Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley 6/1999, de 3 de abril, de las Directrices de Ordenación Territorial de las Illes Balears y de Medidas Tributarias.

TÍTULO III.
LA GESTIÓN TERRITORIAL

CAPÍTULO I.
PRINCIPIOS GENERALES DE LA GESTIÓN TERRITORIAL

Artículo 79.

1. Esta Ley vincula la actuación de todas las Administraciones Públicas en el territorio de las Illes Balears, sin perjuicio de las competencias de cada una de ellas.

2. El Gobierno de las Illes Balears deberá emitir informe vinculante, previamente a la aprobación de un plan de la Administración General del Estado o de sus entidades autónomas, siempre que éste tenga incidencia en el territorio de las Illes Balears, sobre la conformidad del plan con estas directrices.

Artículo 80.

1. En las Illes Balears la gestión territorial se regirá por los principios de coordinación, de programación y de colaboración entre las Administraciones Públicas competentes.

2. El Gobierno de las Illes Balears desarrollará, en coordinación con los Consejos Insulares y los Ayuntamientos, un sistema de información territorial.

Artículo 81.

En la redacción de los instrumentos previstos en estas directrices, as como en su ejecución, el Gobierno de las Illes Balears deberá garantizar la participación efectiva de los ciudadanos y de las ciudadanas, de acuerdo con lo que se establece en la legislación vigente.

Artículo 82.

1. El Gobierno de las Illes Balears presentará al Parlamento de las Illes Balears una memoria relativa a la aplicación de estas directrices, dentro del tercer año desde su promulgación y, a partir de esta primera memoria, lo hará cada cuatro años. Juntamente con la memoria, se propondrán las medidas necesarias para corregir las disfunciones que se hayan detectado.

2. Los Ayuntamientos y los Consejos Insulares deberán facilitar los datos, cumplimentando los cuestionarios que les remita el Gobierno sobre licencias de edificación y uso del suelo otorgadas, superficie construida y de nuevo suelo, número de habitantes potenciales, plazas de alojamientos y aquellos que puedan determinar los instrumentos de ordenación territorial, con la finalidad de elaborar la memoria citada en el punto anterior.

Artículo 83.

Los planes de reconversión territorial (PAT) se ejecutarán mediante cualquiera de los sistemas de actuación que establece la legislación urbanística, y podrán delimitar unidades de actuación discontinuas que contengan el área territorial sujeta a la reconversión y otros suelos de futuro desarrollo urbano.

CAPÍTULO II.
REDACCIÓN DEL PLANEAMIENTO DE DESARROLLO DE LAS DIRECTRICES

Artículo 84.

1. El Plan Territorial Parcial de Eivissa y Formentera y el de Menorca serán aprobados en el plazo máximo de cuatro años desde la entrada en vigor de esta Ley, y el de Mallorca en el plazo máximo de cinco años.

2. La prioridad de los planes de ordenación del medio natural será la establecida por los correspondientes planes territoriales parciales.

Artículo 85.

Todos los instrumentos previstos en estas directrices contendrán un estudio de acuerdo con la normativa específica de evaluación de impacto ambiental y usarán la cartografía elaborada por el Gobierno de las Illes Balears.

Artículo 86.

Los instrumentos de ordenación territorial previstos en estas directrices deberán contener una valoración económica de los recursos naturales afectados. Específicamente se analizará el coste de las medidas necesarias para evitar, con carácter preventivo, los daños previsibles sobre la calidad ambiental, el paisaje y los recursos naturales, y para establecer la adecuada implicación de los procesos económicos terciarios con la conservación y el mantenimiento del patrimonio natural y paisajístico.

CAPÍTULO III.
ADAPTACIÓN DEL PLANEAMIENTO TERRITORIAL A LAS DIRECTRICES DE ORDENACIÓN TERRITORIAL

Artículo 87.

1. El planeamiento territorial se modificará según lo que dispone esta Ley, teniendo en cuenta las siguientes reglas:

  1. Los planes territoriales parciales y los planes directores sectoriales tienen el mismo rango jurídico y vinculan a los aprobados con anterioridad.

  2. Cuando la aprobación de un plan suponga la modificación de un plan anterior, debe determinar de forma expresa los aspectos concretos que se modifican.

  3. Un plan de ordenación del medio natural sólo podrá ser modificado por otro plan del mismo tipo, excepto cuando otro instrumento de ordenación territorial suponga un aumento en las medidas de protección establecidas.

  4. Para la modificación de un plan, el plazo de información pública y emisión de informes será de un mes.

2. En cualquier caso, las tramitaciones a que se refiere el punto anterior se regirán de forma supletoria por la Ley 8/1987, de 1 de abril, de Ordenación Territorial de las Illes Balears.

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA.

Todos los criterios establecidos en esta Ley para la redacción de los instrumentos de ordenación territorial se interpretarán de acuerdo con los aprobados por el Parlamento de las Illes Balears, según la disposición transitoria única de la Ley 8/1987, de 1 de abril, de Ordenación Territorial de las Illes Balears.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA.

El Gobierno de las Illes Balears dictará las disposiciones necesarias para llevar a cabo los planes y los proyectos para las áreas de reconversión territorial (AAT) del Capítulo VII del Título I de esta Ley, sin perjuicio de que se puedan realizar actuaciones demostrativas de forma inmediata a su entrada en vigor.

DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA.

1. Las nuevas edificaciones destinadas a viviendas unifamiliares en un área de protección territorial (APT) sólo serán permitidas cuando se realicen fuera de la franja de 250 metros, medida desde el límite Interior de la ribera del mar, y siempre que no se trate de espacios objeto de protección definidos en la Ley 1/1991, de 30 de enero, de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Illes Balears; en la Ley 4/1989, de 27 de marzo, de Conservación de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestres, o que sean un área de prevención de riesgos (APA). Esta franja será de 100 metros para la isla de Formentera.

El resto de nuevas construcciones en áreas de protección territorial (APT) sólo podrán efectuarse cuando se trate de construcciones de uso no residencial afectas a explotaciones agrarias o, en los demás casos, cuando sean declaradas de interés general por la comisión insular de urbanismo.

2. Las edificaciones existentes en áreas de protección territorial (APT), construidas según la normativa urbanística vigente que les era de aplicación en el momento de, su construcción o que se legalicen, de acuerdo con lo que se ha expuesto en el punto anterior, cuyo uso no fuera uno de los permitidos en la matriz de ordenación del suelo rústico del anexo I de esta Ley, podrán ser objeto de obras de rehabilitación, de consolidación y de pequeñas ampliaciones para mejorar sus condiciones higiénicas y estéticas y su integración paisajística.

3. Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de esta Ley, respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición, por manifiesta prescripción de la infracción, podrán incorporarse al planeamiento general correspondiente con todos los derechos y deberes inherentes a las obras realizadas de acuerdo con sus determinaciones, y podrá solicitarse su legalización, que se concederá siempre que junto con la petición se presente la documentación correspondiente al proyecto de ejecución de la obra en el estado actual.

DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA.

El Gobierno de las Illes Balears, en el plazo de tres meses, evaluará el coste económico de la aplicación de las directrices y preverá en los proyectos de Presupuestos Generales de las Illes Balears correspondientes los recursos anuales, propios o externos, necesarios para llevarla a cabo.

DISPOSICIÓN ADICIONAL QUINTA.

En el plazo de tres meses, el Gobierno de las Illes Balears determinará y aprobará, por acuerdo del Consejo de Gobierno, los indicadores de sostenibilidad para la redacción de la memoria que establece el artículo 82 de la presente Ley.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA.

E Gobierno de las Illes Balears aprobará las disposiciones reglamentarias necesarias para el desarrollo del sistema de información territorial previsto en el artículo 80.2 de esta Ley.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA.

El. Gobierno de las Illes Balears promoverá la regulación de los estudios de evaluación de impacto ambiental de los instrumentos de ordenación territorial y de los instrumentos de planeamiento general.

DISPOSICIÓN ADICIONAL OCTAVA.

El Gobierno de las Illes Balears aprobará las medidas necesarias para favorecer.

1. La aplicación, antes de un año, de la Agenda Local 21 en los municipios y núcleos de las Illes Balears, de acuerdo con el programa 21 de la Conferencia de Río (1992).

2. Las actuaciones de educación ambiental destinadas a sensibilizar la población en cuanto a las necesidades de protección del medio ambiente, a la conservación de la naturaleza, al uso responsable de los recursos naturales, a los tratamientos adecuados de los residuos, de la energía, de las aguas y, en general, a la promoción de las prácticas respetuosas con el medio ambiente.

3. La creación de incentivos para la conservación y mejora de los recursos naturales y de medidas para la generación de, rentas en compensación de aquellas fincas que, por sus excepcionales valores ecológicos y paisajísticos, están afectadas por las áreas de especial protección de interés para las Illes Balears.

4. Dispondrá, en cumplimiento y sintonía con las modificaciones estatales del procedimiento administrativo común en relación con la obligación de resolver, los plazos máximos de obtención de una resolución y tratamiento del silencio administrativo, la actuación pertinente para su regulación en las Illes Balears en un período que no excederá de seis meses.

En cualquier caso, se promoverá, con el rango que corresponda, la regulación de las autorizaciones relativas a las actividades del sector primario, a las industrias de transformación agraria y a los equipamientos agrícolas, forestales o pecuarios, que deban desarrollarse en suelo rústico, en todo lo relativo a competencias de tramitación, procedimiento y resolución. En esta regulación se dispondrá el plazo máximo para notificar la resolución y que el silencio administrativo deberá tener efecto positivo.

5. El fomento de las actividades complementarias, de acuerdo con la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y con la política agraria común (PAC), con la finalidad de conseguir mejoras para las rentas rurales.

6. Los nuevos usos compatibles con el modelo territorial y la conservación de construcciones, bancales, caminos y otros elementos etnológicos, para las fincas que han abandonado la actividad agraria.

7. El fomento y la captación de recursos, así como la elaboración de los instrumentos de colaboración entre Administraciones Públicas y los propietarios de fincas rurales.para potenciar una gestión económica activa que permita su mantenimiento. Específicamente, se promoverá la creación de los instrumentos previstos en el artículo 23 de esta Ley.

DISPOSICIÓN ADICIONAL NOVENA.

Queda prohibida la publicidad en suelo rústico, exceptuando los rótulos de carácter informativo ubicados en la misma finca donde se desarrolla la actividad anunciada, que serán objeto de regulación reglamentaria específica, los carteles que señalen lugares de interés público, no comerciales, y las indicaciones de orden general.

DISPOSICIÓN ADICIONAL DÉCIMA.

Las Administraciones Autonómica y Local preverán medidas y actuaciones que favorezcan la adquisición de la primera vivienda para aquellas personas residentes más de cinco años en las Illes Balears que se comprometan a mantener su propiedad por un período no inferior a cinco años.

DISPOSICIÓN ADICIONAL UNDÉCIMA.

Para reducir al máximo los niveles de riesgo de desprendimiento, de erosión, de inundación, de contaminación de acuíferos o de incendio, los diferentes instrumentos urbanísticos incluirán la documentación necesaria para hacer frente a estos riesgos.

DISPOSICIÓN ADICIONAL DUODÉCIMA.

A la entrada en vigor de esta Ley quedan automáticamente clasificados como suelo rústico, con la categoría que corresponda, los terrenos de uso residencial, turístico o mixto siguientes:

  1. Los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado por un plan general de ordenación urbana con vigencia superior a doce años.

  2. Los terrenos clasificados como suelo urbanizable o apto para la urbanización que no tengan un proyecto de urbanización aprobado definitivamente y que se encuentren en una de las dos situaciones siguientes:

    1. Que formen un núcleo aislado, incumpliendo alguna de las condiciones a), b) o c) del artículo 32.2 de esta Ley.

    2. Que se encuentren en la franja de 500 metros medida desde el límite interior de la ribera del mar, para las islas de Mallorca, de Menorca y de Eivissa, y de 100 metros para la isla de Formentera. Se exceptúan los terrenos que queden dentro de la, proyección ortogonal posterior a la ribera del mar, en una de las siguientes circunstancias:

      1. De la zona de servicios de un puerto de titularidad estatal o de las Illes Balears.

      2. De un suelo clasificado como urbano, urbanizable o apto para la urbanización que tenga proyecto de urbanización aprobado definitivamente.

      Asimismo, se exceptúan los terrenos que a la entrada en vigor de esta Ley dispongan de planeamiento parcial definitivamente aprobado cuyo desarrollo haya resultado afectado por una suspensión judicial del acto de aprobación definitiva del plan parcial, siempre y cuando el inicio de la tramitación del proyecto de urbanización se realice en el plazo de seis meses desde la notificación de la resolución judicial firme favorable a los promotores.

  3. Los terrenos clasificados como suelo urbanizable programado y que, incumpliendo los plazos establecidos, no hayan iniciado la tramitación del planeamiento parcial.

  4. Los terrenos clasificados como suelo apto para la urbanización que tengan una vigencia igual o superior a cuatro años y que no hayan iniciado la tramitación del planeamiento parcial:

DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOTERCERA.

1. De conformidad con lo establecido en el artículo 13.3 de la Ley 14/1996, de 30 de diciembre, de Cesión de Tributos del Estado a las Comunidades Autónomas y Medidas Fiscales Complementarias, se establece una nueva reducción aplicable a la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones:

  1. Cuando en la base imponible de una adquisición mortis causa que corresponda a los cónyuges, ascendientes, descendientes o adoptados de la persona finada estuviera incluido el valor de un terreno ubicado en un área de suelo rústico protegido a que se refieren los apartados a), b) y c) del artículo 19.1 de esta Ley, o bien en un área de interés agrario a que se refiere la disposición transitoria octava de la presente Ley, para obtener la base liquidable se aplicará a la imponible una reducción, con independencia de las ya existentes en la legislación estatal o autonómica, del 95 % del valor de aquel terreno.

    Esta reducción se aplicará únicamente a aquellas fincas en las cuales, al menos, un 33 % de su extensión quede incluida dentro de las áreas de suelo rústico protegido antes citadas y en proporción a este porcentaje, y será incompatible con cualquier otra reducción estatal o autonómica que recaiga sobre estos bienes.

  2. Cuando se trate de la adquisición de terrenos ubicados en un área de interés agrario a que se refiere la disposición transitoria octava de la presente Ley, para la aplicación de la reducción será necesario que estos terrenos estén afectos a una explotación agraria y que el causante haya declarado rendimientos procedentes de la actividad agraria en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas durante los cinco años anteriores a su fallecimiento.

2. De conformidad con el artículo 13.1.1 de la Ley 14/1996, de 30 de diciembre, de Cesión de Tributos del Estado a las Comunidades Autónomas y Medidas Fiscales Complementarias, se establece una deducción a aplicar a la cuota íntegra autonómica del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

  1. Los titulares de fincas o terrenos incluidos en las áreas de suelo rústico protegido a que se refieren los apartados a), b) y c) del artículo 19.1 de esta Ley podrán deducir el 25 % de los gastos de conservación y mejora realizados, siempre que ello no suponga la minoración del gravamen de alguna o algunas categorías de renta, por generar los citados terrenos rendimientos o incrementos de patrimonio sujetos durante el ejercicio de aplicación de la deducción.

  2. No será aplicable la deducción a aquellos contribuyentes que hayan considerado los anteriores gastos como deducibles de los ingresos brutos a los efectos de determinar la base imponible.

  3. Para tener derecho a esta deducción, al menos, un 33 % de la extensión de la finca deberá quedar incluida en una de estas áreas de suelo rústico protegido a que se refiere el apartado a) de este punto.

  4. El importe de esta deducción no podrá superar la mayor de estas dos cantidades:

    1. La satisfecha en concepto de Impuesto sobre los Bienes Inmuebles de Naturaleza Rústica.

    2. La cantidad de 1.000 pesetas por hectárea de extensión de la finca.

    Estas cantidades se entienden siempre referidas a la parte de los terrenos afectados por las figuras de protección a que se refiere la presente disposición.

  5. El importe de esta deducción, junto con las restantes aplicables al sujeto pasivo, podrá alcanzar hasta el 100 % de la cuota íntegra autonómica del ejercicio en el cual se hubiesen producido los gastos de conservación y mejora.

3. El punto anterior será de aplicación para los períodos impositivos que finalicen con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOCUARTA.

1. Se modifica el segundo párrafo del artículo 18 de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Illes Balears, que queda redactado de la siguiente manera:

Por declaración de interés general podrán autorizarse nuevos usos a las edificaciones a que hace referencia el párrafo anterior, así como a otras edificaciones del medio rural.

2. Se añade un tercer párrafo al artículo 18 de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Illes Balears, que queda redactado de la siguiente manera:

En ausencia del planeamiento de ordenación del espacio, se aplicarán los usos legalmente previstos.

3. Se modifica la disposición adicional quinta de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Illes Balears, que queda redactada de la siguiente manera:

Las disposiciones de la presente Ley tienen carácter de mínimas y, en consecuencia, prevaldrán las determinaciones de los planes de ordenación territorial y de, los instrumentos de planeamiento general que supongan una mayor restricción; ello no obstante, los planes de ordenación territorial podrán fijar unos límites de restricción, en función de las características de cada territorio y del nivel de protección que se requiera, que vincularán el planeamiento urbanístico municipal.

DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOQUINTA.

Se añade un punto 5 al artículo 26 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears, que quedará redactado de la siguiente manera:

5. Las limitaciones establecidas en los puntos anteriores no serán de aplicación a las declaraciones de interés general relativas a dotaciones de servicios contempladas en el artículo 30.3 de esta Ley, ni a las relativas a infraestructuras públicas a que se refiere el artículo 24.2 de la presente Ley, a las cuales resultarán de aplicación las limitaciones específicas definidas en esta Ley para ambos tipos de actividades.

DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOSEXTA.

Se modifica el punto 2 del artículo 22 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears, que quedará redactado de la siguiente manera:

2. Sólo tendrán el carácter de edificios e instalaciones vinculados a las actividades señaladas en el punto 1 a) del artículo 21 de esta Ley los necesarios para el desarrollo de las actividades agrarias o de conservación y defensa del medio natural, en los términos que reglamentariamente se establezcan. En el resto de los casos deberá acudirse a la declaración de interés general de la actividad que, cuando suponga el uso de la vivienda unifamiliar, deberá someterse a los mismos trámites y cumplir idénticas condiciones que las determinadas por esta Ley para las actividades vinculadas al uso de vivienda unifamiliar.

DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOSÉPTIMA.

1. Las revisiones o modificaciones de los instrumentos de planeamiento general que tengan por objeto su adaptación a las determinaciones de un instrumento de ordenación territorial se realizarán de acuerdo con la siguiente tramitación:

  1. El proyecto de revisión o modificación se someterá a la aprobación inicial del Pleno del Ayuntamiento, sin ningún trámite previo que no venga regulado en la normativa de régimen local.

  2. Seguidamente, el proyecto se someterá a información pública y a audiencia simultánea del resto de Administraciones Públicas competentes en la materia, por un plazo máximo de un mes. El anuncio se publicará en el Boletín Oficial de las Illes Balears y en un periódico de la isla.

  3. Agotado el período de información pública, el Pleno del Ayuntamiento dispondrá de un plazo máximo de un mes para la aprobación provisional y su presentación a la Comisión Insular de Urbanismo correspondiente.

  4. La Comisión Insular de Urbanismo deberá resolver sobre la aprobación definitiva, en el plazo de tres meses desde la presentación del expediente completo en su registro; transcurrido este plazo, si el Ayuntamiento no hubiera sido notificado de ninguna resolución al respecto, la aprobación definitiva se entenderá otorgada por acto presunto estimatorio. En este caso, el Ayuntamiento dispondrá la publicación de la aprobación definitiva en el Boletín Oficial de las Illes Balears.

2. En el caso de incumplirse el plazo fijado por el instrumento de ordenación territorial para la adaptación de los instrumentos de planeamiento general, ésta deberá tramitarse con la primera modificación o revisión del instrumento de planeamiento general que se redacte, sin la cual no podrá aprobarse.

DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOCTAVA.

Se añade una disposición adicional tercera a la Ley 8/1987, de 1 de abril, de Ordenación Territorial de las Illes Balears, que quedará redactada de la siguiente manera:

Disposición adicional tercera.

1. Previamente a la formulación de instrumentos de ordenación territorial podrán dictarse por el Gobierno de las Illes Balears o por el Consejo Insular debidamente facultado por éste, normas territoriales cautelares que regirán hasta la aprobación de aquéllos, cuyos ámbito, finalidad y contenido serán los definidos en el acuerdo del Consejo de Gobierno que inicie su formulación o que faculte al Consejo Insular para su redacción.

2. Su tramitación será la siguiente:

  1. La aprobación inicial la realizará el órgano que las haya redactado.

  2. Este mismo órgano abrirá un plazo de información pública de quince días. En este plazo, solicitará informe a los Ayuntamientos afectados y al Gobierno de las Illes Balears, en el caso de que sean redactadas por un Consejo Insular, o a éste en caso contrario.

  3. La aprobación definitiva deberá realizarse por este órgano en un plazo máximo de tres meses desde la aprobación inicial.

3. La aprobación inicial de las normas territoriales cautelares supondrá la suspensión del otorgamiento de autorizaciones para aquellas actuaciones que no se ajusten a sus determinaciones, que, una vez aprobadas definitivamente, prevaldrán sobre las de los instrumentos de ordenación territorial o de planeamiento general afectados.

DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMONOVENA.

Para el mantenimiento de la unidad territorial determinada por las possessions, llocs o fincas tradicionales, ubicadas en áreas naturales de especial interés se permitirá la agrupación de las posibilidades edificatorias destinadas a los usos y a las actividades que la matriz de ordenación del suelo rústico prevé para el sector primario, de acuerdo con la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears. Las edificaciones y los terrenos adscritos a estas agrupaciones constituirán una unidad indivisible durante un período no inferior a veinte años, con el compromiso de mantenimiento de la actividad. La indivisibilidad se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

DISPOSICIÓN ADICIONAL VIGÉSIMA.

Se modifica el artículo 11 de la Ley 10/1990, de 23 de octubre, de Disciplina Urbanística de las Illes Balears, que quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 11.

A los efectos de lo que se dispone en el artículo anterior, el organismo que haya cursado la orden de ejecución concederá al propietario un plazo acomodado a la envergadura de las medidas a adoptar para que proceda al cumplimiento de lo ordenado. Transcurrido el cual, si no lo hubiera ejecutado, podrá concederse un último e improrrogable plazo para la ejecución ordenada, que, si no se cumple, se llevará a efecto por el organismo requirente, a costa de lo obligado a través del procedimiento de ejecución subsidiaria previsto en el artículo 98 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

DISPOSICIÓN ADICIONAL VIGÉSIMA PRIMERA.

En las áreas de especial protección de interés para las Illes Balears, los cerramientos de las fincas se regirán por las siguientes reglas:

  1. Los cerramientos de las explotaciones agrarias que no supongan obras de fábrica se efectuarán siguiendo los sistemas tradicionales de la zona y sin que sea necesaria la obtención de licencia municipal.

  2. En los casos no comprendidos en el punto anterior, se realizarán con piedra arenisca o caliza en muros de pared seca y queda expresamente prohibido el enfoscado de los mismos. La altura máxima del cerramiento macizo será de 1 metro, y se admitirá sobre su coronación y hasta una altura máxima de 2,20 metros, la disposición de elementos diáfanos ejecutados mediante los sistemas tradicionales de la zona.

DISPOSICIÓN ADICIONAL VIGÉSIMA SEGUNDA.

Los instrumentos de ordenación territorial para la isla de Formentera, en uso de la competencia exclusiva de la Comunidad Autónoma en materia de ordenación del territorio, incluido el litoral en el ámbito de las Illes Balears, determinarán los elementos, las características y las circunstancias físicas que deban concurrir para que un bien pueda ser incluido como uno de los que integran la ribera del mar.

En ningún caso podrá considerarse que formen parte de la ribera del mar los terrenos edificados de conformidad con la normativa que les era de aplicación a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

DISPOSICIÓN ADICIONAL VIGÉSIMA TERCERA.

El Gobierno de las Illes Balears creará una red de parques y reservas naturales que contemplarán una representación significativa de los hábitats insulares, que incluirá, como mínimo, los espacios previstos en la disposición adicional tercera de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Illes Balears.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA.

Los planes territoriales parciales y los planes directores sectoriales en elaboración en el momento de la entrada en vigor de esta Ley, deberán adaptarse a las determinaciones de estas directrices de ordenación territorial de las Illes Balears.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA.

Los planes directores sectoriales aprobados definitivamente en el momento de la entrada en vigor de esta Ley, deberán adaptarse a las determinaciones de estas directrices en el plazo máximo de dos años desde su vigencia. Los planes que se aprueben posteriormente a esta Ley podrán prever las adaptaciones de los planes vigentes.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA.

En ausencia de plan territorial parcial, el Gobierno de las Illes Balears podrá ordenar diversas áreas de especial protección mediante un único plan de ordenación del medio natural.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA.

1. Hasta la entrada en vigor de los planes territoriales parciales, los instrumentos de planeamiento general o parcial que impliquen crecimiento de suelo urbano, urbanizable o apto para la urbanización, destinado a uso residencial, turístico o mixto, existente a la entrada en vigor de esta Ley, sólo podrán tramitarse cuando este crecimiento, en cada municipio, no supere el menor de los siguientes valores:

  1. El que resulte de aplicar un 3 % del suelo urbano existente, en el término municipal, en el momento de la entrada en vigor de esta Ley.

  2. El que resulte de aplicar un 2 % del suelo urbano, urbanizable o apto para la urbanización, en el término municipal, existente a la entrada en vigor de esta Ley.

En cualquier caso, este crecimiento correrá a cargo de quien finalmente autorice el plan territorial parcial cuando se apruebe.

2. Por causas excepcionales expresadas en la memoria que debe presentar el Gobierno al Parlamento de las Illes Balears o por otras justificadas, y a propuesta de la Comisión de Coordinación de Política Territorial, corresponderá al Consejo de Gobierno aprobar las modificaciones de los porcentajes del punto anterior para uno o más municipios.

3. Se exoneran de lo que se dispone en el punto 1 de esta disposición los suelos que se amparen en la disposición transitoria sexta, 2, de esta Ley.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA QUINTA.

1. Hasta que se aprueben los planes territoriales parciales correspondientes, por lo que se refiere a las Áreas de Transición (AT), éstas estarán formadas por la franja de 350 metros a partir del suelo clasificado como urbano, urbanizable o apto para la urbanización del núcleo según el instrumento de planeamiento general vigente, de acuerdo con lo previsto en estas Directrices de Ordenación Territorial.

2. Los instrumentos de planeamiento general, para su ordenación, preverán medidas encaminadas a obtener un adecuado grado en la intensidad de las actividades, de los usos y de las actuaciones para favorecer la adecuada integración paisajística de los núcleos en su entorno.

3. Sin perjuicio de lo que dispone el punto anterior, y en lo referente a los crecimientos de los núcleos urbanos situados a menos de 500 metros del límite Interior de la ribera del mar, para las islas de Mallorca, de Menorca y de Eivissa, y 100 metros para la isla de Formentera, que no se encuentren en zonas en las que sea de aplicación el Plan Director de Ordenación de la Oferta Turística, éstos podrán efectuarse siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

  1. Las condiciones de contigüidad del artículo 32 de esta Ley.

  2. Que la proyección ortogonal de los nuevos urbanizables sobre la línea de la ribera del mar no sobrepase la proyección ortogonal definida por el actual suelo urbano.

  3. Los espacios comprendidos entre el suelo urbano y la zona de dominio público marítimo-terrestre, deberán mantener su clasificación como suelo rústico.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEXTA.

1. Excepcionalmente mantendrán la clasificación urbanística de suelo urbanizable o apto para la urbanización los terrenos que cumplan la totalidad de las siguientes condiciones:

  1. Que no se encuentren a una distancia inferior a 500 metros de la ribera del mar, para las islas de Mallorca, de Menorca y de Eivissa, y a 100 metros para la isla de Formentera.

  2. Que el Ayuntamiento así lo declare, mediante acuerdo plenario adoptado por mayoría absoluta.

  3. Que el sector urbanizable o apto para la urbanización se destine preferentemente a la construcción de establecimientos de alojamiento turístico de máxima categoría y con una ratio mínima de 100 metros cuadrados de suelo por plaza turística.

  4. Que las edificaciones se integren paisajísticamente en el entorno y tengan correspondencia con las tipologías de la zona en cuanto a morfología, colores y materiales.

  5. Que el Consejo de Gobierno así lo apruebe, previo informe vinculante de la Comisión Insular de Urbanismo, y oída la Comisión de Coordinación de Política Territorial.

2. Asimismo, mantendrán su clasificación de suelo urbanizable o apto para la urbanización, con independencia de las condiciones establecidas en la disposición adicional duodécima de esta Ley, los siguientes polígonos o sectores:

  1. Los terrenos destinados a innovación tecnológica, según lo que dispone la Ley 2/1993, de 30 de marzo, de creación del Parque Balear de Innovación Tecnológica.

  2. Los terrenos afectados por el proyecto de ampliación del Puerto de Ciutadella de Menorca, objeto del actual concurso formulado por el Gobierno de las Illes Balears y el Ayuntamiento.

  3. Los terrenos aislados aptos para la urbanización del municipio de Campos que disponen de un plan parcial aprobado provisionalmente, por lo cual queda sin efecto la actuación administrativa que había suspendido parcialmente las normas subsidiarias, y proseguirá la tramitación urbanística que corresponda.

  4. Los terrenos que disponen de plan parcial aprobado definitivamente, en los que se hayan realizado, en ejecución del planeamiento, obras de urbanización y que precisen completar su desarrollo urbanístico a efectos de:

    1. Garantizar la ejecución de la totalidad de infraestructuras y servicios exigibles.

    2. Alterar las características de la ordenación inicialmente previstas.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SÉPTIMA.

1. En un plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, los Ayuntamientos, por acuerdo plenario adoptado por mayoría absoluta, comunicarán al Gobierno de las Illes Balears y a la Comisión Insular de Urbanismo los terrenos que consideren prioritarios a los efectos de que tengan la clasificación de urbanizables o aptos para la urbanización, en los límites establecidos en la disposición transitoria cuarta de la presente Ley. En ningún caso, estos suelos pueden ser los incluidos en el punto 2 de la disposición adicional duodécima de esta Ley.

Vista la petición de los Ayuntamientos y los informes previos de la Comisión Insular de Urbanismo y de la Comisión de Coordinación de Política Territorial, el Gobierno de las Illes Balears acordará los terrenos, cuya tramitación urbanística podrá llevarse a cabo a los efectos de lo que dispone la disposición transitoria cuarta de esta Ley.

2. El Gobierno de las Illes Balears determinará los terrenos cuya clasificación queda suspendida hasta que se apruebe el plan territorial parcial.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA OCTAVA.

Hasta que se aprueben los planes territoriales parciales correspondientes, se considerarán áreas de interés agrario (AIA) las siguientes:

  1. En relación con la isla de Mallorca:

    1. La zona cerealística del centro de la isla, formada por los 18 municipios de Muro, Santa Margalida, Llubí, María de la Salut, Ariany, Petra, Sineu, Costitx, Sencelles, Santa Eugènia, Lloret de Vistalegre, Sant Joan, Manacor, Vilafranca de Bonany, Montuïri, Algaida, Porreres y Felanitx.

    2. Las zonas de regadío.

    3. Las áreas con explotaciones agrarias susceptibles, por su proximidad, de ser regadas con aguas depuradas.

    4. Superficies catalogadas como cultivo frutal-secano.

    5. Superficies cultivadas con pendientes superiores o iguales al 10 %.

    6. Superficies destinadas a cultivos de forrajes.

    7. Superficies cuyos cultivos están ligados a una denominación de calidad.

  2. En relación con la isla de Menorca:

    1. Superficies destinadas a cultivos de forrajes.

    2. Las áreas con explotaciones agrarias susceptibles, por su proximidad, de ser regadas con aguas depuradas.

    3. Las zonas de regadío.

    4. Superficies cuyos cultivos o producción ganadera estén ligados a una denominación de calidad.

  3. En relación con las islas de Eivissa y de Formentera:

    1. Las zonas de regadío.

    2. Las áreas con explotaciones agrarias susceptibles, por su proximidad, de ser regadas con aguas depuradas.

    3. Superficies cultivadas con pendientes superiores o iguales al 10 %.

    4. Superficies catalogadas como cultivo frutal-secano.

    5. Superficies cuyos cultivos estén ligados a una denominación de calidad.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA NOVENA.

En ausencia del plan territorial parcial, quedan sometidos a informe vinculante de la Comisión Balear de Medio Ambiente, previo a su aprobación definitiva, los instrumentos de planeamiento urbanístico que contengan delimitaciones de las áreas que proponga el instrumento de planeamiento general como Áreas de Prevención de Riesgos (APR).

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DÉCIMA.

Hasta que se apruebe definitivamente el Plan Territorial Parcial de Mallorca, la Consejería de Turismo del Gobierno de las Illes Balears podrá otorgar las autorizaciones previa y de apertura para actividades turísticas, y los Ayuntamientos podrán otorgar las licencias de edificaciones y usos del suelo correspondientes a las áreas de la Serra de Tramuntana excluidas del Plan Director de Ordenación de la Oferta Turística de Mallorca, previo informe de la administración competente en materia medioambiental.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA UNDÉCIMA.

Durante un plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Consejo de Gobierno de les Illes Balears, para la ejecución de las actuaciones demostrativas a que se refiere la disposición adicional segunda de esta Ley, podrá delimitar áreas de actuación y aprobar proyectos, lo cual supondrá la declaración de utilidad pública a los efectos de expropiación.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DUODÉCIMA.

La delimitación de las zonas definidas por las proyecciones ortogonales a que hace referencia esta Ley, se realizarán, en ausencia de plan territorial parcial, mediante Orden del Consejero de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Litoral, a propuesta de la Comisión de Coordinación de Política Territorial.

En el procedimiento del párrafo anterior se dará audiencia a los Ayuntamientos y a los propietarios.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOTERCERA.

Sin perjuicio de lo que dispone el artículo 4.2 de la presente Ley y mientras no se adapten los instrumentos de ordenación territorial y de planeamiento general a esta Ley, la Matriz de Ordenación del Suelo Rústico del anexo I y sus definiciones, cuando sean de aplicación al sector primario, tendrán los efectos previstos en el artículo 18.2 de la Ley 8/1987, de 1 de abril, de Ordenación Territorial de las Illes Balears.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOCUARTA.

1. Todos los Ayuntamientos de las Illes Balears, en el plazo de sesenta días contados desde la entrada en vigor de esta Ley, deberán comunicar, a través de certificación municipal, a la Comisión Insular de Urbanismo y al Archivo Central de Urbanismo de la Consellería de Medio Ambiente. Ordenación del Territorio y Litoral, las siguientes superficies expresadas en hectáreas, individualizadas para cada núcleo, polígono o sector y reflejadas en un plano general del término municipal, indicando su uso global y su población:

  1. De los núcleos urbanos.

  2. De los urbanizables o aptos para la urbanización con plan parcial inicialmente aprobado.

  3. De los urbanizables o aptos para la urbanización con plan parcial definitivamente aprobado respecto de los cuales se indicará si cuentan o no con proyecto de urbanización definitivamente aprobado y con qué fecha.

  4. De los urbanizables con programa de actuación urbanística definitivamente aprobado.

  5. Del resto de urbanizables o aptos para la urbanización.

  6. De los terrenos clasificados como suelo rústico protegido como consecuencia de las determinaciones de inmediata y directa aplicación de esta ley.

2. No podrán aprobarse definitivamente revisiones o modificaciones de los instrumentos de planeamiento general en aquellos municipios que no hayan cumplido el deber de comunicación que se establece en el punto 1 de esta disposición, o que no se hayan adaptado a la normativa autonómica sobre regulación de capacidad de población en los instrumentos de planeamiento general y sectorial.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOQUINTA.

A partir de la entrada en vigor de esta Ley, las administraciones insulares titulares de la función ejecutiva y de gestión en materia de urbanismo, para suspender total o parcialmente los instrumentos de planeamiento general, aplicarán el siguiente procedimiento:

  1. El Pleno del Consejo Insular, a propuesta de la Comisión Insular de Urbanismo, podrá acordar la suspensión, total o parcial, de la vigencia de los instrumentos de planeamiento general, cuando se acredite de manera fehaciente una causa o causas manifiesta y concreta de interés supramunicipal que resulta contradictoria con las determinaciones de estos instrumentos. En todo caso, esta causa o causas debe responder a la esfera de las competencias propias de la Administración insular.

  2. Cuando la suspensión de la vigencia de uno o de varios instrumentos de planeamiento general sea parcial, el acuerdo del Pleno del Consejo Insular fijará el ámbito o los ámbitos de aplicación, para lo cual se adjuntará la documentación gráfica necesaria.

  3. El acuerdo de suspensión incorporará un dictamen del Consejo Consultivo de las Illes Balears, que analizará la causa o causas de la propuesta de suspensión y su adecuación al ordenamiento jurídico, un informe de la Comisión de Coordinación de Política Territorial sobre adecuación de la propuesta de suspensión al modelo de ordenación territorial y el resultado de la audiencia de quince días dada a los Ayuntamientos afectados y a los interesados, si están identificados.

  4. Hasta que se apruebe la revisión del instrumento de planeamiento general suspendido, se dictarán normas complementarias y subsidiarias del planeamiento, cumplimentando la tramitación de aplicación, en el plazo máximo de seis meses a partir del acuerdo de suspensión.

  5. En ningún caso se podrán aprobar definitivamente normas complementarias y subsidiarias para la ordenación de terrenos afectados por una suspensión de su planeamiento, sin un dictamen del Consejo Consultivo de las Illes Balears sobre su adecuación al ordenamiento jurídico.

6. Hasta que hayan transcurrido cinco años a partir de la extinción de una suspensión, total o parcial, no podrá acordarse una nueva suspensión que afecte a los mismos ámbitos y tenga la misma finalidad.

7. Los acuerdos de suspensión se publicarán en el Boletín Oficial de las Illes Balears y en uno de los periódicos de cada una de las islas afectadas y, además, se comunicarán a las corporaciones locales interesadas.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOSEXTA.

En aquellos municipios sin instrumento de planeamiento aprobado definitivamente serán de aplicación las siguientes normas urbanísticas:

  1. En estos municipios se clasificará como suelo urbano lo que determine la legislación vigente.

  2. Concesión de licencias de edificación y uso del suelo en suelo rústico: Mientras no se apruebe el planeamiento que legalmente corresponda y no haya plan territorial parcial, la concesión de licencia en suelo rústico se regulará por lo que establece la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears, y las categorías de suelo rústico serán las definidas en los artículos 19 y 20 de esta Ley; y tendrán la consideración de suelo rústico protegido los ámbitos definidos por la Ley 1/1991, de 30 de enero, de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Illes Balears. El resto de los terrenos tendrán la consideración de suelo rústico común y les será de aplicación lo que dispone el artículo 25.4 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears.

  3. Las normas urbanísticas en suelo urbano serán las siguientes:

    1. Zona de núcleo antiguo e intensiva.

      Forman parte de este ámbito las zonas de suelo que puede considerarse urbano y que corresponden al núcleo original de la población y sus ampliaciones con una tipología de edificación entre medianeras. Las edificaciones que quieran construirse respetarán las alineaciones existentes y cumplirán las siguientes determinaciones:

      • Parcela mínima: 150 metros cuadrados.

      • Fachada mínima: 10 metros.

      • Tipo de ordenación: Alineación vial.

      • Altura reguladora: La general de la vía con un máximo de 3 plantas y 10 metros.

      • Separación de la alineación oficial: La general de la vía. Separación de las medianeras: 0 metros.

      • Profundidad edificable: 12 metros por edificio principal y 25 metros por edificaciones secundarias.

      • Se podrá redactar un estudio de detalle que determine la profundidad edificable de la manzana con una ocupación global del 70 %.

      • Índice de intensidad de uso: 1 vivienda/100 metros cuadrados de parcela.

    2. Zona extensiva: Forman parte de estas zonas las áreas de suelo que puede considerarse urbano en las cuales se ha adoptado una ordenación aislada. Las construcciones que quieran edificarse en estas zonas deberán cumplir las siguientes determinaciones:

      • Parcela mínima: 400 metros cuadrados.

      • Fachada mínima de parcela: 15 metros.

      • Tipo de ordenación: Aislada.

      • Altura reguladora: 7 metros y 2 plantas.

      • Separación de la alineación oficial: 5 metros.

      • Separación de otros límites: 3 metros.

      • Edificabilidad: 0.5 metros cuadrados/metros cuadrados.

      • Superficie máxima edificada/edificio: 600 metros cuadrados.

      • Ocupación: 30 %.

  4. Condiciones de integración estética y ambiental:

    Para ambas zonas, se mantendrá el carácter tradicional e histórico de la zona, respetando las características y los valores ambientales del núcleo.

    No se concederá licencia de edificación y uso del suelo a los proyectos ni a las obras que no respeten este carácter, y tanto los proyectos de obra nueva como los de reformas y acciones de rehabilitación deberán cumplir las siguientes determinaciones:

    1. Fachadas:

      Los colores, materiales y acabados de las fachadas deberán corresponder a los de las edificaciones tradicionales, teniendo en cuenta sobre todo estos aspectos:

      1. La composición de la fachada procurará el predominio de los macizos sobre las aperturas. El diseño de los bajos comerciales quedará integrado en la composición general de la fachada.

      2. El color de la fachada será de la gama de ocres-tierra. Se prohíben los acabados de ladrillo visto y los muros pantalla.

      3. Las ventanas serán, en general, más altas que anchas, y de madera. Las persianas serán de postigo o listón.

    2. Cubiertas:

      Las cubiertas serán preferentemente de teja arábiga de color ocre.

      En la cubierta deberán quedar integrados todos los elementos que deban instalarse en la parte superior del edificio de manera que no sean visibles desde la vía pública ni a larga distancia.

    3. Elementos salientes:

      Sólo se permitirán los siguientes:

      1. Los voladizos de cubierta, las cornisas y otros elementos decorativos clásicos y tradicionales.

      2. Los balcones tradicionales abiertos y descubiertos de 60 centímetros de ancho como máximo, siempre que la calle tenga más de 8 metros de ancho. Estos elementos deberán separarse de las medianeras un mínimo de 60 centímetros, ocupar como máximo un 50 % de la fachada y estar situados a 3,50 metros por encima de la rasante de la vía pública. Las barandillas de los balcones serán de hierro. Se prohíbe el uso de balaustradas y de otros elementos prefabricados.

  5. Usos permitidos.

    En ambas zonas los usos permitidos serán los siguientes:

    1. Vivienda.

    2. Equipamiento comercial, oficinas y despachos.

    3. Talleres e industrias artesanales que no provoquen molestias a los demás usos.

    4. Espacios libres de uso público o privado.

    5. Equipamientos públicos y privados.

  6. Rehabilitación y reforma: En los edificios existentes que no cumplan estas normas se podrán realizar obras de reforma o rehabilitación mientras no estén afectados por alguna norma sectorial que los sitúe fuera de ordenación. También se podrán realizar obras de ampliación si no sobrepasan la edificabilidad permitida. Estas ampliaciones deberán cumplir las determinaciones de estas normas.

  7. Documentación a presentar:

    Para los edificios que se quieran reformar, rehabilitar o derribar se deberá aportar la información planimétrica, fotográfica y descriptiva suficiente para poder apreciar las características de la edificación existente, sus valores arquitectónicos y para poder determinar los elementos que conviene conservar y proteger. La nueva construcción, las reformas y las rehabilitaciones mantendrán, en la medida de lo posible, el carácter del antiguo edificio y conservarán los elementos arquitectónicos que lo caracterizaban.

  8. Definición de los elementos urbanísticos:

    • Alineaciones oficiales: Son las líneas que fijan el límite entre las vías o los espacios públicos y las parcelas o los solares edificables.

    • Alineaciones de fachadas: Son las líneas que señalan el límite a partir del cual podrán o deberán, según los casos, levantarse las construcciones.

    • Rasante: Es la línea que define el perfil longitudinal del pavimento de un vial o de un espacio libre público.

    • Profundidad edificable: Es la distancia máxima, tomada perpendicularmente a la alineación de fachada, que determina el limite Interior del espacio edificable.

    • Separaciones a los límites de la parcela o del solar: Se medirán perpendicularmente a estos límites hasta los elementos sobresalientes del edificio, incluyendo los voladizos; se excluirán aquellos aleros y cornisas de cubierta no practicables y de vuelo inferior a 1 metro.

    • Las separaciones regirán también para las edificaciones situadas por debajo del terreno natural o, en su caso, por debajo de la rasante de la calle: igualmente regirán para las piscinas y los algibes.

    • En los casos de edificación entre medianeras, cuando la edificación deba separarse de las vías o de las áreas públicas, la separación se medirá hasta la alineación de fachada, excluyendo los voladizos que la ordenanza autorice sobre la zona de separación. Estos voladizos deberán separarse de las medianeras una distancia mínima, en todos sus puntos, igual al vuelo y como mínimo se separarán 60 centímetros.

    • Superficie de ocupación de la parcela o del solar: Es la superficie comprendida entre los límites definidos por la proyección sobre un plano horizontal de las líneas exteriores de toda la edificación, incluida la subterránea.

      Todos los voladizos de la edificación, exceptuando los vuelos o aleros de cubierta de dimensión máxima de 1 metro, se contabilizarán como superficie de ocupación. En las zonas de tipología de edificación continua con alineación de fachada coincidente con la alineación oficial, los voladizos sobre el espacio público no contarán como superficie de ocupación del solar o de la parcela.

    • Edificabilidad de una parcela o de un solar: Es el cociente que resulta de dividir el volumen o la superficie edificable máxima por el área de la parcela.

    • Superficie total edificada: Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas del edificio de más de 1,80 metros de altura, medidas dentro de los límites definidos por los contornos perimetrales de las tachadas, tanto exteriores como interiores y, en su caso por los ejes de las paredes medianeras.

    • Los elementos salientes: Balcones, terrazas, galerías, porches y escaleras que estén cubiertos por otros elementos formarán parte de la superficie edificada de acuerdo con los siguientes criterios:

      • Si están abiertos menos de un tercio de su perímetro, contarán íntegramente.

      • Si están abiertos más de un tercio de su perímetro, contarán un 50 %.

      • No contarán, a efectos de cálculo de la superficie edificada, los sótanos y semisótanos que se destinen a aparcamientos o a alguna instalación de servicios para la edificación, como son: Maquinarias, aire acondicionado, depósitos de líquidos o gases, cámaras de basuras, contadores, centros de transformación, trasteros, y usos análogos.

    • Altura de la edificación:

      • Número de plantas: Se computarán todas las plantas exceptuando los sótanos y el cuerpo sobre la cubierta de las cajas de escalera. No se considerarán plantas diferentes aquellas que tengan una diferencia de nivel de techo inferior a 1,5 metros incluidas en un mismo volumen o ambiente habitable. No computarán los espacios no habitables con una altura útil inferior a 1,8 metros aunque sean registrables.

      • Altura reguladora en la edificación según alineación vial: Se efectuará desde la rasante de la vía pública, en medio de la fachada de la parcela o solar, hasta la línea de intersección de la cara inferior del forjado de cubierta con el plano de fachada.

        En el caso de que la fachada del solar con la vía o con el espacio público sea superior al doble del mínimo establecido en la normativa, se podrá dividir la fachada en módulos iguales o superiores a la fachada mínima y escalonar la construcción. Este escalonamiento será obligatorio cuando existan diferencias de altura en la rasante de la vía pública superiores a 1 metros.

        Si el solar de frente a dos o más vías, formando chaflán o esquina, que tengan asignada la misma altura reguladora, ésta se medirá aplicando el sistema anterior con el conjunto de fachadas desplegadas como si fuera una sola. Si las calles tienen asignada una altura reguladora diferente, podrá prolongarse la edificación más alta por la fachada de la otra calle hasta el límite de la profundidad edificable.

        En los solares que tengan fachadas opuestas a dos calles, se tomará como altura reguladora la correspondiente a cada calle y la edificación situada en la cota más alta podrá llegar hasta la mitad del solar, sin sobrepasar la profundidad edificable.

        La cota de la planta baja podrá situarse como máximo a 1 metro por encima del punto de referencia de la rasante de la vía pública y a 60 centímetros por debajo de la misma.

        Ningún voladizo podrá volar sobre el vial o espacio público a una altura inferior a 3,50 metros por encima de la rasante de la vía pública.

        Por encima de la altura reguladora se permitirán los elementos relacionados más adelante.

    • Construcciones permitidas sobre la altura reguladora:

      Se permitirán las siguientes construcciones:

      • El último forjado, las cubiertas con punto de arranque en la línea definida anteriormente para la altura y pendiente inferior al 35 % y las estancias no habitables que permitan la inclinación de estas cubiertas hasta una altura máxima de coronamiento que no supere en más de 2 metros la altura reguladora o máxima. También se permitirán cámaras de aire en los casos de terrados o cubiertas planas, con una altura útil máxima de 40 centímetros.

      • Un cuerpo de acabamiento final por cada escalera de uso comunitario del edificio que puede contener las cajas de escalera, maquinaria de ascensores, cámaras de depósitos de agua y maquinarias de aire acondicionado, con una dimensión lineal máxima de la planta de 5 metros y una altura máxima de 3,5 metros, de forma que todo el cuerpo de edificación quede incluido en el plano de 45 que se sustenta en la intersección del plano de fachada con la cara inferior del último forjado. Se exceptúan de esta posibilidad los edificios de viviendas unifamiliares.

      • Los conductos de chimeneas y ventilaciones, la antena colectiva, los pararrayos y las barandillas de los terrados hasta una altura máxima de 1,2 metros.

      • En los edificios públicos representativos y de interés colectivo podrán sobresalir de la altura establecida las torres, las cúpulas, los campanarios y otros, tal y como es tradicional en este tipo de edificaciones.

    • Adaptación al terreno y movimientos de tierras: La edificación, en parcelas con pendiente muy acusada, deberá situarse en las áreas de menos desnivel de tal forma que se eviten grandes nivelaciones y desmontes que tienen un gran impacto paisajístico, por lo cual se prohíbe la edificación en las parcelas o en las zonas de éstas en que la pendiente del terreno sea igual o superior al 100 %.

      Las nivelaciones exteriores del terreno para terrazas o jardín no podrán situarse a más de 1,50 metros por encima y de 2,20 metros por debajo del terreno natural.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA.

1. Quedan derogadas todas las actuaciones y disposiciones de igual o inferior rango que contradigan lo dispuesto en esta Ley.

2. En particular, quedan derogadas:

  1. La Ley 6/1998, de 23 de octubre, de Medidas Cautelares hasta la Aprobación de las Directrices de Ordenación Territorial.

  2. La disposición adicional quinta de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears.

  3. El Plan Provincial de Ordenación de Baleares, aprobado el 4 de abril de 1973.

  4. El artículo 15 de la Ley 8/1987, de 1 de abril, de Ordenación Territorial de las Illes Balears.

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA.

Se autoriza al Gobierno de las Illes Balears para dictar las disposiciones oportunas para la aplicación de esta Ley.

DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA.

Esta Ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de las Illes Balears.

 

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos guarden esta ley y que los Tribunales y las Autoridades a los que correspondan la hagan guardar.

Palma, a 3 de abril de 1998.

 

Miguel Ramis Socias,
Consejero de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio i Litoral.
Jaume Matas Palou,
Presidente.

ANEXO I
Matriz de ordenación del suelo rústico

 Sector primarioSector secundarioEquipamientosOtros
Actividades
extensivas
Actividades
intensivas
Actividades
complemen-
tarias
Industria
transformación
agraria
Industria
general
Sin
construcción
Resto de
equipamientos
Actividades
extractivas
InfraestructurasVivienda
unifa.
aislada
Protección
y educación
ambiental
S
R
P
AANP122-32-332-3332-332
ANEI1222-33232-3221
ARIP12223222-3221
APR122332-332-32-332
APT12223232-322-31
S
R
C
AT11223223221
AIA11222-3222-3221
SRG11222-3222-3221

Categorías de suelo:

  • SRP: Suelo Rústico Protegido:

    • AANP: Área natural de especial interés de alto nivel de protección.

    • ANEI: Area natural de especial interés.

    • ARIP: Área rural de interés paisajístico.

    • APR: Área de prevención de riesgos (1).

    • APT: Área de protección territorial.

  • SRC: Suelo rústico común:

    • AT: Área de transición.

    • AIA: Area de interés agrario.

    • SRG: Suelo rústico de régimen general.

  • Regulación de los usos:

    • 1. Admitido sin perjuicio del cumplimiento de la normativa específica.

    • 2. Condicionado según establezca el Plan Territorial Parcial.

    • 2-3. Prohibido con las especificaciones que establezca el Plan Territorial Parcial (3).

      Transitoriamente las excepciones serán las del instrumento del planeamiento general vigente o las de la declaración de interés general (2).

    • 3. Prohibido.

Normas específicas:

(1) En las áreas de prevención de riesgo de incendios cuando se destinen a usos o actividades que supongan vivienda e incorporen medidas de seguridad vial para garantizar el acceso de personas y vehículos depósitos de agua para una primera situación de emergencia así como actuaciones en la vegetación, en un radio de 30 metros alrededor de las edificaciones al objeto de reducir la carga de combustible se les aplicará el régimen de usos previstos en la categoría de suelo que les correspondería en ausencia de este riesgo de incendio.

(2) A los electos de la aplicación transitoria de esta matriz respecto al sector primario, se entenderán incluidos los usos a que se refiere la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, aunque no estén contemplados en los instrumentos de planeamiento general.

(3) Se permitirá, sin perjuicio de cumplimiento de la normativa específica la edificación de viviendas unifamiliares a que se refiere la disposición adicional tercera.1 de esta Ley.

DEFINICIÓN DE LAS ACTIVIDADES REGULADAS EN LA MATRIZ DE ORDENACIÓN DEL SUELO RÚSTICO

A) Protección y educación ambiental

Son las actividades propias de la protección y la educación ambiental.

Comprende las instalaciones necesarias para llevarlas a cabo: Habilitación de caminos y accesos, instalaciones de observación, centros de interpretación, aulas de la naturaleza, granjas escuela, pasos sobre arroyos o torrentes, miradores, y similares.

B) Actividades del sector primario

1. Actividades de carácter extensivo:

Son las propias de las explotaciones agrarias, ganaderas y forestales, y de otras como la apicultura y similares, caracterizadas por su carácter extensivo, sean de secano o de regadío. Estarán destinadas a preparar la tierra para la obtención de los cultivos agrícolas, de los pastos y forrajes o de los forestales y la actividad cinegética en vedados no intensivos

Incluyen las construcciones necesarias para desarrollar las diferentes tareas ligadas a la explotación. Estas deberán incorporar los criterios de integración ambiental y paisajístico de estas Directrices de Ordenación Territorial.

2. Actividades de carácter intensivo:

Estas actividades son las mismas que las del apartado anterior, pero diferenciadas por su carácter intensivo, según los criterios establecidos por el organismo correspondiente, así como también la piscicultura.

Incluyen las construcciones e instalaciones propias de estas actividades, como son los invernaderos, las infraestructuras de riego, las granjas y almacenes de ciertas dimensiones, las instalaciones ligadas a explotaciones piscícolas intensivas, y otras similares.

3. Actividades complementarias:

Serán consideradas como tales el agroturismo, el turismo rural, las granjas cinegéticas, los albergues, las casas de colonias, los refugios y otras instalaciones destinadas a la estancia y alojamiento de grupos y, en general, las ofertas complementarias compatibles con los objetivos de conservación y protección del suelo rústico.

En cualquier caso se entenderán comprendidas en este apartado las actividades complementarias a que se refiere la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que vinculará los instrumentos de planeamiento general a los efectos de la aplicación transitoria de la matriz de ordenación del suelo rústico.

4. Actividades extractivas:

Son actividades encaminadas a la extracción de los recursos minerales en explotaciones a cielo abierto o en el subsuelo o las auxiliares destinadas a las anteriores. Se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a la extracción y primer tratamiento de los recursos geológicos situados en la misma zona.

C) Actividades del sector secundario

1. Industria de transformación agraria:

Son las actividades destinadas a almacenamiento, separación, clasificación, manipulación o primer tratamiento industrial de los productos agrarios y a su envasado para comercializarlos y distribuirlos en el correspondiente mercado.

Se incluyen las construcciones e infraestructuras que necesariamente deban ubicarse en este tipo de suelo para el desarrollo de estas actividades, siempre adecuándose a las condiciones de integración establecidas en estas Directrices de Ordenación Territorial.

Se excluyen las edificaciones nuevas y el tratamiento de productos que no sean de la producción de la propia explotación en las áreas naturales de especial interés de alto nivel de protección.

2. Industria en general:

Son las actividades destinadas a la obtención, la transformación o el transporte de productos a partir de las materias primas.

Se incluyen las construcciones e infraestructuras que necesariamente deban ubicarse en este tipo de suelo para el desarrollo de estas actividades, siempre adecuándose a las condiciones de integración establecidas en estas Directrices de Ordenación Territorial.

D) Equipamientos

1. Equipamientos sin construcción:

Se refiere a equipamientos situados en terrenos no afectos a explotaciones agrarias, los cuales se definen en el punto B) 3.

Consiste en la adaptación de un espacio, sin implicar transformación de sus características iniciales, para actividades de ocio y tiempo libre de distinta clase, de carácter concentrado o no, como son: Áreas recreativas, embarcaderos, varaderos, anclajes, actividades de temporada ligadas a la playa.

Se incluirán las instalaciones de mesas, bancos, barbacoas, fuentes, servicios sanitarios desmontables y socorrismo, juegos de niños, papeleras, aparcamientos y la red viaria interna destinadas a tareas de mantenimiento, servicios y vigilancia, así como las derivadas de las concesiones de temporada en el litoral.

2. Resto de equipamientos:

Consiste en la transformación de las características de un espacio para permitir la realización de una actividad, o para instalaciones y construcciones de nueva planta destinadas a las actividades de ocio, recreativas, científicas, culturales, comerciales y de almacenamiento, educacionales, socioasistenciales, y al turismo de cierta dimensión que, por sus características, necesariamente deben situarse en suelo rústico.

Se incluyen, a manera de ejemplo, los campos de golf y su oferta complementaria según su legislación específica, campings, parques zoológicos o circuitos deportivos.

E) Infraestructuras

Son un conjunto amplio de instalaciones superficiales, subterráneas o aéreas, de carácter local o supramunicipal con alternativas de localización restringidas, necesarias para la creación y el funcionamiento de una organización cualquiera.

1. Pequeñas infraestructuras: Torres, antenas y estaciones de telecomunicaciones, de navegación y demás instalaciones de comunicación de impacto parecido, así como también infraestructuras hidráulicas, energéticas y de tratamiento de residuos, de superficie no superior a 200 metros cuadrados.

2. Vías de transporte: Incluyen autopistas, autovías, carreteras, ferrocarriles y sus instalaciones complementarias.

3. Conducciones y tendidos: Son el conjunto de redes de transporte o distribución de energía eléctrica, agua, telecomunicaciones, saneamiento y similares, y otras líneas de tendido aéreo o enterrado, junto con los soportes y las instalaciones complementarias a la red.

4. Puertos y puertos deportivos: Se incluyen las instalaciones destinadas al atraque de embarcaciones para el transporte de pasajeros y mercancías y las instalaciones necesarias para la carga y descarga, almacenamiento y tratamiento de mercancías, áreas de reparación y movimiento y todas las demás superficies, construcciones, emplazamientos y servicios asociados a este tipo de infraestructuras, así como los puertos deportivos, de ocio y de pesca, y sus superficies anexas.

5. Grandes instalaciones técnicas de servicios de carácter no lineal, como grandes superficies de estacionamiento de vehículos al aire libre, infraestructuras hidráulicas, energéticas y de tratamiento de residuos, de superficie superior a 200 metros cuadrados, aeropuertos y cualquier otra instalación de interés general o de impacto semejante sobre el medio físico.

F) Vivienda unifamiliar aislada

Se trata de la construcción de edificios unifamiliares destinados a vivienda de nueva planta en el suelo rústico, vinculados o no a la explotación agraria.

ANEXO II
Representación gráfica de las determinaciones reguladas en el artículo 19 y en la disposición adicional duodécima de esta Ley

1. Representación de las aristas exteriores de la explanación para medir el área de protección territorial (APT) de las carreteras, definida en el artículo 19.1.e).2 de esta Ley.

2. Representación del área de protección territorial (APT) costera de las islas de Mallorca, de Menorca y de Eivissa, definida en el artículo 19.1.e).1 de esta Ley.

3. Representación del área de protección territorial (APT) costera de la isla de Formentera, definida en el artículo 19.1 e).1 de esta Ley.

4. Representación de la prevalencia de la excepción sobre el área de protección territorial (APT) costera definida en el artículo 19.3 de esta Ley.

5 Representación del cambio de clasificación del suelo urbanizable o apto para la urbanización a suelo rústico, con la categoría que corresponda, definida en la disposición adicional duodécima de la presente Ley: Situación

6. Representación del cambio de clasificación del suelo urbanizable o apto para la urbanización a suelo rústico, con la categoría que corresponda, definido en la disposición adicional duodécima de la presente Ley: Aplicación de esta Ley.

ANEXO II-1

ANEXO II-2

ANEXO II-3

Notas:
Publicada en el Boletín Oficial de las Illes Balears número 48, de 17 de abril de 1999.

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