera establecido. En otro caso, el pagador de la pensión podrá ser compelido a restituir el capital del censal.

Artículo 332.

Hipotecada una finca en garantía de un censal, será de aplicación lo dispuesto en los párrafos segundo y tercero del artículo 157 de la Ley Hipotecaria.

Artículo 333.

El censatario podrá exigir en cualquier tiempo la redención del censal, siempre que la verifique íntegramente y pague las pensiones adeudadas. No obstante, podrá pactarse la irredimibilidad del censal, pero sólo temporalmente, en la misma medida permitida para el censo enfitéutico.

Será aplicable a los censales lo establecido para las enfiteusis respecto al pago de pensiones atrasadas.

Las Hipotecas constituidas en garantía del censal no prescribirán mientras no prescriba éste.

Artículo 334.

La constitución del derecho a percibir periódicamente una pensión en dinero durante la vida de una o dos personas que a la sazón existan, a cambio de la percepción de un capital o precio, se llama violario y podrá constituirse a favor de cualquier persona o personas, aunque no sean las que entreguen dicho capital o precio.

De no pactarse otra cosa, las pensiones se pagarán por plazos anticipados.

Artículo 335.

El pagador de la pensión podrá redimir en cualquier tiempo la obligación contraída mediante la restitución íntegra del capital.

Los violarios se regirán por las normas de los censales, con excepción del pacto de mejora.

Artículo 336.

Derogado por la Ley 6/1990, de 16 de marzo.

CAPÍTULO V.
DE LOS CONTRATOS ESPECIALES SOBRE EXPLOTACIÓN DE TIERRAS Y SOBRE GANADERÍA.

Artículo 337.

Los contratos de aparcería rústica, en lo que no se oponga la legislación especial sobre arrendamientos rústicos, se regirán preferentemente por los pactos de los contratantes y, en su defecto, por los usos y costumbres de la localidad.

En la masoveria, salvo pacto en contrario, el masover no deberá satisfacer al propietario precio alguno de alquiler por la casa y otras dependencias que ocupe como tal, incluso con su familia, pero esta ocupación seguirá la suerte del contrato.

Artículo 338.

Los contratos de terratge, boïgues, eixarmadas y otros análogos, en los que el cultivador asume como obligación principal la de mejorar una finca o ponerla en cultivo, se regirán, a falta de pacto, por los usos y costumbres del lugar, y terminarán de derecho al finalizar el plazo estipulado o en, su defecto, el usual en la comarca.

Artículo 339.

Los contratos de soccita o soccida, por los cuales uno se obliga a cuidar, incluso a apacentar, el ganado de otro, repartiéndose entre ambos los frutos y ganancias, así como el conlloc y otros análogos, que suelen celebrarse en algunas comarcas sobre cría y recría de ganados, con derecho a utilizarlo o sin él, se regirán por las convenciones otorgadas y, en su defecto, por los usos y costumbres de las comarcas respectivas.

CAPÍTULO VI.
DE LA DONACIÓN

Artículo 340.

Para la validez de las donaciones, cualquiera que sea su cuantía, no se exigirá el requisito de la insinuación.

Serán nulas las donaciones universales hechas fuera de capitulaciones matrimoniales.

No perjudicarán a los acreedores del donante las donaciones que éste otorgue con posterioridad a la fecha del hecho o acto del que nazca el crédito de aquéllos, siempre que carezcan de otros recursos legales para su cobro.

Artículo 341.

Las reversiones establecidas en donaciones a favor del donante, su consorte o los herederos de aquél se regirán por lo dispuesto en los artículos 87 y siguientes del Código de Sucesiones por Causa de Muerte en el Derecho Civil de Cataluña. Las establecidas a favor de terceros se regirán por los preceptos relativos a los fideicomisos.

La reducción o supresión de donaciones por inoficiosidad legitimaria y las donaciones por causa de muerte se regirán por lo dispuesto en el Código de Sucesiones por Causa de Muerte en el Derecho Civil de Cataluña.


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