Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Real Decreto 2159/1978, de 23 de Junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

TÍTULO II.
DE LAS NORMAS COMPLEMENTARIAS Y SUBSIDIARIAS DEL PLANEAMIENTO

CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 88.

1. Dentro de los limites señalados por la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana para los Planes de ordenación, se podrán redactar normas complementarias y subsidiarias del planeamiento, que tendrán el rango más jerárquico de los que complementen o suplan.

2. Las normas complementarias de los Planes generales tendrán por objeto regular aspectos no previstos o insuficientemente desarrollados por aquellos.

Sus determinaciones guardarán la debida coherencia con las propias de los Planes que complementen, y en ningún caso podrán modificarlas.

3. Las normas subsidiarias del planeamiento se redactarán con alguna de las finalidades siguientes:

  1. Establecer para la totalidad de una provincia o parte de ella la normativa de carácter general sobre protección y aprovechamiento del suelo, urbanización y edificación aplicable a los municipios que carezcan de Plan general o de normas subsidiarias de carácter municipal.

  2. Definir para los municipios que carezcan de Plan General la Ordenación Urbanística concreta de su territorio.

4. El contenido de las normas complementarias y subsidiarias deberán ajustarse a las determinaciones y directrices establecidas en los Planes directores territoriales de coordinación si los hubiere.

5. En ningún caso las normas complementarias y subsidiarias podrán ser aprobadas para desarrollar un Plan general con la finalidad de sustituir un Plan parcial o un programa de actuación urbanística.

CAPÍTULO II.
DE LAS DETERMINACIONES

SECCIÓN 1. DE LAS NORMAS COMPLEMENTARIAS DE PLANEAMIENTO

Artículo 89.

1. Las normas complementarias de planeamiento contendrán las siguientes determinaciones:

  1. Fines y objetivos de su promulgación, expresando su carácter complementario de los Planes generales, así como su conveniencia y oportunidad.

  2. Determinación del ámbito en que sean de aplicación estas normas.

  3. Relaciones e incidencias con el Plan general.

  4. Disposiciones que complementen las determinaciones referentes a la edificación, a las obras de urbanización, o que suplan eventuales deficiencias de la ordenación.

  5. Previsiones para edificios o servicios públicos y otros fines de interés general o comunitario en suelo insuficientemente dotado.

2. Las normas complementarias no podrán en ningún caso modificar la calificación del suelo ni alterar las determinaciones del Plan general que complementen.

SECCIÓN 2. DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL CON ÁMBITO PROVINCIAL

Artículo 90.

Las normas subsidiarias de planeamiento municipal con ámbito provincial contendrán las siguientes determinaciones:

  1. Fines y objetivos de su promulgación, señalando explícitamente su conveniencia y oportunidad, así como su carácter de normativa general, que servirá de orientación para la redacción de normas subsidiarias municipales.

  2. Indicación de los términos municipales que constituyan su ámbito de aplicación, con señalamiento en cada uno de ellos de las agrupaciones de población ya existentes, que deban considerarse como núcleos urbanos, a efectos de la ulterior delimitación de su suelo urbano con arreglo al criterio del artículo 81, 2 de la Ley del Suelo. En los municipios que cuenten como único instrumento de planeamiento con la delimitación del suelo urbano y no tengan ordenanzas de edificación y uso del suelo, serán de aplicación las normas subsidiarias de carácter provincial.

  3. Definición, a efectos de lo dispuesto en los artículos 81 y 86 de la Ley del Suelo, del concepto de núcleos de población, en base a las características de la provincia, definiendo las condiciones objetivas que den lugar a la posibilidad de su formación.

  4. Establecimiento de los criterios que permitan a los Ayuntamientos la delimitación de su suelo urbano en función de las circunstancias de la población, edificación y servicios existentes.

  5. Normas urbanísticas de carácter, con señalamiento de las condiciones de volumen, higiénico-sanitarias y estéticas de la edificación y características de las obras de urbanización que hayan de ejecutarse en los términos municipales incluidos en su ámbito de aplicación.

  6. Derogado por Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero

SECCIÓN 3. DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS MUNICIPALES

Artículo 91.

Las normas subsidiarias de planteamiento de ámbito municipal tendrán objeto:

  1. Clasificar el suelo en urbano y no urbanizable, delimitando y ordenando el primero y estableciendo, en su caso, normas de protección para el segundo, o

  2. Clasificar el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable, delimitando el ámbito territorial de cada uno de los distintos tipos de suelo, estableciendo la ordenación del suelo urbano y de las áreas aptas para la urbanización que integran el suelo urbanizable y , en su caso, fijando las normas de protección del suelo no urbanizable.

Artículo 92.

Las normas subsidiarias de planeamiento de ámbito municipal que se limiten a las finalidades establecidas en el apartado a) del artículo anterior contendrán las siguientes determinaciones:

  1. Fines y objetivos de su promulgación, con indicación de su conveniencia y oportunidad, así como del carácter subsidiario del planeamiento general al que suplen y señalamiento del período de vigencia previsto cuando se hubiese determinado su sustitución por un Plan general.

  2. Delimitación del suelo urbano con los criterios del artículo 81 de la Ley del Suelo, considerando el resto del suelo no urbanizable.

  3. Definición, a efectos de lo dispuesto en los artículos 81 y 86 de la Ley del Suelo, del concepto de núcleo de población en base a las características propias de municipio, estableciendo en cada caso las condiciones objetivas que den lugar a su formación de acuerdo con las determinaciones correspondientes de las normas subsidiarias de planeamiento general con ámbito provincial.

  4. Asignación de usos pormenorizados para el suelo urbano.

  5. Normas urbanísticas con el grado de desarrollo propio de las previstas en el apartado 2 del artículo 40 de este Reglamento.

  6. Trazado y características de la red viaria, con determinación de alineaciones, definiéndose geométricamente su trazado en planta y de rasantes referido a la totalidad o parte del suelo urbano.

  7. Derogado por Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero

  8. Señalamiento y delimitación de las zonas objeto de protección especial en el suelo no urbanizable y normas mínimas de defensa frente a la urbanización y la edificación en esas zonas.

Artículo 93.

1. Las normas subsidiarias de ámbito municipal, cuyo objeto sea el señalado en el apartado b) del artículo 91, contendrán las siguientes determinaciones:

  1. Fines y objetivos de su promulgación, con indicación de su conveniencia y oportunidad, así como del carácter subsidiario del planeamiento general al que suplen y señalamiento del período de vigencia previsto cuando se hubiese determinado su sustitución por un Plan general.

  2. Delimitación de los terrenos comprendidos en el suelo urbano, en las áreas aptas para la urbanización y en el suelo no urbanizable.

    La delimitación del suelo urbano se practicará de acuerdo con los criterios establecidos en el artículo 78 de la Ley del Suelo.

  3. Definición del concepto de núcleo de población con base en las características propias del municipio, estableciendo las condiciones objetivas que den lugar a su formación, a efectos de las posibilidades de edificar en el suelo no urbanizable y en las áreas aptas para la urbanización, en tanto no sean aprobados los correspondientes Planes parciales para estas últimas.

  4. Asignación de usos pormenorizados para el suelo urbano y de usos globales para las áreas aptas para la urbanización, con expresión en ambos casos de su nivel de intensidad, delimitando los sectores o fijando los criterios para su delimitación por los Planes parciales.

  5. Normas urbanísticas que tendrán, en el suelo urbano el grado de desarrollo propio de las previstas en el apartado 2 del artículo 40 de este Reglamento, y el carácter y el grado de precisión propio de las normas contempladas en el apartado 3 del mismo artículo cuando se refieran a zonas aptas para la urbanización.

  6. Derogado Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero

  7. Trazado y características de la red viaria del suelo urbano, con determinación de alineaciones, definiéndose geométricamente su trazado en planta y de rasantes, referido a la totalidad o parte de este suelo.

  8. Señalamiento y delimitación de las zonas objeto de protección especial en el suelo no urbanizable y normas mínimas de defensa frente a la urbanización y la edificación en esas zonas.

2. Para la delimitación del suelo urbano y de las áreas aptas para la urbanización se deberá prever la proyección, dimensiones y características del desarrollo previsible.

Artículo 94.

1. El desarrollo de las determinaciones previstas en las normas para el suelo urbano se realizará a través de Planes especiales y de estudios de detalle.

2. Las determinaciones establecidas en las áreas aptas para la urbanización se desarrollarán a través de los correspondientes Planes parciales.

CAPÍTULO III.
DE LA DOCUMENTACIÓN

Artículo 95.

Las normas complementarias se expresarán en los siguientes documentos:

  1. Memoria justificativa de sus fines y objetivos.

  2. Planos de información y de ordenación, si fueren requeridos por el contenido de las normas, con el grado de precisión y escala adecuados al Plan general que complementen.

  3. Reglamentación o definición, según los casos, de los extremos que constituyan el objeto de las normas.

  4. Los demás documentos que requieran sus específicos objetivos.

Artículo 96.

Las normas subsidiarias de planeamiento municipal con ámbito provincial podrán contener los siguientes documentos, según los casos:

  1. Memoria justificativa de sus fines y objetivos, así como de su conveniencia y oportunidad, expresiva del resultado del trámite de participación pública en el proceso de elaboración de las normas.

  2. Planos de información que expresen los territorios y núcleos urbanos que constituyen su ámbito de aplicación a escala adecuada.

  3. Ordenanzas de edificación para el suelo urbano.

  4. Normas de protección para el suelo no urbanizable.

  5. Cualquier otro documento que se estime procedente para el cumplimiento de las determinaciones de las propias normas.

Artículo 97.

Las normas subsidiarias de ámbito municipal contendrán los siguientes documentos:

  1. Memoria justificativa de sus fines y objetivos, así como de sus conveniencia y oportunidad, y de todas y cada una de sus determinaciones, con expresión del resultado del trámite de participación pública en el proceso de elaboración de las normas.

  2. Planos de información de la totalidad de su ámbito territorial a escala adecuada.

  3. Planos de ordenación que expresen, según los distintos supuestos, las determinaciones a que se refieren los apartados b), d), f), g) y h) del artículo 92 y b), d), f), g) y h) del artículo 93.

  4. Normas urbanísticas mínimas de la ordenación que establezcan la regulación de las condiciones de planeamiento, urbanización y edificación.

CAPÍTULO IV.
DE LAS NORMAS DE APLICACIÓN DIRECTA

Artículo 98.

1. Solamente podrán levantarse construcciones en lugares próximos a las vías de comunicación de acuerdo con lo que, además de lo especificado en la Ley del Suelo, establezca la legislación específica aplicable.

2. Las construcciones habrán de adaptarse, en lo básico, al ambiente en que estuvieran situadas, y a tal efecto:

  1. Las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional, habrán de armonizar con el mismo o cuando, sin existir conjunto de edificios, hubiera alguno de gran importancia o calidad de los caracteres indicados.

  2. En los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características histórico-artísticas, típicos o tradicionales y en las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitirá que la situación, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalación de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa armonía del paisaje o la perspectiva propia del mismo.

3. Las limitaciones a que se refieren los dos números anteriores tendrán aplicación en todo caso, existan o no aprobados Planes de ordenación o normas complementarias y subsidiarias de planeamiento.

Artículo 99.

1. A los efectos del cómputo de las tres plantas a que se refiere el artículo 74 de la Ley del Suelo, se incluirá en todo caso la planta baja, de modo que, contada esta, la construcción que se autorice en los supuestos previstos de dicho precepto no podrá exceder de las tres plantas en todas y cada una de las rasantes del terreno en contacto con la edificación.

Del mismo modo, se incluirán en dicho cómputo las plantas retranqueadas, los áticos y los semisótanos que sobresalgan más de un metro en cualquiera de las rasantes del terreno en contacto con la edificación.

2. A efectos de la determinación de la altura a que hace referencia el párrafo 2 del artículo 74 de la Ley del Suelo, se considerará como altura media de los edificios ya construidos en cada tramo de fachada comprendida entre dos calles adyacentes o paralelas consecutivas, al cociente de dividir la suma de los productos del número de plantas de cada edificio por su longitud de fachada entre la longitud total de fachada de los edificios construidos en el tramo considerado.

Del número de plantas que así resulte se despreciará la fracción decimal igual o inferior a cinco décimas. Si la fracción decimal fuere superior a cinco décimas, el número de plantas se incrementará en una unidad.

Artículo 100.

Lo dispuesto en el artículo 75 de la Ley del suelo y 47 de este Reglamento será de aplicación a las zonas incluidas en los sectores definidos por los Planes generales en suelo urbanizable programado y en el no programado, por los programas de actuación urbanística, así como en las zonas declaradas aptas para la urbanización por las normas subsidiarias de planeamiento.


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