Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley 3/1992, de 1 de julio, de Derecho Civil Foral Vasco.

TÍTULO V.
DE LA SACA FORAL Y DEMAS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Artículo 112.

Los parientes tronqueros, sean o no aforados, según el orden del artículo 20 y la línea y grado de proximidad a la raíz, tienen un derecho preferente de adquisición sobre los bienes troncales que se intentare enajenar a extraños y a título oneroso.

También habrá lugar a la adquisición preferente cuando la enajenación se efectúe a favor de un pariente tronquero de línea posterior a la de quien ejercita el derecho.

El derecho de adquisición preferente puede ser renunciado en cualquier tiempo, pero la renuncia no vinculará al tronquero pasado un año desde su fecha.

Artículo 113.

Dentro de cada línea el pariente más próximo excluye al más remoto. Si fueren varios los parientes del mismo grado que ejerciten el derecho de preferente adquisición, corresponderá el derecho al tronquero que esté en posesión de la finca, y, en otro caso, el enajenante podrá elegir de entre ellos a quien prefiera. A falta de esta elección, la designación del adquirente se decidirá por sorteo ante Notario.

Artículo 114.

No tendrá lugar el derecho de adquisición preferente en la enajenación de fincas radicantes en suelo urbano, o que deba ser urbanizado según programa del Plan que se halle vigente.

Por excepción, procederá el derecho de preferente adquisición cuando se trate de la enajenación de un edificio, singular en su conjunto, cualquiera que sea su situación, si hubiere constituido el hogar familiar de un ascendiente del pariente tronquero.

Artículo 115.

Si son varias las fincas que se enajenan, podrá el tronquero ejercitar su derecho respecto de una o varias y no de las demás, pero tratándose de la enajenación de un caserío habrá de adquirirlo como una unidad de explotación, con todos los pertenecidos que se enajenen, aunque figuren inscritos separadamente en el Registro de la Propiedad.

Artículo 116.

Quien pretenda enajenar bienes sujetos a saca foral practicará notarialmente el llamamiento a los parientes tronqueros.

El llamamiento se anunciará por medio de edictos que se publicarán en la forma prevista en este artículo.

El edicto habrá de expresar las circunstancias de quien pretenda efectuar la transmisión, las de la finca a enajenar, su título de adquisición, el valor catastral, si constare, y el Notario bajo cuya fe pretenda formalizarse la enajenación, así como los datos de identificación registral, si la finca los tuviere.

El edicto se publicará, en todo caso, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento en cuyo término municipal radique la finca, pudiendo también remitirse a la iglesia parroquial, si el Notario autorizante del acta lo considera oportuno.

El llamamiento se consignará en acta notarial. A tal fin, el Notario entregará personalmente, o remitirá por correo certificado con acuse de recibo, el edicto al Alcalde y, en su caso, el Párroco correspondiente, para su fijación y exposición al público durante el plazo de quince días consecutivos, lo que se acreditará por certificación suscrita, o visada al pie del edicto, por el destinatario.

Artículo 117.

El tronquero que pretenda adquirir el bien raíz comparecerá ante el Notario designado en el edicto dentro de los diez días hábiles siguientes al vencimiento del plazo de publicación. En el mismo acto depositará, en concepto de fianza, el veinte por ciento de su valor catastral, si consta en el edicto.

Si acudiese más de un tronquero, todos ellos estarán obligados a la consignación de la fianza, que el Notario retendrá hasta el otorgamiento de la escritura, entendiéndose que quien la retire renuncia a su derecho.

Todas las actuaciones notariales anteriores a la escritura de venta se extenderán en un solo instrumento. El Notario facilitará a los comparecientes testimonio de todas las diligencias practicadas.

Artículo 118.

El Notario convocará a las partes para que, dentro de los veinte días hábiles siguientes al vencimiento del plazo señalado en el artículo anterior, designen el perito que haya de valorar la finca. Si no se pusieran de acuerdo, se designará un perito por cada parte y un tercero por insaculación ante el Notario, entre cuatro designados por él. En el mismo acto, el enajenante declarará su preferencia entre los tronqueros, de conformidad con lo establecido en el artículo 113.

El precio que señalen los peritos será vinculante para las partes, que deberán otorgar la escritura dentro de los quince días siguientes a aquél en que se les notifique el resultado de la tasación.

No será precisa tasación si el transmitente y el tronquero preferente, elegido o designado, acuerdan el precio, formalizando simultáneamente la escritura pública.

Artículo 119.

La fianza responderá de las obligaciones de quien la presta y, en caso de no comparecer al otorgamiento de la escritura, el transmitente podrá optar entre exigir que se lleve a cabo dicho otorgamiento por el precio fijado o tenerle por desistido de la adquisición, quedando en poder de quien anunció su propósito de enajenar el importe de la fianza en concepto de indemnización de perjuicios. Si optase por la transmisión, la fianza se considerará parte del precio.

En caso de desistimiento el Notario, en el plazo de diez días, lo notificará a los parientes tronqueros que hubieran prestado y mantenido la fianza, señalando día y hora para la formalización de la venta. Entre la notificación y la fecha de formalización deberá transcurrir un mínimo de quince días, salvo que los notificados pidieran nueva tasación.

Artículo 120.

Si no se presentara o consumara su derecho ningún pariente tronquero, el propietario quedará en libertad para enajenar la raíz a tercero por cualquier título oneroso y por el precio y condiciones que libremente decida, dentro del plazo de un año contado desde la fecha de la última publicación del edicto. Pasado este plazo, no podrá enajenarla a título oneroso sin nuevo llamamiento.

Se entenderá no presentado el tronquero si dejare caducar cualquiera de los plazos que se señalan en este Título.

Artículo 121.

Por comparecencia ante Notario podrá acordarse, por unanimidad entre el enajenante y los tronqueros que comparecieren legalmente al llamamiento, incluidos los de grado no preferente, la enajenación de la finca a un tercero, que se habrá de formalizar en el plazo de un año previsto en el artículo anterior.

Artículo 122.

En toda escritura de enajenación a título oneroso de bienes troncales, sujeta a saca foral, se consignará si se dio o no el llamamiento foral, con referencia circunstanciada, en el primer caso, al acta de fijación del edicto y diligencias subsiguientes, y haciendo constar en la correspondiente inscripción si se dio o no en forma legal el llamamiento.

Artículo 123.

Cuando el bien raíz se enajene sin previo llamamiento, cualquier tronquero cuyo derecho sea preferente al del adquirente podrá ejercitar la saca foral, solicitando la nulidad de la enajenación y que se le adjudique la finca por su justa valoración. Deberá ejercitar este derecho en juicio ordinario, promovido contra el vendedor y comprador, dentro del plazo de tres meses desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en defecto de ella, desde que tuvo conocimiento de la enajenación.

Cuando se diere lugar a la saca, el tronquero deberá consignar en el Juzgado el precio en que se valore la raíz, sobre el cual tendrá el comprador preferencia respecto de cualquier otro acreedor del vendedor para reintegrarse del precio de su compra con sus intereses.

Las cuestiones entre el vendedor y el comprador, relativas a la responsabilidad por daños y perjuicios, serán resueltas en período de ejecución de sentencia, y en pieza separada, por los trámites de los incidentes.

Artículo 124.

En los casos de ejecución hipotecaria, judicial o extrajudicial, o en procedimientos de apremio, los parientes tronqueros podrán ejercitar cualquiera de los siguientes derechos:

  1. El de preferente adquisición, por el precio de adjudicación, compareciendo ante el órgano que celebró la subasta antes de que se otorgue el instrumento público de transmisión al adjudicatario y consignando en el acto el precio expresado, o

  2. El de saca foral, del modo regulado en este título y dentro del plazo de tres meses a contar de la fecha de la subasta.

Igual derecho tendrá en caso de adjudicación al acreedor ejecutante, durante el plazo de tres meses a partir de la adjudicación.

Artículo 125.

Lo dispuesto en este Título se aplicará en los casos de permuta si concurre alguna de las circunstancias siguientes:

  1. Que se permute una finca troncal por bienes no troncales o que, siéndolo, estén excluidos del derecho de preferente adquisición.

  2. Que el valor de la finca que se recibe sea inferior en un tercio a la finca troncal que se entrega en permuta.

Artículo 126.

El arrendatario cuyo contrato de arrendamiento tenga más de cuarenta años de vigencia, incluido el tiempo en que poseyeron la finca los parientes de quienes traiga causa, tendrá el derecho de preferente adquisición de la finca arrendada, en los términos que se regulan en el presente Título.

Este derecho del arrendatario será preferente al de los parientes colaterales, y ningún tronquero tendrá derecho preferente cuando la finca se le transmita en virtud del derecho de acceso a la propiedad.

Artículo 127.

Los derechos reconocidos en este Título serán preferentes a cualquier otro de naturaleza análoga.


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