Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.

TÍTULO V.
DE LAS Hipotecas .

SECCIÓN I. DE LA Hipoteca EN GENERAL.

Artículo 104.

La Hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

Artículo 105.

La Hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.

Artículo 106.

Podrán ser hipotecados:

  1. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.

  2. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.

Artículo 107.

Podrán también hipotecarse:

  1. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la Hipoteca , cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la Hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.

  2. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la Hipoteca , sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.

  3. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.

  4. El derecho de Hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho.

  5. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.

  6. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la Hipoteca , en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.

  7. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la Hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la Hipoteca , no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.

  8. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuere necesaria.

    Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la Hipoteca , sino que éste recaerá directamente sobre los bienes retraídos.

  9. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la Hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

  10. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la Hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.

  11. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el artículo 8.

Artículo 108.

No se podrán hipotecar:

  1. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.

  2. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.

  3. El uso y la habitación.

Artículo 109.

La Hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.

Artículo 110.

Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

  1. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.

  2. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la Hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la Hipoteca , se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida en los artículos 1176 y siguientes del Código Civil.

Artículo 111.

Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la Hipoteca , cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:

  1. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

  2. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.

  3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

Artículo 112.

Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor no será extensiva la Hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.

Artículo 113.

El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas según lo dispuesto en el artículo anterior, podrá exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que consistan, si esto último pudiera hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca.

Si exigiere su importe no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.

Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de las mismas cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito Hipotecario ; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño.

Artículo 114.

Salvo pacto en contrario, la Hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.

En ningún caso podrá pactarse que la Hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.

Artículo 115.

Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la Hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.

Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor no podrá el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliación, pero podrá ejercitar igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados.

Artículo 116.

El acreedor por pensiones atrasadas de censo no podrá repetir contra la finca acensuada, con perjuicio de otro acreedor Hipotecario o censualista posterior, sino en los términos y con las restricciones establecidas en los artículos 114 y párrafo 1 y 2 del 115; pero podrá exigir Hipoteca en el caso y con las limitaciones que tiene derecho a hacerlo el acreedor Hipotecario , cualquiera que sea el poseedor de la finca acensuada.

Artículo 117.

Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor Hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la Hipoteca se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.

Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.

En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Artículo 118.

En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubiesen pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la Hipoteca , sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.

Artículo 119.

Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.

Artículo 120.

Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.

Artículo 121.

Lo dispuesto en el artículo anterior se entenderá sin perjuicio de que, si la Hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la Hipoteca , hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.

Artículo 122.

La Hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos.

Artículo 123.

Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito Hipotecario , sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.

Artículo 124.

Dividida la Hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la Hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

Artículo 125.

Cuando sea una la finca hipotecada o cuando siendo varias no se haya señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el artículo 123, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho.

Artículo 126.

Cuando en juicio ejecutivo seguido conforme a las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se persiguieren bienes hipotecados, y éstos hubiesen pasado a poder de un tercer poseedor, podrá el acreedor reclamar de éste el pago de la parte de crédito asegurada con los que el mismo posee, si al vencimiento del plazo no lo verifica el deudor después de requerido judicialmente o por Notario.

Requerido el tercer poseedor de uno de los dos modos expresados en el párrafo anterior, deberá verificar el pago del crédito con los intereses correspondientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 114, o desamparar los bienes hipotecados.

Si el tercer poseedor no paga ni desampara los bienes será responsable con los suyos propios, además de los hipotecados, de los intereses devengados desde el requerimiento y de las costas judiciales a que por su morosidad diere lugar. En el caso de que el tercer poseedor desampare los bienes hipotecados, se considerarán éstos en poder del deudor, a fin de que pueda dirigirse contra los mismos el procedimiento ejecutivo.

Artículo 127.

Lo dispuesto en el artículo anterior será igualmente aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o de los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, si venciere alguno de ellos sin cumplir el deudor su obligación.

Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaran por vencer otros plazos de la obligación, se practicará lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 135. Si el comprador no quisiere la finca con la carga de la Hipoteca que queda por satisfacer, se depositará su importe con los intereses que le correspondan, para que sea pagado el acreedor al vencimiento de los plazos pendientes.

Se considerarán también como terceros poseedores, para los efectos del artículo 126, los designados en el párrafo segundo del 134.

Si hubiere más de un tercer poseedor por pertenecer a una persona la propiedad o el dominio directo y a otra el usufructo o el dominio útil, se entenderá con ambas el requerimiento.

Al vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor podrá pedir que se despache mandamiento de ejecución contra todos los bienes hipotecados, estén o no en poder de uno o varios terceros poseedores; pero éstos no podrán ser requeridos al pago, sino después de haberlo sido el deudor y no haberlo realizado.

Cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes, debiendo el tercer poseedor otorgar la escritura de venta u otorgarse de oficio en su rebeldía.

Será Juez o Tribunal competente para conocer del procedimiento el que lo fuera respecto del deudor. No se suspenderá en ningún caso el procedimiento ejecutivo por las reclamaciones de un tercero, si no estuvieren fundadas en un título anteriormente inscrito, ni por la muerte del deudor o del tercer poseedor, ni por la declaración de quiebra, ni por el concurso de acreedores de cualquiera de ellos.

Artículo 128.

La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada.

Artículo 129.

La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados, sujetando su ejercicio al procedimiento judicial sumario que se establece en el artículo 131 de esta Ley, sin que ninguno de sus trámites pueda ser alterado por convenio entre las partes.

Además, en la escritura de constitución de la Hipoteca podrá válidamente pactarse un procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer efectiva la acción hipotecaria, el cual será aplicable, aun en el caso de que existan terceros, con arreglo a los trámites fijados en el Reglamento Hipotecario .

Artículo 130.

Para que pueda tramitarse la reclamación con arreglo al procedimiento judicial sumario, será indispensable que en la escritura de constitución de la Hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta y un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.

El Registrador hará constar ambas circunstancias en la inscripción de la Hipoteca .

El deudor podrá cambiar después a su voluntad ese domicilio, siempre que el cambio tenga lugar dentro de la misma población que se hubiere designado en la escritura, o de cualquiera otra que esté enclavada en el término en que radiquen las fincas y que sirve para determinar la competencia del Juzgado.

Para cambiar ese domicilio a punto diferente de los expresados será necesaria la conformidad del acreedor.

La modificación en el domicilio y su conocimiento al acreedor se harán constar en acta notarial y en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción o inscripciones de la Hipoteca .

Dicha acta, limitada a hacer constar estas circunstancias, no estará sujeta al impuesto de derechos reales y se extenderá en papel sellado de la última clase.

Todo posterior adquirente de la finca podrá variar el domicilio que encontrare fijado al tiempo de la adquisición, pero sujetándose a las condiciones y requisitos antes expresados, y, en su defecto, quedará subsistente el que aparezca en el Registro.

Artículo 131.

El procedimiento judicial sumario se ajustará a las siguientes reglas:

  1. Será Juez competente para conocer del procedimiento, cualquiera que sea la cuantía de la obligación, el de Primera Instancia del partido en que radique la finca y si ésta radicare en más de uno, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, el Juez de Primera Instancia de cualquiera de ellos a elección del demandante. El Juez examinará de oficio su propia competencia territorial, sin que resulten aplicables las normas generales sobre sumisión expresa o tácita de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

  2. Se iniciará el procedimiento por demanda autorizada por Letrado, en la que deberá constar, necesariamente:

    1. Los hechos y las razones jurídicas determinantes de la certeza, subsistencia y exigibilidad del crédito y de la competencia del Juzgado.

    2. La cantidad exacta que por todos los conceptos sea objeto de la reclamación.

      El acreedor quedará sujeto a indemnizar cuantos daños y perjuicios irrogare al deudor o terceros interesados por malicia en la exposición de los hechos y de las demás circunstancias que ha de apreciar el Juez para autorizar el procedimiento.

  3. Con este escrito presentará el actor los documentos siguientes:

    1. Los comprobantes de la personalidad, incluso los que acrediten el poder del procurador.

    2. El título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que la Ley de Enjuiciamiento Civil, exige para despachar la ejecución. Si no pudiese presentarse el título inscrito deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la Hipoteca .

      Para la ejecución de las Hipotecas constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen Créditos o Préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la Hipoteca . Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de Hipoteca , que podrá ser parcial, comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución.

    3. Acta notarial justificativa de haberse requerido de pago con diez días de anticipación, cuando menos, al deudor, y también al tercer poseedor de las fincas en el caso de que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición del inmueble.

      El requerimiento deberá haberse practicado en el domicilio que resulte vigente en el Registro, bien personalmente si se encontrare en él el deudor o el tercero poseedor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependientes mayores de catorce años que se hallaren en la habitación del que hubiere de ser requerido, y si no se encontrare a nadie en ella, al portero, o al vecino más próximo que fuere habido.

    4. El documento o documentos que, cuando la Hipoteca garantice un crédito o préstamo para el que se hubiese pactado un interés variable, permita determinar dicho tipo con exactitud, ya sea directamente, ya mediante una simple operación aritmética, si el tipo de los intereses reclamados no viniese determinado en la certificación registral o en la copia autorizada a que alude el último párrafo del número 2 de esta regla.

  4. El Juez examinará la demanda y los documentos acompañados, y si se hubiesen cumplido los requisitos antes expresados la admitirá y mandará sustanciar el procedimiento, ordenando que se practiquen los requerimientos, cuando no se haya presentado acta notarial que los acredite, en los domicilios y de la manera que se determina en el presente artículo. En este caso, el requerimiento se acreditará en los autos en la forma dispuesta en la Ley Procesal Civil para las notificaciones por cédula. El Juez reclamará del Registrador de la Propiedad, a instancia del actor, certificación comprensiva de los extremos siguientes:

    1. Inserción literal de la última inscripción de dominio o de posesión, en su caso, que se haya practicado y se halle vigente.

    2. Relación de todos los censos, Hipotecas , gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes, debiéndose hacer constar expresamente que se halla subsistente y sin cancelar la Hipoteca a favor del actor.

      El Registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de Hipoteca que ha expedido esta certificación, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere.

      Si los requisitos legales no se hubiesen cumplido, el Juez denegará la admisión del escrito y documentos por medio de auto fundado, que será apelable en ambos efectos.

  5. Si de la certificación del Registro apareciese que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio o de posesión, en su caso, a que se refiere el extremo primero de la regla cuarta, no ha sido requerida de pago en ninguna de las formas notarial o judicial antes indicadas, se notificará a la misma la existencia del procedimiento en el lugar prevenido en la regla tercera de este artículo para que pueda, si le conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la Hipoteca de su finca.

    Cuando en la susodicha certificación aparezca alguna carga o derecho real constituido con posterioridad a la inscripción de la Hipoteca que garantiza el crédito del actor, se notificará también para los efectos indicados en el párrafo anterior, la existencia del procedimiento a los acreedores que se hallen en este caso, y cuando dichos acreedores satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas asegurados con la Hipoteca de la finca, quedarán subrogados en los derechos del actor. Se harán constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción o inscripciones de la Hipoteca en que dichos acreedores se subrogan y de las de sus Créditos o derechos respectivos, mediante presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades adeudadas o del oportuno mandamiento judicial, en su caso.

    Por el concepto referido no se devengará impuesto alguno.

  6. Transcurrido el término de diez días desde el requerimiento de pago, practicado en cualquiera de las formas indicadas en las reglas anteriores el actor podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca, si así se hubiese pactado en la escritura de constitución de la Hipoteca o tuviere reconocido expresamente ese derecho por alguna Ley. El acreedor percibirá en dicho caso las rentas vencidas y no satisfechas, si así se hubiese estipulado, y los frutos y rentas posteriores, cubriendo con ello los gastos de conservación y explotación que la misma finca exija y después su propio crédito.

    Si los actores fuesen más de uno, corresponderá la administración al que sea preferente, según el Registro, y si fueran de la misma prelación podrá pedirla cualquiera de ellos en beneficio común, aplicando los frutos y rentas según determina el párrafo anterior, a prorrata entre los Créditos de todos los actores. Si la pidieran varios de la misma prelación, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.

  7. Cumplido lo dispuesto en las reglas precedentes y transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas, se procederá a instancia del actor, del deudor, del tercer poseedor o del hipotecante, a la subasta de la finca ante el Juzgado que conozca del procedimiento.

    El remate se anunciará con veinte días de antelación, cuando menos, al señalado para dicho acto, fijándose edictos en los sitios públicos de costumbre, con expresión del lugar, día y hora en que ha de celebrarse el remate.

    Los edictos se insertarán, a elección de quien solicita la subasta, en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o de la provincia en que se siga el procedimiento y en el de aquella o aquellas en que radiquen la finca o las fincas, si el valor de las fincas excediere de doscientas mil pesetas, sin rebasar los cinco millones de pesetas. Si excediere de esta última cantidad, se publicarán, además, en el Boletín Oficial del Estado. La publicación en cualquier otro medio se podrá acordar a petición y a costa de la parte que lo solicite.

    A instancia de quien solicite la subasta, y en prevención de que no hubiere postor en la primera, podrá, al mismo tiempo, señalarse lugar, día y hora para el remate de la segunda, por otro término de veinte días, lo que se hará público en los expresados edictos. De igual forma podrá solicitarse el señalamiento de la tercera subasta, sin sujeción a tipo, con iguales especificaciones del lugar, día y hora para su celebración, para el supuesto de que no hubiera postores en la segunda.

    El señalamiento del lugar, día y hora para el remate se notificará al deudor, con la misma antelación, en la finca o fincas subastadas.

  8. En los anuncios se expresará en forma concisa la identificación de la finca, el tipo que servirá de base a la subasta y las circunstancias siguientes: que los autos y la certificación del Registro a que se refiere la regla 4 están de manifiesto en la Secretaría; que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación, y que las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes -si los hubiere- al crédito del actor continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate.

  9. Servirá de tipo para la subasta el pactado en la escritura de constitución de Hipoteca y no se admitirá postura alguna que sea inferior a dicho tipo.

  10. Si no hubiere postura admisible en la primera subasta, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas en pago de su crédito, por el tipo de aquélla, aceptando la subsistencia de las cargas anteriores y las preferentes, si las hubiere, y subrogándose en la obligación de satisfacerlas.

  11. Si no conviniese al acreedor la adjudicación lo manifestará así al Juzgado en el plazo antes indicado, y en este caso, o si se deja transcurrir dicho término sin instar cosa alguna sobre el particular, el Juez acordará la celebración de segunda subasta, para la que servirá de tipo el setenta y cinco por ciento de la primera, sin que se pueda admitir postura inferior a este tipo. Y si tampoco en ella hubiera postura admisible, en el plazo del quinto día podrá el acreedor pedir la adjudicación por el tipo de la segunda subasta y con la misma condición expresada en la regla anterior.

  12. Si el acreedor no hiciese uso de este derecho el Juez acordará la celebración de tercera subasta, sin sujeción a tipo, pero con las mismas condiciones establecidas en la regla 8. Celebrada esta subasta, si la postura fuese inferior al tipo de la segunda, podrán el actor -que no hubiese sido rematante-, el dueño de la finca o fincas o un tercero autorizado por ellos, mejorar la postura en el término de nueve días. Cuando así lo pidan, deberá consignar cada uno de ellos el 20 % de la cantidad que sirvió de tipo para la segunda subasta, y el Juez, seguidamente, mandará abrir nueva licitación entre ambos postores, señalando, dentro del quinto día, en el que hayan de comparecer, con este objeto, y adjudicará la finca al que hiciere la proposición más ventajosa.

    Si el primer postor, en vista de la mejora hecha por el segundo, manifestare que renuncia, se prescindirá de la práctica de la diligencia acordada según el párrafo anterior y se aprobará el remate a favor del segundo.

    Transcurridos los nueve días sin que se mejore la postura, se adjudicará el remate. Si la tercera subasta quedase desierta por falta de licitadores podrá reproducirse tantas veces como lo solicite el dueño de la finca Continuará, mientras tanto, el inmueble en administración, si el acreedor hubiese utilizado el derecho que le concede la regla 6. En este caso, la fecha de rendición de cuentas de la administración será fijada por el Juez a su prudente arbitrio.

  13. En el acto de la subasta se hará constar que el rematante acepta las obligaciones consignadas en la regla 3 y, si no las acepta, no le será admitida la proposición; tampoco se admitirá la postura por escrito que no contenga la aceptación expresa de esas obligaciones.

  14. El acreedor demandante podrá concurrir como postor a todas las subastas y no necesitará consignar cantidad alguna para tomar parte en la licitación. Todos los demás postores, sin excepción, deberán consignar en el Juzgado o en el establecimiento destinado al efecto una cantidad igual, por lo menos, al 20 % del tipo, tanto en la primera como en la segunda subasta, si hubiere lugar a ello, para tomar parte en las mismas.

    En la tercera o ulteriores subastas que, en su caso, puedan celebrarse el depósito consistirá en el 20 %, por lo menos, del tipo fijado para la segunda, y lo dispuesto en el párrafo anterior será también aplicable a ellas.

    En todas las subastas, desde el anuncio hasta su celebración, podrán hacerse posturas por escrito en pliego cerrado, depositando en la Mesa del Juzgado, junto a aquél, el importe de la consignación o acompañando el resguardo de haberla hecho en el establecimiento destinado al efecto. Los pliegos se conservarán cerrados por el secretario y serán abiertos en el acto de la licitación, al publicarse las posturas, surtiendo los mismos efectos que las que se realicen en dicho acto.

    Las posturas podrán hacerse a calidad de ceder el remate a un tercero. El rematante que ejercitare esta facultad habrá de verificar dicha cesión mediante comparecencia ante el propio Juzgado que haya celebrado la subasta, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del resto del precio del remate.

  15. Aprobado el remate, se le hará saber al adquirente, a fin de que, en el plazo de ocho días, contados desde la notificación, consigne la diferencia entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el total del precio de aquél. En el mismo plazo deberá aceptar la adjudicación el rematante que hubiere hecho la postura por escrito y efectuarse, en su caso, la cesión del remate. Si el rematante fuera el mismo acreedor, sólo consignará la diferencia entre el importe del remate y la cantidad a que ascienda el crédito y los intereses asegurados por la Hipoteca , sin perjuicio de que, cuando se practique la liquidación de costas, se reintegre al acreedor, con lo que haya consignado, del importe de las originadas, hasta la cantidad asegurada por la Hipoteca . Lo mismo se hará cuando se adjudiquen la finca o fincas al actor y el importe de su crédito e intereses asegurados por la Hipoteca sea inferior al fijado como tipo para la subasta.

    Podrán reservarse en depósito, a instancias del acreedor, las consignaciones de los postores que lo admitan y hayan cubierto el tipo de la subasta, a efectos de que si el rematante no cumpliese la obligación, pueda aprobarse el remate a favor de los que le sigan por el orden de sus respectivas posturas. Las cantidades consignadas por éstos se devolverán una vez cumplida la obligación por el adjudicatario.

    Si en el plazo fijado no consignase el rematante el complemento del precio, a instancia del actor, del deudor, del tercer poseedor o del hipotecante y sin conceder al postor audiencia ni recurso alguno, se declarará sin efecto el remate y se aprobará el remate del postor que le hubiese seguido en el orden de su postura si se hubiese producido la reserva prevista en el párrafo anterior. La aprobación se hará saber al postor a los fines previstos en el párrafo primero de esta regla. Si no hubiese tenido lugar la reserva o si el segundo o sucesivos postores no cumplen su obligación, se reproducirá la subasta celebrada, salvo que con los depósitos constituidos puedan satisfacerse el crédito y los intereses asegurados con la Hipoteca y las costas. Los depósitos constituidos por el rematante y, en su caso, por los postores a que se refiere el párrafo segundo de esta regla se destinarán, en primer término, a satisfacer los gastos que origine la subasta o subastas posteriores, y el resto, si lo hubiere, al pago del crédito, intereses y costas. En el caso de ser el mismo acreedor ejecutante el rematante o adjudicatario, y de no consignar la diferencia entre el precio del remate o de la adjudicación y el importe del crédito y de los intereses asegurados con Hipoteca , en el plazo antes indicado, se declarará también sin efecto el remate, pero responderá el actor de cuantos gastos originen la subasta o subastas posteriores que a instancia de cualquier interesado sea preciso celebrar, y no tendrá derecho a percibir intereses de su crédito durante el tiempo que se emplee en verificarlas.

  16. El precio del remate se destinará, sin dilación, al pago del crédito Hipotecario del actor; el sobrante se entregará a los acreedores posteriores o a quienes corresponda, constituyéndose entre tanto en depósito en el establecimiento público destinado al efecto.

  17. Verificado el remate o la adjudicación y consignado, en su caso, el precio, se dictará de oficio auto aprobándolos y ordenado la cancelación de la Hipoteca que garantizaba el crédito del actor y, en su caso, la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en la regla 4, despachándose al efecto el oportuno mandamiento en el que se hará constar que se hicieron las notificaciones expresadas en la regla 5, que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, y en el caso de haber superado, que se consignó el exceso en el establecimiento público destinado al efecto, a disposición de los acreedores posteriores.

    Todas estas circunstancias deberán expresarse en el asiento de cancelación.

    Será título bastante para la inscripción el testimonio expedido por el actuario, con el visto bueno del Juez, comprensivo del referido auto y de las circunstancias necesarias para verificar aquélla.

    También se pondrá en posesión judicial de los bienes el adquirente, si lo solicitase.

Artículo 132.

El procedimiento sumario que establece el artículo precedente no se suspenderá por la muerte del deudor o del tercer poseedor, ni por la declaración de quiebra o concurso de cualquiera de ellos, ni por medio de incidentes promovidos por los mismos o por otro que se presente como interesado, salvo en los siguientes casos:

  1. Si se justificase documentalmente la existencia de un procedimiento criminal, por falsedad del título Hipotecario en cuya virtud se proceda, en que se haya admitido querella o dictado auto de procesamiento.

  2. Si se interpusiere una tercería de dominio, acompañando, inexcusablemente con ella, título de propiedad de la finca de que se trate, inscrito a favor del tercerista o de su causante, con fecha anterior a la inscripción del crédito del actor, y certificación de no aparecer extinguido ni cancelado en el Registro el asiento de dominio a favor del tercerista.

  3. Si se presentare certificación del Registro, expresiva de quedar cancelada la Hipoteca en virtud de la cual se proceda, o copia auténtica de la escritura pública de cancelación de la misma, con la nota de presentación en alguno de los Registros en donde se haya de tomar razón de ella, otorgada por el actor o por sus causantes o causahabientes, acreditándose también documentalmente el título de transmisión, en su caso.

  4. Cuando la Hipoteca esté constituida en garantía de cuentas corrientes y la libreta que presente el deudor arroje un saldo distinto del que resulte de la presentada por el actor. Si el saldo se debiere acreditar por certificación de la entidad acreedora, y el deudor hubiere alegado error o falsedad, se estará exclusivamente a lo dispuesto en el artículo 153.

En el primer caso subsistirá la suspensión hasta que termine la causa criminal, pudiéndose reanudar entonces el procedimiento si no quedase declarada la falsedad.

En el segundo caso subsistirá hasta el término del juicio de tercería.

En los casos tercero y cuarto, el Juez convocará a las partes a una comparecencia, debiendo mediar cuatro días desde la citación; oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

Será apelable en ambos efectos este auto, cuando ordenare la suspensión.

Todas las demás reclamaciones que puedan formular, así el deudor como los terceros poseedores y los demás interesados, incluso las que versen sobre nulidad del título o de las actuaciones o sobre vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio declarativo que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que establece la presente Ley.

La competencia para conocer de este juicio declarativo se determinará por las reglas ordinarias.

Al tiempo de formular la reclamación a que se refiere el párrafo precedente, o durante el curso del juicio a que diere lugar, podrá solicitarse que se asegure la efectividad de la sentencia que se dicte en el mismo, con retención de todo o de una parte de la cantidad que, por el procedimiento que establece la presente Ley, deba entregarse al actor.

El Juez decretará esta retención en vista de los documentos que se presenten, si estima bastantes las razones que se aleguen. Si el que solicitase la retención no tuviera solvencia notoria y suficiente, el Juez deberá exigirle previa y bastante garantía para responder de los intereses de demora y del resarcimiento de cualesquiera otros daños y perjuicios que puedan ocasionarse al acreedor.

Cuando el acreedor afiance a satisfacción del Juez la cantidad que estuviere mandada retener a las resultas del juicio declarativo, se alzará la retención.

Artículo 133.

La administración y posesión interina de las fincas, concedida al acreedor en virtud de ésta o de cualquiera otra Ley, no excederá, como norma general, de dos años. A su término el acreedor rendirá cuentas de su gestión al Juez, quien las aprobará, si procediese. Sin este requisito no podrá proseguirse la ejecución.

Lo dispuesto en el artículo 131, en cuanto a la subsistencia de las Hipotecas y demás gravámenes anteriores o preferentes al crédito del ejecutante, será aplicable no sólo a los casos en que este crédito sea Hipotecario , sino también a aquellos otros en que se ejercite cualquier acción real o personal que produzca la venta de bienes inmuebles.

Artículo 134.

Si antes de que el acreedor haga efectivo su derecho sobre la finca hipotecada pasare ésta a manos de un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la Secretaría, y el Juez lo acordará sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose con él las diligencias ulteriores, como subrogado en el lugar del deudor.

Se considerará también como tercer poseedor el que hubiere adquirido solamente el usufructo o el dominio útil de la finca hipotecada, o bien la propiedad o el dominio directo, quedando en el deudor el derecho correlativo; pero en tales casos se entenderán con ambos las diligencias del juicio.

Artículo 135.

Lo dispuesto en los artículos precedentes será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, si venciere alguno de ellos sin cumplir el deudor su obligación, y siempre que tal estipulación conste inscrita en el Registro.

Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la Hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.

Los autos del procedimiento sumario que establece esta Ley no son acumulables entre sí, ni tampoco a los del juicio ejecutivo, ni a un juicio universal.

Artículo 136.

Las inscripciones y cancelaciones de las Hipotecas se sujetarán a las reglas establecidas en los títulos segundo y cuarto para las inscripciones y cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales contenidas en este título.

SECCIÓN II. DE LAS Hipotecas VOLUNTARIAS.

Artículo 137.

Las Hipotecas son voluntarias o legales.

Artículo 138.

Son Hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes.

Artículo 139.

Los que, con arreglo al artículo anterior, tienen la facultad de constituir Hipotecas voluntarias, podrán hacerlo por sí o por medio de apoderado con poder especial bastante.

Artículo 140.

No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la Hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo Hipotecario , quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la Hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.

Artículo 141.

En las Hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.

Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la Hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.

Artículo 142.

La Hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto, contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la Hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.

Artículo 143.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumpla la condición suspensiva, de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria.

Artículo 144.

Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

Artículo 145.

Para que las Hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:

  1. Que se hayan constituido en escritura pública.

  2. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Artículo 146.

El acreedor Hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital; mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al artículo 114.

Artículo 147.

La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria podrá reclamarla del obligado por la personal, siendo considerado respecto a ella, en caso de concurso, como acreedor escriturario y salvo lo dispuesto en el artículo 140.

Artículo 148.

Cuando se redima un censo gravado con Hipoteca , tendrá derecho el acreedor Hipotecario a que el redimente, a su elección, le pague su crédito por completo con los intereses vencidos y por vencer, o le reconozca su misma Hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con el censo.

En este último caso se hará una nueva inscripción de la Hipoteca , la cual expresará claramente aquella circunstancia, y surtirá efecto desde la fecha de la inscripción anterior.

Artículo 149.

El crédito Hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.

El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.

El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.

Artículo 150.

Cuando la Hipoteca se hubiere constituido para garantizar obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador, el derecho Hipotecario se entenderá transferido, con la obligación o con el título sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el Registro.

Artículo 151.

Si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito Hipotecario , será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta.

Artículo 152.

Los derechos o Créditos asegurados con Hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe.

Artículo 153.

Podrá constituirse Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, determinándose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo de duración, haciendo constar si éste es o no prorrogable, y caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta.

Si al vencimiento del término fijado por los otorgantes o de la prórroga, en su caso, el acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la Hipoteca por el procedimiento establecido en los artículos 129 y siguientes. A la escritura y demás documentos designados en la regla 3 del artículo 131 deberá acompañar el que acredite el importe líquido de la cantidad adeudada.

Para ello será necesaria la presentación del ejemplar que obre en poder del actor de la libreta que a continuación se dice.

Para que pueda determinarse al tiempo de la reclamación la cantidad líquida a que asciende, los interesados llevarán una libreta de ejemplares duplicados: uno en poder del que adquiere la Hipoteca y otro en el del que la otorga, en los cuales, al tiempo de todo cobro o entrega se hará constar, con aprobación y firma de ambos interesados, cada uno de los asientos de la cuenta corriente.

No obstante, en las cuentas corrientes abiertas por los Bancos, Cajas de Ahorro y Sociedades de crédito debidamente autorizadas, podrá convenirse que, a los efectos de proceder ejecutivamente, el saldo puede acreditarse mediante una certificación de la Entidad acreedora. En este caso, para proceder a la ejecución se notificará judicial o notarialmente al deudor un extracto de la cuenta, pudiendo éste alegar en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes, error o falsedad.

Si el deudor opusiere error, el Juez competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de una de las partes, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días lo que estime procedente. El auto que se dicte será apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.

Cuando se alegare falsedad y se incoe causa criminal, quedará interrumpido el procedimiento hasta que en dicha causa recaiga sentencia firme o auto de sobreseimiento libre o provisional.

Opuesta por el deudor alguna de estas excepciones, no podrá aducirlas nuevamente en los juicios ejecutivos que, para hacer efectivo dicho saldo, puedan entablarse, sin perjuicio de que en su día ejercite cuantas acciones le competan en los procedimientos civiles o criminales correspondientes.

Artículo 154.

La constitución de Hipotecas para garantizar títulos transmisibles por endoso o al portador, deberá hacerse por medio de escritura pública, que se inscribirá en el Registro o Registros de la Propiedad a que correspondan los bienes que se hipotequen, o en el del arranque o cabeza de la obra pública, cuando sea de esta clase la garantía hipotecarla, haciéndose en este caso breve referencia en los demás Registros por cuyo territorio atraviese aquélla, a continuación de las inscripciones de referencia de la de dominio, que deben constar en los mismos.

En dicha escritura habrán de consignarse, además de las circunstancias propias de las de constitución de Hipoteca , las relativas al número y valor de las obligaciones que se emitan y que garantice la Hipoteca ; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la emisión; el plazo y forma en que han de ser amortizadas; la autorización obtenida para emitirlas, en caso de ser ésta necesaria, y cualesquiera otras que sirvan para determinar las condiciones de dichos títulos, que habrán de ser talonarios; haciéndose constar expresamente, cuando sean al portador, que queda constituida la Hipoteca a favor de los tenedores presentes o futuros de las obligaciones.

En los títulos deberá hacerse asimismo constar la fecha y Notario autorizante de la escritura, y el número, folio, libro y fecha de su inscripción en los respectivos Registros de la Propiedad, y en el Registro Mercantil, cuando así proceda, con arreglo a lo prevenido en el artículo 21.10 del Código de Comercio.

Artículo 155.

El procedimiento para hacer efectiva la acción hipotecaria nacida de los títulos, tanto nominativos como al portador, será el establecido en los artículos 129 y siguientes de esta Ley, cualquiera que fuere el importe de la cantidad reclamada. Con los títulos u obligaciones deberá acompañarse un certificado de inscripción de la Hipoteca en el Registro de la Propiedad, y el requerimiento de pago al deudor o al tercer poseedor de la finca, si lo hubiere, habrá de hacerse en el domicilio de los mismos, aunque no residan en el lugar del juicio, o subsidiariamente a las personas que expresa el artículo 131 de esta Ley.

En el caso de existir otros títulos con igual derecho que los que sean base de la ejecución, habrá de verificarse la subasta y la venta de las fincas objeto del procedimiento, dejando subsistentes las Hipotecas correspondientes al valor total de dichos títulos, y entendiéndose que el rematante las acepta y se subroga en ellas, sin destinarse a su pago o extinción el precio del remate, en armonía con lo dispuesto en los artículos 131 y 135 de esta Ley, y quedando derogado lo que sobre este particular se establece en el artículo 1517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Lo dispuesto en el presente artículo no es aplicable a las obligaciones emitidas por las Compañías de Ferrocarriles y demás Obras Públicas y por las de crédito territorial, las cuales continuarán rigiéndose por las disposiciones del Código de Comercio y demás referentes a las mismas.

Artículo 156.

La cancelación de las inscripciones de Hipotecas constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso se efectuará presentándose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los Créditos , en la cual debe constar haberse inutilizado en el acto del otorgamiento los títulos endosables o solicitud firmada por dichos interesados y por el deudor, a la cual se acompañen inutilizados los referidos títulos, o bien previo ofrecimiento y consignación del importe de los títulos, hecha en los casos y con los requisitos prevenidos en los artículos 1176 y siguientes del Código Civil.

Las inscripciones de Hipotecas constituidas con objeto de garantizar títulos al portador se cancelarán totalmente si se hiciere constar por acta notarial estar recogida y en poder del deudor toda la emisión de los títulos debidamente inutilizados.

Asimismo, procederá la cancelación total si se presentasen, por lo menos, las tres cuartas partes de los títulos emitidos y se asegurase el pago de los restantes, consignando su importe y el de los intereses que procedan en el establecimiento público destinado al efecto. La cancelación, en este caso, deberá acordarse por sentencia, previos dos llamamientos por edictos, publicados en el Boletín Oficial del Estado, y tiempo de dos meses cada llamamiento a cuantos se consideren con derecho a oponerse a la cancelación.

Podrán también cancelarse parcialmente dichas Hipotecas presentando acta notarial de estar recogidas y en poder del deudor, debidamente inutilizadas, obligaciones por un valor equivalente al importe de la Hipoteca parcial que se trate de extinguir, siempre que dichas obligaciones asciendan, por lo menos, a la décima parte del total de la emisión. En este caso, si son varias las fincas hipotecadas, podrán cancelarse completamente las inscripciones de Hipoteca de una o varias fincas, cuya responsabilidad sea igual al valor de las obligaciones recogidas, o liberarse parcialmente todas ellas a prorrata, o en proporción a sus respectivas responsabilidades.

También podrá cancelarse parcialmente la Hipoteca cuando se presente acta notarial que acredite estar recogidas y en poder del deudor, debidamente inutilizadas, obligaciones equivalentes al total importe de la responsabilidad porque esté afecta a la Hipoteca una finca determinada, aunque dichas obligaciones no asciendan a la décima parte del total de la emisión. En este caso, sólo podrá cancelarse la inscripción de la Hipoteca que grave la finca que se trate de liberar.

Las Hipotecas constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador podrán cancelarse totalmente si la Entidad emisora declara que no han sido puestos en circulación; justifica la declaración con una certificación de su contabilidad, expresiva de que no ha habido el ingreso en caja, correspondiente al valor de los mismos, y publica sendos anuncios en el Boletín Oficial de la provincia y en un diario, si lo hubiere, de la localidad en que radiquen las fincas y en donde esté domiciliada la entidad, notificando al público su propósito de solicitar la cancelación.

Cuando en virtud de una Ley o como consecuencia de lo establecido en la escritura de emisión se hubiesen constituido consorcios, asociaciones o sindicatos de obligacionistas con facultades de cancelar, procederá la cancelación si el acuerdo correspondiente hubiera sido aprobado por los tenedores que representaren las tres cuartas partes de los títulos en circulación.

Artículo 157.

Podrá constituirse Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.

En la inscripción se hará constar el acto o contrato por el cual se hubieran constituido las rentas o prestaciones y el plazo, modo y forma con que deban ser satisfechas.

El acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar estas Hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en los artículos 129 y siguientes de esta Ley. El que remate los bienes gravados con tal Hipoteca los adquirirá con subsistencia de la misma y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su vencimiento. Iguales efectos producirá la Hipoteca en cuanto a tercero; pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarán a éste sino en los términos señalados en los artículos 114 y párrafo primero y segundo del 115 de esta Ley.

Salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión o prestación, el titular del inmueble podrá solicitar la cancelación de la Hipoteca , siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones.

SECCIÓN III. DE LAS Hipotecas LEGALES.

Artículo 158.

Sólo serán Hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter.

Las personas a cuyo favor concede la Ley Hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una Hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho.

Artículo 159.

Para que las Hipotecas legales queden válidamente establecidas se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyan.

Artículo 160.

Las personas a cuyo favor reconoce la Ley Hipoteca legal podrán exigir dicha Hipoteca sobre cualesquiera bienes inmuebles o derechos reales de que pueda disponer el obligado a prestarla, en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, como el matrimonio, la tutela, la patria potestad o la administración, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Artículo 161.

La Hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria, sin más especialidades que las expresamente determinadas en esta Ley, cualquiera que sea la persona que deba ejercitar los derechos que la misma Hipoteca confiera.

Artículo 162.

Si para la constitución de alguna Hipoteca legal se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el artículo 119, decidirá el Juez o el Tribunal, previo dictamen de peritos.

Del mismo modo, decidirá el Juez o el Tribunal las cuestiones que se susciten entre los interesados sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquiera Hipoteca legal.

Artículo 163.

En cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las Hipotecas legales inscritas, podrán reclamar su ampliación o deberán pedirla los que, con arreglo a esta Ley, tengan, respectivamente, el derecho o la obligación de exigirlas y de calificar su suficiencia.

Artículo 164.

Las Hipotecas legales inscritas subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias.

Artículo 165.

Para constituir o ampliar judicialmente y a instancia de parte cualquiera Hipoteca legal se procederá con sujeción a las reglas siguientes:

  1. El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito en el Juzgado o Tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la Hipoteca , fijando la cantidad por que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser gravados con ella, o, por lo menos, el Registro donde deban constar inscritos los que posea la misma persona obligada.

  2. A este escrito acompañará precisamente el título o documentos que produzca el derecho de Hipoteca legal, y si fuere posible, una certificación del Registrador en que consten todos los bienes hipotecables que posea el demandado.

  3. El Juez o el Tribunal, en su vista, mandará comparecer a su presencia a todos los interesados en la constitución de la Hipoteca , a fin de que se avengan, si fuere posible, en cuanto al modo de verificarla.

  4. Si se avinieren, mandará el Juez o el Tribunal constituir la Hipoteca en los términos que se hayan convenido.

  5. Si no se avinieren, ya sea en cuanto a la obligación de hipotecar o ya en cuanto a la cantidad que deba asegurarse o a la suficiencia de la Hipoteca ofrecida, se hará traslado del escrito de demanda al demandado y seguirá el juicio los trámites establecidos para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Artículo 166.

En los casos en que el Juez o el Tribunal deba proceder de oficio para exigir la constitución de una Hipoteca legal, dispondrá que el Registrador correspondiente le remita la certificación prevenida en la regla segunda del artículo anterior; en su vista, mandará comparecer al obligado a constituir la Hipoteca , y con su audiencia y la del Ministerio Fiscal, seguirá después el juicio por los trámites que quedan prescritos.

Artículo 167.

Lo dispuesto en los dos anteriores artículos se entenderá sin perjuicio de las reglas establecidas sobre Hipotecas por bienes reservables y sobre fianza de los tutores, y no será aplicable a la Hipoteca legal a favor del Estado, de las provincias o de los pueblos sino cuando los Reglamentos administrativos no establecieren otro procedimiento para exigirla.

Artículo 168.

Tendrán derecho a exigir Hipoteca legal:

  1. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:

    1. Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.

    2. Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos.

    3. Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites de la Ley.

    4. Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad.

  2. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por los artículos 811, 968 y 980 del Código Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales.

  3. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.

  4. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar de la fianza hipotecaria, otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil.

  5. El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.

  6. El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo 194.

  7. Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, también en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce el artículo 196.

Subsección I.
De la Hipoteca dotal.

Artículo 169.

La mujer casada a cuyo favor reconoce esta Ley Hipoteca legal tendrá derecho:

  1. A que el marido inscriba a nombre propio e hipoteque en favor de su mujer los bienes inmuebles y derechos reales que reciba como dote estimada u otros bastantes para asegurar la devolución de su importe.

  2. A que se inscriban en el Registro, a nombre de la misma, si ya no lo estuvieren en calidad de dotales o parafernales, o por el concepto legal que les corresponda, todos los demás bienes inmuebles y derechos reales que el marido reciba como inestimados y deba devolver, en su caso.

  3. A que el marido asegure, con Hipoteca especial suficiente, todos los demás bienes no comprendidos en los párrafos anteriores y que se le entreguen por razón de matrimonio.

Artículo 170.

La dote confesada por el marido, cuya entrega no constare o constare sólo por documento privado, no surtirá más efecto que el de las obligaciones personales.

No obstante, la mujer que tuviere a su favor dote confesada por el marido antes de la celebración del matrimonio o dentro del primer año de él, podrá exigir en cualquier tiempo que el mismo marido se la asegure con Hipoteca , siempre que haga constar judicialmente la existencia de los bienes dotales o la de otros semejantes o equivalentes en el momento de deducir su reclamación.

Artículo 171.

Siempre que el Registrador inscriba bienes de dote estimada a favor del marido hará de oficio la inscripción hipotecaria a favor de la mujer, salvo que ésta hubiere renunciado a su derecho o que la Hipoteca se hubiere constituido sobre bienes diferentes.

Si el título presentado para la primera de dichas inscripciones no fuere suficiente para hacer la segunda, se suspenderán una y otra, tomando de ambas la anotación preventiva que proceda.

Artículo 172.

La Hipoteca legal constituida por el marido a favor de la mujer garantizará la restitución de los bienes o derechos asegurados, sólo en los casos en que dicha restitución deba verificarse, conforme a las leyes y con las limitaciones que éstas determinan, y dejará de surtir efecto y podrá cancelarse siempre que por cualquiera causa legítima quede dispensado el marido de la obligación de restituir.

Artículo 173.

La cantidad que deba asegurarse por razón de dote estimada no excederá, en ningún caso, del importe de la estimación, y si se redujese el de la misma dote, por exceder de la cuantía que el derecho permite, se reducirá igualmente la Hipoteca en la misma proporción, previa la cancelación parcial correspondiente.

Artículo 174.

Cuando se constituya dote inestimada en bienes no inmuebles, se apreciarán éstos con el único objeto de fijar la cantidad que deba asegurar la Hipoteca , para el caso de que no subsistan los mismos bienes al tiempo de su restitución; mas sin que por ello pierda dicha dote su calidad de inestimada, si fuera calificada así en la escritura dotal.

Artículo 175.

La Hipoteca para asegurar las donaciones por razón de matrimonio sólo tendrá lugar en el caso de que se ofrezcan por el marido como aumento de la dote. Si se ofrecieren sin este requisito, sólo producirán obligación personal, quedando al arbitrio del marido asegurarlas o no con Hipoteca .

Artículo 176.

El marido no podrá ser obligado a constituir Hipoteca por los bienes parafernales muebles de su mujer, sino cuando éstos le sean entregados para su administración por escritura pública y bajo la fe de Notario.

Para constituir esta Hipoteca se apreciarán los bienes o se fijará su valor por los que tienen la facultad de exigirla y de calificar su suficiencia.

Artículo 177.

Entiéndese por bienes aportados al matrimonio, para los efectos del párrafo último del número primero del artículo 168, aquellos que bajo cualquier concepto, con arreglo a fueros o costumbres locales, traiga la mujer a la sociedad conyugal, siempre que se entreguen al marido, por escritura pública y bajo fe de Notario, para que los administre, bien sea con estimación que cause venta o bien con la obligación de conservarlos y devolverlos a la disolución del matrimonio.

Cuando la entrega de los bienes de que trata el párrafo anterior constare solamente por confesión del marido, no podrá exigirse la constitución de la Hipoteca dotal sino en los casos y términos prescritos en el artículo 170.

Artículo 178.

La constitución de Hipoteca e inscripción de bienes de que trata el artículo 169 sólo podrá exigirse por la misma mujer, si estuviese casada y fuere mayor de edad.

Si no hubiere contraído aún matrimonio, o si habiéndolo contraído fuere menor, deberán ejercitar aquel derecho en su nombre y calificar la suficiencia de la Hipoteca que se constituya, el padre, la madre o el que diere la dote o los bienes que se deban asegurar.

Artículo 179.

A falta de las personas mencionadas en el artículo anterior, y siendo menor la mujer, esté o no casada, deberán pedir que se hagan efectivos los mismos derechos el tutor, el protutor, el Consejo de familia o cualquiera de sus vocales, y si no lo pidieren, el Fiscal solicitará, de oficio o a instancia de cualquier persona, que se compela al marido a la constitución de la Hipoteca .

Los Jueces municipales y los comarcales tendrán también obligación de excitar el celo del Ministerio Fiscal, a fin de que cumpla lo preceptuado en el párrafo anterior.

Artículo 180.

Si el marido careciere de bienes con que constituir la Hipoteca de que trata el número tercero del artículo 169, quedará obligado a constituirla sobre los primeros inmuebles o derechos reales que adquiera, pero sin que esta obligación pueda perjudicar a tercero mientras que no se inscriba la Hipoteca .

Artículo 181.

Cuando los bienes dotales consistan en rentas o pensiones perpetuas, si llegaren a enajenarse, se asegurará su devolución constituyendo Hipoteca por el capital que las mismas rentas o pensiones representen, capitalizadas al interés legal.

Si las pensiones a que se refiere el párrafo anterior fueren temporales o pudieren o debieren subsistir después de la disolución del matrimonio, se constituirá la Hipoteca por la cantidad en que convengan los cónyuges, y, en defecto de convenio, por la que fije el Juez o Tribunal.

Artículo 182.

Las disposiciones de esta Ley sobre la Hipoteca dotal no alteran ni modifican las contenidas en los artículos 880, 881 y 909 del Código de Comercio.

Artículo 183.

La mujer podrá exigir la subrogación de su Hipoteca en otros bienes del marido en cualquier tiempo que lo crea conveniente, desde que haya consentido por escrito en la enajenación o gravamen de los inmuebles afectos a su dote o como condición previa para prestar dicho consentimiento.

Si la mujer se hallare en el caso previsto en el artículo 178, podrán también ejercitar este derecho, en su nombre, las personas designadas en el mismo artículo y en el siguiente.

Subsección II.
De la Hipoteca por bienes reservables.

Artículo 184.

El viudo o la viuda que por repetir matrimonio esté obligado a reservar determinados bienes deberá, con intervención judicial, hacer inventario de todos ellos, inscribirlos, si ya no lo estuvieren y, en todo caso, hacer constar en el Registro la calidad de reservables de los inmuebles, tasar los muebles y asegurar con Hipoteca especial suficiente las restituciones exigidas por el artículo 978 del Código Civil.

Iguales obligaciones tendrán el cónyuge viudo en el caso del artículo 980 del Código Civil y el reservista en el del artículo 811 del mismo cuerpo legal, en cuanto les sean aplicables.

Artículo 185.

Cuando los reservatarios sean ciertos y mayores de edad, sólo ellos podrán exigir el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el artículo anterior; si fueren menores o incapacitados, lo exigirán en su nombre las personas que deban representarlos legalmente. En uno y otro caso, la escritura pública otorgada entre el reservista y los reservatarios o sus representantes legales será título bastante para la inscripción o para hacer constar la calidad de reservables en el asiento correspondiente, según procediera.

Artículo 186.

El reservista también podrá, sin el concurso de los reservatarios o de sus representantes legales, hacer constar en el Registro la calidad de reservables de los inmuebles o constituir Hipoteca especial suficiente para asegurar las restituciones exigidas por la Ley, acudiendo al Juez competente con sujeción a los trámites determinados en el Reglamento Hipotecario .

Artículo 187.

Si transcurrieren ciento ochenta días desde que nazca la obligación de reservar sin haberse dado cumplimiento por el reservista a lo establecido en los artículos anteriores, los derechos reconocidos por éstos a favor de los reservatarios podrán ser exigidos por sus parientes, cualquiera que sea su grado, el albacea del cónyuge premuerto y, en su defecto, el Ministerio Fiscal. Si concurrieren con la misma pretensión dos o más de dichas personas, se dará preferencia a quien primero lo hubiere reclamado. La Hipoteca , en este caso, se constituirá conforme al artículo 165 de esta Ley.

Artículo 188.

El Juez o Tribunal que intervenga en los casos a que se refieren los dos artículos anteriores cuidará, bajo su responsabilidad, de que se hagan los asientos correspondientes en el Registro.

Artículo 189.

Si el reservista no tuviere bienes que hipotecar, se instruirá también el expediente prevenido en el artículo 186, con el único fin de hacer constar la reserva y su cuantía.

La providencia que en tal caso recaiga se limitará a declarar lo que proceda sobre estos puntos y la obligación del reservista de hipotecar los primeros inmuebles que adquiera.

Subsección III.
De la Hipoteca por los bienes de los que están bajo la patria potestad.

Artículo 190.

Los hijos a cuyo favor reconoce el artículo 168 Hipoteca legal tendrán derecho:

  1. A que los bienes inmuebles de su pertenencia se inscriban a su favor si ya no lo estuvieren.

  2. A que su padre o, en su caso, la madre, si tuvieren bienes hipotecables, aseguren con Hipoteca los bienes que no sean inmuebles pertenecientes a los mismos hijos. Si los bienes inmuebles del padre madre fueren insuficientes, se constituirá, sin embargo, sobre ellos Hipoteca , sin perjuicio de ampliarla a otros que adquieran después, en caso de que así se les exija.

Artículo 191.

Podrán pedir en nombre de los hijos que se hagan efectivos los derechos expresados en el artículo anterior:

  1. Las personas de quienes procedan los bienes.

  2. Los herederos o albaceas de dichas personas.

  3. Los ascendientes del menor.

  4. El Ministerio Fiscal, en defecto de las personas antes expresadas.

Subsección IV.
De la Hipoteca por razón de tutela.

Artículo 192.

La fianza hipotecaria que deberán prestar los tutores, conforme al número 4 del artículo 168, se regulará por lo dispuesto en los artículos 252 al 260 del Código Civil en todo lo referente a su cuantía, calificación, disminución y aumento, a las personas que puedan pedir su inscripción, a las responsabilidades que debe asegurar y a los tutores exentos de la obligación de constituirla.

No se podrá cancelar totalmente dicha fianza hipotecaria hasta que aprobadas las cuentas de la tutela, el tutor haya extinguido todas las responsabilidades de su gestión, salvo el caso de que hubiere sido sustituida por otra fianza hipotecaria o pignoraticia en virtud de acuerdo ejecutivo del Consejo de familia.

Subsección V.
De otras Hipotecas legales.

Artículo 193.

La Autoridad a quien corresponda deberá exigir la constitución de Hipotecas especiales sobre los bienes de los que manejen fondos públicos o contraten con el Estado, las provincias o los pueblos en todos los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos.

Artículo 194.

El Estado, las provincias o los pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven los bienes inmuebles.

A los efectos del párrafo anterior, se entenderá por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, sea cualquiera la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago.

Para tener igual preferencia por mayor suma que la correspondiente a dichas dos anualidades, podrán exigir el Estado, las provincias o los pueblos la constitución de una Hipoteca especial, en la forma que determinen los Reglamentos administrativos. Esta Hipoteca no surtirá efecto sino desde la fecha en que quede inscrita.

Artículo 195.

El asegurador de bienes inmuebles tendrá derecho a exigir una Hipoteca especial sobre los bienes asegurados, cuyo dueño no haya satisfecho las primas del seguro de dos o más años, o de dos o más de los últimos dividendos pasivos, si el seguro fuere mutuo.

Artículo 196.

Mientras no se devenguen las primas de los dos años o los dos últimos dividendos, en su caso, tendrá el crédito del asegurador preferencia sobre los demás Créditos .

Artículo 197.

Devengados y no satisfechos los dos dividendos o las dos anualidades de que tratan los dos artículos anteriores, deberá constituirse la Hipoteca por toda la cantidad que se debiere y la inscripción no surtirá efecto sino desde su fecha.


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