Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley 8/1997, de 18 de junio, de promoción de la accesibilidad en Extremadura.

TÍTULO II.
BARRERAS ARQUITECTÓNICAS.

CAPÍTULO I.
BARRERAS ARQUITECTÓNICAS URBANÍSTICAS.

Artículo 5. Disposiciones generales.

1. Las vías públicas, los parques y los demás espacios de uso público existentes, así como las respectivas instalaciones de servicios y mobiliarios urbanos, serán adaptados gradualmente, a lo previsto en el Capítulo I del Título II de la presente Ley y su desarrollo, de acuerdo con un orden de prioridades que tendrán en cuenta la mayor eficacia y concurrencia de personas, a las reglas y condiciones previstas reglamentariamente. Las entidades locales deberán establecer programas específicos promoviendo planes especiales de actuación para la accesibilidad en las vías públicas, parques y demás espacios de uso público a las disposiciones sobre accesibilidad contenidas en esta Ley.

Dichos programas específicos deberán contener, como mínimo un inventario de los espacios que precisan adaptación, definiendo cuantitativa y cualitativamente las BAU existentes; el orden de prioridades con que se ejecutarán; creando itinerarios preferentes y secundarios, los plazos para su realización, y presupuesto estimado de dichas obras. Con esta finalidad los proyectos de presupuestos en los entes públicos deberán contener, en cada ejercicio económico, las consignaciones necesarias para la finalización de dichas adaptaciones.

2. Las barreras arquitectónicas urbanísticas pueden originarse en:

  1. Elementos de urbanización, entendiendo por tal cualquier componente de las obras de urbanización, ya sean las referentes a pavimentación, alcantarillado, saneamiento, distribución de energía eléctrica, alumbrado público, abastecimiento y distribución de agua, jardinería y todas aquéllas en las que se materializan las indicaciones de planeamiento urbanístico.

  2. El mobiliario urbano, entendiendo por tal el conjunto de objetos existentes en la vía y espacios públicos, superpuestos o adosados a los elementos de urbanización o a la edificación, destinados a usos, disfrute u ornato de los mismos, y cuya modificación o traslado no genera alteraciones substanciales en aquéllos, tales como barandillas, pasamanos, postes de señalización y similares, semáforos, cabinas telefónicas, fuentes públicas, papeleras y cualesquiera otra de naturaleza análoga.

  3. Los entornos naturales, protegidos o no en el medio rural y en los entornos monumentales o en los conjuntos declarados histórico-artísticos. La promoción de la accesibilidad a estos entornos será regulada específicamente mediante Decreto.

SECCIÓN I. DISPOSICIONES SOBRE EL DISEÑO DE LOS ELEMENTOS DE URBANIZACIÓN.

Artículo 6. Itinerarios peatonales.

1. Son itinerarios peatonales los espacios públicos o privados de uso comunitario, destinados al tránsito de peatones o mixto de peatones y vehículos.

2. El trazado y diseño de los itinerarios peatonales se realizarán de forma que resulten accesibles a cualquier persona, y así que el grado de inclinación de sus desniveles no dificulten su utilización a personas con movilidad reducida, y que dispongan de una anchura que permita el tránsito simultáneo de, al menos, dos personas, una de ellas en silla de ruedas. En todo caso deberán disponer en todo su recorrido de una anchura mínima libre de cualquier obstáculo de tal forma que se permita el paso de una persona en silla de ruedas.

Artículo 7. Pavimentos.

1. Los pavimentos de los itinerarios especificados en el artículo anterior serán duros, antideslizantes y sin resaltes distintos al propio de los gravados de las piezas.

2. Con objeto de advertir a los invidentes de la inmediata proximidad de riesgos, obstáculos y otras situaciones singulares en itinerarios y zonas peatonales, se dispondrán en el suelo franjas de pavimento táctil, de anchura a determinar reglamentariamente al menos en los siguientes casos:

  • En esquinas, chaflanes, cruces y cambios de dirección de aceras y vías peatonales.

  • Paso de peatones y vados.

  • En aceras y vías peatonales con trazado en curva pronunciada y en las que no existan fachadas que puedan guiar a los invidentes. Dichas franjas de pavimento táctil podrán ser sustituidas, en caso necesario, por antepechos, barandillas, setos u otros elementos que permitan advertir y guiar a los invidentes.

  • Ante las paradas de autobuses y taxis, escaleras, rampas, cabinas, quioscos, buzones, bancos, mojones y otros puntos singulares y obstáculos en itinerarios peatonales, se dispondrá una franja de pavimento táctil en todo el frente o perímetro de acceso a los mismos.

3. Las rejas y registros situados en dichos itinerarios estarán enrasados con el pavimento circundante. Las rejas tendrán unas aberturas con unas dimensiones máximas y una posición del enrejado que impidan el tropiezo de las personas invidentes o que utilicen bastones o sillas de ruedas.

4. Los árboles que se sitúen en estos itinerarios tendrán cubiertos los alcorques con rejas u otros elementos enrasados con el pavimento circundante.

Artículo 8. Vados.

1. Se consideran vados las superficies destinadas a la comunicación entre dos planos horizontales con distinto nivel. El diseño y trazado de los vados tendrá en cuenta la inclinación de las pendientes, el enlace de las mismas, la anchura y el pavimento empleado.

2. A los efectos de la presente Ley se diferencian dos tipos de vado:

  1. Los destinados a la entrada y salida de vehículos a través de itinerarios peatonales.

  2. Los destinados específicamente a garantizar la accesibilidad de los itinerarios peatonales.

3. Los vados destinados a la entrada y salida de vehículos se diseñarán de forma que los itinerarios peatonales que atraviesen no queden afectados por pendientes longitudinales o transversales superiores a las toleradas para personas con movilidad reducida.

Artículo 9. Paso de peatones.

A los efectos de esta Ley se consideran paso de peatones sobre viales tanto los regulados por semáforos como por pasos de cebra.

En los pasos de peatones se tendrán en cuenta, entre otros, los parámetros que se refieren al desnivel, longitud del recorrido, isletas y tipo de paso del que se trate.

  1. Se salvará el desnivel entre la acera y la calzada con un vado de los descritos en el artículo 8 de esta Ley, con una anchura que permita el paso de dos personas en silla de ruedas, no pudiendo ser diseñadas con pendientes longitudinales o transversales superiores a las toleradas para personas con movilidad reducida.

  2. Si en el recorrido del paso de peatones es preciso atravesar una isleta intermedia a las calzadas rodadas, ésta se recortará, rebajándola al mismo nivel que las calzadas en un ancho igual al paso de peatones.

  3. Si el paso, por su longitud, se realiza en dos tiempos con parada intermedia, la isleta tendrá una longitud mínima de 1,50 metros en todo su ancho.

  4. Los pasos de peatones elevados y subterráneos se construirán complementándose obligatoriamente las escaleras con rampas, ascensores o tapices rodantes.

  5. Los pasos peatonales a nivel de la acera se utilizarán cuando se quiera dar prioridad al tráfico peatonal sobre el rodado, siendo este último el que deba salvar el desnivel entre la calzada y el paso de peatones instalado sobre ésta.

Artículo 10. Escaleras.

1. El diseño y trazado de las escaleras deberá permitir su utilización sin dificultades al mayor número de personas posibles.

2. Cualquier tramo de escaleras de un itinerario peatonal deberá ser complementado con una rampa.

3. Las escaleras se realizarán de forma que tengan una confortable dimensión de huella y tabica, que facilite su utilización por personas con movilidad reducida.

4. Su anchura libre permitirá el paso de dos personas.

5. Se dotarán de pasamanos ambos lados.

6. La huella se construirá en material antideslizante, sin resaltes en la arista de intersección, ni discontinuidad sobre la tabica.

7. Las escaleras de largo recorrido deberán partirse introduciendo descansillos intermedios.

8. Los desniveles que puedan salvarse con menos de tres peldaños se solucionarán mediante rampa.

9. Los rellanos que den acceso a puertas deberán permitir el giro completo de una silla de ruedas.

10. Las escaleras de más de cinco metros de anchura se dotarán de pasamano central.

11. En el arranque superior de toda escalera deberá colocarse una franja de pavimento táctil.

Artículo 11. Rampas.

1. El diseño y trazado de las rampas como elementos que dentro de un itinerario peatonal permiten salvar desniveles bruscos o pendientes superiores a las del propio itinerario, tendrán en cuenta la directriz, las pendientes longitudinal y transversal, la anchura libre mínima y el pavimento.

2. Las rampas se ajustarán a los criterios que a continuación se especifican:

  1. Su pendiente tanto longitudinal como transversal, no alcanzará grados de inclinación que dificulten su utilización por personas con movilidad reducida. Su pendiente longitudinal quedará limitada en función de la longitud del tramo.

  2. Por su mayor pendiente respecto a los itinerarios peatonales deberán dotarse de pasamanos y protecciones a ambos lados que sirvan de apoyo y eviten el deslizamiento lateral de las sillas de ruedas.

  3. La anchura libre mínima, cuando las circunstancias lo permitan, será la que sirva para el paso simultáneo de dos personas en silla de ruedas, salvo en el caso que exista recorrido alternativo, en que se podrá reducir la anchura al paso de una silla de ruedas.

  4. El pavimento de las rampas será compacto, regular, antideslizante, duro y sin resaltes distintos al propio de los gravados de las piezas, que serán los mínimos necesarios, variando su textura y color en el inicio, descansos o cambios de dirección y final de las mismas.

  5. En el arranque superior de toda rampa se dispondrá una franja transversal de pavimento táctil.

  6. En las rampas de largo recorrido así como en ambos extremos de la rampa se dispondrán rellanos para permitir el giro de una silla de ruedas.

Artículo 12. Parques, jardines y otros espacios públicos.

1. Los itinerarios peatonales en parques, jardines, plazas y cualesquiera otros espacios públicos se ajustarán a lo establecido en los artículos anteriores.

2. Los aseos públicos que se dispongan en dichos espacios deberán ser accesibles a personas con movilidad reducida, ajustándose sus dependencias a lo dispuesto en el artículo 20 de esta Ley.

3. Se colocarán bordillos, barandillas y otros elementos análogos que sirvan de orientación y guía a ambos lados de los itinerarios peatonales adaptados.

SECCIÓN II. DISPOSICIONES SOBRE EL DISEÑO Y UBICACIÓN DEL MOBILIARIO URBANO.

Artículo 13. Señales verticales.

1. Las señales de tráfico, semáforos, postes de iluminación o cualesquiera otros elementos de señalización que deban colocarse en un itinerario peatonal se dispondrán y diseñarán de forma que no constituyan un obstáculo a la circulación y puedan ser usados con la máxima comodidad y seguridad para todos los usuarios de la vía pública.

2. No se instalarán obstáculos verticales en ningún punto de la superficie destinada a paso de peatones, a excepción de los elementos que puedan colocarse para impedir el paso de vehículos. Dichos elementos deberán ubicarse y señalizarse de forma que no constituyan un obstáculo para los invidentes y para los usuarios de sillas de ruedas.

3. En los pasos de peatones con semáforos manuales, el pulsador para accionar el cambio de luz deberá situarse a una altura accesible para la manipulación por una persona con silla de ruedas.

4. Los semáforos peatonales instalados en vías públicas cuyo volumen de tráfico rodado o peligrosidad objetiva así lo aconseje, deberán estar equipados de mecanismos homologados para emitir una señal sonora suave, intermitente y sin estridencias, que sirva de guía a los invidentes cuando se abra el paso a los viandantes.

Artículo 14. Elementos urbanos varios.

1. Los elementos urbanos de uso público tales como cabinas, fuentes, papeleras, bancos y otros análogos se diseñarán y ubicarán de forma que puedan ser usados por todos los ciudadanos y que no constituyan obstáculos para el tránsito peatonal.

2. La construcción de elementos salientes sobre las alineaciones de fachadas que interfieran un espacio o itinerario peatonal, tales como vitrinas, marquesinas, toldos y similares, se dispondrán de forma que no constituyan una barrera para los invidentes y demás personas con movilidad reducida.

Artículo 15. Protección y señalización de las obras en vías públicas.

1. Los andamiajes, zanjas o cualquier otro tipo de obras en la vía pública deberán señalizarse y protegerse de manera que garanticen la seguridad física de los viandantes. La protección se realizará mediante vallas estables no permitiéndose la sustitución de éstas por cuerdas, cables o similares.

2. Cuando las obras afecten a las condiciones de accesibilidad de un itinerario peatonal, deberán adoptarse las medidas necesarias para que éste pueda ser utilizado por personas con limitaciones o movilidad reducida.

CAPÍTULO II.
DISPOSICIONES SOBRE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS EN LA EDIFICACIÓN.

SECCIÓN I. ACCESIBILIDAD A LOS EDIFICIOS DE USO PÚBLICO.

Artículo 16. Disposiciones generales.

1. La construcción, ampliación y reforma de los edificios de titularidad pública o privada de uso público se efectuará de modo que pueda ser utilizada de forma autónoma por personas con limitaciones.

2. En los edificios mencionados, los elementos a ampliar o reformar, cuya adaptación requiera medios técnicos o económicos desproporcionados con el número posible de usuarios con limitaciones, tendrán, al menos, el carácter de practicable.

3. Se exceptúan las estancias y plantas destinadas a instalaciones y no a la prestación de un servicio directo a los usuarios como son salas de calderas, de máquinas, de mantenimiento interno y aquellas de naturaleza análoga.

4. Los edificios de uso público comprendidos en este apartado así como otros de naturaleza análoga, tienen la obligación de observar las prescripciones de esta Ley, conforme a los mínimos que reglamentariamente se determinen:

  • Edificios públicos y de servicios de las Administraciones Públicas.

  • Centros sanitarios y asistenciales.

  • Estaciones de servicios ferroviarias y de autobuses.

  • Aeropuertos y helipuertos.

  • Centros de enseñanza.

  • Garajes y aparcamientos colectivos.

  • Bibliotecas, museos y salas de exposiciones.

  • Teatros, salas de cine y espectáculos.

  • Instalaciones deportivas de recreo y campings.

  • Grandes superficies comerciales.

  • Centros religiosos.

  • Instalaciones hoteleras.

  • Bares y restaurantes.

  • Establecimientos bancarios.

  • Centros de trabajo.

  • Centros sindicales.

  • Centros empresariales.

  • Todos aquellos de concurrencia o uso público no contenidos en esta relación.

Artículo 17. Accesos al interior de la edificación.

1. Al menos uno de los accesos principales al interior de la edificación deberá estar desprovisto de barreras arquitectónicas y obstáculos que impidan o dificulten la accesibilidad. En los edificios de nueva planta o rehabilitados deberá estar desprovisto de barreras y obstáculos al menos uno de los accesos principales al edificio.

2. En el caso de un conjunto de edificios e instalaciones, uno, al menos, de los itinerarios peatonales que los unan entre sí y con la vía pública deberá cumplir las condiciones establecidas para dichos itinerarios y deberá estar debidamente señalizado.

Artículo 18. Comunicación horizontal.

Al menos uno de los itinerarios que comunique horizontalmente todas las dependencias y servicios del edificio entre sí con el exterior deberá ser accesible.

Las especificaciones técnicas de diseño y trazado de los desniveles, las dimensiones de vestíbulos y pasillo, las puertas y sus sistemas de apertura, las anchuras de los huecos de paso, las puertas de cristal, las puertas automáticas y las salidas de emergencia de los edificios de uso público, se establecerán reglamentariamente.

Artículo 19. Comunicación vertical.

Al menos uno de los itinerarios que una las dependencias y servicios en sentido vertical deberá ser accesible teniendo en cuenta por ello y como mínimo el trazado de escaleras, ascensores, tapices rodantes y espacios de acceso.

Artículo 20. Aseos.

1. Al menos uno de los aseos que existan en los edificios de uso público deberá ser accesible, disponiéndose sus elementos y condiciones de tal manera que puedan ser usados por personas con movilidad reducida.

2. Las instalaciones deportivas, piscinas, etc. estarán dotadas, al menos, de dos aseos, dos duchas y dos cabinas de vestuario, una para cada sexo, plenamente adaptadas para su uso por minusválidos.

3. Reglamentariamente se establecerán las condiciones de diseño que tendrán los aseos adaptados, al menos en lo referente a dimensiones de los locales y cabinas, la disposición y altura de los elementos, anchura libre mínima de las puertas, pavimentos, asideros metálicos abatibles, para facilitar la transferencia desde la silla de ruedas a inodoros y otros aparatos.

Artículo 21. Servicios e instalaciones.

En todos aquellos elementos de la construcción de los servicios e instalaciones de general utilización, tales como mostradores, ventanillas, teléfonos, vestuarios, duchas y otros análogos, se tendrán en cuenta los parámetros que reglamentariamente se determinen para garantizar la utilización de los mismos por personas con movilidad reducida.

Artículo 22. Espacios reservados.

1. Los locales de espectáculos, salas de conferencias, aulas y otros análogos dispondrán de un acceso debidamente señalizado y de espacios reservados a personas que utilicen sillas de ruedas. Se destinarán zonas específicas para personas con deficiencias sensoriales donde las dificultades disminuyan.

2. La proporción de espacios reservados que se determinará reglamentariamente dependerá del aforo.

Artículo 23. Control de las condiciones de accesibilidad.

Si las obras realizadas no se ajustasen al proyecto autorizado y se comprobara que no se han cumplido las condiciones de accesibilidad, se instruirá el procedimiento establecido en la legislación urbanística vigente.

Artículo 24. Seguridad.

Los planes de evacuación y seguridad de edificios, establecimientos e instalaciones de uso o concurrencia pública incluirán las determinaciones oportunas para garantizar su adecuación a las necesidades de las personas con movilidad reducida o cualquier otra limitación.

SECCIÓN II. ACCESIBILIDAD EN LOS EDIFICIOS DE USO PRIVADO.

Artículo 25. Accesibilidad en los edificios de uso privado.

1. Los edificios colectivos de uso privado de nueva construcción de tres o más alturas dispondrán con carácter obligatorio de ascensor, que deberá cumplir los siguientes requisitos mínimos de accesibilidad:

  1. Disponer de un itinerario practicable que una las dependencias o viviendas con el exterior y con las dependencias de uso comunitario que estén a su servicio, así como con las edificaciones o servicios próximos de uso comunitario.

  2. La cabina del ascensor, así como sus puertas de entrada, serán practicables para personas con movilidad reducida o cualquier otra limitación de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente.

  3. La reforma de los edificios se regirá por los criterios establecidos en el presente Capítulo.

2. Los propietarios o usuarios de viviendas pueden llevar a cabo las obras de adaptación necesarias para que sus elementos o interiores y los servicios comunes de los edificios de las viviendas puedan ser utilizados por personas con movilidad reducida que habiten o deban habitar en ellos, de acuerdo con la Ley 15/1995, sobre Límites del Dominio sobre Bienes Inmuebles, para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

3. En todo núcleo de comunicación vertical, en edificio de viviendas colectivas cuya altura sea mayor de una planta e inferior a la definida en el apartado 1, será obligatorio disponer las especificaciones necesarias para la fácil instalación de un ascensor practicable. Cuando, por imperativos técnicos y otros condicionantes objetivos, la solución adoptada hubiere de ser distinta de la previsión de un hueco suficiente, destinado exclusivamente a dicha instalación, aquélla deberá quedar plenamente justificada.

4. No obstante lo anterior, en edificios de vivienda cuya altura no exceda de tres plantas y siempre que el número de viviendas situadas en altura no exceda de seis por cada escalera, se admitirá, como alternativa a la previsión de instalación de un ascensor practicable, toda disposición que permita la instalación directa de otros mecanismos elevadores, como salvaescaleras y otros, debiendo justificar detalladamente su idoneidad.

5. En todo núcleo de comunicación vertical, mediante el cual se acceda a viviendas proyectadas para personas con movilidad reducida, sea cual fuere la altura del edificio, será obligatorio instalar un ascensor adaptado, que permita a su vez comunicar, mediante itinerarios adaptados, cada una de dichas viviendas con el exterior y con las zonas comunes del edificio, incluido el aparcamiento o garaje en su caso. Reglamentariamente se determinarán las condiciones de diseño de los ascensores adaptados.

6. En viviendas desarrolladas en más de una altura, tanto unifamiliares como agrupadas, se establecerán reglamentariamente las prescripciones técnicas para garantizar la accesibilidad a las personas con movilidad reducida.

Artículo 26. Reserva de viviendas para personas con movilidad reducida permanentemente.

1. Promoción pública: A fin y efecto de garantizar a las personas con movilidad reducida permanentemente el acceso a una vivienda, en cada grupo de viviendas de promoción pública se reservará un porcentaje no inferior al 4 % del total, y en todo caso una vivienda cuando el total de las promovidas sea inferior a 25, para destinarlo a satisfacer la demanda de vivienda por estos colectivos, de la forma que reglamentariamente se establezca.

2. Promoción privada de protección oficial: Los promotores privados de viviendas de protección oficial deberán reservar en los proyectos que presenten para su aprobación la proporción mínima que se establezca reglamentariamente para personas con movilidad reducida permanentemente, respetando en todo caso el mínimo establecido en el apartado anterior.

3. Promoción privada libre: Los promotores privados de vivienda no sujetos a ningún régimen de protección pública deberán reservar en los proyectos que presenten para su aprobación la proporción mínima que se establezca reglamentariamente para personas con movilidad reducida permanentemente.

4. Los edificios en los que existan viviendas para personas con movilidad reducida permanentemente deberán tener adaptados los elementos comunes a dichas viviendas, las dependencias de uso comunitario al servicio de las mismas, un itinerario peatonal, al menos, que una la edificación con la vía pública y con servicios anexos de uso comunitario y los itinerarios interiores de dichas viviendas.

5. Un porcentaje que se establecerá reglamentariamente en función de la demanda existente de la reserva de vivienda contemplado en el apartado 1 de este artículo será contemplado para grandes inválidos, con unos servicios que le permitan la adaptación de la vivienda a este uso especial.

6. Todos aquellos proyectos privados que programen viviendas específicas adaptadas a las necesidades de las personas con movilidad reducida permanentemente por encima de lo que establece esta Ley y las disposiciones que la desarrollen, tendrán preferencia en la obtención de las líneas de ayuda concedidas por la Junta de Extremadura en los términos que las disposiciones reguladoras establezcan al efecto.

7. Estas viviendas deberán ser adquiridas en primer lugar por personas con movilidad reducida permanentemente, y en segundo lugar por entidades públicas o privadas con personalidad jurídica propia y sin fin de lucro para dedicarlas a minirresidencias, pisos compartidos o cualquier tipo de vivienda destinada a personas con limitaciones.

8. Si en el plazo de seis meses desde la finalización de la obra y su posible adjudicación definitiva y entrega al comprador, no hubieran sido adquiridas por quienes anteriormente se menciona, el promotor quedará liberado del cumplimiento de la reserva, según se determine reglamentariamente. A efecto de acreditar la falta de demanda se deberá acompañar a la petición de exención la comunicación de la Consejería de Obras Públicas y Transportes y del Ayuntamiento donde se realice la promoción la falta de demanda en los registros a los que se aluden en el apartado 10.

9. En cada promoción de vivienda tanto de promoción pública como promociones privadas de protección oficial deberá preverse al menos un porcentaje de viviendas convertibles no inferior al 10 % del número total proyectado.

10. A fin de conocer la demanda de vivienda para personas con movilidad reducida permanente, tanto los Ayuntamiento como la Consejería de Obras Públicas y Transportes dispondrán de un registro de demanda de viviendas para personas con movilidad reducida permanente. Tal registro se cerrará a finales de cada año y deberá ponerse a disposición de otras Administraciones, cuando así lo soliciten, para elaborar sus planes de viviendas.

11. Las características técnicas de las viviendas reservadas para personas con movilidad reducida permanente se desarrollarán reglamentariamente.

Artículo 27. Garantía de la realización de las adaptaciones interiores de las viviendas reservadas.

Los promotores privados de vivienda de protección oficial podrán sustituir las adaptaciones interiores de las viviendas reservadas para personas con movilidad reducida, con la presentación al presentar la preceptiva licencia municipal por el depósito de un aval suficiente de una entidad financiera legalmente reconocida que garantice la realización de las obras necesarias para las adaptaciones correspondientes, sin que esto suponga un precio adicional para el comprador. Las condiciones técnicas de dicha adaptación y su coste deberán estar pormenorizados en un anexo del proyecto de ejecución. Reglamentariamente se determinará el período de vigencia del aval.


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