Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de ordenación del territorio y urbanismo.

TÍTULO VII.
INSTRUMENTOS DE INTERVENCIÓN EN EL MERCADO DE SUELO

CAPÍTULO I.
PATRIMONIOS PÚBLICOS DEL SUELO

SECCIÓN PRIMERA. CONSTITUCIÓN, BIENES INTEGRANTES Y DESTINO

Artículo 265. Constitución. Patrimonio separado.

1. La Administración de la Comunidad Foral de Navarra y los Ayuntamientos de más de 2.000 habitantes de derecho deberán constituir su respectivo patrimonio público del suelo, con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución del planeamiento.

2. En todo caso, los ingresos obtenidos mediante enajenación de terrenos y sustitución del aprovechamiento correspondiente a la Administración por su equivalente metálico, se destinarán a la conservación y ampliación del patrimonio.

Artículo 266. Expropiación de suelo para patrimonialización de suelo municipal y en supuestos de interés general.

1. Con el fin de constituir patrimonio municipal de suelo el Ayuntamiento podrá expropiar los terrenos urbanos urbanizables y no urbanizables que sean necesarios, y estén incluidos con este fin en el planeamiento.

2. En supuestos que comporten la necesidad de la ocupación de suelos por interés general, incluida la edificación de viviendas de protección oficial, el Ayuntamiento y otras Administraciones que resultarán competentes procederá a la expropiación de los terrenos afectados, cualquiera que sea la clasificación o Estado de los mismos.

Artículo 267. Bienes integrantes.

1. Integrarán el patrimonio público del suelo los bienes patrimoniales que resultaren clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o urbanizable programado y, en todo caso, los obtenidos como consecuencia de cesiones, ya sea en terrenos o en metálico, o de expropiaciones urbanísticas de cualquier clase, así como los procedentes del ejercicio del derecho de tanteo y retracto conforme a esta Ley Foral.

2. Igualmente se incorporarán al patrimonio público del suelo los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado o no urbanizable que se adquieran con dicha finalidad.

Artículo 268. Reservas de terreno por el plan municipal.

1. Los planes municipales establecerán sobre suelo clasificado como urbanizable no programado o como no urbanizable no sujeto a especial protección, reservas de terreno de posible adquisición para constitución o ampliación de patrimonio público de suelo con los requisitos y efectos previstos en la legislación estatal.

2. Quedan exentos de este deber, si bien podrán incluirlos entre las determinaciones de su plan, los municipios cuyo planeamiento prevea una capacidad demográfica total inferior a 2.000 habitantes.

Artículo 269. Reservas de terreno por el procedimiento de delimitación de las unidades de ejecución.

Con el fin de adquirir terrenos para la constitución o ampliación de sus respectivos patrimonios públicos del suelo, los Ayuntamientos y el Consejero de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente podrán establecer, por el procedimiento de delimitación de las unidades de ejecución, reservas sobre terrenos clasificados como suelo no urbanizable o urbanizable no programado.

Estos procedimientos tendrán los efectos expropiatorios que les dote la legislación estatal correspondiente.

Artículo 270. Regla especial de incorporación al proceso urbanizador de terrenos reservados.

A través de la redacción, revisión o modificación del planeamiento se podrán clasificar como suelo urbanizable los terrenos no urbanizables señalados en el artículo anterior, que por expropiación hubiesen pasado al patrimonio público del suelo.

Artículo 271. Destino.

1. Los bienes del patrimonio público del suelo, una vez incorporados al proceso de urbanización y edificación, deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico.

2. Mientras no esté aprobada la ordenación detallada de los terrenos integrantes del patrimonio, así como cuando ésta atribuya una clasificación urbanística incompatible con los fines señalados en el número anterior, la enajenación de aquéllas podrá llevarse a cabo mediante concurso o subasta. En ambos casos, el precio a satisfacer por el adjudicatario no podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real que tuviera ya atribuido el correspondiente terreno.

SECCIÓN SEGUNDA. CESIONES

Artículo 272. Gestión directa o cesión.

1. La urbanización y edificación de los terrenos del patrimonio, una vez que el grado de desarrollo del planeamiento lo permita, podrá llevarse a cabo por la Administración, utilizando la modalidad de gestión más adecuada en cada caso.

2. Los terrenos integrantes del patrimonio también podrán ser cedidos para el cumplimiento de los fines previstos en este capítulo.

Artículo 273. Cesiones onerosas. Concurso.

1. Los terrenos pertenecientes al patrimonio municipal del suelo con calificación adecuada a los fines del artículo 265.1 sólo podrán ser enajenados en virtud de concurso. Su precio no podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real que les corresponda. El pliego de condiciones fijará plazos máximos para la realización de las obras de urbanización y edificación, o sólo de estas últimas si el terreno mereciera la calificación de solar, así como precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuación.

2. Si el concurso quedará desierto, el Ayuntamiento podrá enajenar directamente dentro del plazo máximo de un año, con arreglo al pliego de condiciones.

Artículo 274. Cesiones entre Administraciones.

Las Administraciones públicas urbanísticas y entidades instrumentales de ésta podrán transmitirse directamente y a título gratuito terrenos con fines de promoción pública de viviendas, construcción de equipamiento comunitario u otras instalaciones de uso público o interés social.

CAPÍTULO II.
DERECHO DE SUPERFICIE

Artículo 275. Derecho de superficie.

1. La Administración de la Comunidad Foral de Navarra, los Ayuntamientos y las demás personas públicas podrán constituir el derecho de superficie en terrenos de su propiedad o integrantes del patrimonio público del suelo con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, cuyo derecho corresponderá al superficiario.

2. El procedimiento de constitución del derecho de superficie y el carácter oneroso o gratuito del mismo se regirán por lo dispuesto en el capítulo anterior para los diversos supuestos.

Artículo 276. Beneficios.

La concesión del derecho de superficie por las Administraciones y demás personas públicas y su constitución por los particulares gozará de los beneficios derivados de la legislación de viviendas de protección pública, siempre que se cumplan los requisitos en ella establecidos.

CAPÍTULO III.
DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO SOBRE SUELO Y EDIFICACIONES

SECCIÓN PRIMERA. TANTEO Y RETRACTO EN ZONAS DELIMITADAS Y EN SUELO DESTINADO A VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

Artículo 277. Tanteo y retracto en zonas delimitadas.

1. A los efectos de regularizar el mercado de suelo, constituir o ampliar patrimonio público o enjugar déficits dotacionales, el Gobierno de Navarra, de oficio o a instancia de los Ayuntamientos, procederá a realizar un proyecto de delimitación de las zonas en las que las transmisiones por compraventa o permuta de terrenos y de edificaciones, estén sometidas a un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Comunidad Foral y de los Ayuntamientos.

La delimitación de las zonas se aprobará por Ley Foral.

2. Las edificaciones a que se refiere el apartado anterior se destinarán a su rehabilitación o, en su caso, se derribarán cuando así venga exigido por el planeamiento o en cumplimiento de fines de interés social.

3. La Ley Foral de Delimitación a que se refiere el apartado primero deberá especificar al menos:

  1. La delimitación geográfica de la zona con referencia a calles, sectores o parcelas catastrales comprendidas.

  2. Plazo durante el que podrá ejercitarse el derecho de tanteo o retracto, que no podrá ser superior a ocho años desde la entrada en vigor de la Ley Foral.

  3. El destino o destinos urbanísticos de los suelos o edificaciones integrados en las zonas delimitadas.

4. Aprobada la Ley Foral de Delimitación, el Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente realizará ante los correspondientes Registros de la Propiedad las gestiones necesarias para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de notificación establecidas en este capítulo.

5. La aprobación de la delimitación implicará la declaración de utilidad pública a efectos expropiatorios.

Artículo 278. Tanteo y retracto sobre terrenos destinados a viviendas de protección oficial.

La Administración de la Comunidad Foral tendrá un derecho de tanteo y retracto en todos los supuestos de transmisiones por compraventa o permuta de suelo destinado por el planeamiento a la construcción de viviendas de protección oficial, por el precio máximo legalmente establecido para dichos terrenos.

Artículo 279. Notificación de la transmisión.

1. En las zonas delimitadas conforme a lo dispuesto en los dos artículos precedentes, todo propietario de terrenos no edificados o de edificaciones que tenga la intención de proceder a su transmisión, estará obligado a comunicar fehacientemente al Gobierno de Navarra el precio, las condiciones de pago de la transmisión y la identidad del adquirente.

2. El plazo para el ejercicio del tanteo será de un mes a partir de que al Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente le sea notificado en forma fehaciente la intención de enajenar con indicación del precio y demás condiciones de la transmisión. Transcurrido ese plazo sin que la Administración haya notificado su acuerdo de adquirir, se podrá efectuar la enajenación libremente.

3. En el caso de falta de comunicación, el Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente podrá ejercitar el derecho de retracto en el plazo de un mes a partir de que hubiese tenido conocimiento de la enajenación.

También podrá ejercitarse el derecho de retracto en los mismos plazos cuando la enajenación se hubiese realizado sin ajustarse a los precios y condiciones notificados.

Artículo 280. Permutas.

En el caso de que la transmisión revista la forma de permuta de terrenos y edificaciones por edificación o parte de ella a construir en los mismos, se estará a lo dispuesto en el artículo anterior en cuanto a comunicaciones de la transmisión. En estos supuestos el ejercicio del derecho de tanteo y retracto consistirá en la asunción por el Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del compromiso de entregar las edificaciones a construir o parte de ellas, en las mismas condiciones que las pactadas entre las partes.

Artículo 281. Transmisiones de suelo destinado a viviendas de protección oficial.

En los supuestos de transmisiones por compraventa o permuta de suelo destinado a la construcción de viviendas de protección oficial, cuando el precio de dicha compraventa o la estimación económica de la permuta supere el máximo fijado por la legislación vigente sobre viviendas de protección oficial, el Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente, al ejercitar el derecho de tanteo o el de retracto sobre los terrenos transmitidos, lo hará por el precio máximo legalmente establecido.

Artículo 282. Ejercicio del derecho de tanteo o retracto.

1. El Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente dispondrá de un plazo de tres meses desde el ejercicio del derecho de tanteo o retracto para hacer efectiva la liquidación de la cantidad a satisfacer en las condiciones que correspondan. Transcurrido dicho plazo caducará el derecho de tanteo o retracto a su favor.

2. El pago del precio será en metálico, salvo que el transmitente y la Administración convengan mutuamente otra forma.

3. En todo caso cuando el Gobierno ejercite los derechos de tanteo o retracto deberá cumplir la finalidad que motivó la adquisición en el plazo de dos años desde el ejercicio del derecho.

Artículo 283. No elevación a escritura pública.

1. Los Notarios denegarán la formalización en escritura pública de las transmisiones de terrenos y edificaciones incluidas en las zonas delimitadas conforme a los artículos 277 y 278 de esta Ley Foral cuando no se les acredite debidamente la existencia de la comunicación regulada en el artículo 279 de la misma.

2. Igualmente, no tendrán acceso al Registro de la Propiedad las escrituras de compraventa o permuta de terrenos o edificaciones afectadas por el derecho de tanteo o de retracto, si en las mismas no aparece fehacientemente acreditado el cumplimiento de las obligaciones de comunicación establecidas en el artículo 279 de esta Ley Foral.

Artículo 284. Delegación de facultades a entidades locales.

El Gobierno de Navarra atribuirá, mediante Decreto Foral, a los Ayuntamientos que lo soliciten expresamente, el ejercicio de las facultades previstas en el artículo 277. Asimismo, podrán atribuirles el derecho previsto en el artículo 278.

Dicha atribución podrá realizarse bien de forma específica, atendiendo a la situación del planeamiento urbanístico y la capacidad técnica y económica de la entidad local, o bien en el marco de convenios más amplios en materia de suelo y vivienda que formalice el Ayuntamiento con el Gobierno de Navarra.


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