Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.

TÍTULO II.
DE LAS APARCERÍAS.

CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 102.

1. Por el contrato de aparcería el titular de una finca rústica cede temporalmente para su explotación agraria el uso y disfrute de aquella o de alguno de sus aprovechamientos, aportando al mismo un 25 %, como mínimo, del valor total del ganado, maquinaria y capital circulante y conviniendo con el cesionario en repartirse los productos por partes alícuotas, en proporción sus respectivas aportaciones. El cedente será considerado como cultivador directo.

2. Se presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no comprende relación laboral alguna entre cedente y cesionario; de pactarse expresamente esa relación, se aplicará, además, la legislación correspondiente.

Artículo 103.

No perderán su naturaleza los contratos a que se refiere el artículo 102, aunque concurra en ellos alguna de las circunstancias siguientes:

  1. Recibir de las partes una denominación distinta de la aparcería.

  2. Incluir en el contrato, además de las tierras propiamente dichas, edificios, construcciones, instalaciones u otros elementos destinados a la explotación, estén sitos o no en la propias fincas objeto de la aparcería.

Artículo 104.

Será nula, sin perjuicio de ser causa de desahucio, la cesión total o parcial del uso o disfrute de la finca, del aprovechamiento o aprovechamientos principales de la misma o del contrato de aparcería.

Artículo 105.

Los aparceros podrán invocar a su favor los beneficios que les concede esta Ley, que serán irrenunciables, salvo que concurran circunstancias análogas a las previstas en el artículo 11.

Artículo 106.

En defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de costumbre, se aplicarán las disposiciones del presente Título y, con carácter supletorio, las normas sobre arrendamientos rústicos contenidos en la presente Ley, siempre que no resulten contrarias al naturaleza del contrato de aparcería.

CAPÍTULO II.
FORMA DEL CONTRATO Y VALORACIÓN DE LAS APORTACIONES.

Artículo 107.

1. En el contrato de aparcería, que deberá formalizarse por escrito, se hará constar el valor de las respectivas aportaciones de los contratantes o los criterios para su valoración o, cuando menos, la indicación del porcentaje que representa la aportación de cada uno. Del propio modo se hará constar la participación en los productos.

2. En el caso de que no figure en el contrato más que la participación en los productos, se presumirá que la valoración de las respectivas aportaciones coincide con ella, y lo mismo cuando, valoradas las aportaciones, nada se diga de la participación.

3. En los casos en que no figure en el contrato y faltare la prueba de la participación de las aportaciones y en los productos, o de sus circunstancias, se entenderá que rigen las acostumbradas en la localidad o en la comarca.

Artículo 108.

1. Cuando el aparcero aporte exclusivamente su trabajo personal deberá serle garantizado, en todo caso, el salario mínimo que corresponda al tiempo de su actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto de contrato de aparcería y cumplirse, en general, lo previsto en la legislación laboral y de Seguridad Social.

2. Igualmente se procederá cuando lo que corresponda aportar al aparcero, además de su trabajo personal, sea inferior al 10 % del valor total del ganado, maquinaria y capital circulante.

3. En estos casos, el aparcero tendrá derecho a exigir que se le pague semanalmente tal salario, sin perjuicio de que se considere, al hacer la liquidación de los frutos obtenidos, como cantidad percibida a cuenta de su participación en el caso de que le correspondieran productos valorados en cantidad superior a lo cobrado.

CAPÍTULO III.
DURACIÓN.

Artículo 109.

1. El plazo mínimo de duración de las aparcerías será el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.

2. Para extinguir las aparcerías de duración superior a un año será imprescindible el preaviso, en forma fehaciente, del cedente al aparcero con un año de antelación al menos a la fechas de su conclusión.

3. A falta de este preaviso, la aparcería se prorrogará por otra rotación del cultivo y así sucesivamente mientras no se produzca el preaviso, en forma fehaciente, con el año de antelación a la terminación de cualquiera de ellas.

4. Recibido el preaviso por el aparcero, éste podrá optar por el abandono al cedente del cultivo de la finca, o por su continuación como arrendatario, conforme a lo dispuesto en el artículo 119 de esta Ley.

Artículo 110.

1. En las aparcerías que el cedente aporte la tierra preparada y labrada por él, para que el aparcero, mediante su trabajo personal, la dedique a un determinado cultivo de carácter estacional e inferior a un año, la duración del contrato será la del cultivo que se trate, sin los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente o conversión en arrendamiento, regulados en los artículos 118 y 119 de esta Ley.

2. Sin perjuicio de la participación pactada, en todo caso le quedará garantizado al aparcero el salario mínimo aplicable al tiempo que dure el contrato por la actividad realizada y tendrá derecho a que el cedente se lo anticipe semanalmente a cuenta de lo que le corresponda en la liquidación final.

CAPÍTULO IV.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

Artículo 111.

La determinación del tipo y clase de cultivo corresponderá al cedente, al aparcero o a ambos según lo señalado en el contrato y en defecto de pacto, se seguirá el sistema y método de cultivo más usual en la localidad o en la comarca, salvo que otras cosa viniera impuesta por disposiciones legales o reglamentarias.

Artículo 112.

1. La liquidación de los frutos obtenidos y su adjudicación a los contratantes se practicará en el tiempo y forma que exprese el contrato o, en defecto del mismo de acuerdo con las costumbres locales o comarcales.

2. En defecto de pacto o costumbre, se practicará anualmente o al terminar la recolección del fruto.

3. La práctica de una liquidación y adjudicación presume que están realizadas las anteriores.

Artículo 113.

1. Todo anticipo que el cedente haga al aparcero para que éste pueda realizar las aportaciones que le son propias según el contrato de aparcería, incluido el adelanto de jornales, tendrá a efectos de prelación la consideración establecida en el número 6 del artículo 1922 del Código Civil.

2. El anticipo por el aparcero al cedente a cuenta de la cosecha futura está prohibido, siendo nula y teniéndose por no puesta la cláusula que lo estableciera.

3. Los frutos o productos separados, sobre los que cedente y aparcero tengan participación, se consideran bienes comunes de ambos y ninguno de ellos puede retirarlos sin el consentimiento del otro, salvo pacto en contrario.

4. En ningún caso podrán ser adjudicados al acreedor del aparcero o del cedente productos de la aparcería sin estar previamente hecha la liquidación anual de la misma, limitándose el derecho del acreedor a la parte que en dicha liquidación le sea adjudicada a su deudor.

Artículo 114.

1. Serán, en todo caso, de cargo del cedente el pago de los gravámenes, contribuciones, impuestos y arbitrios de todas clases que recaigan sobre la propiedad de la finca.

2. Serán de cuenta del cedente y del aparcero, en proporción a su participación, los gravámenes, contribuciones, impuestos o arbitrios de todas clases que recaigan sobre los productos.

3. Respecto de las cuotas por Seguridad Social, y en su caso, Cámaras Agrarias, se estará a lo que dispongan las disposiciones o estatutos que las regulen.

4. Los tratamientos obligatorios contra plagas o similares serán satisfechos por ambas partes de conformidad con lo que disponga la Ley que los establezca y, a falta de ella o de pacto, uso o costumbre, en proporción a su participación en la aparcería.

5. Ambos contratantes contribuirán a los seguros concertados por cualquiera de ellos en proporción a los riesgos que efectivamente les afecten.

CAPÍTULO V.
REVISIÓN.

Artículo 115.

Podrá solicitarse, en cualquier tiempo, la revisión del contrato de aparcería en cuanto a la proporción en la distribución de los productos fijada en el contrato, en los casos de infracción de lo dispuesto en el presente Título, en los de dolo o mala fe y en los de lesión superior al 15 % de lo que debe corresponder a cada parte con arreglo a sus respectivas aportaciones.

CAPÍTULO VI.
MEJORAS.

Artículo 116.

1. Las mejoras existentes en las fincas explotadas en régimen de aparcería o incluidas en la misma se presumen, salvo prueba en contrario, que han sido costeadas por la parte contratante a quien incumbe su realización, según lo establecido en los artículos 48 y 49.

2. Respecto de las mejoras útiles y sociales y las de adorno o recreo se aplicarán las normas establecidas en esta Ley para el arrendamiento.

3. Los gastos por deterioro que procedan del uso natural de las cosas serán pagados por los contratante en proporción a su participación.

CAPÍTULO VII.
EXTINCIÓN.

Artículo 117.

1. Serán causas de extinción de las aparcerías las siguientes:

  1. La terminación del plazo pactado en el contrato o del que rija según la costumbre del lugar.

  2. Incumplimiento grave de las obligaciones del aparcero.

  3. Falta de entrega al cedente de la parte de los productos obtenidos que al mismo correspondan según lo convenido o los usos y costumbres locales.

  4. Deslealtad o fraude por parte del aparcero en la valoración o entrega al cedente de los frutos de la finca que le corresponda según contrato o en la de los gastos necesarios para su obtención.

  5. Cualquiera otra causa que resulte del contrato o de los usos y costumbre locales, siempre que no se opongan a lo establecido en esta Ley. En estos casos, sin embargo, el aparcero podrá optar por continuar como arrendatario, conforme a lo dispuesto en el artículo 119 de esta Ley.

  6. Las demás causas que provocan la extinción del arrendamiento.

2. La muerte o invalidez del aparcero no producirá la extinción de la aparcería, que asumirán los familiares del causante que vinieran cooperando en la explotación.

El cedente podrá en estos casos optar por la conversión de la aparcería en arrendamiento conforme al artículo 119 de esta Ley.

En todo caso, la aparcería subsistirá hasta la terminación de año agrícola corriente.

CAPÍTULO VIII.
FORMAS DE ACCESO A LA PROPIEDAD.

Artículo 118.

1. El aparcero tendrá derecho en toda enajenación inter vivos de la finca rústica que explote en aparcería, de su nuda propiedad, de porción determinada o de participación indivisa de la misma, a acceder a la propiedad de ella mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto y adquisición preferente con los mismos requisitos, condiciones y efectos que se establecen para el arrendatario en esta Ley.

2. El tercer adquirente de la finca no viene obligado a continuar la aparcería y para ello deberá preavisar de extinción al aparcero, quien, en tal caso, tendrá los derechos que se deriven de la existencia de mejoras realizadas por el mismo la finca y liquidación de productos, así como la posibilidad de optar por la conversión en arrendamiento que se regula en el artículo 119 de esta Ley.

CAPÍTULO IX.
CONVERSIÓN DE LA APARCERÍA EN ARRENDAMIENTO.

Artículo 119.

1. En los casos en que proceda la conversación de la aparcería en arrendamiento y las partes no hubieran llegado a un acuerdo mediante comparecencia ante la Cámara Local Agraria, el IRYDA formulará propuesta sobre el canon arrendaticio y la ubicación de la tierra sobre la que ha de recaer el arrendamiento, atendiendo a la viabilidad de las explotaciones resultantes y de modo que el aparcero obtenga rendimientos análogos a los que le producía la aparcería.

2. Si persiste el desacuerdo entre las partes, cualquier de ellas podrá plantear la cuestión ante el Juzgado competente.

3. La duración del arrendamiento será como mínimo de seis años contados desde la conversión y el arrendatario tendrá derecho a las prórrogas que en esta Ley se establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiere durado la aparcería. El aparcero dispondrá del tiempo que dure el arrendamiento para indemnizar anualmente al cedente del capital mobiliario mecánico y vivo aportado por este.

4. No procederá la conversión si el aparcero no reúne las condiciones exigidas en esta Ley para ser arrendatario.

CAPÍTULO X.
EXPROPIACIÓN.

Artículo 120.

En caso de expropiación de una finca cedida en aparcería se estará a lo dispuesto en el artículo 100 de la presente Ley, considerándose como renta a los efectos establecidos en el apartado 1, a) de dicho artículo la que le correspondería en caso de conversión del arrendamiento.


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