Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para Desarrollo y Ejecución de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

TÍTULO II.
LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD SOBRE LOS TERRENOS CONTIGUOS A LA RIBERA DEL MAR POR RAZONES DE PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE

CAPÍTULO I.
OBJETIVOS Y DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 39.

La protección del dominio público marítimo-terrestre comprende la defensa de su integridad y de los fines de uso general a que está destinado; la preservación de sus características y elementos naturales y la prevención de las perjudiciales consecuencias de obras e instalaciones, en los términos de la Ley de Costas. (Artículo 20 de la Ley de Costas).

Artículo 40.

1. A los efectos de lo previsto en el artículo anterior, los terrenos colindantes con el dominio público marítimo-terrestre estarán sujetos a las limitaciones y servidumbres que se determinan en el presente Título, prevaleciendo sobre la interposición de cualquier acción. Las servidumbres serán imprescriptibles en todo caso.

2. Se exceptúan de esta sujeción los terrenos expresamente declarados de interés para la seguridad y la defensa nacional, conforme a su legislación específica.

3. Las disposiciones de este Título tienen el carácter de regulación mínima y complementaria de las que dicten las Comunidades Autónomas en el ámbito de sus competencias. (Artículo 21 de la Ley de Costas).

Artículo 41.

1. La Administración del Estado dictará normas para la protección de determinados tramos de costa, en desarrollo de lo previsto en los artículos 23.2, 25, 26.1, 27.2, 28.1 y 29 de la Ley de Costas. (Artículo 22.1 de la Ley de Costas).

2. La competencia de la Administración del Estado para dictar las normas indicadas en el apartado anterior corresponde al Ministerio de Medio Ambiente.

3. La longitud de costa a incluir en las normas deberá referirse, como mínimo, a una unidad fisiográfica o morfológica relativa a la dinámica litoral o al territorio, respectivamente, o, en su caso, a uno o varios términos municipales colindantes completos.

Artículo 42.

1. Antes de la aprobación definitiva de las normas a que se refiere el artículo anterior, se someterán a informe de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos a cuyo territorio afecten para que los mismos puedan formular las objeciones que deriven de sus instrumentos de ordenación aprobados o en tramitación. Cuando se observen discrepancias sustanciales entre el contenido de las normas proyectadas y las objeciones formuladas por las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, se abrirá un período de consulta entre las tres Administraciones para resolver de común acuerdo las diferencias manifestadas. (Artículo 22.2 de la Ley de Costas).

2. Los informes a que se refiere el apartado anterior serán emitidos en el plazo de un mes.

3. En defecto de acuerdo expreso entre las tres Administraciones interesadas, las normas no podrán ser aprobadas.

4. Las normas se aprobarán por orden del Ministerio de Medio Ambiente, que se publicará en el Boletín Oficial del Estado y a la que se acompañarán como anejos los planos y demás información que se considere relevante para la identificación del ámbito afectado y, en general, para asegurar la eficacia de aquéllas.

CAPÍTULO II.
SERVIDUMBRES LEGALES

SECCIÓN 1. SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN

Artículo 43.

1. La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el limite interior de la ribera del mar.

2. La extensión de esta zona podrá ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con la de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de costa de que se trate. (Artículo 23 de la Ley de Costas).

3. La ampliación a que se refiere el apartado anterior será determinada por las normas de protección o por el planeamiento territorial o urbanístico.

4. La anchura de la zona de servidumbre de protección se reducirá en los casos a que se refieren las disposiciones transitoria tercera de la Ley de Costas y octava y novena de este Reglamento.

5. Los terrenos afectados por la modificación de las zonas de servidumbre de tránsito y protección como consecuencia, en su caso, de la variación, por cualquier causa, de la delimitación de la ribera del mar, que será recogida en el correspondiente deslinde, quedarán en situación análoga a la prevista en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley de Costas y concordantes de este Reglamento o quedarán liberados de dichas servidumbres, según sea el sentido de regresión hacia tierra o progresión hacia el mar que tenga dicha variación.

6. La realización de obras, tales como marinas o urbanizaciones marítimo-terrestres, que den origen a la invasión por el mar o por las aguas de los ríos, hasta donde se haga sensible el efecto de las mareas, de terrenos que con anterioridad a dichas obras no sean de dominio público marítimo-terrestre, ni estén afectados por la servidumbre de protección, producirá los siguientes efectos:

  1. El terreno inundado se incorporará al dominio público marítimo-terrestre.

  2. La servidumbre de protección preexistente con anterioridad a las obras, mantendrá su vigencia.

  3. En los terrenos que no sean objeto de la servidumbre a que se refiere la letra b) anterior no se generará una nueva servidumbre de protección en torno a los espacios inundados, sino que, exclusivamente, será de aplicación, en ese caso, la servidumbre de tránsito.

    En cualquier caso, dichas obras precisarán del correspondiente título administrativo para su realización.

Artículo 44.

1. En los terrenos comprendidos en esta zona se podrán realizar, sin necesidad de autorización, cultivos y plantaciones, sin perjuicio de lo establecido en los artículos 27 de la Ley de Costas y 51 de este Reglamento.

2. En los primeros 20 metros de esta zona se podrán depositar temporalmente objetos o materiales arrojados por el mar y realizar operaciones de salvamento marítimo; no podrán llevarse a cabo cerramientos, salvo en las condiciones que se determinan en el apartado 3 de este artículo.

Los daños que se ocasionen por las ocupaciones a que se refiere el párrafo anterior serán objeto de indemnización según lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa. (Artículo 24 de la Ley de Costas).

3. Sólo se podrán autorizar cerramientos opacos hasta una altura máxima de un metro y debiendo ser diáfanos por encima de dicha altura con, al menos, un 80 % de huecos, salvo que se empleen elementos vegetales vivos. Asimismo podrán autorizarse cerramientos vinculados a los de concesiones en el dominio público marítimo-terrestre con las características que se determinen en el título concesional.

En todo caso, deberá quedar libre la zona afectada por la servidumbre de tránsito.

4. En dichos 20 metros están prohibidas las instalaciones a que se refieren los artículos 44.6 de la Ley de Costas y 95 de este Reglamento.

Artículo 45.

1. En la zona de servidumbre de protección estarán prohibidos:

  1. Las edificaciones destinadas a residencia o habitación.

  2. La construcción o modificación de vías de transporte interurbanas y las de intensidad de tráfico superior a la que se determina en el apartado 3, así como de sus áreas de servicio.

  3. Las actividades que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos.

  4. El tendido aéreo de líneas eléctricas de alta tensión.

  5. El vertido de residuos sólidos, escombros y aguas residuales sin depuración.

  6. La publicidad a través de carteles o vallas o por medios acústicos o audiovisuales. (Artículo 25.1 de la Ley de Costas).

2. La prohibición de las edificaciones destinadas a residencia o habitación, a que se refiere la letra a) del apartado anterior, incluye las hoteleras, cualquiera que sea su régimen de explotación. Se excluirán de esta prohibición los campamentos debidamente autorizados con instalaciones desmontables.

3. La prohibición de construcción o modificación de vías de transporte, a que se refiere la letra b) del apartado 1, se entenderá para aquéllas cuyo trazado discurra longitudinalmente a lo largo de la zona de servidumbre de protección, quedando exceptuadas de dicha prohibición aquellas otras en las que su incidencia sea transversal, accidental o puntual.

El límite para la intensidad de tráfico de las vías de transporte, se fija en 500 vehículos/día de media anual en el caso de carreteras.

4. No se entenderá incluido en la prohibición de destrucción de yacimientos de áridos, a que se refiere la letra c) del apartado 1, el aprovechamiento de los mismos para su aportación a las playas.

5. No se considerarán incluidos en la prohibición de publicidad, a que se refiere la letra f) del apartado 1, los rótulos indicadores de establecimientos, siempre que se coloquen en su fachada y no supongan una reducción del campo visual.

Artículo 46.

1. Con carácter ordinario, sólo se permitirán en esta zona, las obras, instalaciones y actividades que, por su naturaleza, no puedan tener otra ubicación o presten servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público marítimo-terrestre, así como las instalaciones deportivas descubiertas.

En todo caso, la ejecución de terraplenes, desmontes o tala de arboles deberán cumplir las condiciones que se determinan en el apartado siguiente para garantizar la protección del domicilio público. (Artículo 25.2 de la Ley de Costas).

2. Sólo podrá permitirse la ejecución de desmontes y terraplenes, previa autorización, cuando la altura de aquéllos sea inferior a 3 metros, no perjudique al paisaje y se realice un adecuado tratamiento de sus taludes con plantaciones y recubrimientos. A partir de dicha altura, deberá realizarse una previa evaluación de su necesidad y su incidencia sobre el dominio público marítimo-terrestre y sobre la zona de servidumbre de protección.

3. La tala de arboles solo se podrá permitir cuando exista autorización previa del órgano competente en materia forestal y no merme significativamente las masas arboladas, debiendo recogerse expresamente en la autorización la exigencia de reforestación eficaz con especies autóctonas, que no dañen el paisaje y el equilibrio ecológico.

Artículo 47.

1. Excepcionalmente, y por razones de utilidad pública debidamente acreditadas, el Consejo de Ministros podrá autorizar las actividades e instalaciones a que se refieren las letras b) y d) del apartado 1 del artículo 45 de este Reglamento. En la misma forma podrán ser autorizadas las edificaciones a que se refiere la letra a) y las instalaciones industriales en las que no concurran los requisitos de los artículos 25.2 de la Ley de Costas y 46.1 de este Reglamento, que sean de excepcional importancia y que, por razones económicas justificadas, sea conveniente su ubicación en el litoral, siempre que en ambos casos se localicen en zonas de servidumbre correspondientes a tramos de costa que no constituyan playa ni zonas húmedas u otros ámbitos de especial protección. Las actuaciones que se autoricen conforme a lo previsto en este artículo deberán acomodarse al planeamiento urbanístico que se apruebe por las Administraciones competentes. (Artículo 25.3 de la Ley de Costas).

2. En aquellos casos en que la autorización por el Consejo de Ministros de las actividades o instalaciones a que se refiere el apartado anterior se ampare en una competencia exclusiva del Estado o en los que el Consejo de Ministros haga uso de la facultad que le confiere el artículo 244 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, el acuerdo otorgando la autorización será título suficiente para iniciar la actuación de que se trate, sin perjuicio de la tramitación del expediente de modificación o revisión del planeamiento, que se iniciará simultáneamente.

Artículo 48.

1. Los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización de la Comunidad Autónoma correspondiente, que se otorgará con sujeción a lo dispuesto en la Ley de Costas y en las normas que se dicten, en su caso, de conformidad con lo previsto en los artículos 22 de la citada Ley y 41 y 42 de este Reglamento, pudiéndose establecer las condiciones que se estimen necesarias para la protección del dominio público.

2. Si la actividad solicitada estuviese vinculada directamente a la utilización del dominio público marítimo-terrestre será necesario, en su caso, disponer previamente del correspondiente título administrativo otorgado conforme a la Ley de Costas. (Artículo 26 de la Ley de Costas).

3. Las autorizaciones que se otorguen deberán respetar el planeamiento urbanístico en vigor. En defecto de ordenación, podrá condicionarse su otorgamiento a la previa aprobación del planeamiento.

Artículo 49.

1. El órgano competente de la Comunidad Autónoma que tramite las solicitudes de autorización a que se refiere el artículo anterior solicitará, con carácter previo a su resolución, informe del Ministerio de Medio Ambiente, en cuanto a la delimitación del límite interior de la ribera del mar, línea de deslinde, mantenimiento de las servidumbres de tránsito y acceso al mar e incidencia de las construcciones y de las actividades que las mismas generen sobre la integridad del dominio público.

2. El informe a que se refiere el apartado anterior se emitirá por el Servicio Periférico de Costas del Ministerio de Medio Ambiente en el plazo de un mes, a cuyos efectos se le remitirá documentación consistente en el proyecto básico de las obras e instalaciones. Transcurrido dicho plazo sin haberse evacuado, se proseguirá la tramitación del expediente.

3. En el caso de que las obras, instalaciones o actividades objeto de la solicitud de autorización incidan además sobre terrenos sometidos a la servidumbre de tránsito, se dictará una resolución única por parte del órgano competente de la Comunidad Autónoma, que deberá recoger preceptivamente las observaciones que, a dichos efectos y en su caso, haya formulado el Servicio Periférico de Costas del Ministerio de Medio Ambiente al emitir el informe a que se refiere el apartado 1.

4. El órgano competente de la Comunidad Autónoma deberá dar traslado de la resolución adoptada al Ministerio de Medio Ambiente en la forma establecida en el artículo 209 de este Reglamento.

5. De conformidad con la disposición adicional cuarta de la Ley de Costas, las autorizaciones deberán ejercitarse en el plazo señalado para ello, que no podrá exceder de dos años, transcurrido el cual quedarán sin efecto, salvo cuando la falta de ejercicio sea imputable a la Administración.

6. No podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la autorización a que se refiere este artículo. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona, se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre.

Artículo 50.

1. Para el otorgamiento de las autorizaciones a que se refieren los artículos 25.3 de la Ley de Costas y 47 de este Reglamento, se observará el siguiente procedimiento:

  1. Presentación en el Servicio Periférico de Costas de tres ejemplares del proyecto básico de las obras o instalaciones, acompañados de la declaración motivada de su utilidad pública, realizada por el órgano competente de la Comunidad Autónoma o, en su caso, por el Departamento de la Administración del Estado competente por razón de la materia.

  2. El expediente deberá incluir, en todo caso, los informes de la Comunidad Autónoma y Ayuntamiento respectivos. Dichos informes deberán emitirse en el plazo de un mes, transcurrido el cual sin haberse formulado, se entenderán favorables.

  3. Elevación del expediente, con su informe, al Ministerio de Medio Ambiente para su tramitación.

  4. Elevación del expediente al Consejo de Ministros para su resolución a propuesta del Ministerio de Medio Ambiente, que, previamente y a estos efectos, podrá recabar cuantos datos e informes considere oportunos. En el supuesto de que la solicitud proceda de otro Departamento de la Administración del Estado, la propuesta deberá ser realizada conjuntamente por ambos Departamentos.

2. Salvo en los casos a que se refiere el artículo 47.2 de este Reglamento, las actuaciones a autorizar habrán de sujetarse al planeamiento vigente.

SECCIÓN 2. SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO

Artículo 51.

1. La servidumbre de tránsito recaerá sobre una franja de seis metros, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar. Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios especialmente protegidos.

2. En lugares de tránsito difícil o peligroso dicha anchura podrá ampliarse en lo que resulte necesario, hasta un máximo de veinte metros.

3. Esta zona podrá ser ocupada excepcionalmente por obras a realizar en el dominio público marítimo-terrestre. En tal caso se sustituirá la zona de servidumbre por otra nueva en condiciones análogas, en la forma que se señale por la Administración del Estado.

También podrá ser ocupada para la ejecución de paseos marítimos. (Artículo 27 de la Ley de Costas).

4. La competencia para ampliar o sustituir la zona afectada por la servidumbre de tránsito o autorizar su ocupación con paseos marítimos, en los supuestos a que se refieren los apartados 2 y 3, corresponden al Ministerio de Medio Ambiente, previo informe de la Comunidad Autónoma. Dicho informe deberá emitirse en el plazo de un mes, transcurrido el cual sin haberse evacuado, se proseguirá la tramitación del expediente.

En el supuesto a que se refiere el apartado 3, se instruirá un solo expediente y dictará una resolución única para la ocupación del dominio público, en su caso, y para la sustitución de la servidumbre de tránsito.

La ampliación se llevará a cabo, en su caso, de conformidad con lo previsto en las normas de protección o, en su defecto, en el planeamiento territorial o urbanístico. La localización alternativa se ubicará fuera del dominio público marítimo-terrestre y preferentemente dentro de la zona de servidumbre de protección de forma que se garantice la continuidad del tránsito.

5. Los cultivos en esta zona no impedirán el ejercicio de la servidumbre. Los daños que puedan producirse no serán objeto de indemnización.

6. La obligación de dejar expedita la zona de servidumbre de tránsito se refiere tanto al suelo como al vuelo y afecta a todos los usos que impidan la efectividad de la servidumbre.

SECCIÓN 3. SERVIDUMBRE DE ACCESO AL MAR

Artículo 52.

1. La servidumbre de acceso público y gratuito al mar recaerá, en la forma que se determina en los apartados siguientes, sobre los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo-terrestre, en la longitud y anchura que demanden la naturaleza y finalidad del acceso.

2. Para asegurar el uso público del dominio público marítimo-terrestre, los planes y normas de ordenación territorial y urbanística del litoral establecerán, salvo en espacios calificados como de especial protección, la previsión de suficientes accesos al mar y aparcamientos, fuera del dominio público marítimo-terrestre. A estos efectos, en las zonas urbanas y urbanizables, los de tráfico rodado deberán estar separados entre sí, como máximo, 500 metros, y los peatonales, 200 metros. Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público a su terminación. (Artículo 28.1 y 2 de la Ley de Costas).

3. Se entenderá por terminación la financiación de la ejecución de los accesos, con independencia del momento de su recepción por el Ayuntamiento respectivo.

En las urbanizaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley de Costas, se estará a lo dispuesto en las disposiciones transitorias tercera, apartados 5 y 6, de dicha Ley y undécima de este Reglamento.

4. La obtención de los terrenos que, de acuerdo con lo establecido en el apartado 2, sean necesarios para la efectividad de la servidumbre de acceso al mar, se realizará por los mecanismos previstos en la legislación urbanística.

Artículo 53.

1. Se declaran de utilidad pública, a efectos de la expropiación o de la imposición de la servidumbre de paso por la Administración del Estado, los terrenos necesarios para la realización o modificación de otros accesos publicos al mar y aparcamientos, no incluidos en el apartado 2 del artículo anterior. (Artículo 28.3 de la Ley de Costas).

2. Para la realización o modificación de los accesos públicos y aparcamientos indicados en el apartado anterior, el Servicio Periférico de Costas, formulará el correspondiente proyecto y lo someterá a información pública durante treinta días y a informe de la Comunidad Autónoma y del Ayuntamiento. La aprobación del mismo llevará implícita la declaración de necesidad de ocupación, procediéndose a continuación conforme a lo previsto en la legislación de expropiación forzosa.

Artículo 54.

No se permitirán en ningún caso obras o instalaciones que interrumpan el acceso al mar sin que se proponga por los interesados una solución alternativa que garantice su efectividad en condiciones análogas a las anteriores, a juicio de la Administración del Estado. (Artículo 28.4 de la Ley de Costas).

Artículo 55.

Las competencias atribuidas a la Administración del Estado en los artículos 53 y 54 corresponden al Ministerio de Medio Ambiente. Los terrenos expropiados se incorporarán al dominio público marítimo-terrestre.

CAPÍTULO III.
OTRAS LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD

Artículo 56.

1. En los tramos finales de los cauces deberá mantenerse la aportación de áridos a sus desembocaduras. Para autorizar su extracción, hasta la distancia que en cada caso se determine, se necesitará el informe favorable de la Administración del Estado, en cuanto a su incidencia en el dominio público marítimo-terrestre. (Artículo 29.1 de la Ley de Costas).

2. El Organismo de cuenca o la Administración hidráulica competente, previamente a la resolución de un expediente de extracción de áridos en cauce público, o a la ejecución de un proyecto de acondicionamiento de cauces, solicitará informe del correspondiente Servicio Periférico de Costas, cuando la distancia, medida a lo largo del cauce, entre los puntos de extracción y desembocadura en el mar sea inferior a la que se haya fijado para cada cauce por acuerdo entre ambos organismos. De la resolución recaída se dará traslado a dicho servicio.

3. Los informes del Servicio Periférico de Costas previstos en el apartado anterior, deberán emitirse en función de las necesidades de aportación de áridos a las playas.

Artículo 57.

1. Los yacimientos de áridos, emplazados en la zona de influencia, quedarán sujetos al derecho de tanteo y retracto en las operaciones de venta, cesión o cualquier otra forma de transmisión, a favor de la Administración del Estado, para su aportación a las playas. Con esta misma finalidad, dichos yacimientos se declaran de utilidad pública a los efectos de su expropiación total o parcial en su caso, por el departamento ministerial competente y de la ocupación temporal de los terrenos necesarios. (Artículo 29.2 de la Ley de Costas).

2. Las competencias atribuidas a la Administración del Estado en el apartado anterior corresponden al Ministerio de Medio Ambiente.

3. Para el ejercicio del derecho de tanteo establecido en el apartado 1, los propietarios de los terrenos afectados deberán notificar al Servicio Periférico de Costas su propósito de llevar a cabo su transmisión, con expresión del precio y forma de pago previstos. Dicho servicio elevará una propuesta motivada al órgano competente del Ministerio de Medio Ambiente, para que éste adopte la resolución que proceda.

4. El Ministerio de Medio Ambiente podrá ejercitar el derecho de retracto dentro de los nueve días siguientes a la notificación de la inscripción en el Registro o, en su defecto, a la notificación prevista en el apartado anterior y, en todo caso, cuando el precio de la transmisión hubiera sido inferior en mas de un 20% al expresado en la notificación.

A estos efectos, el Registrador de la Propiedad y el transmitente deberán notificar al Servicio Periférico de Costas las condiciones en que se haya realizado la transmisión. Dicho servicio elevará una propuesta motivada al Ministerio de Medio Ambiente para su resolución.

CAPÍTULO IV.
ZONA DE INFLUENCIA

Artículo 58.

1. La ordenación territorial y urbanística sobre terrenos incluidos en una zona, cuya anchura se determinará en los instrumentos correspondientes y que será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar, respetará las exigencias de protección del dominio público marítimo-terrestre a través de los siguientes criterios:

  1. En tramos con playa y con acceso a tráfico rodado, se preverán reservas de suelo para aparcamientos de vehículos en cuantía suficiente para a garantizar el estacionamiento fuera de la zona de servidumbre de transito.

  2. Las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística. Se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el termino municipal respectivo.

2. Para el otorgamiento de las licencias de obra o uso que impliquen la realización de vertidos al dominio público marítimo-terrestre se requerirá la previa obtención de la autorización de vertido correspondiente. (Artículo 30 de la Ley de Costas).

3. A los efectos del apartado 1, b) anterior, se entenderá por densidad de edificación la edificabilidad definida en el planeamiento para los terrenos incluidos en la zona.


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