Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001.
La acción estatal en materia de vivienda, a través de planes de carácter plurianual, tiene ya una larga tradición en España. Al Estado le corresponde en esta materia las competencias atribuidas por el artículo 149.1.13 de la Constitución, referidas a las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, en tanto que la vivienda constituye un sector económico de gran importancia, y además de profunda transcendencia y repercusión social. Tras un breve paréntesis de actuaciones de carácter meramente anual, a comienzos de la presente década se reinició la política de planes plurianuales de vivienda, que tuvo su concreción en el Plan desarrollado entre 1992 y 1995, prorrogado con algunas modificaciones para el período 1996-1999. Sin embargo, el marco general de este último período se ha visto sometido en poco tiempo a profundas transformaciones. Así, la evolución de la que ya había empezado a dar muestras el sector financiero crediticio desde los primeros años de la década, no ha hecho sino acelerarse continuamente hasta desembocar en una situación de amplia oferta, cuantitativa y por modalidades de Préstamos hipotecarios, a unos tipos de interés históricamente desconocidos por su reducido nivel en comparación con épocas anteriores. Simultáneamente, las circunstancias generales de la economía española han experimentado una notable mejoría. Todos estos factores, que están íntimamente relacionados con la política económica general llevada a cabo en orden al cumplimiento por parte de España de los criterios de convergencia exigidos para el acceso a la Unión Económica y Monetaria europea, configuran un entorno económico-financiero tan profundamente modificado respecto al que podía ser previsible en la época de aprobación del vigente marco de medidas estatales de financiación cualificada a la vivienda protegible para el período 1996-1999, que el Gobierno considera absolutamente conveniente introducir, a su vez, las modificaciones pertinentes en dicho marco estatal de ayudas financieras a la vivienda. El nuevo régimen aplicable al período 1998-2001 se propone en general las siguientes finalidades:
Para la consecución de todas estas finalidades, el presente Real Decreto introduce importantes modificaciones en aspectos técnicos relativos a la financiación cualificada estatal hasta ahora vigente, entre las que cabe destacar la fijación de un precio básico de referencia a nivel nacional, en torno al cual se establecen determinadas bandas de fluctuación limitando los precios máximos de venta, sustituyendo así el tradicional pero ya desfasado sistema de los módulos y su ponderación; la modificación del sistema de cómputo de los ingresos familiares de los destinatarios de ayudas estatales, buscando una mayor claridad para estos últimos; la mejora en el sistema de financiación específica del primer acceso a la propiedad de la vivienda, figura para la que, bajo determinadas circunstancias, se admite una ampliación de la superficie útil, en relación con la hoy establecida; la inclusión en el ámbito del Plan de Viviendas protegidas así declaradas o calificadas, según a normativa específica de las Comunidades Autónomas, siempre que se atengan a ciertos requisitos, junto con las tradicionales viviendas de protección oficial; la introducción de un nuevo concepto y sistema de subsidiación de Préstamos cualificados, adaptado a las transformaciones recientemente experimentadas por el mercado de oferta de Préstamos hipotecarios; la atribución de ayudas estatales a grupos específicos de población, tales como familias numerosas o en las que alguno de sus miembros padezcan determinados tipos de minusvalía, jóvenes y tercera edad. Cabe asimismo destacar la introducción de nuevos, grados de flexibilidad en cuanto a la adaptación del Plan a cada uno de los territorios autonómicos, de modo que las correspondientes Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla dispondrán de mayores posibilidades de participación activa en la gestión del Plan. Por otro lado, las previsiones sobre futuros cambios en el entorno económico-financiero, así como la obligada continuación de las políticas de ajuste presupuestario exigidas por el Pacto de Estabilidad europeo, aconsejan tener en cuenta la posibilidad de modificaciones en la instrumentación de la financiación cualificada estatal para conseguir que dicha financiación tienda a facilitar el pago de la entrada para la adquisición de la vivienda y la promoción para arrendamiento, tal y como se advierte en la disposición adicional sexta de este Real Decreto. Ello no obstante, la plurianualidad del marco configurado por este Real Decreto, le confiere la estabilidad básica necesaria en un sector como el inmobiliario en el que las decisiones de inversión están sometidas a amplios períodos de preparación y ejecución. Este Real Decreto tiene por objeto la regulación de medidas de financiación estatal tanto de carácter directo, es decir, de origen presupuestario, al margen, pues, de los beneficios de carácter fiscal, como las consistentes en la concesión de Préstamos por parte de entidades de crédito, públicas y privadas; dentro de los correspondientes convenios con el Ministerio de Fomento. Para la elaboración de este Real Decreto han sido tenidas en cuenta observaciones, entre otras, de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Asociación Nacional de Empresarios Gestores de Cooperativas y Comunidades de Viviendas (AGECOVI), Confederación de Cooperativas de Viviendas en España (CONCOVI), Sociedad Estatal de Promoción y Equipamiento de Suelo (SEPES), organizaciones de consumidores y usuarios, a través del Consejo de Consumidores y Usuarios, entidades de crédito, especialmente a través de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), Argentaria, Asociación Española de Banca Privada (AEB) e Instituto de Crédito Oficial (ICO). En su virtud, a propuesta del Ministro de Fomento y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 12 de junio de 1998, dispongo: CAPÍTULO I. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (Mt - Mo) (en valor absoluto) <= 0,70 |
Siendo:
Mo: media aritmética de los últimos dos meses con información disponible del tipo porcentual de referencia, redondeado a dos decimales, de los Préstamos hipotecarios del conjunto de entidades financieras elaborado por el Banco de España, anterior al correspondiente Acuerdo del Consejo de Ministros estableciendo el valor del tipo de interés efectivo anual inicial.
Mt: valor del indicador Mo correspondiente al momento de la revisión del tipo de interés efectivo inicial.
Si dicha relación no se cumpliera, la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos propondrá al Consejo de Ministros la modificación del tipo de interés efectivo inicial, de modo que el mismo pase a tener la siguiente cuantía:
Siendo:
To: tipo de interés efectivo anual inicial de los convenios, en tanto por ciento, redondeado a dos decimales.
Tt: valor de To una vez modificado.
El tipo de interés efectivo así resultante será de aplicación a los nuevos Préstamos cualificados que se concedan y, asimismo, a todos los Préstamos cualificados concedidos al amparo de los convenios formalizados por el Ministerio de Fomento con las entidades de crédito, con anterioridad, pero en el marco de este Real Decreto, a partir del primer vencimiento que se produzca, una vez transcurrido un mes desde la publicación en el Boletín Oficial del Estado del correspondiente Acuerdo del Consejo de Ministros sobre nuevo tipo de interés efectivo.
El procedimiento descrito para la revisión y, en su caso, modificación del tipo de interés efectivo, se aplicará con carácter anual entre 1998 y 2001, y con periodicidad bienal a partir del año 2002, inclusive, adaptando en cada caso los índices y parámetros de referencia, de modo que los que sirvan de base comparativa para el cálculo sean los correspondientes al último tipo de interés efectivo vigente antes de la revisión y eventual modificación.
Con carácter excepcional, la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, valorada la evolución y perspectivas del subsector vivienda y de los mercados financieros y si las circunstancias así lo aconsejarán, podrá modificar el tipo de interés efectivo aplicable incluso dentro de períodos anuales.
En aquellos años en los que corresponda revisión del tipo de interés efectivo, pero no proceda la modificación del mismo, según los criterios expuestos, dicha circunstancia será objeto de un Acuerdo de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, a propuesta conjunta de los Ministros de Fomento y de Economía y Hacienda.
Las cuotas a pagar a la entidad de crédito serán crecientes en un 1 % anual a lo largo de la vida del préstamo, dentro de cada uno de los períodos de amortización a los que corresponda un mismo tipo de interés.
Dichas cuotas serán constantes cuando se trate de Préstamos cualificados para actuaciones protegidas en materia de suelo o de rehabilitación.
Los Préstamos serán garantizados con Hipoteca , si bien no será preceptiva dicha garantía cuando los Préstamos recaigan sobre actuaciones protegidas en materia de suelo o de rehabilitación.
Artículo 6. Subsidiación de los Préstamos cualificados.
1. La subsidiación consistirá en el abono a la entidad de crédito prestamista, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, de un porcentaje de las cuotas de amortización de capital e intereses (o sólo de intereses, en el período de carencia, cuando proceda) del préstamo cualificado.
La cuantía máxima de la subsidiación será, en términos absolutos, durante cada período subsidiado, y dentro de cada tramo de ingresos familiares, la que correspondería al tipo de interés efectivo inicial del préstamo.
2. La subsidiación de Préstamos que determina el apartado anterior tendrá efectividad a partir de la fecha de la escritura de formalización del préstamo cualificado, o de la subrogación en el mismo, por parte del destinatario de la subsidiación, una vez obtenida la preceptiva autorización y, en su caso, el reconocimiento previo del derecho a la subsidiación, por parte de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, y se concederá por el período que este Real Decreto dispone en cada caso.
La efectividad de la subsidiación de Préstamos cualificados, cuando éstos hubieran sido formalizados antes de la autorización o reconocimiento administrativo del derecho, requerirá la resolución expresa de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, practicándose, si procede, la correspondiente liquidación complementaria.
3. La subsidiación de Préstamos se concederá por un período de cinco años salvo en los casos en los que este Real Decreto disponga expresamente otra cosa.
La subsidiación podrá ser ampliada por períodos de la misma duración máxima sin que, en ningún caso, la suma de períodos subsidiados exceda del plazo máximo subsidiable establecido en cada caso para la vida del préstamo.
La ampliación del período de subsidiación exigirá que el beneficiario de esta ayuda solicite la ampliación y acredite, dentro del quinto año de cada período, que sigue reuniendo las condiciones que le hacen acreedor a la subsidiación.
Se entenderá que se cumplen dichas condiciones, por lo que se refiere a los ingresos familiares, cuando la media de los mismos en los dos años anteriores al de la revisión no excediera en más o en menos de un 20 % en relación con los ingresos familiares acreditados en el momento de la concesión inicial de la subsidiación, aunque implique un cambio en el tramo de ingresos familiares en el que se inscribían los del beneficiario a efectos de la concesión inicial de la subsidiación.
Las modificaciones en niveles de ingresos que excedieran de dicho límite determinarán la aplicación de la subsidiación correspondiente al nuevo tramo de ingresos en que se inscriba el solicitante de ayuda, siempre que sus ingresos familiares modificados no excedan del límite de ingresos establecidos en cada caso para tener derecho a la subsidiación.
4. La no ampliación de la subsidiación al período siguiente determinará la extinción de la misma para todo el resto de la vigencia del préstamo.
Artículo 7. Condiciones de las actuaciones financiadas con destino a arrendamiento.
1. La obtención de financiación cualificada para la promoción y rehabilitación de edificios y viviendas, para su cesión en arrendamiento, supondrá:
La vinculación de los mismos a dicho régimen de uso durante un período de diez o veinticinco años, según sea la duración contratada del período de amortización del préstamo.
Dicho plazo de vinculación, que deberá figurar en la calificación o declaración provisional de actuación protegida, se contará a partir de la fecha de la calificación o declaración definitiva.
La limitación de la renta anual máxima inicial de conformidad con lo establecido en los artículos 16.2 y 43.3 de este Real Decreto.
2. A los efectos de este Real Decreto, no tendrán la consideración de protegidas las actuaciones mencionadas en el apartado anterior cuando los contratos de arrendamiento derivados de las mismas incluyan cláusulas que puedan suponer el acceso a la propiedad por parte de los arrendatarios en los plazos inferiores a los establecidos en el apartado 1.a) de este artículo.
3. Las disposiciones de los dos apartados anteriores serán aplicables a los arrendamientos u otras formas de explotación a que se refiere el artículo 1.2.
Artículo 8. Precio básico y precios máximos de venta.
Se establece un precio básico a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil, que servirá como referencia a efectos de la fijación de los precios máximos de venta y renta de las viviendas protegidas. A partir de dicho precio básico, las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla, según su propia normativa, podrán fijar las cuantías máximas de dichos precios de venta, sin que las mismas puedan variar en más de un 15 % o en menos de un 20 % del precio básico.
Dentro de esos límites, las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán concretar los precios máximos de las viviendas protegidas, para cada una de las localidades o ámbitos intraurbanos de su territorio. Todo ello, sin perjuicio de lo establecido en los artículos 9, 16.1.b) y c) y 24 de este Real Decreto.
Artículo 9. Municipios singulares.
A los efectos de este Real Decreto se consideran municipios singulares aquellos en los que, como consecuencia de sus elevados precios medios comparativos de venta de las viviendas, se den especiales dificultades de acceso a la vivienda y, por ello, sean así declarados mediante orden del Ministro de Fomento, a propuesta razonada de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
En los municipios declarados singulares, el precio máximo de venta y renta de las viviendas acogidas al presente Real Decreto podrá incrementarse, en relación con los máximos establecidos por cada Comunidad Autónoma o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, en los siguientes porcentajes máximos:
Municipios singulares del grupo A: hasta un 30 %.
Municipios singulares del grupo B: hasta un 15 %.
Artículo 10. Financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad.
Podrán acogerse al sistema de financiación cualificada para el primer acceso a la vivienda en propiedad, los adquirientes, adjudicatarios y promotores para uso propio de viviendas previstas en este Real Decreto, cuyos ingresos familiares no excedan de 3,5 millones de pesetas y que no tengan o hubieran tenido anteriormente vivienda en propiedad, o que, teniéndola, sus titulares no dispongan del derecho difuso o disfrute de la misma, siempre que las viviendas adquiridas tengan una superficie que no exceda de 70 metros cuadrados útiles, o de 90, si la vivienda fuera a ser ocupada por una unidad familiar compuesta por cuatro o más personas.
Artículo 11. Financiación de garajes y otros anejos.
1. Únicamente se podrá obtener financiación cualificada para la promoción, adquisición y rehabilitación de una plaza de garaje, de un trastero y, en su caso, de anejos para labradores, ganaderos y pescadores y talleres para artesanos.
Se requerirá, en todo caso, la vinculación en proyecto y registralmente a la vivienda objeto de financiación cualificada.
2. No serán objeto de financiación cualificada la promoción, adquisición o rehabilitación de locales de negocio, sin perjuicio de la posibilidad de obtención de préstamo cualificado cuando se trate de la rehabilitación de elementos comunes de edificios y de los locales comerciales participen en los costes de ejecución.
Artículo 12. Destino y ocupación de las viviendas. Prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.
1. Las viviendas promovidas o rehabilitadas para uso propio y las adquiridas o alquiladas se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable.
2. Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de cinco años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer mediante autorización de la Administración competente, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.
Una vez transcurridos cinco años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para su uso propio, la transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la entidad concedente podrá determinar la resolución del préstamo cualificado.
3. En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas, el precio máximo total de venta no podrá superar el establecido en el artículo 16 de este Real Decreto para las viviendas calificadas o declaradas protegidas en el mismo año en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o circunscripción territorial.
Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.
4. Las limitaciones a que se refieren los apartados 2 y 3 de este artículo se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo Hipotecario , a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición de disponer por medio de nota marginal.
Artículo 13. Promotores y adjudicatarios.
1. Podrán ser promotores de las actuaciones protegidas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas.
2. Las referencias que en este Real Decreto se efectúan a los promotores para uso propio se aplicarán, exclusivamente, a las personas físicas individualmente consideradas o agrupadas en cooperativas o en comunidades de propietarios.
3. A efectos de este Real Decreto se entenderá por adjudicatarios a los socios de cooperativas o miembros de comunidades de propietarios, a partir del momento en que se les adjudica la propiedad de una vivienda individualizada.
4. En las actuaciones de rehabilitación de edificios y viviendas, podrán ser promotores tanto sus propietarios como los inquilinos de las viviendas cuando, conforme a la legislación aplicable, puedan estos últimos realizar las obras protegidas.
Artículo 14. Ingresos familiares.
1. Los ingresos determinantes del derecho a la financiación cualificada vendrán referidos a los ingresos familiares, que se determinarán en función de la cuantía, corregida según se establece en los apartados 3 y 4 de este artículo, de la base o bases imponibles, en millones de pesetas, resultante de la aplicación de la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, correspondiente al período impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido, a la solicitud de financiación cualificada, presentada por cada uno de los miembros de la unidad familiar. A tal efecto se atenderá al importe declarado o, en su caso, comprobado por la Administración tributaria. Si el interesado no hubiera presentado declaración, por no estar obligado a ello, la acreditación de sus ingresos familiares se efectuará mediante declaración responsable, sin perjuicio de la posible comprobación administrativa.
Cuando se trate de promotores para uso propio agrupados en cooperativas o comunidades de propietarios, el solicitante individual tendrá que acreditar de nuevo sus ingresos, en la forma establecida en este apartado, al solicitar la subsidiación del préstamo que le corresponda directamente o por subrogación en el obtenido por la cooperativa o comunidad de propietarios.
La solicitud de financiación cualificada implicará la autorización para que la Administración pública competente pueda solicitar la información de carácter tributario o económico que fuera legalmente pertinente, en el marco de la colaboración que se establezca con la Agencia Estatal de Administración Tributaria o con otras Administraciones públicas. En la medida en que, a través de dicho marco de colaboración, el órgano competente de la Administración autonómica pueda disponer de dichas informaciones, no se exigirá a los interesados la aportación individual de certificaciones expedidas por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, ni la presentación, en original, copia o certificación, de sus declaraciones tributarías.
2. A efectos de este Real Decreto, se entiende por ingresos familiares los correspondientes a la unidad familiar, tal y como resulta definida por las normas reguladoras del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Las referencias a la unidad familiar a efectos de ingresos, se hacen extensivas a las personas que no estén integradas en ninguna unidad familiar.
3. Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla aplicarán a la cuantía de la base o bases imponibles acreditadas, como coeficiente multiplicativo corrector, la relación existente, en el momento de la calificación o declaración provisional de actuación protegida, entre el precio básico por metro cuadrado de superficie útil a que se refiere el artículo 8 de este Real Decreto y el precio máximo de venta, asimismo por metro cuadrado de superficie útil, establecido en el artículo 16.1.a), con carácter general, para las viviendas protegidas, vigente en la localidad o circunscripción territorial en la que se ubique la vivienda objeto de la actuación protegida, excluyendo, en su caso, los porcentajes de incremento sobre los precios máximos de venta, determinados específicamente para municipios singulares.
Dicha relación no se aplicará si es superior a 1.
4. Con independencia de lo establecido en el apartado 3 anterior, las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrá aplicar a la cuantía de la base o bases imponibles acreditadas un coeficiente multiplicativo corrector comprendido entre 0,83 y 1,20, en función de otras circunstancias consideradas por aquéllas.
CAPÍTULO II.
FINANCIACIÓN DE VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN SUJETAS A REGÍMENES DE PROTECCIÓN PÚBLICA.
Artículo 15. Regímenes de protección.
Las viviendas objeto de las actuaciones a que se refiere el artículo 1.1.a) de este Real Decreto, se destinarán a adquirentes, adjudicatarios, promotores individuales para uso propio o arrendatarios, cuyos ingresos familiares no excedan de 5,5 millones de pesetas, y estarán acogidas a alguno de los siguientes regímenes:
Viviendas calificadas de protección oficial al amparo del Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, y normas de desarrollo, excepto las de promoción pública.
Podrán ser calificadas como viviendas de protección oficial de régimen especial las destinadas a adquirentes, adjudicatarios o promotores individuales para uso propio, cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 millones de pesetas.
Otras viviendas con protección pública calificadas o declaradas como protegidas a los efectos de este Real Decreto, según la normativa propia de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, siempre que su superficie útil no exceda de 90 metros cuadrados.
Artículo 16. Precios máximos de venta y condiciones de los arrendamientos.
Los precios máximos, que figurarán en la calificación o en la declaración provisional de viviendas sujetas a regímenes de protección pública de nueva construcción, serán los siguientes:
Venta, adjudicación o promoción individual para uso propio.
El precio máximo de venta o adjudicación por metro cuadrado de superficie útil será, con carácter general, el que resulte de la aplicación de los artículos 8 y 9 de este Real Decreto.
Cuando se trate de viviendas de protección oficial en régimen especial, su precio máximo de venta o de adjudicación, por metro cuadrado de superficie útil, no podrá exceder del 85 % del precio máximo de venta, asimismo por metro cuadrado de superficie útil, de las viviendas protegidas, establecido en el párrafo a) anterior, aplicable en la misma localidad o circunscripción territorial en el momento de la calificación provisional.
Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán fijar precios de venta superiores hasta un 25 % respecto a los precios máximos fijados con carácter general en el párrafo a) anterior, para las viviendas incluidas en el párrafo b) del artículo 15 de este Real Decreto.
Cuando se trate de promociones de vivienda para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o valor de la edificación sumado al del suelo en caso de promoción individual para uso propio, que tendrán los límites establecidos en los párrafos anteriores de este apartado, incluirán el conjunto de los pagos, que efectúe el promotor individual, el cooperativista o comunera imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo, en su caso, los honorarios de la gestión.
Se entenderán por gastos necesarios los de escrituración e inscripción del suelo y los de la declaración de obra nueva y división horizontal; los del préstamo Hipotecario , seguros de percepción de cantidades a cuenta y otros análogos. No tendrán tal consideración las aportaciones al capital social, las cuotas sociales ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa o comunidad de propietarios.
Cuando la promoción incluya garajes, trasteros, talleres para artesanos, anejos para labradores, ganaderos y pescadores, estén o no vinculados a la vivienda, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de los mismos no podrá exceder del 60 % del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda.
A efectos de determinación del precio máximo total de venta, sólo serán computables como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero, 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje y 25 metros cuadrados de superficie útil para el conjunto de los restantes tipos de anejos, según corresponda en cada caso, con independencia de que su superficie real sea superior.
Arrendamiento
La renta anual máxima inicial será el 5 %, cuando el préstamo cualificado tenga veinticinco años de amortización, y el 7 %, cuando el préstamo sea a diez años, del precio legal máximo al que hubiera podido venderse la vivienda en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, excluyendo el precio máximo al que se refiere el párrafo c) del apartado 1 de este artículo.
La renta inicial podrá actualizarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios al Consumo.
El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
Las viviendas a que se refiere el artículo 1.2 de este Real Decreto que hubieran obtenido financiación cualificada y se cedieran en régimen de arrendamiento se regirán por lo establecido en este apartado.
Artículo 17. Características de los Préstamos cualificados.
Los Préstamos para la promoción y adquisición de viviendas sujetas a regímenes de protección pública calificadas o declaradas protegidas tendrán, además de las generales establecidas en el artículo 5 de este Real Decreto, las siguientes características:
La cuantía máxima, en los Préstamos al promotor, será igual al 80 % del precio máximo de venta o adjudicación fijado en la calificación o declaración provisional de la vivienda como protegida.
Cuando se trate de Préstamos directos a adquirentes y adjudicatarios, la cuantía máxima del préstamo será igual al 80 % del precio fijado en la escritura de compraventa o adjudicación.
Cuando se trate de Préstamos a promotores individuales para uso propio, la cuantía máxima del préstamo será igual al 80 % del valor de la edificación sumado al del suelo, que constará en la escritura de declaración de obra nueva.
Si la vivienda tuviera garaje, trastero u otros anejos en las condiciones a las que se refiere el artículo 11.1, la cuantía global del préstamo, calculada según se establece en los párrafos anteriores, podrá incrementarse como máximo hasta el 80 % del precio máximo legal de venta de aquéllos, en Préstamos a promotor, o hasta el 80 % del precio o del coste real, según proceda, en los restantes supuestos.
Los plazos de amortización de los Préstamos tendrán la siguiente duración, según sea el régimen de uso de las viviendas fijado en la calificación o declaración provisional:
Venta, uso propio, adquisición o adjudicación: veinte años.
Arrendamiento: diez o veinticinco años.
Los Préstamos cuyos titulares se encuentren acogidos al sistema de primer acceso a la vivienda en propiedad, no perderán su condición de cualificados en el caso de que su período de amortización sea ampliado excepcionalmente, hasta un máximo de dos años, por acuerdo entre la entidad prestamista y el prestatario, por interrupciones temporales de pagos debidas a situaciones de desempleo, que, a juicio de la entidad de crédito, afecte significativamente a la capacidad de pago del prestatario.
La primera interrupción no podrá tener lugar antes de la amortización de las tres primeras anualidades completamente satisfechas.
El nuevo capital pendiente de amortización, resultante de la incorporación al capital vivo en el momento de cada interrupción de los intereses no satisfechos durante aquélla, no podrá exceder de la cuantía inicial del préstamo.
En estos supuestos de ampliación excepcional del período de amortización, la subsidiación de los Préstamos se regirá por lo establecido a tal efecto en el artículo 20.1 de este Real Decreto.
Artículo 18. Préstamos a promotores.
1. Los Préstamos cualificados podrán concederse a los promotores de viviendas protegidas de nueva construcción cuando hayan obtenido la calificación o la declaración provisional.
Las disposiciones de los Préstamos podrán atenerse a un calendario pactado con la entidad prestamista en función de la ejecución de la inversión y del ritmo de venta o adjudicaciones de las viviendas, cuando esta condición sea aplicable.
Las entidades de crédito podrán efectuar una retención máxima del 15 % del préstamo hasta que se acredite la calificación o declaración definitiva, o hasta el otorgamiento y presentación de las escrituras públicas de compraventa o adjudicación para su inscripción registral. En caso de promoción de viviendas para arrendamiento, hasta que el 50 % de los respectivos contratos sean objeto del correspondiente visado o, en el supuesto de autopromoción, hasta que la escritura de declaración de obra nueva terminada sea presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los promotores deberán efectuar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a seis meses desde su formalización, no pudiendo transcurrir entre las restantes disposiciones más de cuatro meses, salvo que medie justa causa.
La falta de disposiciones del préstamo, sin causa justificada, en los plazos establecidos podrá determinar la resolución del contrato con la devolución anticipada de las cantidades dispuestas en su caso.
2. El período de carencia, de una duración máxima de tres años, finalizará, dando inicio al período de amortización, en los siguientes momentos:
En los supuestos de venta y adjudicación, en la fecha de otorgamiento de la correspondiente escritura pública, tras la expedición de la calificación o declaración definitiva.
En los supuestos de promoción individual para uso propio o promoción para alquiler, en la fecha de otorgamiento de la calificación o declaración definitiva, o, en su caso, en la de declaración de finalización de las obras.
En el caso de promoción para alquiler el promotor podrá prorrogar el inicio del período de amortización hasta un año como máximo, después de la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva o de la declaración de finalización de las obras, sin sobrepasar, en ningún caso, el período máximo de tres años anteriormente citado.
Artículo 19. Préstamos a adquirentes o adjudicatarios.
1. El préstamo cualificado al adquirente o adjudicatario podrá concederse bien por subrogación de éstos en el pago de fa carga hipotecaria del préstamo cualificado al promotor, o directamente.
2. En el caso de que exista préstamo al promotor, excepto en el supuesto de promoción individual para uso propio, la adquisición de la vivienda mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa o adjudicación, interrumpe tanto el período de carencia como el devengo de intereses correspondiente a este período y determina el inicio del período de amortización, que tendrá lugar una vez transcurrido un período de tres años desde la formalización del préstamo.
Con el otorgamiento de la escritura, que deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, el comprador o adjudicatario asume las responsabilidades derivadas de la Hipoteca que grava a la vivienda, debiendo satisfacer, a partir de ese momento, la amortización del principal e intereses del crédito Hipotecario . A tal efecto, se remitirá primera copia de dicho documento a la entidad de crédito, siendo de cuenta del promotor los gastos de dicha copia.
Si de conformidad con lo dispuesto en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria se hubiere pactado que el adquirente o adjudicatario se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la Hipoteca , sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará aquél además subrogado en dicha obligación si la entidad de crédito prestase su consentimiento expreso o tácito.
3. La concesión de los Préstamos cualificados directos al adquirente y al adjudicatario se atendrá a las siguientes condiciones:
Que la vivienda haya obtenido la calificación o declaración definitiva.
Que se haya celebrado contrato de compraventa o adjudicación entre el adquirente o adjudicatario y el promotor de la vivienda, y que, entre el visado de dicho contrato y la solicitud del préstamo cualificado, no hayan transcurrido más de seis meses.
Que cuando el promotor hubiera recibido préstamo cualificado para la misma vivienda, lo cancele previa o simultáneamente a la concesión del préstamo al adquirente o adjudicatario.
Artículo 20. Subsidiación de Préstamos a promotores, adquirentes o adjudicatarios y subsidio reforzado al primer acceso en propiedad.
1. El Ministerio de Fomento subsidiará los Préstamos cualificados obtenidos por adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, cuando los ingresos familiares de aquéllos no excedan de 4,5 millones de pesetas, durante los períodos que en cada caso correspondan, de la forma que a continuación se indica:
| Ingresos familiares - (Millones de pesetas) |
<= 2,5 | > 2,5 <= 3,5 | > 3,5 <= 4,5 |
| Subsidiación de la cuota (%) Duración máxima subsidiación (años) |
15 15 |
10 10 |
5 5 |
Cuando se trate de Préstamos cualificados para financiar las viviendas a que se refiere el artículo 16.1.c) la subsidiación será la siguiente:
| Ingresos familiares - (Millones de peseats) |
<= 2,5 | > 2,5 <= 3,5 |
| Subsidiación de la cuota (%) Duración máxima subsidiación (años) |
10 10 |
5 5 |
En el caso de ampliación excepcional del período de amortización a que se refiere el artículo 17.B), la subsidiación tendrá la duración máxima establecida con carácter general, sin incluir en ese plazo los períodos de interrupción de pagos, que se añadirán al período que hubiera correspondido a efectos de subsidiación. No obstante, la cuantía máxima de aquélla, en términos absolutos, no podrá exceder, tras las posibles interrupciones de pagos, de la que hubiera correspondido de no darse esa circunstancia, sin perjuicio de las variaciones debidas a las eventuales revisiones del tipo de interés efectivo del préstamo cualificado.
2. La subsidiación para los Préstamos cualificados obtenidos por promotores de actuaciones destinadas a arrendamiento será la siguiente:
| Duración período amortización (años) | 25 | 10 | ||
| Subsidiación de la cuota - Porcentaje |
50 | 40 | 30 | 20 |
| Duración subsidiación (años) | 5 primeros | 6 al 20 | 5 primeros | 6 al 10 |
Durante el período de carencia, la subsidiación aplicable será el mismo porcentaje que el correspondiente a los 5 primeros años del período de amortización.
Si el promotor prestatario transfiere la titularidad de las viviendas, previa autorización por parte del órgano competente de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, el nuevo titular de la promoción se subrogará en los derechos y obligaciones del anterior promotor, incluyendo el derecho a la subsidiación.
3. El Ministerio de Fomento aplicará en el caso de primera acceso en propiedad, un sistema de subsidio reforzado de Préstamos , consistente en el abono, en cada uno de los períodos a los que se extienda dicha ayuda, del doble de la cuantía que hubiera correspondido en concepto de subsidiación de no concurrir dicha circunstancia.
El derecho a la percepción del subsidio reforzado depende de la cuantía de los ingresos familiares del prestatario, y su duración de que haya o no constituido una cuenta vivienda en las condiciones que más adelante se establecen.
| Duración del subsidio reforzado de Préstamos (años) | ||
| Ingresos familiares - (Millones de pesetas) |
Con cuenta vivienda | Sin cuenta vivienda |
| <= 2,5 > 2,5 <= 3,5 |
3 2 |
2 1 |
Por lo que se refiere a la cuenta vivienda, será preciso que el prestatario acredite haber constituido, a lo largo de un período ni inferior a dos años, un depósito en cuenta-vivienda en una entidad de crédito por una cuantía mínima del 5 % del precio de venta o de adjudicación de la vivienda, si el prestatario tiene ingresos que no exceden de 2,5 millones de pesetas; o del 10 % de dichos precios cuando los ingresos del prestatario se encuentre entre 2,5 y 3,5 millones de pesetas, sin exceder de esta última cuantía.
En el caso de prestatarios con una edad no superior a treinta años, las cuantías mínimas de los depósitos en cuenta vivienda serán iguales a la mitad de las establecidas con carácter general.
Se considerará cumplida la exigencia de saldo aunque, una vez transcurridos los dos años y alcanzado el porcentaje exigido, el resultante en el momento de la solicitud de la ayuda fuera inferior, siempre que las disposiciones de dicho saldo hayan sido destinadas al pago de la vivienda.
4. El subsidio reforzado del préstamo a que se refiere el apartado anterior, será aplicable asimismo, con una duración de un año, aunque el prestatario no se encuentre acogido al supuesto de primer acceso de vivienda en propiedad, siempre que los ingresos familiares no excedan de 3,5 millones de pesetas y concurra simultáneamente al menos una de las siguientes circunstancias:
Que la unidad familiar del prestatario esté compuesta, al menos, de cinco miembros, o de cuatro si aquélla está formada únicamente por el padre o la madre y los hijos.
Que en la unidad familiar haya personas con minusvalías, en las condiciones establecidas en la legislación sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Que el adquirente y, en su caso, el resto de los miembros de la unidad familiar, tengan edades no superiores a treinta años.
En los casos señalados, cuando además se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad, la ayuda establecida en este punto ampliará en un año las que correspondan en aplicación del apartado anterior.
Artículo 21. Subvenciones.
1. Si las viviendas se destinarán a arrendamiento y su superficie no excediera de 70 metros cuadrados útiles, el Ministerio de Fomento subvencionará al promotor en una cuantía del 15 % del precio máximo total de venta al que hubieran podido venderse, una vez terminadas las viviendas, si las mismas se hubieran destinado a venta, excluyendo el precio máximo de venta al que se refiere el artículo 16.1.c).
Cuando el promotor, previa autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, cediere la titularidad de las viviendas, la subvención podrá ser percibida por el nuevo titular de la promoción, a propuesta de los órganos competentes de aquéllas.
A propuesta de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, el Ministerio de Fomento podrá autorizar que se anticipe al promotor la percepción de hasta el 50 % de la subvención, previa certificación de la iniciación de las obras.
Dicho anticipo podrá alcanzar la totalidad de la mencionada subvención, asimismo a propuesta de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, cuando el promotor se comprometa a reducir la renta a percibir, durante los primeros cinco años, de modo que dicha renta se sitúe en 1 punto porcentual menos que las establecidas en el artículo 16.2.a).
Las cantidades cuyo anticipo se autorice, en función de las disponibilidades presupuestarias, por el Ministerio de Fomento deberán ser garantizadas mediante aval u otros medios de garantía aceptados por el ordenamiento jurídico que aseguren su devolución en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos para la obtención de la subvención, o de falta de la calificación o de declaración definitiva o, en su caso, de la declaración de terminación de las obras.
2. El Ministerio de Fomento subvencionará a los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio de viviendas de protección oficial de régimen especial, siempre que se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad y hayan obtenido préstamo cualificado, en la cuantía del 5 % del precio total de la vivienda que figure en el contrato de compraventa o de adjudicación, o del valor de la edificación sumado al del suelo, que figure en la escritura de declaración de obra nueva, en el caso de promociones individuales para uso propio.
CAPÍTULO III.
VIVIENDA DE PROMOCIÓN PÚBLICA.
Artículo 22. Cofinanciación de viviendas públicas.
1. El Ministerio de Fomento cofinanciará, en los términos en que se acuerde en los convenios que se suscriban con las Comunidades Autónomas y con las Ciudades de Ceuta y Melilla, el coste de promoción, bajo cualquier modalidad, de viviendas calificadas de promoción pública, según lo establecido en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, o en la normativa propia de aquéllas, siempre que sus destinatarios tengan unos ingresos familiares que no excedan de 2,5 millones de pesetas, o del límite que establezca la normativa propia de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
2. La superficie útil máxima de las viviendas a que se refiere el apartado anterior no podrá exceder de 70 metros cuadrados, o de 90 si la unidad familiar consta de 40 más miembros.
3. Cuando el destino de las viviendas a que se refiere este artículo sea el arrendamiento, la cofinanciación de las mismas supondrá su permanencia en dicho régimen de uso durante un período de, al menos, diez años.
4. La cuantía máxima de la cofinanciación estatal será del 30 % del coste de la promoción, cuando las viviendas se destinen a alquiler, y de un 20 % si se ceden en venta. A estos efectos, el coste máximo computable, por metro cuadrado de superficie útil, será igual al 85 % del precio básico vigente en el año en que se inicia la promoción.
5. El abono de la aportación financiera estatal habrá de fraccionarse en anualidades, con un número máximo de tres, pudiéndose establecer asimismo una entrega inicial de hasta el 30 % de la subvención al inicio de la obra, según acuerden ambas Administraciones.
CAPÍTULO IV.
FINANCIACIÓN DE LA ADQUISICIÓN PROTEGIDA DE OTRAS VIVIENDAS YA CONSTRUIDAS.
Artículo 23. Ámbito de las actuaciones protegidas.
1. A los efectos de este Real Decretase considera adquisición protegida de viviendas existentes la que tenga lugar a título oneroso, siempre que se trate de una segunda o posterior transmisión, así como los siguientes supuestos:
Cuando la transmisión afecte a viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se hubieran destinado a arrendamiento, y se realice transcurridos, al menos, cinco años desde la calificación o declaración definitiva, salvo que la normativa por la que se rigió la financiación cualificada de la vivienda exigiera un plazo superior.
Cuando, tratándose de viviendas libres de nueva construcción, haya transcurrido un plazo de dos años como mínimo entre la expedición de la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o la cédula de habitabilidad, según proceda, y la fecha del contrato de opción de compra o de compraventa.
Cuando se trate de viviendas libres resultantes de las actuaciones de rehabilitación de edificios, a las que se refiere el artículo 34 de este Real Decreto, con o sin adquisición del edificio rehabilitado.
2. La superficie útil máxima de las viviendas a las que se refiere el apartado 1 de este artículo no podrá exceder de 120 metros cuadrados.
Artículo 24. Precio máximo de venta.
1. El precio máximo de venta por metro cuadrado útil será, con carácter general, el establecido como máximo en el artículo 16.1.a), para las viviendas calificadas o declaradas provisionalmente como protegidas en la misma localidad o circunscripción territorial, en el momento en el que tenga lugar el contrato de opción de compra o compraventa visado por el órgano administrativo competente.
Las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla, según su propia normativa, podrán fijar precios de venta superiores en hasta un 25 % respecto a dichos precios máximos de venta fijados con carácter general, para aquellas viviendas que determinen dentro de las incluidas en este Capítulo.
Cuando las viviendas tengan garajes, talleres para artesanos, anejos para labradores, ganaderos y pescadores, así como trasteros, estén o no vinculados a las viviendas, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de los mismos no podrá exceder del 60 % del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de aquéllas.
A efectos de determinación del precio máximo total de venta, sólo serán computables como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero, 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, y 25 metros cuadrados de superficie útil para el conjunto de los restantes tipos de anejos, según corresponda, en cada caso, con independencia de que su superficie real sea mayor.
2. El precio máximo de venta de las viviendas acogidas a algún régimen de protección pública será el que corresponda según las normas específicas que les sean de aplicación, siempre que su precio de venta no exceda de los máximos establecidos en el apartado anterior de este artículo.
Artículo 25. Características de los Préstamos cualificados.
1. Los Préstamos para la adquisición de viviendas existentes tendrán las mismas características que los Préstamos directos a adquirentes regulados en el artículo 17 de este Real Decreto.
2. Para la obtención de los Préstamos a que se refiere el apartado anterior se cumplirán los siguientes requisitos:
Que se haya celebrado contrato de opción de compra o de compraventa, debidamente visado por el órgano administrativo competente, acreditativo del cumplimiento de los requisitos y condiciones necesarios para obtener la financiación cualificada.
Si el vendedor hubiese recibido préstamo cualificado para la misma vivienda deberán cancelarlo previa o simultáneamente a la formalización del préstamo al adquirente, salvo en el supuesto contemplado en el artículo 23.1.c) de este Real Decreto.
Que entre la celebración del contrato de opción de compra o de compraventa y la solicitud del visado del mismo por el órgano competente, no hayan transcurrido más de dos meses.
El plazo de validez del visado para solicitar el préstamo cualificado será de seis meses desde su otorgamiento, salvo que las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla dispongan otro distinto.
Artículo 26. Subsidiación de los Préstamos cualificados.
La subsidiación de los Préstamos cualificados concedidos a adquirentes de las viviendas a las que se refiere este Capítulo se adecuará a lo establecido en el artículo 20 para adquirentes de viviendas protegidas de nueva construcción, siempre que la superficie útil de la vivienda no exceda de 90 metros cuadrados. En caso contrario no corresponderá subsidiación alguna.
CAPÍTULO V.
FINANCIACIÓN DE ACTUACIONES PROTEGIDAS EN MATERIA DE REHABILITACIÓN.
SECCIÓN I. DISPOSICIONES COMUNES.
Artículo 27. Actuaciones protegidas.
1. A los efectos de este Real Decreto tendrán la consideración de actuaciones protegidas en materia de rehabilitación, las siguientes:
La rehabilitación de áreas.
La rehabilitación de edificios.
La rehabilitación de viviendas.
La rehabilitación integral de edificios de una sola vivienda.
Todas estas actuaciones protegidas podrán tener también por objeto el parque de viviendas propiedad de las Comunidades Autónomas, de las Ciudades de Ceuta y de Melilla y de otros entes públicos territoriales.
2. El Ministerio de Fomento podrá conceder subvenciones objetivas para la implantación y mantenimiento de oficinas para la gestión y asesoramiento de la rehabilitación por los entes públicos territoriales, incluyendo aquellas oficinas que se dediquen a información y apoyo a la gestión de otras actuaciones protegidas.
El Ministerio de Fomento, oídas las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla, fijará, en el ámbito de los convenios previstos en el artículo 51 de este Real Decreto, las condiciones para la concesión de dichas subvenciones y los criterios de su distribución territorial.
Artículo 28. Concepto de presupuesto protegido en actuaciones de rehabilitación.
Se considera presupuesto protegido de las actuaciones de rehabilitación, con las limitaciones que se establecen en el artículo siguiente, el coste real de aquéllas determinado por el precio total del contrato de ejecución de obra, los honorarios facultativos y de gestión y los tributos satisfechos por razón de las actuaciones, así como, en su caso, el precio de adquisición del edificio, tal como se establece en el artículo 34 de este Real Decreto.
Artículo 29. Limitaciones del presupuesto protegido.
1. Superficie máxima computable por vivienda y otras edificaciones:
Para la determinación del presupuesto protegido, la superficie máxima computable por vivienda será la de 120 metros cuadrados de superficie útil, con independencia de que su superficie real pudiera ser superior.
Cuando las actuaciones afectasen a la totalidad de un edificio o a sus partes comunes, el presupuesto protegido se calculará sobre la superficie útil computable de las viviendas del inmueble y de los locales comerciales, en el caso de que éstos participen en los costes de ejecución, limitada dicha superficie a 120 metros cuadrados útiles como máximo por cada vivienda o local comercial.
Cuando la actuación suponga la modificación de la superficie útil destinada a viviendas, el presupuesto protegido se calculará sobre la mayor de las superficies útiles que resulten antes o después de las obras da rehabilitación, computándose como máximo 120 metros cuadrados útiles por vivienda.
Las obras de rehabilitación de la vivienda podrán extenderse a un garaje y a un trastero, cuando estén vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda objeto de rehabilitación, computándose, a efectos de determinación del presupuesto protegido, las superficies máximas a que se refiere el artículo 16.1.e) de este Real Decreto.
Si las obras de rehabilitación se extendieran a los talleres de artesanos y anejos de viviendas de labradores, ganaderos y pescadores, vinculados a la vivienda rehabilitada, la superficie total de aquéllos, con un límite máximo de 90 metros cuadrados útiles computables, incluyendo, en su caso, las indicadas superficies computables del garaje y trastero, podrá añadirse a la superficie computable de la vivienda para la determinación del presupuesto protegido, con independencia de que la superficie real de dichos anejos exceda de esta cifra.
Cuando de una rehabilitación estructural o funcional se deriven necesariamente obras de adecuación de habitabilidad podrá incluirse el coste de las mismas en el presupuesto protegido de dicha rehabilitación.
2. Presupuesto protegido máximo de la actuación por metro cuadrado útil.
El presupuesto protegido por metro cuadrado útil no podrá exceder de los límites establecidos en los artículos 35 ó 41, según proceda.
SECCIÓN II. ÁREAS DE REHABILITACIÓN.
Artículo 30. Operaciones protegidas.
1. A los efectos de este Real Decreto se entenderán como áreas de rehabilitación las áreas de rehabilitación integrada, así como cualquier otra que, por tratarse de zonas o barrios en proceso de degradación, o por estar ubicadas en ciudades declaradas por la UNESCO como Patrimonio de la Humanidad, sean así declaradas por el órgano competente de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, previo acuerdo con el Ayuntamiento afectado.
2. En dichas áreas podrán ser protegidas las operaciones de rehabilitación de edificios y viviendas, incluyendo, si ello fuera necesario, la ejecución de la urbanización o reurbanización del ámbito considerado, comprendiendo, en su caso, las obras de demolición.
3. En caso de promoción en el área objeto de rehabilitación de viviendas de nueva construcción sujetas a algún régimen de protección pública, de los comprendidos en el artículo 1.1.a) y b), será de aplicación, en su caso, los sistemas de financiación cualificada establecidos en los Capítulos II y III, según proceda.
4. Las operaciones se ajustarán estrictamente al planeamiento urbanístico vigente, debiendo en todo caso quedar asegurada la diversidad social y de usos y, en particular, el realojamiento de la población residente en los términos establecidos en la legislación vigente
Artículo 31. Financiación cualificada.
1. La financiación cualificada específica de las áreas de rehabilitación consistirá, sin perjuicio de lo establecido en los apartados 3 y 5 de este artículo, en una subvención con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento destinada al promotor, que se abonará a través de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla o, en su caso, en la forma que se acuerde según establece el apartado 4 de este artículo. La cuantía máxima de la subvención será la siguiente:
Hasta el 40 % del coste de la rehabilitación de edificios y viviendas, sin que la subvención media pueda exceder de 600.000 pesetas por vivienda objeto o, en su caso, consecuencia de la rehabilitación.
Hasta el 25 % del coste de las operaciones de urbanización y reurbanización, incluyendo, en su caso, las obras de demolición a que se refiere el apartado 2 del artículo anterior, siempre que la cuantía resultante no exceda del 25 % de la subvención que corresponda efectivamente como consecuencia del párrafo a) anterior.
2. La subvención podrá ser abonada fraccionadamente en función del desarrollo de las correspondientes actuaciones y de las disponibilidades presupuestarias.
3. En el caso de que se hubiera atribuido a un ente gestor con personalidad jurídica propia la función de llevar a cabo lo dispuesto en el acuerdo suscrito entre la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla y el Ayuntamiento, dicho ente podrá solicitar préstamo cualificado sin subsidiación, con las características establecidas en el artículo 36.1.
4. La financiación cualificada específica establecida en este artículo deberá ser acordada, individualizadamente para cada área y dentro del número de objetivos y del volumen de recursos estatales convenidos, en el ámbito de la Comisión Bilateral de Seguimiento a la que se refiere el artículo 51.d), concretándose, asimismo, las aportaciones financieras, los compromisos de las Administraciones interesadas y las fórmulas específicas de seguimiento para la liquidación efectiva de la subvención.
La Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla remitirán previamente una memoria-programa donde se recojan, al menos, las correspondientes delimitaciones geográficas, los elementos sociológicos, técnicos y económicos esenciales de las actuaciones rehabilitadoras previstas y su programación, en especial la estimación de los costes, y se justifique la viabilidad financiera de la operación.
En particular deberán presentarse desglosados los presupuestos correspondientes a los párrafos a) y b) especificados en el apartado 1 de este artículo.
5. El acuerdo sobre financiación específica, a que se refiere el apartado 4 de este artículo, comportará la posibilidad de que la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla eximan a los promotores de actuaciones de rehabilitación en dicha área de cumplir las limitaciones establecidas en el presente Capítulo relativas a metros cuadrados computables a efectos del cálculo del presupuesto protegido, ingresos familiares de los solicitantes de financiación cualificada, antigüedad del edificio y vaciado del mismo.
Cuando el área de rehabilitación declarada por la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla no vaya a ser objeto del citado acuerdo sobre financiación específica podrán, sin embargo, las mismas autorizar la exención de los limites indicados, siempre que, valorada su repercusión adicional respecto al gasto estatal, el Ministerio de Fomento diera su conformidad al respecto.
SECCIÓN III. REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS.
Artículo 32. Modalidades.
1. La rehabilitación de edificios a que se refiere el artículo 27.1.b), exigirá que aquéllos, una vez efectuadas las actuaciones, presenten una superficie útil mínima destinada a vivienda o viviendas del 60 % de la superficie útil total, excluido del cómputo, en su caso, la planta baja cuando no se destine a vivienda y las superficies bajo rasante, y se referirá a las modalidades de actuaciones que se definen a continuación:
La remodelación de un edificio, con o sin viviendas, que tendrá por objeto modificar la superficie útil destinada a viviendas o modificar el número de éstas, sin que ninguna vivienda supere, en caso de ampliación, 120 metros cuadrados de superficie útil. En este caso se incluirá como actuación protegida la adecuación de habitabilidad de las nuevas viviendas.
La adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez.
La adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de las obras que proporcionen al edificio condiciones suficientes respecto de accesos, estanqueidad frente a la lluvia y humedad, aislamiento térmico, redes generales de agua, gas, electricidad, telefonía, saneamiento, servicios generales y seguridad frente a accidentes y siniestros, así como respecto a otros aspectos incluidos en la correspondiente normativa específica de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla.
Se consideran, asimismo, obras para la adecuación funcional de los edificios las actuaciones que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, de conformidad con lo dispuesto por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
2. Como parte de las actuaciones protegidas se podrá incluir la realización de obras complementarias de las actuaciones de rehabilitación previstas en el apartado 1 de este artículo, tales como:
Las que tengan por objeto la adecuación de los patios para uso comunitario que formen parte de la propia finca.
Las que fueran requeridas por los valores arquitectónicos, históricos y ambientales de los edificios, de acuerdo, en su caso, con las órdenes particulares de ejecución de obras que pudieran dictarse en aplicación de la normativa vigente.
La adecuación de locales de negocio situados en inmuebles objeto de rehabilitación, siempre que se alcance, una vez finalizadas las obras, la superficie mínima de viviendas establecida en el apartado 1 de este artículo.
Las actuaciones de rehabilitación de talleres artesanos y anejos de viviendas de labradores, ganaderos y pescadores, vinculados a la vivienda del edificio rehabilitado.
Artículo 33. Condiciones para la calificación como actuación protegida.
1. Las actuaciones de rehabilitación de edificios requerirán, para ser calificadas como protegidas, que dichos edificios cumplan las siguientes condiciones:
Antigüedad superior a diez años, salvo si la normativa propia de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla estableciera un límite superior o si se trata de la adaptación del edificio para uso de personas con minusvalías que reduzcan su movilidad, o cuando las obras sean necesarias para adaptar las instalaciones a la normativa técnica aplicable, cuando ésta última hubiera entrado en vigor con posterioridad a la terminación del edificio.
Que los edificios cumplan las condiciones exigidas por la normativa propia de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla y que dispongan o estén en condiciones de obtener, antes de iniciar la obra, la correspondiente licencia municipal.
En todo caso, las actuaciones excluirán la demolición de las fachadas del edificio o su vaciado total, salvo que la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla lo autoricen expresamente en el momento de calificar o declarar como protegida la actuación.
Que los edificios objeto de remodelación dispongan de adecuación estructural y funcional, o vayan a alcanzarlas simultáneamente, y que los que van a ser rehabilitados para obtener la adecuación funcional dispongan ya de la adecuación estructural.
2. Podrá obtenerse la calificación de actuación protegida de rehabilitación, cualesquiera sean los ingresos familiares de los promotores, aunque éstos fueran los propietarios u ocupantes de las viviendas incluidas en el edificio objeto de la rehabilitación.
Artículo 34. Rehabilitación de edificio completo para venta o arrendamiento de las viviendas resultantes.
1. El promotor de la rehabilitación de un edificio completo, incluyendo el supuesto de adquisición del mismo para su inmediata remodelación o adecuación estructural o funcional, podrá optar por alguna de las siguientes alternativas:
Solicitar para la vivienda o viviendas que vayan a resultar tras la rehabilitación, su calificación o declaración como viviendas protegidas de nueva construcción, para su venta o arrendamiento, siempre que dichas viviendas cumplan la normativa que les sea aplicable, así como las condiciones establecidas en el Capítulo II de este Real Decreto, a cuyo sistema de financiación cualificada podrán acogerse el promotor y los adquirentes.
Si no se solicitará la calificación o declaración a que se refiere el párrafo anterior:
El promotor podrá solicitar la financiación cualificada establecida en el Capítulo II para la promoción de viviendas en arrendamiento, previa conformidad de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, cuando la totalidad de las viviendas resultantes de la rehabilitación vayan a ser destinadas a dicho uso y cumplan todas las condiciones determinadas en el citado Capítulo respecto a superficies, rentas máximas y vinculación temporal mínima al régimen de arrendamiento.
El promotor podrá solicitar la financiación establecida con carácter general en la presente sección, y los adquirentes la financiación cualificada establecida en el Capítulo IV para aquellas viviendas resultantes de la rehabilitación que cumplan las condiciones establecidas en el mismo.
El promotor podrá optar por el sistema de ayudas establecido con carácter general en el resto de la presente sección.
2. En el supuesto de las actuaciones establecidas en este artículo no se exigirá al promotor, para poder acceder a la financiación cualificada, el requisito relativo a ingresos familiares.
3. Se entenderá que la totalidad de las viviendas van a ser destinadas a arrendamiento aunque el propietario del edificio tenga en el mismo su domicilio habitual.
4. A efectos de considerar actuación protegida la adquisición de un edificio para su inmediata remodelación o rehabilitación estructural o funcional, las obras deberán iniciarse en un plato no superior a un año a contar desde la fecha de la escritura pública de adquisición.
Artículo 35. Límites presupuestados para la obtención de financiación cualificada de la actuación protegida.
1. El presupuesto protegido, por metro cuadrado de superficie útil, no podrá exceder de:
El 70 % del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil, establecido en el artículo 16.1.a) de este Real Decreto, con carácter general para las viviendas sujetas a regímenes de protección pública declaradas protegidas aplicable en el momento de la calificación declaración provisional de actuación protegida de rehabilitación, en la misma localidad o circunscripción territorial.
El 80 % de dicho precio máximo de venta en el supuesto de que se incluya la adquisición del inmueble para su inmediata rehabilitación.
2. Cuando los inmuebles estén situados en conjuntos históricos, el presupuesto protegido que hubiera correspondido en aplicación del apartado 1 de este artículo, podrá incrementarse hasta un 25 %, no pudiendo exceder en ningún caso dicho presupuesto protegido incrementado, del coste real derivado de las necesidades especificas de interés arquitectónico, histórico o ambiental de que se trate.
Artículo 36. Préstamos cualificados.
1. Además de las características generales de los Préstamos cualificados establecidas en el artículo 5 de este Real Decreto, los Préstamos cualificados para actuaciones de rehabilitación de edificios tendrán las siguientes:
El préstamo cualificado podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegido.
El plazo máximo de amortización del préstamo será de veinte años, más tres de carencia, como máximo.
Cuando el destino de todas las viviendas resultantes sea su cesión en arrendamiento, dicho plazo de amortización será de diez o veinticinco años, a elección del promotor.
2. Cuando al menos el 60 % de los titulares u ocupantes de las viviendas, promotores de dicha rehabilitación, acrediten ingresos familiares que no excedan de 5,5 millones de pesetas, todos los titulares o ocupantes de dichas viviendas, incluso aquellos que no cumplan el citado requisito de ingresos familiares, podrán obtener préstamo cualificado para financiar la actuación rehabilitadora del edificio.
Artículo 37. Subsidiación de Préstamos cualificados.
1. El Ministerio de Fomento subsidiará los Préstamos cualificados obtenidos para las actuaciones de rehabilitación de edificios descritas en esta sección, como sigue:
Cuando el titular del préstamo sea el arrendatario, o el propietario de una o varias viviendas en el edificio objeto de rehabilitación, y sus ingresos familiares no excedan de 5,5 millones de pesetas, la subsidiación será del 20 % de la cuota.
Cuando el titular del préstamo, sea persona física o jurídica, tuviera una o varias viviendas arrendadas con contrato de arrendamiento vigente sujeto a prórroga forzosa celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no se exigirá el requisito relativo a límites de ingresos familiares y la subsidiación para el arrendador de dichas viviendas será del 20 % de la cuota.
2. La subsidiación establecida en el apartado anterior de este artículo se aplicará a toda la vida del préstamo, incluyendo el período de carencia.
Artículo 38. Subvenciones
1 El Ministerio de Fomento subvencionará, con el 10 % del presupuesto protegido, sin que la cuantía resultante, pueda superar una media de 200.000 pesetas por vivienda, aquellas actuaciones calificadas o declaradas protegidas de rehabilitación de un edificio, cuando al menos el 60 % de los titulares de las viviendas, promotores de la rehabilitación, tengan ingresos familiares que no excedan de 3,5 millones de pesetas y renuncien, en su caso, a la subsidiación del préstamo cualificado. En este caso, también podrán participar de la subvención global indicada todos los demás titulares de viviendas del edificio, promotores de la rehabilitación del mismo, con independencia de su nivel de ingresos familiares.
Bajo los mismos supuestos, el citado Ministerio subvencionará a aquellos titulares de las viviendas promotores de la rehabilitación cuyos ingresos familiares no excedan de 3,5 millones de pesetas, con un 15 % adicional de la parte del presupuesto protegido que les corresponda por su cuota de participación en el edificio, con un límite máximo absoluto de 300.000 pesetas por vivienda, o de 350.000 pesetas por vivienda si dichos titulares tienen de sesenta y cinco años en adelante.
Si los titulares a los que se refiere el párrafo anterior son propietarios de una o más viviendas del edificio objeto de la rehabilitación, y las tienen arrendadas con contrato de arrendamiento en vigor sujeto a prórroga forzosa, celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la subvención adicional establecida en el párrafo anterior será de un 25 % de la parte del presupuesto protegido que les corresponda por su cuota de participación en el edificio, con un límite absoluto de 400.000 pesetas por vivienda.
2. Cuando no se cumpla la condición de ingresos familiares de, al menos, el 60 % de los titulares de las viviendas, a que se refiere el apartado anterior, el citado Ministerio subvencionará a los titulares de viviendas, promotores de la rehabilitación del edificio, a los que se refieren los párrafos segundo y tercero del apartado anterior, siempre que sus ingresos familiares no excedan de 3,5 millones de pesetas, con un 25 %, o con un 35 %, respectivamente, de la parte del presupuesto protegido que les corresponda cuota de participación en el edificio, con unos límites absolutos de 500.000, 550.000 ó 600.000 pesetas por vivienda, asimismo, respectivamente.
3. Las subvenciones fijadas según los dos apartados anteriores de este artículo podrán abonarse en dos plazos de igual cuantía: el primero, al iniciarse las obras, y el segundo, a su terminación.
SECCIÓN IV. REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS.
Artículo 39. Modalidades.
La rehabilitación de viviendas contemplada en el artículo 27.1.c), se referirá a su adecuación de habitabilidad.
A efectos de su calificación o declaración como actuación protegida se consideran obras para la adecuación de habitabilidad de una vivienda:
Las que le proporcionen condiciones mínimas respecto a su superficie útil, distribución interior, instalaciones de agua, electricidad y, en su caso, de gas, ventilación, iluminación natural y aireación, aislamiento térmico y acústico, servicios higiénicos e instalaciones de cocina u otros servicios de carácter general.
La realización de obras de adecuación que posibiliten en las viviendas ahorro de consumo energético o que permitan la adaptación a la normativa vigente en materia de agua, gas, electricidad, protección contra incendios o saneamiento, o aquellas otras que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas de conformidad con lo dispuesto por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
La ampliación del espacio habitable de una vivienda mediante obras, conforme a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico, siempre que la superficie útil resultante no exceda de 120 metros cuadrados.
Artículo 40. Condiciones para la calificación de actuación protegida.
1. A efectos de su calificación como protegidas, las actuaciones de rehabilitación de viviendas requerirán que se cumplan las siguientes condiciones:
Que las viviendas tengan una antigüedad superior a diez años, salvo si la normativa propia de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla estableciera un límite superior, o si se trata de la adaptación de las viviendas para uso de personas con minusvalía que reduzcan su movilidad o cuando las obras sean necesarias para adaptar las instalaciones a normativas técnicas aplicables que hayan entrado en vigor con posterioridad a la fecha de terminación de la vivienda.
Que las viviendas no se encuentren sujetas a limitaciones que impidan el uso previsto con la obtención de licencia municipal de obras y que se adapten a las condiciones exigidas por la normativa propia de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla.
Que los promotores tengan unos ingresos familiares no superiores a 5,5 millones de pesetas.
2. No se podrá calificar o declarar como protegidas las actuaciones de rehabilitación si la vivienda se encuentra ubicada en un edificio que no posea características estructurales y funcionales correctas.
Artículo 41. Límite presupuestario para la obtención de financiación cualificada de la actuación protegida.
El presupuesto protegido no podrá exceder, por metro cuadrado de superficie útil, del 50 % del precio máximo de venta, asimismo, por metro cuadrado de superficie útil, establecido en el artículo 16.1.a), con carácter general, para las viviendas protegidas de nueva construcción, aplicable en el momento de la calificación o declaración provisional de protección de la rehabilitación, en la misma localidad o circunscripción territorial.
Las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla podrán fijar una cuantía mínima del presupuesto protegido como condición adicional para incluir estas actuaciones en el ámbito de la protección estatal.
Artículo 42. Préstamo cualificado.
1. El importe del préstamo cualificado podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegido y será garantizado en la forma que exijan las entidades de crédito prestamistas.
2. El plazo máximo de amortización del préstamo será de diez años, más uno de carencia como máximo.
Artículo 43. Subvenciones.
1. El Ministerio de Fomento subvencionará las obras de adecuación de habitabilidad de una vivienda, calificadas o declaradas protegidas, cuando el promotor de las actuaciones tenga unos ingresos familiares no superiores a 3,5 millones de pesetas.
2. La cuantía de la subvención será del 25 % del presupuesto protegido, con un límite absoluto de 400.000 pesetas.
Cuando el titular ocupante de la vivienda, promotor de su rehabi