Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley 9/1999, de 13 de mayo, de Ordenación de Territorio de Canarias.

TÍTULO III.
EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO DE ORDENACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES, TERRITORIAL Y URBANÍSTICA

CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES

SECCIÓN I. EJECUCIÓN E INSPECCIÓN

Artículo 88. Ámbitos de actuación pública y privada.

1. Corresponde a las Administraciones públicas, dentro de sus respectivos ámbitos de competencia, la dirección, inspección y control de toda la actividad de ejecución del planeamiento, con intervención, en los términos de esta Ley, de la que lleven a cabo los particulares, sean o no propietarios de suelo.

2. En los sistemas de ejecución privada y en las intervenciones aisladas en suelo urbano, la ejecución del planeamiento incumbe a los particulares, sean propietarios o no del suelo.

3. En los sistemas de ejecución pública y en los sistemas generales, la ejecución del planeamiento incumbe a las Administraciones públicas.

4. El ejercicio de la actividad de ejecución, cualquiera que sea el sujeto legitimado, requerirá la aprobación del planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada que corresponda, así como, cuando proceda, la determinación del ámbito de gestión y el sistema de ejecución.

Artículo 89. Contenido y desarrollo de la actividad de ejecución.

1. Las Administraciones Públicas, en sus respectivos ámbitos de competencia, ejecutarán o, en su caso, exigirán la correcta ejecución de la ordenación en los términos establecidos en esta Ley y su desarrollo reglamentario.

2. La actuación de las Administraciones públicas competentes en la actividad de ejecución del planeamiento comprende:

  1. La determinación por la Administración actuante de la forma de gestión de su propia actividad, en los supuestos de sistemas de ejecución pública.

  2. La organización temporal de la ejecución cuando no se contenga ya en el planeamiento o proceda modificarla.

  3. La delimitación de la unidad de actuación o, en su caso, del área de gestión integrada y la elección del sistema de ejecución, o, en el caso de los sistemas generales, la fijación de las fases y del procedimiento de realización de las obras.

  4. La realización de las obras de urbanización y edificación o de las obras públicas ordinarias pertinentes cuando el sistema de ejecución sea público; y la exigencia, dirección, inspección y control de dicha realización, en los términos de la regulación del sistema de ejecución establecido, en otro caso.

  5. La conservación de las obras de urbanización y de la edificación.

SECCIÓN II. ORGANIZACIÓN TEMPORAL DE LA EJECUCIÓN

Artículo 90. Organización temporal de la ejecución del planeamiento.

1. Salvo para el suelo cuyo uso característico sea el turístico, el planeamiento urbanístico fijará los plazos máximos para:

  1. Presentar a trámite los siguientes instrumentos de ordenación:

    1. Los que deban presentarse para fijar la ordenación pormenorizada de los sectores o ámbitos que señale el planeamiento.

    2. Los instrumentos o proyectos necesarios para la ejecución material de esa misma ordenación pormenorizada.

    3. Los instrumentos de gestión urbanística que desarrollen los diferentes sistemas de ejecución.

  2. Realizar las obras de urbanización precisas para la ejecución de la ordenación pormenorizada.

  3. Solicitar la licencia de edificación de los terrenos que tengan condición de solar.

2. Reglamentariamente se regulará los criterios y condiciones para la fijación de los plazos a que se refiere el presente artículo.

Artículo 91. Transcurso de los plazos máximos.

Cuando la actividad de ejecución sea privada, el transcurso de los plazos máximos establecidos conforme al artículo anterior legitima el cambio del sistema establecido para la ejecución y, en su caso, la ejecución por sustitución, todo ello sin perjuicio de lo establecido en los artículos 100 y 148 de esta Ley.

SECCIÓN III. FORMAS DE GESTIÓN DE LA ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE EJECUCIÓN.

Artículo 92. Gestión propia y en régimen de cooperación.

1. La Administración de la Comunidad Autónoma, los Cabildos Insulares y los Ayuntamientos podrán utilizar, para la gestión de la actividad de ejecución que sea de su respectiva competencia, todas las formas o modalidades admitidas por la legislación de régimen jurídico y de contratación de las Administraciones públicas y de régimen local. Todas ellas esten habilitadas para crear organismos autónomos de carácter gerencial y entidades mercantiles de capital íntegramente público o mixto, de duración limitada o por tiempo indefinido y con carácter general o sólo para determinadas actuaciones.

En particular, podrán crear sociedades según la normativa mercantil vigente para alguno de los fines siguientes:

  1. Redacción, gestión y ejecución del planeamiento.

  2. Consultoría y asistencia técnica.

  3. Prestación de servicios.

  4. Actividad urbanizadora, ejecución de equipamientos, gestión y explotación de las obras resultantes.

En ningún caso podrán las sociedades a que se refiere el párrafo anterior proceder directamente a la ejecución material de las obras.

2. Para el desarrollo cooperativo de la actividad de ejecución y conforme a la misma legislación a que se refiere el número anterior, las Administraciones Públicas podrán, además:

  1. Constituir consorcios, transfiriéndoles competencias.

  2. Delegar competencias propias en otras Administraciones, organismos de ellas dependientes o entidades por ellas fundadas o controladas.

  3. Utilizar órganos de otras Administraciones o de los organismos dependientes o adscritos a ellas para la realización de tareas precisas para el ejercicio de competencias propias.

  4. Encomendar directamente la realización de las tareas mencionadas en el número 1 y, en general, las materiales, técnicas o de gestión a sociedades creadas por ellas mismas o cualesquiera de las otras Administraciones mencionadas en dicho número.

3. Las Administraciones públicas y sus organismos dependientes o adscritos, los consorcios y las entidades mercantiles creadas por aquéllas o cualesquiera de éstos podrán suscribir convenios, con fines de colaboración, en los términos autorizados por la legislación de régimen jurídico de las Administraciones públicas y de régimen local.

Artículo 93. Consorcios.

1. Cuando la gestión de un Convenio de los que se trata en el apartado 3 del artículo anterior haga necesario crear una organización común, ésta podrá adoptar la forma de consorcio dotado de personalidad jurídica propia.

2. Los consorcios, que sólo podrán tener por objeto funciones y actividades que no excedan de la capacidad de las Administraciones consorciadas, se regularán específicamente por sus Estatutos, que determinarán los fines del mismo, así como las particularidades de su régimen orgánico, funcional y financiero.

3. A los consorcios podrán incorporarse personas privadas, cuando ello sea necesario para el cumplimiento de sus fines y previa suscripción de un Convenio en el que se especifiquen las bases de su participación.

4. La aprobación de los Estatutos del consorcio determinará la atribución a éste de las competencias administrativas, pertenecientes a las Administraciones consorciadas, que en dichos estatutos se especifiquen. En ningún caso podrá atribuirse a los consorcios la competencia para establecer o determinar tributos, ni la potestad expropiatoria, si bien puede encomendarse la gestión de las expropiaciones que ellos mismos acuerden.

5. Para la gestión de los servicios que les sean encomendados, los consorcios podrán crear entidades mercantiles de capital íntegramente público y mixto.

6. La creación de los consorcios y sus estatutos se publicará, para su eficacia, en el Boletín Oficial de Canarias o de la provincia respectiva, según proceda.

CAPÍTULO II.
DISPOSICIONES GENERALES SOBRE LA EJECUCIÓN EN UNIDADES DE ACTUACIÓN.

Artículo 94. Características y requisitos de las unidades de actuación.

Las características y requisitos de las unidades de actuación se fijarán reglamentariamente, garantizando el cumplimiento de los deberes legales y la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivadas de la ordenación.

Artículo 95. Delimitación de las unidades de actuación.

La alteración de la delimitación de las unidades de actuación requerirá la modificación del planeamiento de ordenación urbanística que las haya establecido.

Artículo 96. Sistemas de ejecución.

1. Para cada ámbito o sector o, en su caso, unidad de actuación, el planeamiento de ordenación urbanístico y, en su caso, territorial deberá optar expresamente entre los sistemas de ejecución privada y pública para el desarrollo de la actividad de ejecución, especificando, además y sólo cuando opte por los segundos, el concreto sistema elegido.

El cambio de la opción establecida en el planeamiento requerirá la tramitación del procedimiento dirigido a tal fin, iniciado de oficio o a instancia de parte, en el que deberá celebrarse información pública por el plazo mínimo de veinte días.

2. Los sistemas de ejecución son los siguientes:

  1. Sistemas de ejecución privada:

    1. Concierto.

    2. Compensación.

    3. Ejecución empresarial.

  2. Sistemas de ejecución pública:

    1. Cooperación.

    2. Expropiación.

    3. Ejecución forzosa.

Artículo 97. Elección del sistema de ejecución.

El sistema de ejecución se determinará conforme a las siguientes reglas:

  1. En suelo urbano y urbanizable:

    1. Preferencia de los sistemas de ejecución privada, sin perjuicio de la posibilidad de opción por un sistema de ejecución pública cuando razones de interés público así lo justifiquen.

    2. Entre los sistemas de ejecución pública tendrá carácter preferente el de cooperación. El sistema de expropiación, que tendrá carácter excepcional, deberá basarse en motivos suficientes de interés público que lo justifiquen.

  2. En asentamientos en suelo rústico:

    1. Preferencia del sistema de ejecución pública por expropiación, con imposición de contribuciones especiales para la adquisición del suelo preciso y ejecución de las dotaciones y las infraestructuras públicas.

    2. Preferencia, en los restantes supuestos, del sistema de ejecución pública por cooperación con reparcelación económica.

  3. En sistemas generales: preferencia del sistema de ejecución pública por expropiación.

Artículo 98. Afectación real de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones urbanísticas.

El establecimiento del sistema de ejecución determinará la afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en el sector ámbito o unidad de actuación al cumplimiento de las obligaciones legales exigibles, afectación que se deberá hacer constar en el Registro de la Propiedad.

Artículo 99. Gastos de urbanización.

1. La inclusión de terrenos en un sector, ámbito o en una unidad de actuación urbanística implica la asunción por parte de los propietarios del coste de la ejecución del planeamiento.

2. Se entienden como gastos de ejecución de planeamiento los necesarios para la correcta y total ejecución de la urbanización. Reglamentariamente se procederá a establecer una relación pormenorizada de estos gastos según la actuación de que se trate, que incluirá, en todo caso, los relativos a las infraestructuras y a los de las obras de urbanización y ajardinamiento de viales y espacios libres públicos, así como la repercusión a las entidades o empresas concesionarias o suministradoras, de los gastos de primera instalación y mantenimiento de los servicios de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua y saneamiento, conforme a su reglamentación específica.

CAPÍTULO III.
SISTEMAS DE EJECUCIÓN PRIVADA

SECCIÓN I. DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 100. Determinación del sistema de ejecución: Iniciativa para su establecimiento.

1. Cuando el planeamiento de ordenación urbanística o, en su caso, el territorial haya optado por los sistemas de ejecución privada, la iniciativa para el establecimiento del concreto sistema de ejecución podrá ser adoptada, durante el año inmediato siguiente a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento que le otorgue cobertura, por cualquiera de los propietarios de suelo incluido en el sector, ámbito o, en su caso, la unidad de actuación.

Transcurrido un año desde la referida publicación, además, cualquier persona, aunque no sea propietaria de suelo, siempre que la iniciativa se refiera a un sector, ámbito o a una unidad de actuación con uso predominante residencial, industrial o terciario no turístico.

2. Reglamentariamente se determinará la documentación que debe aportarse, en cada supuesto, ante en Ayuntamiento competente, así como las reglas de admisibilidad y el procedimiento de las iniciativas y alternativas que se formulen.

Artículo 101. Procedimiento para el establecimiento del sistema, cuando incluya la aprobación del planeamiento preciso para legitimar la ejecución.

1. La admisión de la iniciativa supondrá la obligatoria aprobación inicial del planeamiento y del proyecto de urbanización por el órgano competente para ello, con apertura de información pública por plazo de un mes, con citación personal de todos los propietarios afectados o, en su caso, de los que no hayan suscrito la iniciativa.

2. En el caso de que, dentro de los primeros diez días de la información pública, un propietario o, en su caso, cualquier otra persona anuncie su intención de formular una alternativa y solicite la prórroga del plazo para su presentación, prestando caución en la cuantía que se determine reglamentariamente, el período de información pública se ampliará en quince días. La no presentación en plazo de la alternativa anunciada determinará la ejecución de la caución en favor del Ayuntamiento.

3. En el caso de resultar beneficiaria de la ejecución y el establecimiento del sistema una iniciativa o alternativa que no hubiera formulado un Plan Parcial de Ordenación y un proyecto de urbanización propios o cuando la aprobación definitiva haya recaído en Plan o proyecto distintos del que hubiera presentado, aquélla deberá abonar a la iniciativa o alternativa que hubiera aportado el Plan o el proyecto todos los gastos necesarios efectuados para su elaboración. La acreditación del pago de tales gastos será condición necesaria para la eficacia de la resolución municipal que atribuya la ejecución y establezca el sistema.

Artículo 102. Resolución del procedimiento.

1. El Pleno de la Corporación Municipal, a la vista del resultado de la información pública y de la audiencia de los titulares de derechos dominicales afectados por la iniciativa, resolverá:

  1. Denegando motivadamente la aprobación definitiva.

  2. Motivadamente y de forma simultánea y conjunta:

    1. Aprobando definitivamente el planeamiento preciso y el proyecto de urbanización con las modificaciones no sustanciales que, en su caso, correspondan.

    2. Estableciendo el concreto sistema de ejecución privada.

    3. Atribuyendo el ejercicio de la ejecución a quien o quienes hayan presentado la alternativa más conveniente a los intereses generales conforme a los criterios establecidos en el presente artículo.

2. En los procedimientos seguidos a iniciativa formulada dentro del primer año de vigencia del planeamiento de ordenación urbanística que delimite el sector, ámbito o, en su caso, la unidad de actuación, se observarán las siguientes reglas:

  1. De alcanzarse en el período de información pública, la adhesión a la iniciativa de un número de propietarios que representen el 50 % o más de la totalidad de la superficie de la unidad de actuación, el Ayuntamiento en Pleno deberá rechazar todas las alternativas formuladas a aquélla y establecer el sistema de ejecución por compensación.

  2. De no darse el supuesto previsto en la letra anterior, el Ayuntamiento en Pleno, previo estudio de las alegaciones y alternativas presentadas, elegirá entre la iniciativa y sus alternativas, dando preferencia a la que haya obtenido mayor respaldo de los propietarios, con establecimiento del sistema de ejecución empresarial, y procederá, en todo caso, a la notificación individualizada a los autores de la iniciativa y las alternativas de la decisión adoptada.

  3. Cuando la iniciativa sea del propietario único o de la totalidad de los propietarios, se prescindirá de la citación a los propietarios y de los trámites relacionados con las alternativas, procediendo la atribución de la adjudicación a la iniciativa formulada y el establecimiento del sistema de concierto.

3. En los procedimientos derivados de iniciativa formulada por no propietario, el Ayuntamiento en Pleno elegirá de entre la iniciativa y sus alternativas la que considere adecuada al interés general urbanístico, con establecimiento, según proceda, de los sistemas de con cierto o, en su caso, de compensación, si la elegida estuviera respaldada por, al menos, propietarios que representen el 50 % de la superficie de suelo afectada, respectivamente, o del sistema de ejecución empresarial, en otro caso. Esta resolución deberá comunicarse en acto público celebrado a tal fin y al que deberán ser convocados personalmente cuantos hubieran presentado alternativas en el procedimiento, así como, en su caso, el promotor de la iniciativa. La comunicación en dicho acto surtirá los efectos propios de la notificación individual, siempre que en él se haga entrega de documento que satisfaga las exigencias legales de ésta.

Si la iniciativa o, en su caso, alternativa beneficiaria de la ejecución y el establecimiento del sistema no estuviera respaldada por propietarios que representen al menos el 25 % de la superficie total, la adjudicación de la ejecución y el establecimiento del sistema a que se refiere el párrafo anterior se entenderán provisionales hasta que hayan transcurrido quince días desde la celebración del acto público de comunicación de la pertinente resolución.

4. Dentro del plazo establecido en el párrafo anterior, podrán ejercitar el derecho de preferencia a la adjudicación en el orden siguiente:

  1. El propietario único o la totalidad de los propietarios, presentando el convenio urbanístico inicialmente aportado con las modificaciones precisas para la plena adaptación de su contenido a la solución de ejecución beneficiaria de la resolución adoptada por el Ayuntamiento.

    El ejercicio del derecho dará lugar, en este caso, a la conversión del sistema provisionalmente establecido en el de concierto, quedando sin efecto la atribución de la ejecución efectuada con carácter provisional.

  2. Los propietarios individuales de más del 50 % del suelo afectado por la actuación, de forma individual o adoptando cualquier forma social civil o mercantil, o de asociación administrativa.

    El ejercicio del derecho dará lugar en este caso, bien sólo a la sustitución del beneficiario de la ejecución, bien, además, a la conversión del sistema provisionalmente establecido en el de compensación.

  3. El o los promotores de la iniciativa o la alternativa, presentando la documentación necesaria para la plena adaptación de su iniciativa o alternativa a la solución de ejecución beneficiaria de la resolución adoptada por el Ayuntamiento.

  4. Las empresas públicas y entes consorciales administrativos.

  5. Las sociedades mercantiles, salvo en el supuesto previsto en el apartado b) precedente.

5. Dentro de los diez días siguientes a la comprobación de la plena asunción de todas las condiciones de la solución de ejecución adoptada por el Ayuntamiento en Pleno, y en todo caso antes de transcurridos treinta días del ejercicio de derecho de preferencia a la adjudicación, el Alcalde deberá dictar resolución efectuando, según proceda, las declaraciones que correspondan conforme a lo dispuesto en el número anterior, que implicarán la aprobación del convenio o documentación aportados, o las de no haber lugar a la adjudicación preferente, y el carácter definitivo de la acordada por el Ayuntamiento en Pleno.

6. Las resoluciones municipales de las que resulte, con carácter definitivo, la atribución de la ejecución y el establecimiento del sistema de ejecución deberán ser notificadas a los interesados y publicadas, además, en el Boletín Oficial de la provincia.

Artículo 103. Procedimiento referido exclusivamente al establecimiento del sistema de ejecución.

1. Presentada una iniciativa en el Ayuntamiento, el Alcalde, previos los informes técnicos y jurídicos precisos, adoptará, dentro de los quince días siguientes uno de los siguientes acuerdos:

  1. No asunción de la iniciativa por razones insubsanables de legalidad.

  2. Requerimiento de subsanación de los defectos o insuficiencias apreciados.

  3. Asunción de la iniciativa e incoación del procedimiento de aprobación del proyecto de urbanización, con citación personal de todos los propietarios afectados o, en su caso, de los que no hayan suscrito la iniciativa, en la forma, a los efectos y con las consecuencias previstos en el artículo anterior.

2. Serán aplicables a este procedimiento las reglas establecidas en los números 1 del artículo 101 y 2 y 3 del artículo 102, con las modificaciones siguientes:

  1. La resolución del procedimiento decidirá simultáneamente sobre el proyecto de urbanización y la adjudicación de la ejecución, con el establecimiento del sistema que proceda.

  2. La resolución sólo podrá ser desestimatoria por razones de legalidad.

Artículo 104. Atribución de la ejecución conjuntamente a dos o más promotores de iniciativas o alternativas.

En los procedimientos regulados en los artículos anteriores la Administración municipal podrá atribuir conjuntamente la ejecución, con establecimiento del sistema que proceda, a los promotores de la iniciativa y de una o más alternativas, así como de dos o más de estas últimas, siempre que exista previo acuerdo entre los correspondientes promotores y se trate de las soluciones más ventajosas de entre las presentadas.

Artículo 105. Procedimiento abreviado.

Las iniciativas y las alternativas que cuenten con el respaldo de propietarios que representen cuando menos el 70 % de la superficie total, podrán incluir el proyecto de reparcelación o, en su caso, de compensación, para su tramitación conjunta con la iniciativa o alternativa correspondiente. De resultar beneficiaria de la adjudicación, la resolución municipal implicará la aprobación del proyecto de reparcelación o, en su caso, compensación.

Artículo 106. Sustitución de los sistemas de ejecución privada.

1. La sustitución del sistema de ejecución privada por uno de ejecución pública, acordada de oficio o a instancia de parte, podrá tener lugar:

  1. Por desistimiento, con pérdida de la fianza o garantías constituidas, por los titulares de la iniciativa a la que se sustituye.

  2. Por incumplimiento de los deberes, obligaciones o compromisos inherentes al sistema establecido, con perjuicio grave para el interés público o para los legítimos intereses de terceros.

2. Reglamentariamente se establecerá el procedimiento para la sustitución, que incluirá, en todo caso, un período de información pública y la audiencia a los interesados.

SECCIÓN II. SISTEMA DE CONCIERTO

Artículo 107. Características del sistema de ejecución

En el sistema de concierto el propietario único o todos los propietarios conjuntamente asumirán la entera actividad de ejecución conforme a las condiciones libremente pactadas por ellos en convenio urbanístico aprobado por el Ayuntamiento.

Artículo 108. Forma de gestión del sistema.

1. En el sistema de concierto la gestión de la actividad de ejecución podrá ser realizada:

  1. Mediante la constitución por todos los propietarios de una entidad urbanística de gestión, que tendrá naturaleza administrativa y duración limitada a la de la actuación, salvo que asuma también la conservación de la urbanización realizada.

  2. A través de sociedad mercantil constituida al efecto y en cuyo capital participen todos los propietarios,

  3. Directamente por el único propietario de la totalidad de los terrenos afectados.

2 Tanto a la entidad urbanística de gestión, como a la sociedad constituida por los propietarios, podrán incorporarse, como miembros o socios, personas o entidades que aporten financiación o asuman la realización de las obras de urbanización y edificación precisas.

Artículo 109. Convenio urbanístico de gestión concertada.

1. El establecimiento del sistema de concierto requerirá la aprobación de un convenio urbanístico de gestión suscrito por todos los propietarios y formalizado en escritura pública

2 El convenio urbanístico de gestión concertada tendrá carácter jurídico-administrativo y tendrá por objeto los términos y las condiciones de la gestión y la ejecución del planeamiento capaz de legitimar esta última.

3. La aprobación de los convenios urbanísticos de gestión concertada con motivo del establecimiento del sistema:

  1. Sólo podrá denegarse por razones de legalidad.

  2. Determinará la constitución de la entidad urbanística de gestión y su inscripción en el pertinente registro administrativo o, en su caso, la obligación de la constitución efectiva e inscripción en el Registro Mercantil de la sociedad acordada, a cuyo cumplimiento quedará condicionada legalmente la eficacia de la aprobación administrativa.

  3. Determinará, igualmente, la transmisión al Ayuntamiento, por ministerio de la Ley y libre de cargas y gravámenes, de todos los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.

  4. Quedará condicionada, en todo caso, a la efectiva prestación de las garantías ofrecidas para asegurar la ejecución.

4. Los convenios urbanísticos de gestión concertada deberán contener las determinaciones y requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para permitir su inscripción registral y, en todo caso:

  1. Las bases de la actuación, incluyendo la programación temporal de la urbanización y, en su caso, de la edificación.

  2. Los estatutos de la entidad urbanística o de la sociedad mercantil y el acuerdo de constitución de la primera y de creación de la segunda, cuando proceda.

  3. Las garantías ofrecidas para asegurar la correcta ejecución de la actuación, que no podrán ser inferiores al 15 % del valor del importe total previsto para las obras de urbanización. Las garantías podrán consistir en la afectación real de fincas originarias al cumplimiento de los deberes y obligaciones derivados del sistema.

  4. La distribución de los beneficios y las cargas entre los propietarios, cuando proceda, en los mismos términos y condiciones que los prescritos para la reparcelación.

  5. El procedimiento de liquidación final de la actuación.

  6. La forma de conservación de la urbanización, una vez ejecutada.

    Las previsiones y los compromisos sobre la edificación.

  7. En su caso, los compromisos complementarios voluntariamente asumidos.

5. Reglamentariamente se determinará el contenido documental de los convenios urbanísticos de la gestión concertada.

Artículo 110. Sociedad mercantil.

1. Los propietarios deberán, en todo caso, aportar a la sociedad mercantil que constituyan para la gestión y ejecución de la actuación la totalidad de los terrenos, edificaciones y construcciones de que sean titulares en el ámbito de la unidad de actuación.

2. La Admmistración actuante estará representada, al menos, por un Consejero o Administrador, que ostentará el derecho de veto suspensivo, por tiempo máximo de un mes, de cualquier acuerdo social, ejercitable en el acto de votación, si estuviera presente, o en los cinco días hábiles siguientes a la fehaciente notificación del mismo si no asistiese a la reunión social.

En todo caso, el procedimiento deberá ser resuelto dentro del plazo de un mes desde la formulación del veto suspensivo, y, durante el tiempo de vigencia de aquel, el Ayuntamiento y la sociedad podrán llegar a una solución acordada.

SECCIÓN III. SISTEMA DE COMPENSACIÓN

Artículo 111. Características del sistema de ejecución.

En el sistema de compensación:

  1. Los propietarios que representen más del 50 % de la superficie del sector, ámbito o la unidad de actuación, según proceda, aportarán los terrenos de cesión obligatoria y gratuita, realizaren a su costa la urbanización en los términos que resulten del planeamiento de ordenación urbanística y el proyecto de urbanización y se constituirán en Junta de Compensación.

  2. Los Estatutos y las bases de actuación de la Junta de Compensación serán aprobados por el Ayuntamiento de acuerdo a lo establecido en la presente Ley.

  3. Con sujeción a lo establecido en las bases de actuación, se formulará por la Junta el correspondiente proyecto de compensación.

Artículo 112. Definitiva determinación de los propietarios integrados en el sistema.

1. Los propietarios de suelo que no hubieran formulado ni se hubieran incorporado a la iniciativa o alternativa a la que se haya atribuido la ejecución, determinando el establecimiento del sistema de compensación, podrán adherirse a éste dentro de los dos meses siguientes a la publicación de la correspondiente resolución municipal.

2. Con posterioridad al plazo fijado en el número anterior, los propietarios podrán adherirse al sistema previa conformidad de la Junta de Compensación.

Artículo 113. Junta de Compensación.

1. La Junta de Compensación es un ente corporativo de Derecho público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines desde la inscripción administrativa de la constitución de sus órganos directivos.

2. La Junta de Compensación será directamente responsable, frente a la Administración competente, de la urbanización completa de la unidad de actuación y en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiere establecido.

Las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquélla, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos.

Por delegación del Ayuntamiento, la Junta de Compensación podrá exigir por vía de apremio las cantidades adeudadas por sus miembros, pudiendo formularse contra las liquidaciones correspondientes reclamación ante la Administración actuante.

3. Podrán incorporarse a la Junta de Compensación la o las empresas urbanizadoras que deban participar en la ejecución.

4. Del órgano máximo de gobierno de la entidad urbanística de compensación formará parte, en todo caso, un representante de la Administración actuante.

5. Contra todos los acuerdos y decisiones de ha entidad urbanística de compensación podrá interponerse recurso ante la Administración actuante.

6. El incumplimiento por los miembros de la Junta de las obligaciones y cargas impuestas por la presente Ley habilitará a la Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos en favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.

Artículo 114. Transmisión de terrenos.

La incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de la propiedad de los inmuebles afectados por la gestión común, pero los terrenos quedaren directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, con anotación en el Registro de la Propiedad.

Artículo 115. Expropiación de los propietarios no adheridas al sistema.

Todas las fincas de los propietarios del ámbito o sector no adheridos al sistema serán expropiadas en favor de la Junta de Compensación.

Artículo 116. Proyecto de compensación.

1. La Junta de Compensación deberá formular el correspondiente proyecto de compensación de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento, con sujeción a lo establecido en las bases de actuación.

2. Para la definición de derechos aportados, valoración de fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos del acuerdo aprobatorio e inscripción del mencionado proyecto, se estará a lo dispuesto para la reparcelación. No obstante lo anterior, por acuerdo unánime de todos los afectados pueden adoptarse criterios diferentes siempre que no sean contrarios a la Ley o al planeamiento aplicable, ni lesivos para el interés público o de terceros.

3. La aprobación del proyecto de compensación producirá, en todo caso, la transmisión al Ayuntamiento, por ministerio de la Ley y libres de cargas y gravámenes, de todos los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.

SECCIÓN IV. SISTEMA DE EJECUCIÓN EMPRESARIAL

Artículo 117. Características del sistema de ejecución.

En el sistema de ejecución empresarial:

  1. El beneficiario de la atribución de la ejecución asumirá la entera actividad y deberá realizar ésta conforme al convenio urbanístico de ejecución aprobado y suscrito con el Ayuntamiento y la oferta efectuada a los propietarios de suelo, así como los restantes compromisos asumidos voluntariamente.

  2. El Ayuntamiento aprobará el convenio urbanístico de ejecución que fija las condiciones del sistema y la oferta formulada a los propietarios de suelo y dirigirá, supervisará, intervendrá y controlará la actividad de ejecución.

Artículo 118. Forma de gestión del sistema y las reglas básicas de la misma.

1. En el sistema de ejecución empresarial la gestión de la actividad podrá ser realizada:

  1. Directamente por la persona física o jurídica a la que se haya atribuido la ejecución.

  2. A través de sociedad mercantil constituida al efecto y en cuyo capital deberán poder participar los propietarios de suelo que lo deseen.

2. La gestión del Sistema deberá ajustarse, en todo caso, a las siguientes reglas:

  1. El establecimiento del sistema determinará la iniciación del procedimiento expropiatorio respecto de los bienes de los propietarios que no acepten la oferta de compra ni se incorporen al sistema, en su caso, mediante participación en la sociedad mercantil constituida para la gestión de éste.

  2. La persona responsable de la ejecución estará habilitada para incorporar a la gestión por él asumida, en cualquier momento y en las condiciones que libremente pacten entre sí, a todos o algunos de los propietarios de suelo, previa solicitud a la Administración actuante de la liberación del bien o bienes sujetos a expropiación y resolución favorable de aquélla. Los pactos así establecidos tendrán naturaleza jurídico-privada, producirán los efectos de la reparcelación y no alterarán las condiciones del convenio urbanístico por el que se rija la ejecución.

  3. Cuando algunos de los propietarios de terrenos incluidos en la unidad de actuación, ámbito o sector, o todos ellos, rechacen expresa o tácitamente las ofertas de compra y de incorporación al proceso Urbanizador, el adjudicatario estará habilitado para optar entre:

    1. Solicitar del Ayuntamiento el levantamiento de un acta en la que conste, al menos: el lugar y fecha de su otorgamiento, la Administración actuante, la situación registral de los terrenos afectados y su titular inscrito, su superficie, el aprovechamiento urbanístico que les corresponde y las parcelas o solares edificables resultantes donde se hará efectivo.

      El acta, que se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes, servirá a la persona responsable de la ejecución como título ejecutivo habilitante para ocupar los terrenos afectados y producirá los efectos de la reparcelación. Hasta tanto se adjudique a los propietarios las parcelas o solares edificables resultantes de la urbanización, aquella persona actuará como fiduciaria con poder para enajenar las parcelas.

    2. Fundar una entidad urbanística de tenencia de bienes de duración limitada, que se regirá en todo lo no dispuesto por esta Ley y sus normas de desarrollo por la legislación, reguladora de las sociedades de responsabilidad limitada y que tendrá personalidad jurídica desde la inscripción de la escritura pública de constitución en la que consten el acuerdo de creación y los estatutos sociales en el registro administrativo de entidades urbanísticas.

      Todos los propietarios de terrenos incluidos en la unidad de actuación no incorporados aún al sistema deberán suscribir el capital social de la entidad mediante la aportación de los terrenos y bienes de que sean titulares. A tal efecto, la Administración actuante, a instancia de la persona responsable de la ejecución, levantará acta comprensiva de los terrenos y bienes aportados por cada socio, su situación registral y su titular inscrito, su superficie, el aprovechamiento urbanístico que les corresponde y las parcelas o solares edificables resultantes en las que se hará efectivo, así como del número de títulos representativos del capital de la entidad que correspondan a cada socio, en proporción al aprovechamiento de que sea titular. Dicha acta se integrará en la escritura de constitución de la sociedad, se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes y constituirá título ejecutivo habilitante para la ocupación por la entidad de los terrenos afectados y producirá los efectos de la reparcelación. Cuando alguno de los propietarios afectados no concurra al acto de constitución de la entidad, se le aplicará lo previsto en la letra a) anterior a efectos de la determinación de las parcelas o solares edificables resultantes que proceda adjudicarle.

      La entidad a que se refiere el párrafo anterior tendrá por objeto la mera tenencia de los terrenos y bienes correspondientes. Su administración corresponderá en todo caso y hasta su disolución a la persona física o jurídica responsable de la ejecución, que actuará como fiduciaria con poder para enajenar las parcelas propiedad de la entidad en los términos de la letra d) siguiente y será responsable de su gestión ante los socios en los términos prescritos en la legislación mercantil, sin perjuicio de la responsabilidad administrativa o penal en que pudiera incurrir. Concluido el proceso urbanización la entidad será liquidada y disuelta, mediante la adjudicación a cada socio de las parcelas o solares edificables resultantes que le correspondan. Procederá igualmente la disolución de la sociedad en los supuestos de cambio o sustitución del sistema de ejecución.

    3. Abonar el justiprecio como beneficiario de la expropiación.

  4. En cualquiera de los supuestos de los apartados 1) y 2) de la letra c) anterior, la persona responsable de la ejecución, para poder proceder a enajenar terrenos de la unidad de actuación que no sean de su propiedad o constituir garantías reales sobre ellos, precisará la autorización previa de la Administración actuante. Cuando, concluido el proceso de urbanización, no otorgue las escrituras de propiedad de las parcelas o solares edificables resultantes en favor de los propietarios correspondientes, la Administración actuante podrá sustituirle.

Artículo 119. Convenio urbanístico de ejecución empresarial.

1. El establecimiento del sistema de ejecución empresarial requerirá la aprobación y suscripción de convenio urbanístico de ejecución empresarial, formalizado en escritura pública.

2. El convenio urbanístico tendrá carácter jurídico-administrativo y tendrá por objeto el establecimiento de los términos y las condiciones de la gestión y la ejecución del planeamiento capaz de legitimar esta última, respetando, en todo caso, las reglas legales básicas de aquella gestión fijadas en el artículo anterior.

3. La aprobación de los convenios con motivo del establecimiento del sistema:

  1. Sólo podrá denegarse por razones de legalidad.

  2. Determinará la vinculación a los mismos del Ayuntamiento.

  3. Quedará condicionada, en todo caso, a la efectiva prestación de las garantías ofrecidas para asegurar la ejecución.

4. Los convenios urbanísticos de ejecución empresarial deberán contener, en todo caso:

  1. Las bases de la actuación, incluyendo la programación temporal de la urbanización y, en su caso, la edificación.

  2. Los estatutos y el acuerdo de creación de la sociedad mercantil a que se refiere la letra b) del número 1 del artículo anterior, cuando proceda.

  3. Las garantías ofrecidas para asegurar la correcta ejecución de la actuación, que no podrán ser inferiores al 15 % del valor del importe total previsto para las obras de urbanización. Las garantías podrán consistir en la afectación real de fincas originarias al cumplimiento de los deberes y obligaciones derivados del sistema.

  4. El procedimiento de liquidación final de la actuación.

  5. La forma de conservación de la urbanización, una vez ejecutada.

  6. Las previsiones y los compromisos sobre la edificación.

  7. En su caso, los compromisos complementarios voluntariamente asumidos.

5. Reglamentariamente se precisará el contenido documental de los convenios urbanísticos de ejecución empresarial.

CAPÍTULO IV.
SISTEMAS DE EJECUCIÓN PÚBLICA

SECCIÓN I. SISTEMA DE COOPERACIÓN

Artículo 120. Características de sistema de ejecución.

1. En el sistema de cooperación los propietarios aportarán el suelo de cesión obligatoria y gratuita, soportarán la ocupación de cualesquiera otros terrenos necesarios para la ejecución de las obras de urbanización y otorgarán a la Administración municipal la disposición fiduciaria de éstos. La Administración actuante ejecutará las obras de urbanización con cargo a los propietarios.

2. El sistema de cooperación comportará la reparcelación, en su caso forzosa, para la justa distribución de los beneficios y las cargas entre los propietarios, incluidos los costes de urbanización y gestión del sistema, no pudiendo ser nunca superiores, estos últimos, al 10 % del total de aquéllos. Se excluyen los supuestos de titular único de la totalidad de los terrenos y de constitución por la Administración actuante de sociedad mercantil de capital mixto en el que participen al menos los propietarios que representen cuando menos el 50 % de la superficie total de la unidad de actuación. En este último caso, los propietarios que no participen en la sociedad serán objeto de expropiación por el procedimiento de tasación conjunta, siendo beneficiaria la sociedad mixta. La aportación de los propietarios podrá limitarse a sus fincas y construcciones.

Cuando todos los terrenos pertenezcan a un solo titular, las bases del sistema podrán establecerse mediante convenio urbanístico, aprobado previa información pública de veinte días.

3. Con la finalidad de colaborar en la gestión del sistema, podrán constituirse asociaciones administrativas de propietarios, bien a iniciativa de éstos, bien del propio Ayuntamiento.

Artículo 121. Forma de gestión del sistema.

1. En el sistema de cooperación, la actividad administrativa de ejecución se gestionará sin órgano diferenciado, a través de organismo público o de sociedad mercantil de capital público municipal o perteneciente a cualquiera de las otras Administraciones públicas de la Comunidad Autónoma o de la que se constituya, en otro caso, con esta exclusiva finalidad. En este último caso, la sociedad podrá ser de capital mixto, con participación de los propietarios de terrenos comprendidos en la unidad de actuación.

2. La Administración actuante y la entidad o sociedad que asuma la gestión del sistema podrán contratar con empresarios privados la realización de las obras de urbanización y edificación precisas y estos últimos participar en las sociedades mixtas previstas en el número anterior.

Artículo 122. Modalidades del pago de los gastos de urbanización.

1. La Administración actuante, salvo en el supuesto de gestión a través de sociedad mixta en la que participen los propietarios, podrá:

  1. Exigir de los propietarios, incluso por la vía de apremio, el pago anticipado de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para el próximo año.

  2. Convenir con los propietarios, cuando las circunstancias así lo aconsejen y en las condiciones que se determinen, un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.

2. No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de actuación.

SECCIÓN II. SISTEMA DE EXPROPIACIÓN

Artículo 123. Características del sistema de ejecución.

1. En el sistema de ejecución por expropiación, la Administración actuante aplicará la expropiación a la totalidad de los bienes y derechos de la entera unidad de actuación y realizará por sí misma las obras de urbanización y, en su caso, de edificación.

2. Para la determinación de los bienes y derechos sujetos a expropiación, así como de sus titulares, se estará a los datos que resulten de los registros públicos.

Artículo 124. Relación de propietarios y descripción de bienes y derechos.

1. La delimitación de unidades de actuación a ejecutar por el sistema de expropiación deberá ir acompañada de una relación de titulares de bienes y derechos, así como de la descripción de éstos, redactadas con arreglo a lo dispuesto en la legislación de expropiación forzosa.

2. Los bienes de dominio público se identificarán, relacionarán y describirán de forma separada e independiente a los efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 125. Bienes de dominio público.

1. Cuando en la unidad de actuación a ejecutar por expropiación existan bienes de dominio público y el destino urbanístico de éstos sea distinto del fin al que esten afectados, la Administración municipal deberá proceder a tramitar y resolver o, en su caso, a instar ante la Administración competente el procedimiento que legalmente proceda para la mutación demanial o la desafectación, según proceda.

2. Las vías no urbanas que queden comprendidas en el ámbito de la unidad de actuación se entenderán de dominio público, salvo prueba en contrario.

3. Las vías urbanas comprendidas en la unidad de actuación que deban desaparecer se entenderán sustituidas por las nuevas previstas por el planeamiento en ejecución y transmitidas de pleno derecho al Ayuntamiento.

Artículo 126. Forma de gestión de sistema.

La Administración actuante deberá desarrollar la actividad de ejecución mediante las formas de gestión que permita la legislación aplicable y resulten más adecuadas a los fines de urbanización y edificación previstos en el planeamiento.

Artículo 127. Justiprecio.

1. El justiprecio de los bienes y derechos se determinará mediante aplicación de los criterios establecidos por la legislación general.

2. En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá satisfacer el justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante, la adjudicación de terrenos de valor equivalente.

El desacuerdo en la valoración de la finca, parcela o solar ofrecida en pago del justiprecio no impedirá al expropiado acudir a Comisión de Valoraciones de Canarias para que fije con carácter definitivo el valor de la adjudicada en pago, sin perjuicio de la efectiva transmisión de las mismas. La diferencia en más, que suponga el valor que establezca dicha Comisión, se pagará siempre en dinero.

3. El justiprecio se fijará por mutuo acuerdo o por decisión de la Administración municipal o, en su caso, y con carácter definitivo, de la Comisión de Valoraciones. El mutuo acuerdo será posible en cualquier momento anterior a la fijación definitiva en vía administrativa del justiprecio y deberá respetar los criterios de valoración a que se refiere el número 1.

Artículo 128. Liberación de la expropiación.

1. A solicitud del interesado, la Administración actuante podrá, excepcionalmente y previo trámite de información pública por veinte días, liberar de la expropiación determinados bienes o derechos, mediante la imposición de las condiciones urbanísticas que procedan para asegurar la ejecución del planeamiento.

2. La resolución estimatoria de la solicitud de liberación, cuya eficacia requerirá la aceptación expresa de las condiciones en ella impuestas al beneficiario, deberá precisar, para su validez, los bienes y derechos afectados por la liberación; los términos y condiciones de la vinculación de dichos bienes y derechos al proceso urbanizador y edificatorio; y las garantías a prestar por el beneficiario para asegurar el cumplimiento de tales términos y demás condiciones impuestas.

3. En ningún caso podrá acordarse la liberación si la expropiación viene motivada por el incumplimiento de deberes urbanísticos.

4. El incumplimiento de los deberes establecidos en la resolución liberatoria por parte de los propietarios de los bienes liberados determinará la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Artículo 129. Procedimiento.

1. Para la expropiación podrá aplicarse tanto el procedimiento individualizado como el de tasación conjunta, conforme a la legislación general de pertinente aplicación.

2. De aplicarse el procedimiento de tasación conjunta, la resolución correspondiente de la Administración implicará la declaración de urgencia o el cumplimiento del requisito a que la legislación general aplicable condicione la ocupación del bien o derecho, previo pago o depósito del justiprecio fijado por aquélla.

3. Si se optase por la expropiación individualizada para cada finca incluida en el sector o unidad de actuación, se seguirá el procedimiento general establecido en la legislación general de expropiación forzosa.

Artículo 130. Procedimiento de tasación conjunta.

Reglamentariamente se regulará el procedimiento de tasación conjunta, que, en todo caso, comprenderá la exposición al público del proyecto de expropiación y la notificación individual a los interesados de las correspondientes hojas de aprecio.

La resolución aprobatoria del expediente por parte de la Administración actuante implicará la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados.

Las valoraciones fijadas podrán ser objeto de reclamación ante la Comisión de Valoraciones de Canarias.

SECCIÓN III. SISTEMA DE EJECUCIÓN FORZOSA.

Artículo 131. Características de sistema de ejecución.

1. En el sistema de ejecución forzosa el Ayuntamiento concluye subsidiariamente la actividad de ejecución aun pendiente conforme a cualquiera de los sistemas de ejecución privada, en sustitución, por cuenta y cargo de los propietarios y de la persona o personas directamente responsables de esta ejecución.

2. La aplicación del sistema de ejecución forzosa requerirá la declaración, mediante resolución que agote la vía administrativa, del incumplimiento de cualquiera, incluso los referidos a plazos, de los deberes legales y las obligaciones inherentes del sistema de ejecución sustituido.

3. La declaración a que se refiere el número anterior, con fijación del sistema de ejecución forzosa, supondrá la afectación legal de todos los terrenos, construcciones y edificaciones, así como derechos, al cumplimiento de dicho sistema, y será inscrita en el Registro de la Propiedad, a cuyo efecto deberá comunicarse a éste para que se haga constar mediante asientos de nota marginal.

Artículo 132. Forma de gestión.

1. El sistema de ejecución forzosa se gestionará por el Ayuntamiento mediante encomienda bien a sociedad mercantil de capital público propia o perteneciente a cualquiera de las otras Administraciones públicas de la Comunidad Autónoma, bien a la que constituya, en otro caso, con esta exclusiva finalidad. En este último caso la sociedad podrá ser de capital mixto, procediendo las aportaciones privadas de los propietarios de terrenos comprendidos en la unidad de actuación

2. La sociedad que asuma la encomienda de la gestión del sistema contratará con empresarios privados la realización de las obras de urbanización y edificación precisas.

Artículo 133. Procedimiento para la declaración de incumplimiento y sustitución del sistema de ejecución por el de ejecución forzosa

1. El procedimiento para la declaración del incumplimiento de deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de ejecución privada elegido para la actuación de que se trate y su sustitución por el de ejecución forzosa se iniciará de oficio por el Ayuntamiento, por iniciativa propia o en virtud de ejercicio de la acción pública. Su tramitación se desarrollará reglamentariamente con observancia de lo dispuesto en el artículo 100.

2. El procedimiento a que se refiere el número anterior:

  1. Tendrá por objeto la determinación de:

    1. La existencia de incumplimientos de deberes u obligaciones legales o voluntariamente asumidas y, en su caso, su identificación y alcance.

    2. En caso de comprobación de incumplimientos, la concreción y precisión de los deberes legales y las restantes obligaciones pendientes de cumplimiento y de las obras de urbanización y edificación que aun resten por ejecutar, así como la cuantificación de su coste y las condiciones y plazos para la ejecución de unas y otras.

  2. Su terminación podrá, conforme a lo dispuesto en la letra b) del número 1 del artículo 100:

    1. Ser preparada mediante convenios o acuerdos con los propietarios o personas responsables de la ejecución que, no obstante, la sustitución del sistema de ejecución, deseen continuar incorporados al proceso urbanizador y edificatorio.

    2. Tener lugar, sustituyendo a la resolución administrativa unilateral, mediante convenio o acuerdo suscrito con todos los propietarios afectados y las demás personas incorporadas o responsables de la gestión del sistema de ejecución sustituido.

3. El contenido de los convenios preparatorios y los finalizadores del procedimiento deberá contemplar el contenido propio de la resolución administrativa unilateral del procedimiento y en el supuesto de los finalizadores producirán los efectos propios de ésta.

Artículo 134. Contenido y efectos de la resolución por la que se determine el sistema de ejecución forzosa.

1. La resolución que ponga fin al procedimiento a que se refiere el número 1 del artículo anterior deberá ser motivada y establecer con toda precisión:

  1. Los incumplimientos apreciados.

  2. El contenido y el alcance de los deberes y las restantes obligaciones pendientes de cumplimiento.

  3. Los instrumentos de ejecución del planeamiento y los proyectos cuya formulación sea aun necesaria para ultimar la ejecución de la actuación.

  4. Las obras de urbanización y, en su caso, de edificación pendientes de ejecución, el coste previsto de ésta y de la gestión del sistema y el plazo en que se estime pueda ser llevado a cabo.

  5. El suelo edificable necesario para sufragar, de un lado, los costes del sistema y, de otro lado, los de las obras de urbanización.

2. La determinación del sistema de ejecución forzosa habilitará al Ayuntamiento sin trámite ni requisito ulterior algunos para:

  1. Proceder inmediatamente a la ocupación de los terrenos y demás bienes que, por su calificación urbanística, deban ser objeto de cesión obligatoria y gratuita.

  2. Localizar los terrenos precisos para la cesión correspondiente al porcentaje pertinente del aprovechamiento urbanístico y proceder a la ocupación de los mismos.

  3. Formular y, en su caso, ejecutar los instrumentos de ordenación complementarios que sean precisos, así como el o los proyectos de urbanización y, en su caso, edificación pertinentes.

  4. Formular y, si procede, ejecutar el o los proyectos de reparcelación forzosa, en su caso, complementarios o de modificación de los que se hubieran ya formulado, necesarios para la justa distribución de beneficios y cargas, incluyendo los nuevos costes derivados de la determinación del sistema de ejecución forzosa y, entre ellos, los de gestión de éste, que no podrán superar el 10 % del total de los de la cuenta final de liquidación del sistema.

Artículo 135. Ocupación y disposición de bienes y ejecución de las obras de urbanización.

1. Desde la aprobación del proyecto de reparcelación:

  1. El Ayuntamiento, a propuesta de la entidad gestora, podrá acordar, en favor de ésta, la ocupación inmediata de todos o parte de los bienes y el ejercicio de la facultad de disposición de éstos en calidad de titular fiduciario.

  2. Será posible la inscripción en el Registro de la Propiedad, en favor del Ayuntamiento, del suelo de cesión obligatoria y gratuita, conforme a la determinación que se haga en el proyecto de reparcelación.

  3. La entidad gestora podrá, hasta la conclusión de la actuación, enajenar suelo edificable reservado para sufragar los costes cuantificados en el proyecto de reparcelación o, en su caso, en la resolución que haya fijado el sistema de ejecución.

2. La entidad gestora podrá, al contratar la ejecución de las obras con empresas urbanizadoras, convenir el pago del precio mediante:

  1. El importe de la enajenación de suelo edificable.

  2. La adjudicación a la empresa urbanizadora de determinado aprovechamiento lucrativo, determinada edificabilidad o concretos solares resultantes de la urbanización. Esta modalidad de pago requerirá la aprobación del Ayuntamiento.

Artículo 136. Liquidación de la actuación.

1. Concluidas las obras de urbanización y recibida ésta definitivamente por el Ayuntamiento, la entidad gestora elaborará y presentará la cuenta de liquidación de la actuación.

Recibida la cuenta de liquidación, el Ayuntamiento deberá poner a disposición de los propietarios que no hayan resultado adjudicatarios de solares, ni hayan sido ya indemnizados de cualquier otra forma, los solares, el aprovechamiento urbanístico lucrativo o la edificabilidad aun restantes, habida cuenta de los gastos efectivamente habidos en la gestión y ejecución, en la proporción que les corresponda según sus respectivas fincas originarias.

2. Los propietarios a que se refiere el párrafo segundo del número anterior podrán formular reclamación ante el Ayuntamiento, basada en la lesión del valor económico de sus derechos, dentro del plazo legal del recurso administrativo correspondiente, que deberá ser resuelta en el mismo plazo legal establecido para la de éste y previo informe de la entidad gestora. En caso de estimación de la reclamación, la diferencia que se reconozca será satisfecha en metálico por la entidad gestora con cargo a la cuenta de la actuación.

3. A los efectos de lo dispuesto en el número anterior y, en general, de la cobertura de las diferencias entre costes previstos y reales, la entidad gestora podrá enajenar el suelo de que disponga fiduciariamente. De restar aun suelo en su disposición, deberá proceder a su enajenación y posterior distribución proporcional del importe de la misma entre los propietarios con derecho a aquélla.

CAPÍTULO V.
EJECUCIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES

Artículo 137. Formas de ejecución.

1. El suelo destinado a sistemas generales se obtendrá mediante expropiación u ocupación directa, cuando no se incluya o se adscriba al sector, ámbito o unidad de actuación.

2. La expropiación u ocupación directa de los sistemas generales deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento de ordenación que legitime la actividad de ejecución.

3. Las obras correspondientes a sistemas generales se realizaren conforme a las determinaciones sustantivas, temporales y de gestión del planeamiento de ordenación como obras públicas ordinarias.

Artículo 138. Efectos del incumplimiento del deber de adquirir el suelo de sistemas generales.

Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el artículo anterior, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la Ley si, efectuado requerimiento a tal fin por el propietario afectado o sus causahabientes, transcurre un año desde dicho requerimiento sin que la incoación se produzca.

Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio, el propietario interesado podrá formular hoja de aprecio, así como, transcurridos dos meses sin notificación de resolución alguna, dirigirse a la Comisión de Valoraciones de Canarias a los efectos de la fijación definitiva del justiprecio.

Artículo 139. Ocupación directa de los terrenos destinados a sistemas generales.

1. Los terrenos destinados a sistemas generales podrán obtenerse mediante su ocupación directa y permuta forzosa con terrenos de un patrimonio público de suelo de dimensiones suficientes y características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento urbanístico que corresponda al propietario afectado, conforme a lo establecido en el artículo anterior.

La ocupación directa requerirá la determinación:

  1. Del aprovechamiento urbanístico que corresponda al propietario afectado.

  2. De los terrenos pertenecientes a un patrimonio público de suelo para permutar por los ocupados, así como, en su caso, de la indemnización que se ha de satisfacer en metálico por la parte de aprovechamiento no materializable en ellos.

2. La ocupación directa se producirá por el procedimiento reglamentariamente establecido, que podrá terminarse por convenio y deberá respetar las siguientes reglas:

  1. Serán preceptivos el sometimiento a información pública de la relación de terrenos y propietarios afectados, con indicación de los aprovechamientos urbanísticos correspondientes a éstos y de los terrenos pertenecientes a patrimonios públicos de suelo que se permutan por cada uno de ellos, y la notificación personal a los propietarios, con un mes de antelación, de la ocupación prevista y las demás circunstancias relevantes que en ella concurran.

  2. Contra la relación a que se refiere la letra anterior podrán los propietarios afectados formular reclamación ante la Comisión de Valoraciones de Canarias, sin cuyo acuerdo no podrá procederse a acto alguno de ocupación.

  3. En el momento de la ocupación deberá levantarse acta haciendo constar el lugar y la fecha de otorgamiento y la Administración actuante; la identificación de los titulares de los terrenos ocupados y la situación registral de éstos; la superficie ocupada, el o los aprovechamientos urbanísticos que le correspondan y los terrenos pertenecientes a un patrimonio público de suelo que se permutan, así como, en su caso, la indemnización complementaria de la permuta forzosa.

  4. Las actuaciones que se afecten a los propietarios desconocidos, no comparecientes o incapacitados, sin representación y respecto a las propiedades litigiosas deberán entenderse con el Ministerio Fiscal.

  5. Los propietarios afectados por la ocupación tendrán derecho a la expedición de certificación administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.

  6. La certificación administrativa del acta de ocupación directa producirá los efectos propios de la reparcelación y servirá de reconocimiento del derecho a la indemnización complementaria de la permuta, la cual deberá abonarse dentro de los tres meses siguientes al acto de ocupación.

  7. La Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acta levantada a los efectos de la práctica de las inscripciones procedentes.

CAPÍTULO VI.
RESTANTES FORMAS DE EJECUCIÓN.

SECCIÓN I. EJECUCIÓN EN ÁREAS DE GESTIÓN INTEGRADA.

Artículo 140. Áreas de gestión integrada.

1. El planeamiento de los recursos naturales, territorial y urbanístico podrá delimitar áreas donde se haya de realizar una gestión integrada de todos sus recursos, buscando el equilibrio entre su conservación y las diversas actividades que en ellas tengan lugar. Los planes de ordenación deberán establecer objetivos para estas áreas, que tiendan a conseguir un uso sostenible.

2. La delimitación de estas áreas se realizará con independencia de las diferentes clases de suelo que pudieran existir en su ámbito y comportará la coordinación e integración de las acciones de las Administraciones públicas afectadas.

Artículo 141. Efectos de la delimitación de áreas de gestión integrada.

La delimitación de áreas de gestión integrada producirá los siguientes efectos.

  1. La constitución de los Ayuntamientos y los Cabildos en la obligación legal de adoptar todas las medidas precisas para la organización consorcial de la gestión del área de que se trate.

  2. La obligación de la Administración de la Comunidad, el Cabildo Insular correspondiente y el o los Ayuntamientos de cooperar entre sí y de coordinar el ejercicio de sus competencias al servicio de la consecución de los objetivos fijados para el área de que se trate.

  3. La afectación, en todo caso, a los objetivos del área correspondiente del 20 % de la recaudación anual de la totalidad de los tributos locales o autonómicos que graven las actividades económicas radicadas o desarrolladas en el ámbito de que se trate.

  4. La habilitación para el establecimiento y la recaudación, incluso por la organización consorcial del área, de tasas o precios públicos por la prestación de servicios y la utilización tanto de los bienes que hayan sido aportados a aquélla o esten adscritos o sean administrados por ella, como de las infraestructuras y los equipamientos y los servicios por la misma construidos.

  5. El sometimiento de todas las transmisiones de la propiedad en el área correspondiente y en favor de la organización consorcial a los derechos de tanteo y retracto regulados en esta Ley por el plazo máximo de tres meses y un año, respectivamente.

Artículo 142. Organización consorcial y gerencial subsidiaria de las áreas de gestión integrada.

1. Para el cumplimiento de los objetivos propios de las áreas de gestión integrada, el planeamiento ambiental, territorial y urbanístico deberá prever su organización en forma de consorcio que se constituirá, en plazo máximo determinado, por el correspondiente Cabildo Insular y por el o los Ayuntamientos afectados, que participaren en proporción al suelo y en función de la superficie que les afecte.

La eventual participación del Estado y la de la Comunidad Autónoma se regulará reglamentariamente.

2 Cuando un área de gestión integrada afecte a uno o varios espacios naturales protegidos, la Administración competente participará en la organización consorcial establecida en el apartado anterior, en proporción a la superficie del área por ella gestionada, correspondiendo a esa Administración la designación del gerente del consorcio cuando la superficie de los espacios naturales comprendida en el área de gestión integrada supere el 50 % de la superficie total.

3. Transcurrido el plazo máximo fijado al efecto por el planeamiento sin que la constitución del consorcio haya tenido lugar, la Consejería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo requerirá al Cabildo Insular para que proceda a dicha constitución con otorgamiento de un nuevo y definitivo plazo de conformidad con la normativa de régimen administrativo común. Transcurrido éste, también sin efecto, la Administración de la Comunidad procederá a la constitución de un organismo autónomo de carácter gerencial.

Desde su constitución el organismo autónomo gerencial asumirá la totalidad de las competencias precisas para el cumplimiento de los objetivos previstos por el planeamiento para dicha área.

No obstante, lo dispuesto en el párrafo anterior, el Cabildo Insular y el Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados podrán asociarse voluntariamente, en la forma que reglamentariamente se determine, a la actividad del organismo autónomo de carácter gerencial. Desde que adopten dicha iniciativa y previo convenio interadministrativo, cabrá la reorganización de dicho organismo para otorgarle carácter consorcial.

Artículo 143. Formas de actuación en las áreas de gestión integrada.

La actividad de ejecución que sea en cada caso precisa en las áreas de gestión integrada se desarrollará, según proceda, mediante:

  1. La delimitación de una o varias unidades de actuación y con aplicación en ellas de cualquiera de los sistemas de ejecución pública y privada previstos en esta Ley.

    Cuando se apliquen sistemas de ejecución privada, las competencias atribuidas en esta Ley a los Ayuntamientos serán ejercidas por el Consorcio o, en su caso, el Organismo autónomo gerencial constituidos.

  2. La realización de obras públicas ordinarias, incluso concertadas con la iniciativa privada a través de la suscripción de los oportunos convenios urbanísticos

Artículo 144. Áreas de rehabilitación integral.

1. Área de rehabilitación integral es la denominación que adoptará un área de gestión integrada cuando el objeto de su delimitación sea la rehabilitación física, social, económica y funcional de una zona urbana con destino turístico o residencial, integrada o no en un conjunto de valor cultural.

2. El instrumento de planeamiento urbanístico que desarrolle la ordenación pormenorizada del Área determinará el plazo máximo para la constitución del Consorcio, transcurrido el cual, sin que se lleve a efecto, el Ayuntamiento, o el órgano autonómico o insular competente por razón de la materia asumirá la gestión

3. Para la ejecución de sus determinaciones, el instrumento de planeamiento urbanístico establecerá las directrices precisas en orden a la formulación de programas anuales de rehabilitación integrada y, en su caso, de adecuación arquitectónica de espacios públicos, cuya aprobación corresponderá al Consorcio o, en su defecto, al órgano que haya asumido la gestión, a propuesta del gerente de aquel o responsable de ésta.

4. Sin perjuicio de los efectos señalados en el artículo 141, la delimitación de áreas de rehabilitación integral permitirá habilitar las medidas de fomento de las actuaciones privadas de rehabilitación o implantación de determinados usos que se determinen reglamentariamente, y que podrán diferenciarse en:

  1. Económicas: exenciones o bonificaciones tributarias, Préstamos en condiciones especiales, subvenciones directas o de intereses, u otras.

  2. Administrativas: constitución de ventanillas únicas y limitación de los plazos de tramitación, u otras.

SECCIÓN II. EJECUCIÓN MEDIANTE OBRAS PÚBLICAS ORDINARIAS

Artículo 145. Actuaciones urbanísticas aisladas.

1. Cuando no esté prevista en el planeamiento de los recursos naturales, territorial y urbanístico, ni sea precisa ni conveniente la delimitación de unidades de actuación, la actividad de ejecución de aquél se llevará a cabo mediante obras públicas ordinarias, de acuerdo con la legislación que sea aplicable por razón de la Administración pública actuante.

2 El suelo preciso para las dotaciones se obtendrá por:

  1. Cesión gratuita en virtud de convenio urbanístico.

  2. Expropiación.

  3. Ocupación directa.

3. Cuando las obras públicas sean de urbanización, la Administración pública actuante podrá imponer contribuciones especiales a los titulares de suelo beneficiados especialmente por aquéllas.

CAPÍTULO VII.
EJECUCIÓN DE OBRAS DE EDIFICACIÓN

Artículo 146. Edificación de parcelas y solares.

La ejecución del planeamiento de ordenación tendrá lugar mediante la directa realización, en las correspondientes parcelas o solares, de las obras de edificación precisa para la materialización del aprovechamiento objetivo previsto por aquel, cuando dicha ejecución no deba tener lugar en unidades de actuación delimitadas a tal fin y a través de los pertinentes sistemas definidos en esta Ley.

Cuando la ejecución del planeamiento se realice mediante unidades de actuación, la edificación tendrá lugar en los términos del sistema de ejecución establecido y, en todo caso, una vez concluidas y recibidas o garantizadas las obras de urbanización.

Artículo 147. Presupuestos de la edificación.

1. La edificación de parcelas y solares requiere:

  1. El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de éste, en todo caso.

  2. La previa ejecución de las obras de o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigibles, conforme a esta Ley, para simultanear aquéllas y las de edificación.

2. La edificación de parcelas sólo será posible con simultánea ejecución o afianzamiento de las obras de urbanización que resten aun para transformar aquéllas en solares.

Artículo 148. Ejecución de la edificación mediante sustitución de propietario y expropiación por incumplimiento de la función social del suelo.

1. Transcurrido un año desde la aprobación de la ordenación pormenorizada que legitime la ejecución en suelo urbano o la recepción de la urbanización en suelo urbanizable, el Ayuntamiento podrá delimitar áreas en las que los terrenos queden sujetos al régimen de ejecución de la edificación mediante sustitución e, incluso, al de expropiación.

Excepcionalmente, la referida delimitación podrá alcanzar en suelo urbano a los solares cuyo destino principal sea el uso turístico, cuando el suelo, que permita tal uso, sea muy escaso.

2. Reglamentariamente se establecerá el procedimiento administrativo aplicable, que, en todo caso, garantizará los requisitos de transparencia y publicidad y audiencia a los interesados, sin que pueda establecerse un plazo superior a dos meses entre la solicitud de la declaración de la sustitución de ejecución y la resolución expresa municipal.

Artículo 149. Concurso para la sustitución del propietario a efectos de edificación.

1. La sustitución del propietario se realizará por concurso público, convocado dentro del mes siguiente a la declaración de ejecución por sustitución.

Transcurrido este último plazo, sin que el anuncio haya tenido lugar, quedará la declaración de la situación de ejecución por sustitución sin efecto alguno por ministerio de la Ley y sin necesidad de trámite o requisito alguno, no pudiendo la Administración volver a declarar dicha situación dentro de los dos años siguientes, salvo por cambio de las circunstancias que tenga reflejo en la ordenación urbanística de aplicación.

2. La convocatoria del concurso deberá expresar las condiciones pertinentes, entre las que habrán de figurar, en todo caso y como mínimo, las siguientes:

  1. Precio a satisfacer por el adjudicatario.

  2. Plazo máximo para la ejecución de la edificación y, en su caso, las obras de simultánea urbanización.

  3. Precios máximos de venta o arrendamiento de la edificación resultante.

  4. Garantía definitiva del cumplimiento del deber de edificación.

3. Las proposiciones de los participantes en el concurso podrán incluir oferta dirigida al propietario de acuerdo de pago en especie y, concretamente, en locales, viviendas o metros cuadrados construidos en la edificación a ejecutar.

Cuando en el concurso se presentara alguna oferta en los términos indicados en el párrafo anterior no podrá resolverse sobre la adjudicación sin otorgar audiencia al propietario para que pueda manifestar su aceptación a alguna de las ofertas que le hubieran sido formuladas o rechazarlas todas. Transcurrido sin efecto el trámite de audiencia o habiendo rechazado el propietario todas las ofertas se procederá, sin más trámites, a la adjudicación del concurso

En el caso de que el propietario aceptara alguna de las ofertas formuladas, deberá presentar, por sí mismo o a través del correspondiente concursante y dentro del período de audiencia, convenio urbanístico, suscrito con dicho concursante y protocolizado notarialmente, preparatorio de la resolución del concurso.

Dentro de los diez días siguientes a la presentación del convenio, la Administración actuante dictará, si procede, resolución aprobándolo, que implicará la adjudicación en favor del concursante firmante del convenio.

La aprobación administrativa de éste producirá, para cada parcela o solar, los efectos de la reparcelación y, en particular:

  1. La transmisión de la parcela o solar en proindiviso y en la proporción resultante del convenio suscrito al adjudicatario del concurso junto con el propietario o propietarios aceptantes de la oferta.

  2. La ocupación de la parcela o solar por el adjudicatario del concurso a los efectos de la realización de las obras.

  3. La atribución al adjudicatario del concurso, con carácter fiduciario, de la facultad de disposición sobre la parte de proindiviso de la que sea titular el propietario originario a los exclusivos efectos de la constitución de garantías para la obtención de Préstamos precisos para la financiación de las obras

4. Salvo en los casos expresamente previstos en esta Ley, la diferencia entre el precio fijado en la convocatoria y el efectivamente resultante de la adjudicación corresponderá a la Administración convocante, que deberá aplicarlo al patrimonio público de suelo.

5. La certificación administrativa de la resolución del concurso, acompañada, en su caso, de la escritura pública del convenio urbanístico aprobado administrativamente, servirá como título para la inscripción de la transmisión forzosa en el Registro de la Propiedad.

6. En caso de quedar desierto el concurso, la Administración actuante podrá optar, dentro de los dos meses siguientes, entre la convocatoria de nuevo concurso o la adquisición, asimismo, forzosa y por el precio fijado en aquel primero, de la parcela o solar con destino al patrimonio público de suelo. En la convocatoria del segundo concurso, el precio de licitación se incrementará en los gastos habidos en el primero.

Artículo 150. Incumplimiento del adjudicatario del concurso.

El incumplimiento de las condiciones de adjudicación de los concursos regulados en el artículo anterior, declarado en procedimiento en el que deberá oírse al interesado o los interesados, dará lugar a la expropiación o a nueva declaración de la situación de ejecución por sustitución conforme al artículo 148.

CAPÍTULO VIII.
CONSERVACIÓN DE OBRAS Y EDIFICACIONES

SECCIÓN I. OBRAS DE URBANIZACIÓN

Artículo 151. Deber de conservación de las obras de urbanización.

1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos, corresponde al Ayuntamiento.

2. En las obras de urbanización realizadas por personas privadas o como consecuencia de una actuación seguida conforme a un sistema de ejecución privada, el deber previsto en el número anterior comenzará desde el momento de la recepción por el Ayuntamiento de las correspondientes obras, salvo lo dispuesto en el número siguiente.

3. La conservación de las obras de urbanización corresponde a los propietarios de solares, agrupados legalmente en entidad urbanística de conservación, en los mismos términos dispuestos en el número 1 para el Ayuntamiento y con independencia de que las obras sean o no de primera ejecución, en los siguientes supuestos:

  1. Cuando haya sido asumida voluntariamente por cualquier procedimiento.

  2. Cuando los solares esten comprendidos en unidades de actuación o ámbitos delimitados a este solo efecto para los que el planeamiento de ordenación urbanística así lo disponga.

4. Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de Derecho público, de adscripción obligatoria, con personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines, que adquieren personalidad jurídica desde su inscripción en el registro administrativo correspondiente, previa aprobación de sus estatutos por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento o, donde no exista, del Alcalde. Podrán solicitar de la Administración la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a los propietarios.

La participación de los propietarios en los gastos de conservación se determinará:

  1. Con arreglo a la que les haya correspondido en el sistema de ejecución de la unidad de actuación correspondiente.

  2. En otro caso, conforme a la que les esté asignada en la comunidad de propietarios, si se ha constituido una en régimen de propiedad horizontal

  3. En su defecto, a tenor de lo que dispongan los estatutos de la entidad urbanística de conservación.

Artículo 152. Recepción de las obras de urbanización.

1. La recepción de las obras de urbanización corresponderá siempre al Ayuntamiento, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, conservación y entrega de dichas obras.

2. Reglamentariamente se establecerá el procedimiento para la recepción.

Las recepciones se documentarán mediante el otorgamiento de acta, cuya certificación administrativa se remitirá al Registro de la Propiedad a los efectos de la práctica de las inscripciones procedentes conforme a la legislación hipotecaria.

3. Podrán ser objeto de recepción parcial aquellas partes de obra susceptibles de ser ejecutadas por fases que puedan ser entregadas al uso o servicio públicos, según lo establecido en el correspondiente instrumento de planeamiento.

SECCIÓN II. DEBER DE CONSERVACIÓN DE LAS EDIFICACIONES Y DECLARACIÓN DE RUINA

Artículo 153. Deberes de conservación y rehabilitación.

1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, con sujeción a las normas sectoriales que les sean de aplicación, realizando los trabajos y obras precisos para conservados o rehabilitarlos, a fin de cumplir en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo establecido por el planeamiento.

2 Los deberes de conservación y rehabilitación de los propietarios de edificaciones alcanzan hasta el importe de los trabajos correspondientes que no rebasen el límite del contenido normal de aquéllos, representado por el 50 % del coste de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie construida o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio

Cuando el Ayuntamiento o, en su caso, el Cabildo o el órgano de la Comunidad Autónoma ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan del referido límite, deberá sufragar el exceso.

En todo caso, la Administración podrá establecer ayudas públicas, en las condiciones que estime oportunas, pudiendo convenir la explotación conjunta del inmueble y, en su caso, bonificaciones fiscales.

Artículo 154. Inspección periódica de edificaciones.

1. Los propietarios de toda edificación catalogada o protegida, o incluida dentro de un conjunto histórico, deberán encomendar a un técnico facultativo competente, cada diez años, la realización de una inspección dirigida a determinar el estado del inmueble y las obras de conservación o, en su caso, rehabilitación que fueran precisas.

2. Dicho facultativo consignará los resultados de su inspección expidiendo un informe técnico, con descripción de:

  1. Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como para mantener y recuperar las condiciones de habitabilidad y de uso efectivo según el destino propio de la edificación.

  2. El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en los informes técnicos de las inspecciones periódicas anteriores.

  3. Cualquier otro aspecto que se determine reglamentariamente.

3. La eficacia, a efectos administrativos, de los informes técnicos requerirá la presentación de copia de los mismos en el Ayuntamiento dentro del mes siguiente al vencimiento del período decenal correspondiente

Los Ayuntamientos podrán requerir de los propietarios la exhibición de los informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución ya costa de los obligados.

Artículo 155. Situación legal de ruina.

1. Procederá la declaración de la situación legal de ruina urbanística en los siguientes supuestos:

  1. Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales a una edificación manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su habitabilidad y uso efectivo legítimo, supere el límite del deber normal de conservación, en los términos del artículo 153.2 de esta Ley.

  2. Cuando el propietario acredite, al menos, el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes técnicos correspondientes a las dos últimas inspecciones periódicas preceptuadas en el artículo anterior, y el coste de los trabajos realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse a los efectos señalados en el apartado anterior, supere el límite del deber normal de conservación, con la comprobación de una tendencia progresiva y constante en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservación de la edificación.

2. Corresponderá al Ayuntamiento la declaración de la situación legal de ruina, previo procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia formulada por cualquier interesado, en el que deberá darse audiencia a los propietarios y a los demás titulares de derechos afectados, así como a los órganos competentes de la Comunidad Autónoma o Cabildo Insular cuando resulten afectadas edificaciones declaradas de interés histórico o artístico o en trámite de declaración.

3. La declaración de la situación legal de ruina urbanística implicará que:

  1. El Ayuntamiento deberá ordenar las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes y pronunciarse de forma razonada sobre el cumplimiento o incumplimiento del deber de conservación de la edificación.

    No procederá apreciar el incumplimiento de dicho deber cuando la ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, así como cuando el propietario haya sido diligente en el mantenimiento y uso del inmueble

  2. El propietario de la edificación quedará obligado a:

    1. Proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición, cuando se trate de una edificación no catalogada, ni protegida, ni sujeta a procedimiento alguno dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral.

    2. Adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos necesarios para mantener y recuperar la estabilidad y la seguridad de la edificación, en los restantes supuestos. En este caso, el Ayuntamiento podrá convenir con el propietario los términos de la rehabilitación definitiva. De no alcanzarse acuerdo, el Ayuntamiento podrá optar entre ordenar las obras de rehabilitación necesarias, con otorgamiento simultáneo de ayuda económica adecuada, o proceder a la sustitución del propietario incumplidor aplicando el régimen establecido en los artículos 148, 149 y 150 de esta Ley, sin necesidad de que la finca afectada esté incluida en área delimitada al efecto.

Artículo 156. Ruina inminente.

1. Cuando una construcción o edificación amenace ruina de modo inminente, con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado o declarado de interés histórico o artístico, la Administración competente estará habititada para disponer todas las medidas que sean precisas, incluidos el apuntalamiento de la construcción o edificación y su desalojo. Dichas medidas podrán extenderse excepcionalmente a la demolición que sea estrictamente indispensable para proteger adecuadamente valores superiores y, desde luego, la integridad física de las personas, requiriendo, cuando se trate .de patrimonio catalogado o declarado de interés histórico o artístico, de informe previo favorable del organismo competente por razón de la materia.

2. El Ayuntamiento será responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas a que se refiere el apartado anterior, sin que ello suponga exención de la responsabilidad que incumbe al propietario. Las indemnizaciones que satisfaga el Ayuntamiento serán repercutidas al propietario, en vía administrativa y hasta el límite del deber normal de conservación.

3. La adopción de las medidas previstas en este artículo no presupondrá ni implicará la declaración de la situación legal de ruina urbanística.

Artículo 157. Órdenes de ejecución de obras de conservación o de intervención

1. Los Ayuntamientos, los Cabildos Insulares y, en su caso, el órgano de la Comunidad Autónoma competente en materia de patrimonio cultura!, cuando se trate de edificios declarados de interés histórico o artístico o en trámite de declaración, deberán dictar órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deteriorados o en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo.

Los Ayuntamientos estarán habilitados, además, para dictar órdenes de ejecución de.obras de mejora en toda clase de edificios para su adaptación al entorno. Los trabajos y las obras ordenados deberán referirse a elementos ornamentales y secundarios del inmueble del que se pretenda restituir su aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservación.

2. Las órdenes de ejecución podrán conminar, asimismo, a la limpieza y vallado del inmueble, así como a la retirada de publicidad comercial, carteles, rótulos, señales, símbolos, cerramientos, rejas, conducciones, cables, antenas u otros elementos no adecuados a las ordenanzas municipales.

3 El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilitará a la Administración actuante para adoptar cualquiera de estas medidas:

  1. Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación.

  2. Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10 % del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedará afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, sin perjuicio de la repercusión del coste de las obras en el incumplidor.

Subsidiariamente, la Administración actuante podrá declarar en situación de ejecución por sustitución el inmueble correspondiente, sin necesidad de su inclusión en área delimitada al efecto, para la aplicación del régimen previsto en los artículos 148, 149 y 150.

Artículo 158. Intervención en edificaciones catalogadas.

1 En las edificaciones catalogadas, protegidas o sujetas a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral sólo podrán realizarse las obras expresamente autorizadas por licencia urbanística de intervención o dispuestas por orden de ejecución de obras de intervención.

2. Las licencias urbanísticas de intervención contemplarán conjuntamente todas las actuaciones que hayan de realizarse en el inmueble y el resultado final de las mismas. Dichas actuaciones sólo excepcionalmente, cuando sea imposible la conservación de lo construido o cuando la catalogación o protección no obedezca a su valor intrínseco, sino a su mera importancia ambiental, podrán contemplar la sustitución de la edificación, a ser posible parcial, bajo condiciones especiales. Las obras de intervención se ajustarán a las prescripciones del catálogo y del planeamiento de ordenación urbanística, pero su autorización podrá concretar otras condiciones adicionales, salvaguardando los valores protegidos.

3. Sólo podrá otorgarse licencia de demolición para edificaciones no catalogadas, no protegidas, y que no sean objeto de un procedimiento tendente a su catalogación o protección integral.


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