Real Decreto 2190/1995, de 28 de diciembre, sobre Medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de Vivienda y Suelo para el período 1996-1999.
La evolución del mercado inmobiliario experimentó importantes tensiones entre la oferta y la demanda de viviendas, debido especialmente a los fuertes incrementos de precios de venta registrados en la segunda mitad de la década de los ochenta. Ello dio origen al programa de actuaciones en materia de vivienda aprobado por Acuerdo del Consejo de Ministros de 10 de mayo de 1991. Merece destacar entre dichas actuaciones las medidas de fomento del mercado Hipotecario a través de un nuevo sistema de titulación hipotecaria, así como las relativas al mercado de alquileres, fomentando la oferta a través de los nuevos Fondos de Inversión Inmobiliaria. Por otra parte, la Ley 18/1991, de 6 de junio, sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas Por lo demás, la aprobación el pasado año de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ha marcado un hito de gran importancia de cara a la reorganización del mercado de arrendamientos, constituyendo una medida legislativa de carácter estructural que irá surtiendo efectos a medio y largo plazo. Finalmente, fue aprobado el Plan de Vivienda 1992-1995, que ha sido aplicado durante este período a través de los oportunos convenios suscritos entre el Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente y las respectivas Comunidades Autónomas. Mediante éste, y con el concurso de más de un centenar de entidades de crédito, públicas y privadas, se ha llevado a cabo, a lo largo del citado cuatrienio, la financiación de más de 400.000 actuaciones de vivienda, así como de suelo para más de 100.000 viviendas. Las actuaciones en vivienda han abarcado una gama que va desde la promoción de nuevas viviendas, pasando por la adquisición de viviendas usadas, hasta la rehabilitación del parque residencial existente; habiéndose protegido especialmente su destino para alquiler. La inmensa mayoría de tales actuaciones protegidas ha tenido como destinatarios a personas y familias con ingresos ponderados medios y bajos, por debajo de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional. Además, este importante conjunto de actuaciones ha supuesto la movilización y canalización hacia el subsector vivienda de una gran masa de recursos financieros, de origen privado y público, y se ha traducido en un importante nivel de actividad constructiva, rehabilitadora y urbanizadora. Finalizado el Plan de Vivienda 1992-1995, cabe reseñar, en consecuencia, sus buenos resultados de todo tipo. Simultáneamente, no obstante, es preciso constatar la persistencia de diversos problemas en el terreno de la vivienda. Así, la oferta de viviendas en alquiler resulta insuficiente en cantidad y, de otro lado, es inadecuada, por sus elevados precios de renta, para las condiciones económicas de los destinatarios naturales de este tipo de oferta, especialmente los jóvenes. Estos últimos, por otro lado, se encuentran entre quienes mayores problemas experimentan a la hora de acceder a una vivienda en propiedad, en la medida en que se trata de la primera vez que lo intentan, no disponiendo, por tanto, a diferencia de la mayor parte de la población, de una vivienda previa en propiedad, circunstancia que les facilitaría el paso a la nueva vivienda, sea por disponer a través de ello de más recursos propios, o bien de mayor capacidad objetiva de endeudamiento. En otro orden de cosas, puede asimismo ponerse de relieve que todavía no se están abordando, con la intensidad y amplitud necesarias, los procesos de rehabilitación de edificios y viviendas, así como de áreas urbanas completas, pese a que la posibilidad, desde 1993, de incluir las áreas de rehabilitación entre las actuaciones protegibles ha empezado a dar sus primeros frutos y permite avizorar desarrollos significativos. Además, si bien los problemas de acceso a la vivienda dependen menos que en otras épocas de la cantidad de viviendas en oferta, dada la amplitud del parque residencial existente en comparación con la población, la evolución previsible de ésta a medio plazo, junto con las nuevas tendencias en la composición y costumbres de las familias, aconsejan garantizar la producción anual de unas cifras todavía importantes de nuevas viviendas, procurando que al menos una parte de las mismas se sitúe en precios de venta accesibles para los grupos de población con ingresos medios y bajos. Finalmente, la disponibilidad de suelo edificable en cantidades suficientes y con precios moderados de repercusión en el coste de las viviendas, especialmente en entornos urbanos, constituye una condición y requisito básicos para hacer viable la existencia de viviendas a precios asequibles. Como consecuencia de todo ello, durante 1995 ha ido teniendo lugar una serie de reuniones de trabajo con las Comunidades Autónomas. Asimismo, se ha consultado y recibido informes y sugerencias por parte de expertos independientes y otras instituciones y agentes relacionados con el subsector vivienda. Se trataba de reflexionar y analizar líneas básicas que permitieran diseñar un esquema normativo y financiero para el subsector, a partir de 1996, que respondiera tanto a las experiencias del Plan 1992-1995, como a la problemática existente. En la Conferencia Sectorial de Vivienda celebrada en Avila los días 23 y 24 de noviembre de 1995, se llegó a una serie de acuerdos al respecto entre el Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente y las Comunidades Autónomas. Entre los principales, cabe destacar:
Dichas medidas incluyen, como se ha indicado, una serie de modificaciones del marco normativo correspondiente al Plan 1992-1995, entre las cuales conviene citar: una redefinición y fortalecimiento de las áreas de rehabilitación; una depuración técnica del sistema de ayudas para urbanización de suelo edificable, así como la creación de una línea de ayudas a medio y largo plazo para la creación de patrimonios públicos de suelo edificable, siempre con destino preferente a viviendas de protección oficial; la posibilidad, inédita hasta ahora, de que el Estado cofinancie las viviendas de protección oficial de promoción pública de las Comunidades Autónomas, preferentemente con destino a alquiler para hogares con bajos niveles de ingresos, y finalmente, la posibilidad de que se acojan a la financiación cualificada una serie de viviendas de nuevas tipologías, así como de experiencias piloto de carácter medioambiental y criterios de calidad. En conjunto, por tanto, el nuevo marco normativo y financiero para 1996-1999 supone, básicamente, el mantenimiento del vigente en 1992-1995, si bien con una serie de modificaciones de carácter cualitativo en orden a mejorar la eficacia social de las actuaciones, y en particular para mejorar los mecanismos de apoyo a la vivienda en alquiler, a la rehabilitación y al desarrollo de suelo destinado preferentemente a viviendas protegidas. Por otra parte, la plurianualidad de este marco le confiere la estabilidad necesaria en un sector como el inmobiliario, sin que ello esté reñido con la posibilidad de practicar revisiones anuales, si ello fuera necesario y existiera el suficiente grado de consenso entre las Administraciones implicadas. Para la elaboración de este Real Decreto han sido tenidas en cuenta observaciones de las Comunidades Autónomas, Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), Asociación Nacional de Promotores Constructores de Edificios (ANPCE), Asociación Nacional de Empresarios Gestores de Cooperativas y Comunidades de Viviendas (AGECOVI), Sociedad Estatal de Promoción y Equipamiento de Suelo (SEPES), movimiento cooperativo y diversas entidades de crédito, públicas y privadas, entre otras. Por otra parte, el Congreso de los Diputados, en sesión plenaria del 12 de diciembre de 1995, aprobó una moción sobre política de vivienda, cuyo contenido se ha tenido en cuenta para la elaboración del presente marco normativo. El presente Real Decreto, que refunde y modifica, según lo indicado, la normativa correspondiente al sistema de financiación del Plan 1992-1995 contenida en varios Reales Decretos, tiene por objeto la regulación de medidas de financiación estatal, tanto de carácter directo, es decir, de origen presupuestario, al margen, pues, de los beneficios de carácter fiscal, como las consistentes en la concesión de Préstamos por parte de entidades de crédito, públicas y privadas, dentro de los correspondientes convenios con el Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente. El conjunto de medidas de financiación en materia de vivienda y suelo para el período 1996-1999 representa, por tanto, una pieza instrumental dentro del abanico de medidas que el Estado, en uso de sus competencias sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica atribuidas por el artículo 149.1.13 de la Constitución, se propone llevar a cabo en relación con el subsector vivienda, dentro siempre del esquema institucional y competencial que deriva de la Constitución. En su virtud, a propuesta del Ministro de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 28 de diciembre de 1995, dispongo: CAPÍTULO I. | |||||||||||||||||
| IFP = BI x N x A x T x V |
siendo:
IFP: Cuantía de los ingresos ponderados, en número de veces el salario mínimo interprofesional.
BI: Cuantía de la base o bases imponibles acreditadas en número de veces el salario mínimo interprofesional.
N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad familiar y, en su caso, de sus edades, en el momento de solicitar la financiación cualificada.
A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad familiar que aportan, al menos, el 20 % de los ingresos.
T: Coeficiente ponderador igual a la relación por cociente entre el módulo vigente aplicable al área geográfica homogénea con menor módulo y el correspondiente a la localidad en la que esté ubicada la vivienda objeto de la actuación protegible.
V: Coeficiente ponderador en función de otras circunstancias específicas, según normativa específica de la Comunidad Autónoma al respecto.
Los valores de los coeficientes ponderadores N, A y V se fijan en la disposición adicional segunda de este Real Decreto.
Las referencias a la unidad familiar a los presentes efectos de ponderación de ingresos, se hacen extensivas a las personas que no estén integradas en ninguna unidad familiar, con los valores que específicamente se les asignan en dicha disposición adicional.
3. En caso de personas con minusvalías, en las condiciones establecidas en la legislación sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el coeficiente ponderador N aplicable será el del tramo siguiente al que les hubiera correspondido.
Asimismo, cuando, la persona que no forme parte de una unidad familiar y cuando los dos miembros que compongan una familia, tengan edades no superiores a treinta años o de sesenta y cinco años en adelante, el coeficiente N aplicable será el del tramo siguiente al que por su situación personal o composición familiar les hubiera correspondido.
Si concurren las circunstancias a que se refieren los dos párrafos anteriores, el coeficiente ponderador N aplicable será el del segundo tramo siguiente al que por su composición familiar hubiera correspondido.
CAPÍTULO II.
FINANCIACIÓN DE ACTUACIONES PROTEGIBLES EN VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL DE NUEVA CONSTRUCCIÓN.
SECCIÓN I. RÉGIMEN GENERAL DE PROTECCIÓN OFICIAL.
Artículo 11. Características de los Préstamos cualificados.
Los Préstamos para la promoción y adquisición de viviendas calificadas provisionalmente de protección oficial en régimen general tendrán las siguientes características:
La cuantía máxima será igual al 80 % del precio máximo de venta fijado en la calificación provisional.
Si la vivienda tuviera garajes o anejos a los que se refiere el artículo 7, la cuantía global del préstamo, calculada según establece el párrafo anterior, podrá incrementarse como máximo hasta el 60 % del precio de venta de aquéllos.El tipo de interés para los Préstamos otorgados por Entidades de crédito públicas y privadas será el fijado por acuerdo del Consejo de Ministros previo acuerdo de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, específicamente para los convenios que suscriba el Ministerio de Fomento con dichas Entidades.
El tipo de interés podrá ser fijo o variable según se determine en cada caso, y el inicial aplicable será el que esté vigente en el momento de concesión del correspondiente préstamo.El plazo de amortización será de quince años para las viviendas calificadas para venta, adjudicación o uso propio, y diez años en caso de alquiler, más un período máximo de tres años de carencia desde la formalización del préstamo cuando éste se conceda al promotor.
Las anualidades de amortización de capital e intereses pagaderos a la entidad de crédito serán crecientes en un 3 % anual.
Los Préstamos serán garantizados con Hipoteca o, en su caso, con las garantías que puedan exigir a los prestatarios las entidades de crédito.
Artículo 12. Préstamos a promotores.
1. Los Préstamos cualificados podrán concederse a los promotores de viviendas de protección oficial cuando hayan obtenido la calificación provisional.
Las disposiciones de los Préstamos podrán atenerse a un calendario pactado con la entidad prestamista, en función de la ejecución de la inversión y del ritmo de ventas o adjudicaciones de las viviendas, cuando esta condición sea aplicable.
Las entidades de crédito podrán reservarse una retención máxima del 15 % del préstamo hasta que se acredite la calificación definitiva o hasta el otorgamiento e inscripción registral de las escrituras públicas de compraventa o adjudicación; o bien, en caso de promoción de viviendas para arrendamiento, hasta que el 90 % de los respectivos contratos sean objeto del correspondiente visado o, en caso de autopromoción, hasta que la escritura de declaración de obra nueva terminada sea inscrita en el Registro de la Propiedad.
Los promotores deberán efectuar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a 6 meses desde su formalización, no pudiendo transcurrir entre las restantes disposiciones más de 4 meses, salvo que medie justa causa.
La falta de disposición de los Préstamos en los plazos establecidos, sin causa justificada, podrá determinar su caducidad y la resolución del contrato con la amortización anticipada de las cantidades percibidas.
2. Los Préstamos al promotor no gozarán de subsidiación alguna, salvo en los casos de promotores de viviendas para uso propio y de viviendas calificadas para alquiler, en los que la subsidiación comprenderá el período de carencia.
3. El período de carencia que tendrá una duración máxima de tres años, finalizará, dando inicio al período de amortización en los siguientes momentos:
En los supuestos de venta y adjudicación, en la fecha de otorgamiento de la correspondiente escritura pública.
En los supuestos de promoción individual para uso propio o para alquiler, en la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva.
Artículo 13. Préstamos a adquirentes o adjudicatarios.
1. El préstamo cualificado al adquirente o adjudicatario podrá concederse bien por subrogación de éstos en el pago de la carga hipotecaria del préstamo cualificado al promotor o directamente.
2. En el caso de que exista préstamo al promotor, la adquisición de la vivienda mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa o adjudicación, una vez calificada definitivamente, interrumpe tanto el período de carencia como el devengo de intereses correspondiente a este período y determina el inicio del período de amortización, que tendrá lugar, en todo caso, una vez transcurrido un período de tres años desde la formalización del préstamo.
Mediante la escritura, el comprador o adjudicatario adquiere la propiedad de la vivienda asumiendo las responsabilidades derivadas de la Hipoteca que grava a la misma, debiendo comenzar, a su cargo, la amortización del principal e intereses del crédito Hipotecario desde la fecha de la escritura. A tal efecto, se remitirá primera copia de dicho documento a la entidad de crédito, siendo de cuenta del promotor los gastos de dicha copia.
Si de conformidad con lo dispuesto en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, se hubiere pactado que el adquirente o adjudicatario se subrogara no sólo en dicha responsabilidad hipotecaria, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará subrogado, además, en ella el adquirente si presta su conformidad la entidad de crédito expresa o tácitamente.
3. La concesión de los Préstamos cualificados directos al adquirente y al adjudicatario se atendrá a las siguientes condiciones:
Que la vivienda haya obtenido la calificación definitiva de vivienda de protección oficial.
Que se haya celebrado contrato de compraventa o de adjudicación, debidamente visado, entre el adquirente y el promotor de la vivienda.
Que cuando el promotor hubiera recibido préstamo cualificado para la misma vivienda, lo cancele previamente a la concesión del préstamo al adquirente o adjudicatario.
Que entre la celebración del contrato de compraventa o adjudicación y la solicitud del préstamo cualificado no hayan transcurrido seis meses.
Artículo 14. Subsidiación de Préstamos a adquirentes, adjudicatarios y promotores para uso propio o para arrendamiento.
1. El Ministerio de Fomento subsidiará los Préstamos cualificados concedidos a adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, en función de los niveles de ingresos ponderados de los beneficiarios, en número de veces el salario mínimo interprofesional, aplicando, con la limitación establecida en el párrafo último del artículo 4.1, los siguientes tipos de interés subsidiados:
| Número de veces el salario mínimo interprofesional: | 3,5 | Tipo subsidiado: | 7,5 % |
| Número de veces el salario mínimo interprofesional: | 4,5 | Tipo subsidiado: | 9,5 %. |
| Número de veces el salario mínimo interprofesional: | 5,5 | Tipo subsidiado: | 11,0 %. |
La subsidiación para adquirentes, adjudicatarios y promotores para uso propio con ingresos ponderados comprendidos entre 4,5 y 5,5 veces el salario mínimo interprofesional será improrrogable, salvo que se acredite que dichos niveles de ingresos han disminuido en la forma y cuantías que establece el artículo 4.2 de este texto.
2. Durante el período de carencia, el tipo subsidiado para los Préstamos cualificados obtenidos por promotores para uso propio, será el siguiente:
7,5 % anual para los agrupados en cooperativas o comunidades de propietarios. Concluido el período de carencia, será aplicable a cada socio o comunero el tipo de interés subsidiado que le corresponda según lo establecido en el apartado anterior de este artículo.
El mismo que les corresponda durante el período de amortización, para los promotores individuales para uso propio.
3. Dentro del sistema específico de financiación cualificada para el primer acceso a la vivienda en propiedad, el tipo de interés subsidiado para los adquirentes, adjudicatarios y promotores para uso propio que reúnan las condiciones establecidas por el artículo 6, será del 6,5 % anual.
4. El tipo subsidiado para los Préstamos cualificados obtenidos por promotores de actuaciones calificadas para arrendamiento será del 7 % anual, tanto durante el período de carencia como a lo largo de todo el período de amortización del préstamo, siempre que se mantenga el destino de las viviendas.
Si el promotor prestatario transfiere la titularidad de sus derechos, el adquirente se subrogará en las obligaciones asumidas por el promotor al amparo de este Real Decreto, y la subsidiación de los Préstamos continuará hasta el final de su período de amortización.
Artículo 15. Subvenciones y otras ayudas específicas para el primer acceso en propiedad y para alquiler.
El Ministerio de Fomento subvencionará con cargo a sus presupuestos:
A adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, acogidos al sistema específico de financiación para el primer acceso de la vivienda en propiedad, siempre que hayan obtenido préstamo cualificado, en las siguientes cuantías: el 5 % del precio de la vivienda que figure en el contrato de compraventa o adjudicación, o del valor de la edificación sumado al del suelo que constará en la escritura de declaración de obra nueva, en el caso del promotor para uso propio.
El abono de la subvención se practicará cuando se trate de promotor individual para uso propio, una vez obtenida la calificación definitiva, y en los restantes casos cuando el adquirente inicie la amortización de préstamo.
La cuantía de la subvención a los adquirentes y adjudicatarios socios de cooperativas podrá ser satisfecha al promotor de la vivienda, si se hubiera descontado de la aportación inicial a realizar por aquéllos y reflejado en el contrato de compraventa o adjudicación, visado por la Comunidad Autónoma o, en su caso, en la escritura correspondiente.
Si en el momento de la solicitud de la subvención el solicitante acreditara haber constituido a lo largo, al menos, de dos años, un depósito en cuenta-vivienda en una entidad concedente de Préstamos cualificados por una cuantía mínima del 10 % de dicho precio o del valor de la edificación más el del suelo, además de la citada subvención del 5 %, el Ministerio de Fomento satisfará a la entidad de crédito concedente del préstamo cualificado la totalidad de los intereses devengados por el mismo durante el primer año de su período de amortización, siendo de aplicación, en años sucesivos, las condiciones de subsidiación que correspondan.A promotores de viviendas para alquiler:
Si las viviendas se destinaran a arrendamiento, el Ministerio de Fomento subvencionará al promotor en la cuantía del 10 % del precio máximo al que hubieran podido venderse las viviendas en el momento de su calificación definitiva.
Si las viviendas para alquiler no excedieran de 70 metros cuadrados útiles, dicha subvención se elevará al 15 %.
El abono de la subvención se practicará una vez obtenida la calificación definitiva, fraccionándose en función al número de viviendas efectivamente arrendadas.
Artículo 16. Precios máximos y condiciones de los arrendamientos.
Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de nueva construcción en régimen general serán los siguientes:
Venta o adjudicación.
Precio máximo de venta o adjudicación, o valor de la edificación sumado al del suelo que constará en la escritura de declaración de obra nueva, en promociones de vivienda para uso propio, por metro cuadrado de superficie útil, cuando se trate de primera transmisión:
Con carácter general, 1,2 veces el módulo ponderado vigente aplicable en el momento de la calificación provisional;
1,46 veces dicho módulo en los municipios de Madrid y Barcelona;
1,25 veces el citado módulo en los municipios incluidos en las áreas de influencia de dichos dos municipios, que serán los mismos que se relacionan en las Órdenes de 9 de abril de 1992 y de 19 de abril de 1994. Estas áreas de influencia podrán ser modificadas mediante Orden del Ministro de Fomento, a propuesta de las respectivas Comunidades Autónomas.
Cuando la vivienda tenga garaje o anejos de los referidos en el artículo 7, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de los mismos no podrá exceder del 60 % del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda a la que se encuentren vinculados.
A efectos de determinación del precio máximo de venta de la vivienda, sólo serán computables, como máximo, 25 metros cuadrados de superficie de garaje, y la misma superficie útil para el conjunto de los restantes tipos de anejos, según corresponda en cada caso, con independencia de que su superficie real sea mayor.En el caso de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas o comunidades de propietarios, el conjunto de los pagos que efectúe el cooperativista o comunero imputables al coste de la vivienda por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo en su caso los honorarios de la gestión, no podrá ser superior al precio máximo de venta o adjudicación de la vivienda, fijado de acuerdo con las normas vigentes sobre la materia.
Se entenderán, a este respecto, por gastos necesarios, los gastos de escrituración e inscripción del suelo y de la declaración de obra nueva y división horizontal, los del préstamo Hipotecario , seguros de percepción de cantidades a cuenta y de amortización del crédito, y otros de naturaleza análoga. No tendrán tal consideración las aportaciones al capital social, las cuotas sociales, ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la Cooperativa o Comunidad de Propietarios.Arrendamiento.
La renta anual máxima inicial será el 7,5 % del precio global máximo al que hubiera podido venderse la vivienda en el momento de celebración del contrato de arrendamiento.
La renta inicial podrá actualizarse anualmente de conformidad con la evolución del índice general de precios al consumo.
El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el propietario, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
SECCIÓN II. RÉGIMEN ESPECIAL DE PROTECCIÓN OFICIAL.
Artículo 17. Préstamos al promotor.
1. Los Préstamos cualificados para la promoción y adjudicación de viviendas calificadas provisionalmente de protección oficial en régimen especial tendrán las siguientes características:
La cuantía máxima será igual al 80 % del precio máximo de venta fijado en la calificación provisional.
Si la vivienda tuviera garajes o anejos a los que se refiere el artículo 7, la cuantía global del préstamo, calculada según establece el párrafo anterior, podrá incrementarse como máximo hasta el 60 % del precio de venta de aquéllos.El tipo de interés será el mismo que corresponda a las viviendas de protección oficial de régimen general.
El plazo de amortización será de veinticinco años, más un período máximo de tres años de carencia en los Préstamos al promotor.
Las anualidades de amortización de capital e intereses, serán crecientes al 1,5 % anual.
Los Préstamos serán garantizados con Hipoteca o, en su caso, con las garantías que puedan exigir a los prestatarios las entidades de crédito.
2. Los promotores deberán efectuar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a seis meses desde su formalización, y las siguientes en plazos que no excedan de cuatro meses entre una y otra, salvo que medie justa causa.
La no disposición de los Préstamos en los plazos establecidos sin causa justificada, podrá determinar su caducidad y la resolución del contrato, con la amortización anticipada de las cantidades percibidas.
Las disposiciones de los Préstamos podrán atenerse a un calendario pactado con la entidad prestamista, en función de la ejecución de la inversión y del ritmo de ventas o adjudicaciones de las viviendas, cuando esta condición sea aplicable.
No obstante, las entidades de crédito podrán reservarse una retención máxima del 15 % del préstamo hasta que se acredite la calificación definitiva o hasta el otorgamiento e inscripción registral de las escrituras públicas de compraventa o adjudicación; o bien, en caso de promoción de viviendas en arrendamiento, hasta que el 90 % de los respectivos los contratos sean objeto del correspondiente visado; o, en caso de autopromoción, hasta que la escritura de declaración de obra nueva terminada sea inscrita en el Registro de la Propiedad.
Artículo 18. Préstamos a adquirentes, adjudicatarios y promotores de viviendas para uso propio.
Los Préstamos a adquirentes, adjudicatarios y promotores para uso propio en régimen especial de protección oficial, que tendrán las características a que se refiere el artículo 17.1, se regirán por lo establecido en el artículo 13 de este Real Decreto.
Artículo 19. Subsidiación de Préstamos a promotores, adquirentes y adjudicatarios.
1. El Ministerio de Fomento subsidiará los Préstamos cualificados concedidos a promotores, adquirentes y adjudicatarios en actuaciones de régimen especial de protección oficial.
La subsidiación de los Préstamos cualificados concedidos a los promotores se extenderá al período de carencia y, en el caso de viviendas calificadas para arrendamiento, a todo el período de amortización; cuando las viviendas hayan sido calificadas para venta, la subsidiación al adquirente, adjudicatario o al promotor individual para uso propio tendrá, a lo largo del período de amortización, una duración máxima de veinte años.
Los tipos de interés subsidiados serán del 5 %, en caso de viviendas calificadas provisionalmente para venta o uso propio y del 4 %, en caso de que lo sean para arrendamiento.
Si el promotor de viviendas para arrendamiento transfiere su titularidad, el adquirente se subrogará en las obligaciones asumidas por el promotor al amparo de este Real Decreto, y la subsidiación de los Préstamos continuará hasta el final de su período de amortización.
2. Excepcionalmente, el Ministerio de Fomento, de acuerdo con lo determinado en los convenios celebrados con las Comunidades Autónomas, y a la vista de las circunstancias concurrentes en cada caso, podrá adelantar al promotor, o al titular de las viviendas para arrendamiento con superficie útil no superior a 70 metros cuadrados, el equivalente de la subsidiación, en valor actual y en forma de subvención, por una cuantía del 50 % del coste de la edificación, que se abonará a partir del inicio de las obras y en función de su ritmo de ejecución.
En este supuesto, no serán de aplicación las subvenciones establecidas en el artículo siguiente.
Artículo 20. Subvenciones.
1. El Ministerio de Fomento satisfará con cargo a sus presupuestos las siguientes subvenciones:
A adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, siempre que hayan obtenido préstamo cualificado, en las siguientes cuantías:
El 10 % del precio de la vivienda que figure en el contrato de compraventa o de adjudicación, o del valor de la edificación conforme a la escritura de declaración de obra nueva más el valor del suelo, en promociones de vivienda para uso propio.
Si el solicitante accediera por primera vez a la propiedad de una vivienda y, en el momento de la solicitud de la subvención, acreditara haber constituido, a lo largo al menos durante dos años, un depósito en cuenta-vivienda en una entidad concedente de Préstamos cualificados por una cuantía mínima del 5 % de dicho precio o del coste real de la edificación, más el del suelo, además de la citada subvención del 10 %, el Ministerio de Fomento satisfará a la entidad de crédito concedente del préstamo cualificado la totalidad de los intereses devengados por el mismo durante el primer año de su período de amortización, siendo de aplicación, en años sucesivos, las condiciones de subsidiación que correspondan.
Promotores de viviendas para alquiler.
El Ministerio de Fomento subvencionará al promotor, o al titular de las viviendas, en la cuantía del 15 % del precio máximo al que hubieran podido venderse en el momento de su calificación definitiva, sin perjuicio de lo establecido en el artículo anterior para el caso en que se sustituya la subsidiación del préstamo cualificado por una única subvención.
Si las viviendas para alquiler no excedieran de 70 metros cuadrados útiles, dicha subvención se elevará al 25 %, salvo en el supuesto establecido en el artículo 19.2.
2. Por lo que se refiere a la percepción de las subvenciones establecidas en el apartado anterior de este artículo:
El promotor de viviendas para alquiler podrá percibir anticipadamente, con carácter excepcional y a propuesta de la Comunidad Autónoma, las subvenciones, previa certificación de la iniciación de las obras.
Las cantidades abonadas deberán ser garantizadas mediante aval u otros mecanismos de garantía aceptados por el ordenamiento jurídico, que aseguren su devolución en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos para la obtención de la subvención o de falta de terminación de las obras con la Calificación definitiva correspondiente.La cuantía de la subvención a los adquirentes y adjudicatarios socios de cooperativas podrá ser satisfecha al promotor de la vivienda, si se hubiera descontado de la aportación inicial a realizar por aquéllos y reflejado en el contrato de compraventa o adjudicación, visado por la Comunidad Autónoma o, en su caso, en la escritura correspondiente.
Esta subvención podrá, asimismo, percibirse anticipadamente con las condiciones y requisitos establecidos en el párrafo a).
3. Si la suma del importe del préstamo cualificado y de la subvención concedida excediera del coste real de las actuaciones, excluido el del suelo, en caso de promoción para alquiler, o excediera del resultado de multiplicar el módulo ponderado vigente por la superficie útil, en caso de adquisición o autopromoción, los excesos se aplicarán al reembolso del préstamo.
Artículo 21. Precios máximos, condiciones de los arrendamientos y derechos de tanteo y retracto.
Los precios máximos de las viviendas de protección oficial en régimen especial de nueva construcción, serán los siguientes:
- Venta o adjudicación.
- Precio máximo de venta o adjudicación, o valor de la edificación que constará en la escritura de declaración de obra nueva, más el valor del suelo, en promociones de vivienda para uso propio, por metro cuadrado de superficie útil, cuando se trate de primera transmisión:
Con carácter general, una vez el módulo ponderado vigente aplicable en el momento de la calificación provisional;
1,22 veces dicho módulo en los municipios de Madrid y Barcelona;
1,04 veces el citado módulo en los municipios incluidos en las áreas de influencia de dichos dos municipios, que serán los mismos que se relacionan en las Órdenes de 9 de abril de 1992 y de 19 de abril de 1994. Estas áreas de influencia podrán ser modificadas mediante Orden del Ministro de Fomento, a propuesta de las respectivas Comunidades Autónomas.
Cuando la vivienda tenga garaje o anejos de los contemplados en el artículo 7, su precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil, no podrá exceder del 60 % del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda a la que se encuentren vinculados.
A efectos de determinación del precio máximo de venta de la vivienda, sólo serán computables, como máximo, 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, y la misma superficie útil para el conjunto de los restantes tipos de anejos según corresponda en cada caso, con independencia de que su superficie real sea mayor.En el caso de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas o comunidades de propietarios, será de aplicación lo establecido en el artículo 16.1,c).
- Precio máximo de venta o adjudicación, o valor de la edificación que constará en la escritura de declaración de obra nueva, más el valor del suelo, en promociones de vivienda para uso propio, por metro cuadrado de superficie útil, cuando se trate de primera transmisión:
- Arrendamiento.
La renta anual máxima inicial será el 5,5 % del precio global máximo al que hubiera podido venderse la vivienda en el momento de celebración del contrato de arrendamiento.
La renta inicial podrá actualizarse anualmente de conformidad con la evolución del índice general de precios al consumo.
El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el propietario, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
- Derechos de tanteo y retracto.
El promotor deberá pactar expresamente los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas, que deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad en favor de la Comunidad Autónoma o ente público a quien aquélla ceda dichos derechos, de la siguiente forma:Derecho de tanteo, con una vigencia de diez años. Este derecho se podrá ejercitar en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente a aquél en que se notifique en forma fehaciente por el vendedor al titular del derecho de tanteo al que se refiere el párrafo anterior, la decisión de vender o dar en pago la vivienda, el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del que pretende adquirir la vivienda.
Derecho de retracto en igual plazo de diez años, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1.507 y siguientes del Código Civil, cuando no se hubiera hecho la notificación del tanteo prevista en el apartado anterior, se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultare inferior el precio efectivo de la transmisión o menos onerosas las restantes condiciones de ésta.
En todo caso, el retrayente se subrogará en las acciones judiciales o administrativas que puedan corresponder al comprador para el reintegro de las cantidades percibidas en exceso sobre los precios máximos de venta fijados en la legislación vigente.
Lo dispuesto en este apartado se entiende sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto legales establecidos en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, o de los regulados por Ley de la Comunidad Autónoma.
SECCIÓN III. VIVIENDAS DE PROMOCIÓN PÚBLICA.
Artículo 22. Cofinanciación.
1. El Ministerio de Fomento cofinanciará, en la medida en que ello se acuerde en los convenios con las Comunidades Autónomas, el coste de promoción de viviendas calificadas como de promoción pública cuyos destinatarios tengan unos ingresos ponderados que no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, o de los que establezca la normativa propia de la Comunidad Autónoma.
2. La superficie útil máxima de las viviendas a que se refiere el apartado anterior no podrá exceder de 70 metros cuadrados útiles, o de 90 si la unidad familiar consta de cuatro o más miembros.
3. Cuando el destino de las viviendas a que se refiere este artículo sea el arrendamiento, la cofinanciación de las mismas supondrá su permanencia en dicho régimen de uso durante un período de al menos diez años.
4. La cuantía máxima de la cofinanciación estatal, será del 40 % de su coste cuando las viviendas se destinen a alquiler, y de un 25 % si se ceden en venta. A estos efectos, el coste máximo computable, por metro cuadrado de superficie útil, será igual al 90 % del módulo ponderado vigente aplicable en el año en que se inicien las viviendas.
5. El abono de la cofinanciación estatal podrá fraccionarse haciendo efectivo hasta el 30 % de la subvención al inicio de la obra, según convenio entre ambas Administraciones.
CAPÍTULO III.
FINANCIACIÓN DE LA ADQUISICIÓN PROTEGIDA DE OTRAS VIVIENDAS A PRECIO TASADO.
Artículo 23. Ámbito de las actuaciones protegibles.
1. A los efectos del presente Real Decreto, se considera adquisición protegida, a precio tasado, de viviendas, la compra o adjudicación en propiedad, a título oneroso, de los siguientes tipos de viviendas, siempre que su precio por metro cuadrado de superficie útil no exceda de los establecidos en el artículo 27 y que dicha superficie útil no sobrepase los 120 metros cuadrados:
Las viviendas de protección oficial en segunda o posterior transmisión o adjudicación. A estos efectos, cuando tales viviendas se hubieran destinado a arrendamiento, sólo se considerará segunda transmisión la que se realice transcurridos, al menos, cinco años desde la calificación definitiva, y siempre que el adquirente haya sido su inquilino durante dicho período.
Las viviendas libres, usadas o de nueva construcción. En el caso de estas últimas, el promotor deberá declarar con antelación su propósito de vender las viviendas acogiéndose a este sistema de protección, de acuerdo con los procedimientos establecidos por la normativa de cada Comunidad Autónoma.
2. Las viviendas acogidas a este Capítulo habrán de ser destinadas a domicilio habitual y permanente del adquirente.
3. Para la determinación de la superficie útil de estas viviendas se aplicarán las normas que rigen para las viviendas de protección oficial.
Artículo 24. Características de los Préstamos cualificados.
1. Los Préstamos para la adquisición de viviendas a precio tasado podrán extenderse a la superficie total de la vivienda y tendrán las características de los regulados en el artículo 11 del presente Real Decreto, salvo en lo que se refiere a su cuantía máxima, que será igual al 80 % del precio de venta de la vivienda, en el caso de las viviendas libres; y al 80 % del precio legal de venta cuando se trate de viviendas calificadas de protección oficial.
En ambos supuestos, si la vivienda tuviera garaje o anejos de los referidos en el artículo 7, su precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del 60 % del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda a la que se encuentran vinculados.
A efectos de determinación del precio máximo de venta de la vivienda, sólo serán computables, como máximo, 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, y la misma superficie útil para el conjunto de los restantes tipos de anejos, según corresponda en cada caso, con independencia de que su superficie real sea mayor.
2. Para la obtención de los Préstamos a que se refiere el apartado anterior, se cumplirán los siguientes requisitos:
Que se haya celebrado contrato de opción de compra, compraventa o de adjudicación, debidamente visado por el órgano administrativo competente, acreditativo del cumplimiento de los requisitos y condiciones necesarios para obtener la financiación cualificada.
Que si el vendedor hubiese recibido préstamo cualificado para la misma vivienda, lo cancele previamente a la concesión del préstamo al adquirente.
Que entre la celebración del contrato de opción de compra, compraventa o de adjudicación y la solicitud del visado del mismo por el órgano competente, no hayan transcurridos más de dos meses.
En cualquier caso, el plazo de validez del visado para solicitar el préstamo cualificado será de seis meses desde su otorgamiento, salvo que las Comunidades Autónomas dispongan otro distinto.
3. La disposición del préstamo podrá ser realizada tras su formalización cuando la vivienda esté terminada y expedida, en su caso, la correspondiente cédula de habitabilidad.
Artículo 25. Subsidiación de los Préstamos para adquisición de vivienda a precio tasado.
1. La subsidiación de los Préstamos cualificados concedidos a adquirentes de las viviendas a las que se refiere este Capítulo se adecuará a lo establecido en el artículo 14 para adquirentes de viviendas de nueva construcción en régimen general de protección, salvo cuando la vivienda adquirida exceda de 90 metros cuadrados de superficie útil, en cuyo caso el tipo subsidiado de interés aplicable será el 11 %, con independencia del nivel de ingresos ponderados del adquirente, dentro siempre de los límites que establece el artículo 8.1. b).
2. La subsidiación será efectiva cuando comience el período de amortización.
Artículo 26. Subvenciones para el primer acceso en propiedad.
1. Las subvenciones aplicables a este tipo de actuaciones tendrán la cuantía y condiciones establecidas en el artículo 15.a) para adquirentes, adjudicatarios y promotores para uso propio de viviendas de protección oficial en régimen general, acogidos al sistema específico de financiación para el primer acceso a la vivienda en propiedad.
2. Las subvenciones al adquirente podrán ser abonadas al vendedor en los términos previstos en el artículo 15.a).
Artículo 27. Precio máximo de venta.
Los precios máximos de venta por metro cuadrado útil serán los siguientes:
En caso de viviendas acogidas a algún régimen de protección, el que les corresponda según las normas específicas que les sean aplicables;
En caso de viviendas libres, 1,5 veces el módulo ponderado vigente aplicable a las viviendas de protección oficial calificadas provisionalmente en el mismo año en el que tenga lugar el contrato de compraventa, visado por la Comunidad Autónoma.
Dicho precio máximo será de 1,85 veces el citado módulo ponderado para las viviendas libres cuya superficie útil no exceda de 90 metros cuadrados, ubicadas en los municipios de Madrid y Barcelona y 1,70 veces el mismo módulo ponderado para las situadas en los municipios incluidos en sus respectivas áreas de influencia, que serán los mismos que se relacionan en las Órdenes de 9 de abril de 1992 y de 19 de abril de 1994. Estas áreas de influencia podrán ser modificadas mediante Orden del Ministro de Fomento, a propuesta de las respectivas Comunidades Autónomas.Cuando la vivienda tenga garajes o anejos de los referidos en el artículo 7, su precio máximo de venta por metro cuadrado útil no podrá exceder del 60 % del precio de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda a la que están vinculados.
No obstante, y a efectos de determinación del precio máximo de venta de la vivienda, se estará a lo establecido en el artículo 16.1.b) en relación con las superficies máximas computables de dichos tipos de anejos.
Artículo 28. Limitaciones a la facultad de disposición.
1. Las viviendas a precio tasado financiadas al amparo de este Real Decreto no podrán ser objeto de transmisión intervivos por ningún título durante el plazo de cinco años desde la formalización del préstamo cualificado, sin cancelar el préstamo y recabar autorización de venta de la Administración competente, previo reintegro de los subsidios y subvenciones recibidos a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, con los intereses legales desde el momento de su percepción.
2. Una vez transcurridos cinco años desde la formalización del préstamo cualificado, la transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y podrá determinar la resolución del préstamo cualificado.
3. Las limitaciones a que se refiere el apartado 1 de este artículo se harán constar expresamente en la escritura de compraventa y en la póliza del préstamo.
CAPÍTULO IV.
FINANCIACIÓN DE ACTUACIONES PROTEGIBLES EN MATERIA DE REHABILITACIÓN.
SECCIÓN I. DISPOSICIONES COMUNES.
Artículo 29. Actuaciones protegibles.
A los efectos del presente Real Decreto, tendrán la consideración de actuaciones protegibles en materia de rehabilitación, en las condiciones establecidas en este Capítulo, las siguientes:
La rehabilitación de áreas.
La rehabilitación de edificios.
La adecuación de habitabilidad de vivienda.
La rehabilitación integral de edificios de una sola vivienda.
La adecuación del equipamiento comunitario primario.
Artículo 30. Concepto de presupuesto protegible en actuaciones de rehabilitación.
1. Se considera presupuesto protegible de las actuaciones de rehabilitación, con las limitaciones que se establecen en el apartado siguiente, el coste real de aquéllas determinado por el precio total del contrato de ejecución de obra, los honorarios facultativos y los tributos satisfechos por razón de las actuaciones, así como, en su caso, el precio de adquisición del edificio, tal como se contempla en el artículo 37.
2. Para la determinación del presupuesto protegible, la superficie máxima computable por vivienda será la de 120 metros cuadrados de superficie útil, con independencia de que su superficie real pudiera ser superior.
Para el cómputo de la superficie útil de estas viviendas se aplicarán las normas que rigen para las viviendas de protección oficial.
3. Cuando las actuaciones afectasen a la totalidad de un edificio o a sus partes comunes, el presupuesto protegible se calculará sobre la superficie útil computable de las viviendas del inmueble y de los locales comerciales, en el caso de que éstos participen en los costes de ejecución, limitada dicha superficie a 120 metros cuadrados útiles como máximo por cada vivienda o local comercial.
4. Cuando la actuación suponga la modificación de la superficie útil destinada a viviendas, el presupuesto protegible se calculará sobre la mayor de las superficies útiles que resulten antes o después de las obras de rehabilitación.
5. Cuando las obras de rehabilitación de la vivienda se extendieran a los talleres de artesanos y anejos de viviendas de labradores, ganaderos y pescadores, vinculados a la vivienda rehabilitada, la superficie total de aquéllos, con un límite máximo de 90 metros cuadrados útiles computables, podrá añadirse a la superficie computable de la vivienda para la determinación del presupuesto protegible, con independencia de que la superficie real de dichos anejos exceda de esta cifra.
6. Cuando de una rehabilitación estructural o funcional se deriven necesariamente obras de adecuación de habitabilidad podrá incluirse el coste de las mismas en el presupuesto protegible de dicha rehabilitación.
Artículo 31. Incumplimientos.
1. La falta de iniciación de las obras de rehabilitación en el plazo establecido, así como la no obtención de la calificación definitiva de la actuación de rehabilitación, supondrá la pérdida de la condición de préstamo cualificado y obligará al reintegro de los beneficios económicos directos percibidos, con los intereses legales desde su concesión.
2. La no disposición del préstamo cualificado en un plazo superior a doce meses desde su formalización supondrá la pérdida de su condición de tal.
3. Igualmente se reintegrarán los beneficios económicos directos percibidos, incrementados con los intereses legales, más la penalidad que pudiera establecer la Administración competente en el caso de incumplimiento de las condiciones y limitaciones establecidas en el artículo 37.2,a).
SECCIÓN II. ACTUACIONES EN ÁREAS DE REHABILITACIÓN.
Artículo 32. Operaciones protegibles.
1. A los efectos de este Real Decreto se entenderán como áreas de rehabilitación las de rehabilitación integrada, así como cualquier otra que, por tratarse de zonas o barrios en proceso de degradación, sea así declarada por el órgano competente de la Comunidad Autónoma, previo acuerdo con el Ayuntamiento afectado.
2. En dichas áreas podrán ser protegibles las siguientes operaciones:
La rehabilitación de edificios y viviendas.
La ejecución de la urbanización o reurbanización del ámbito considerado, incluyendo, en su caso, las obras de demolición, si ello fuera necesario.
La construcción de aquellas nuevas edificaciones que, de acuerdo con el planeamiento urbanístico vigente, contribuyan a la regeneración urbana del área considerada. En todo caso, la nueva superficie construida no podrá superar en más del 10 % la de los edificios inicialmente existentes en el área de rehabilitación.
3. Las operaciones se ajustarán estrictamente al planeamiento urbanístico vigente, debiendo, en todo caso, quedar asegurada la persistencia de la diversidad social y de usos preexistentes y, en particular, el realojamiento de la población residente en los términos establecidos en la legislación vigente.
Artículo 33. Financiación cualificada.
1. Para las operaciones de rehabilitación previstas en el apartado 2 del artículo anterior, la Comunidad Autónoma podrá optar por la aplicación de la financiación cualificada establecida en las secciones restantes del presente Capítulo, o bien, alternativamente, proponer al Ministerio de Fomento, que, mediante el correspondiente convenio, aporte una subvención al promotor, por cuantía de hasta el 40 % del coste total previsto de la actuación y que se abonará fraccionadamente en función del desarrollo de las correspondientes obras y de las disponibilidades presupuestarias.
2. La propuesta de la Comunidad Autónoma se acompañará de una memoria-programa donde se recojan, al menos, los parámetros técnicos y económicos esenciales de las actuaciones rehabilitadoras previstas y su programación, las correspondientes delimitaciones geográficas, así como la estimación de los costes, el desarrollo financiero previsto de la operación y su adecuación al marco de la financiación asignada a la Comunidad Autónoma en el convenio para el desarrollo de las actuaciones en materia de vivienda y suelo para el período 1996-1999.
En particular, deberá figurar información acerca de los siguientes aspectos:
Porcentaje de unidades familiares con niveles de ingresos ponderados que no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, así como si la actuación prevé el mantenimiento o realojamiento de tales habitantes en la misma área o, en su caso, en las proximidades.
Recuperación prevista de edificios desocupados para su oferta en el mercado de alquiler.
Regeneración prevista de patrimonios públicos de vivienda.
Existencia en la zona objeto de la actuación de inmuebles arrendados con contratos en vigor sujetos a prórroga forzosa.
Participación de las viviendas de protección oficial, especialmente en alquiler, en las nuevas construcciones que, en su caso, vayan a llevarse a cabo.
Viabilidad financiera de la operación.
3. En el caso de que se hubiera atribuido a un ente gestor con personalidad jurídica propia la función de llevar a cabo lo dispuesto en el convenio suscrito entre la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento, dicho ente podrá solicitar préstamo cualificado sin subsidiación.
4. Los convenios que se suscriban a estos efectos entre el Ministro de Fomento y los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, habida cuenta, en todo caso, de las disponibilidades presupuestarias, serán objeto de un seguimiento específico a determinar en los mismos.
Artículo 34. Exención de limitaciones.
La declaración de área de rehabilitación por parte de la Comunidad Autónoma comportará la posibilidad de que esta última exima a los promotores de actuaciones de rehabilitación en dicha área de cumplir las limitaciones establecidas en este Real Decreto relativas a metros cuadrados computables a efectos del cálculo del presupuesto protegible, ingresos ponderados de los solicitantes de calificación de la actuación, antigüedad del edificio y vaciado del mismo que, en ese caso, no serán tenidas en cuenta para su correspondiente calificación de actuación protegible y acceso a la financiación cualificada.
En caso de que se suscriba convenio entre el órgano competente de la Comunidad Autónoma y el Ministro de Fomento para la financiación de estas actuaciones, se incluirá en aquél los incrementos previstos en los costes de las actuaciones derivados de la exención de limitaciones a que se refiere el párrafo anterior.
Si, con posterioridad a la firma de dicho convenio, la Comunidad Autónoma ampliara las exenciones de limitaciones, en relación a las inicialmente previstas en el convenio, informará al citado Ministerio acerca de las mismas, las cuales no podrán suponer un incremento de la cuantía de la subvención estatal convenida.
En caso de que la financiación de las actuaciones del área de rehabilitación no se lleve a cabo a través de convenio, las exenciones de límites antes indicadas deberán contar con la previa conformidad del Ministerio de Fomento.
SECCIÓN III. AYUDAS A LA REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS.
Artículo 35. Modalidades.
1. La rehabilitación de edificios prevista en el artículo 29. b), siempre que el edificio una vez efectuadas las actuaciones presente una superficie útil mínima destinada a vivienda o viviendas del 70 % de la superficie útil total, excluido del cómputo, en su caso, la planta baja y las superficies bajo rasante, se referirá a las modalidades de actuaciones que se definen a continuación:
La remodelación de un edificio, con o sin viviendas, tendrá por objeto modificar la superficie útil destinada a viviendas o modificar el número de éstas.
La adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez.
La adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de las obras que proporcionen al edificio condiciones suficientes respecto de accesos, estanqueidad frente a la lluvia y humedad, aislamiento térmico, redes generales de agua, gas, electricidad, telefonía, saneamiento, servicios generales y seguridad frente a accidentes y siniestros, con especial referencia a los ascensores.
Se consideran, asimismo, obras para la adecuación funcional de los edificios, las actuaciones que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas para facilitar el acceso y uso de las personas con minusvalías que afecten a su movilidad, conforme a lo establecido en la normativa aplicable en la materia.Adquisición de un edificio para su inmediata rehabilitación, en las condiciones contempladas en el artículo 37.
2. Como parte de las actuaciones protegibles de rehabilitación de edificios previstas en el artículo 29.b), se podrá incluir la realización de obras complementarias, tales como:
Las que tengan por objeto la adecuación de los patios para uso comunitario que formen parte de la propia finca.
Las que fueran requeridas por los valores arquitectónicos, históricos y ambientales de los edificios, de acuerdo, en su caso, con las órdenes particulares de ejecución de obras que pudieran dictarse en aplicación del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio.
La adecuación de locales de negocio situados en inmuebles objeto de rehabilitación, siempre que se alcance, una vez finalizadas la obras, la superficie mínima para viviendas establecidas en el primer párrafo del apartado 1 de este artículo.
Las actuaciones de rehabilitación de talleres artesanos y anejos de viviendas de labradores, ganaderos y pescadores, vinculados a las viviendas del edificio rehabilitado.
Artículo 36. Condiciones de los edificios para su calificación como actuación protegible.
1. A efectos de su calificación como protegibles, las actuaciones de rehabilitación de edificios requerirán que éstos cumplan las siguientes condiciones:
Antigüedad superior a diez años, excepto cuando se trate de adaptación del mismo para uso de personas con minusvalías o mayores de setenta años o cuando, en su caso, las obras sean necesarias para adaptar las instalaciones a la normativa técnica aplicable.
No encontrarse sujetos a limitaciones que impidan el uso previsto o la obtención de licencia municipal de obras.
Que las actuaciones excluyan la demolición de las fachadas del edificio, o su vaciado total.
2. La ejecución de cualquiera de las obras protegidas de rehabilitación, además de atenerse a lo dispuesto en el apartado anterior, deberá garantizar su coherencia técnica y constructiva con el estado del edificio y con las restantes obras que pudieran realizarse, por lo que en edificios carentes de seguridad estructural y constructiva, de suministro eléctrico, de distribución de agua, de una adecuada funcionalidad de la red de saneamiento general y de una conveniente estanqueidad frente a la lluvia, no se protegerá la realización de obras salvo que éstas incluyan las necesarias para la consecución de las condiciones señaladas, cumpliendo la normativa técnica que sea de aplicación.
Artículo 37. Adquisición de edificio para su inmediata rehabilitación.
1. A efectos de considerar actuación protegible la adquisición de un edificio para su inmediata remodelación o rehabilitación estructural o funcional, las obras deberán iniciarse en un plazo no superior a un año a contar desde la fecha de la escritura pública de adquisición del mismo.
2. El adquirente de un edificio para su inmediata remodelación o adecuación estructural o funcional podrá optar por alguno de los siguientes sistemas:
- Solicitar la financiación cualificada prevista en los artículos siguientes de esta Sección, para lo cual deberá expresar el uso singularizado de cada una de las viviendas resultantes de la actuación rehabilitadora, comprometiéndose documentalmente, asimismo, al cumplimiento de las siguientes condiciones y limitaciones:
Si el destino es el de venta, las viviendas no podrán tener, en su primera transmisión tras la rehabilitación, un precio por metro cuadrado útil superior al que corresponda para la adquisición de una vivienda a precio tasado en el momento de la venta, en su misma área geográfica. La segunda transmisión no podrá realizarse antes de cumplirse cinco años desde la primera, y si ésta tuvo financiación cualificada, aquélla no podrá realizarse durante dicho período sin reintegrar los beneficios económicos directos percibidos, incrementados con los intereses legales correspondientes.
Si el destino es el de arrendamiento, el inmueble lo mantendrá obligatoriamente durante al menos diez años, contados desde el momento de la finalización de las obras de rehabilitación, y durante dicho período las rentas no serán superiores por metro cuadrado de superficie útil a las que correspondan a una vivienda de protección oficial de régimen general calificada provisionalmente en el año en que se celebre el contrato de alquiler, revisándose anualmente la renta de conformidad con la evolución del índice general de precios al consumo.
Lo regulado en este apartado no será de aplicación a la vivienda destinada a uso propio, independientemente de que esté integrada en edificio de una sola o de varias viviendas, salvo las limitaciones indicadas a la venta de la misma antes de transcurrir los cinco primeros años desde la rehabilitación, prevista en la primera condición de este apartado 2.a). Solicitar para la vivienda o viviendas resultantes su calificación como viviendas de protección oficial según el régimen general o especial que corresponda, siempre que dichas viviendas cumplan la normativa de aplicación a las viviendas de protección oficial. En este supuesto podrá obtener la financiación fijada para cada régimen en este Real Decreto, para las obras de nueva construcción.
Artículo 38. Límites presupuestarios para la obtención de financiación cualificada de la actuación protegible.
1. El presupuesto protegible por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder de:
Con carácter general, una vez el módulo ponderado de las viviendas de protección oficial aplicable en el momento de la calificación provisional para obras de remodelación, adecuación estructural, funcional, sus complementarias y las de adecuación de habitabilidad derivadas de la actuación, en su caso.
1,2 veces dicho módulo ponderado, en el supuesto de que se incluya la adquisición del inmueble para su inmediata rehabilitación, o que la actuación exija el vaciado del mismo según lo establecido en el artículo 34 cuando, en ambos supuestos, el inmueble vaya a ser destinado para venta.
1,5 veces el módulo ponderado indicado, en el supuesto de que se incluya la adquisición del inmueble para su inmediata rehabilitación, o de que la actuación exija el vaciado del mismo según lo establecido en el artículo 34, cuando, en ambos supuestos, el inmueble vaya a ser destinado para arrendamiento.
2. Cuando los inmuebles estén situados en un área de rehabilitación o en conjuntos históricos, el presupuesto protegible que hubiera correspondido en aplicación del apartado 1 de este artículo, podrá incrementarse hasta un 25 %, no pudiendo superar en ningún caso dicho incremento, el coste real derivado de las necesidades específicas de interés arquitectónico, histórico o ambiental de que se trate.
Artículo 39. Financiación cualificada.
1. Podrá obtenerse la calificación de actuación protegible de rehabilitación, cualesquiera sean los ingresos ponderados de los propietarios u ocupantes de las viviendas incluidas en el edificio objeto de la rehabilitación.
2. A efectos de acceder a la financiación cualificada, será requisito imprescindible que el titular del préstamo tenga unos ingresos ponderados inferiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
3. El requisito relativo a los ingresos ponderados a que se alude en el apartado anterior no será de aplicación si el promotor de la actuación protegible es una persona jurídica.
Artículo 40. Características de los Préstamos cualificados.
1. El préstamo cualificado podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegible con las limitaciones establecidas sobre superficie computable prevista en el artículo 30.2 y coste máximo de la actuación por metro cuadrado útil establecido en el artículo 38.
2. El plazo máximo de amortización del préstamo será de quince años, más tres años de carencia como máximo.
3. Los Préstamos serán garantizados en la forma pactada con las Entidades de crédito prestamistas.
4. Las anualidades de amortización de capital e intereses pagaderas a la Entidad de crédito, serán constantes.
Artículo 41. Subsidiación de Préstamos cualificados.
1. El Ministerio de Fomento subsidiará los Préstamos cualificados obtenidos para las actuaciones de rehabilitación de edificios descritas en esta Sección, salvo lo dispuesto en el artículo 37.2,b), según los siguientes supuestos:
Si en el edificio existiesen una o más viviendas arrendadas con contrato de arrendamiento en vigor sujeto a prórroga forzosa, el tipo subsidiado resultante para el propietario arrendador de ésta o éstas será del 5 %.
Si el promotor es persona jurídica y las viviendas afectadas por la actuación de rehabilitación se destinan a la venta, el tipo de interés será el acordado por el Consejo de Ministros para su aplicación a los convenios suscritos por el Ministerio de Fomento y las Entidades de crédito, en el momento de la calificación provisional.
En el resto de los supuestos, el tipo subsidiado resultante será del 7,5 %.
2. La subsidiación establecida en el apartado anterior de este artículo se aplicará a toda la vida del préstamo, incluyendo el período de carencia.
Artículo 42. Subvenciones.
1. Los promotores de actuaciones protegibles de rehabilitación que, habiendo obtenido calificación de la Comunidad Autónoma correspondiente y siendo sus ingresos ponderados inferiores a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, renuncien a préstamo cualificado, podrán obtener de la Comunidad Autónoma una subvención equivalente al 20 % del presupuesto protegible, con cargo al presupuesto del Ministerio de Fomento.
2. Dicha subvención será del 30 % si el solicitante, reuniendo los requisitos previstos en el apartado anterior, es propietario de una o más viviendas del edificio objeto de la rehabilitación y las tiene arrendadas con contrato de arrendamiento en vigor sujeto a prórroga forzosa.
3. Si el edificio tiene una antigüedad superior a treinta años se subvencionará, en todo caso, con una cuantía equivalent