Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

TÍTULO PRIMERO.
DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO PRIMERO.
SUJETOS Y MODALIDADES DE GESTIÓN

SECCIÓN 1. PRINCIPIOS GENERALES

Artículo 1.

1. La ejecución del Planeamiento urbanístico corresponde, dentro de sus respectivas esferas de actuación, a la Administración del Estado, a las Entidades locales, a las entidades urbanísticas especiales y a los particulares.

2. Las Administraciones urbanísticas suscitarán, en la medida más amplia posible, la iniciativa privada y la sustituirán cuando esta no alcanzase a cumplir los objetivos necesarios, con las compensaciones que la Ley establece.

Artículo 2.

1. La ejecución de los Planes de ordenación por el Estado se realizará a través del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo y de sus centros directivos, Organismos autónomos y empresas públicas a las que se confíe tal misión.

2. Tanto estas actuaciones de ejecución como las que lleven a cabo otros departamentos ministeriales, Organismos autónomos o empresas públicas adscritas a los mismos se realizarán de conformidad con las previsiones y en el tiempo señalado en el Planeamiento correspondiente.

Artículo 3.

1. Corresponde específicamente a la Administración del Estado la gestión del planeamiento de nivel nacional y de los Planes directores territoriales de coordinación, sin perjuicio de que transfiera sus competencias a otras entidades territoriales mediante descentralización, desconcentración u otras modalidades de encomienda de funciones reconocidas por el derecho aplicable.

2. Derogado por Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero.

Artículo 4.

1. Para la ejecución de los Planes, la Administración del Estado podrá constituir entidades urbanísticas especiales o crear órganos específicos, cumpliendo en cada caso los requisitos previstos por la legalidad en vigor.

2. Podrá, igualmente, a los fines de cooperar en la ejecución a cargo de las entidades locales, constituir con ellas consorcios o sociedades.

Artículo 5.

Corresponde a las Entidades locales, individualmente o asociadas entre sí, la ejecución de los Planes municipales e intermunicipales y la realización, a título de competencia propia o por encomienda del Estado, de obras y servicios previstos en el planeamiento de carácter superior.

Artículo 6.

1. Las Diputaciones Provinciales y los Cabildos Insulares podrán participar en la elaboración de los Planes directores territoriales de coordinación y en la ejecución de obras y servicios previstos en ellos, cuando el ámbito territorial de los mismos afecte a la totalidad o parte del respectivo territorio provincial o insular.

2. En el desarrollo de las competencia urbanísticas municipales, corresponde a las Diputaciones Provinciales proporcionar ayuda técnica y financiera a los municipios, mediante su actividad de cooperación.

Artículo 7.

1. Los Ayuntamientos podrán asumir la gestión urbanística a través de sus órganos de gobierno ordinarios o constituir gerencias con este objeto. Para el desarrollo de actuaciones establecidas en el Planeamiento, podrán igualmente crear órganos especiales de gestión, fundaciones públicas de servicios, sociedades, o utilizar las demás modalidades gestoras previstas en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales.

2. Podrán igualmente mancomunarse con otros municipios, y el Estado podrá disponer la agrupación obligatoria de los mismos en los casos determinados en la Ley de Régimen Local.

3. Para el desarrollo de actividades de interés para su población, y que no sean de su competencia exclusiva, podrán constituir consorcios con entidades de diferente orden o naturaleza.

Artículo 8.

1. Los particulares, individualmente o agrupados en entidades urbanísticas colaboradoras, asumirán las facultades y deberes que les confiere la Ley del Suelo y el Planeamiento en orden a la ejecución de éste.

2. Las entidades urbanísticas colaboradoras podrán igualmente realizar tareas de conservación y administración de las unidades residenciales creadas y de bienes y servicios que formen para de su equipamiento.

3. La Administración del Estado fomentará la iniciativa privada en la ejecución de los Planes y la participación ciudadana en todas las fases de la gestión del urbanismo.

SECCIÓN 2. MANCOMUNIDADES Y AGRUPACIONES URBANÍSTICAS

Artículo 9.

1. Las Diputaciones Provinciales podrán participar en Mancomunidades constituidas por Ayuntamientos de su provincia para cooperar en el desarrollo de las competencias urbanísticas municipal y provincial sobre áreas determinadas sometidas a elaboración o ejecución del Planeamiento.

2. Las Diputaciones Provinciales impulsarán la constitución, por los órganos y mediante el procedimiento correspondiente de Mancomunidades o, en su caso, de agrupaciones forzosas de municipios.

Artículo 10.

1. Las Mancomunidades y agrupaciones urbanísticas pueden tener por objeto:

  1. Alguno o algunos de los fines previstos en el artículo 21, 2, del presente Reglamento.

  2. Elaboración y ejecución del Planeamiento de carácter intermunicipal.

  3. La ejecución o conservación de obras urbanísticas y el desarrollo de servicios complementarios en áreas o polígonos pertenecientes a más de un término municipal, cuando se constituyan nuevos núcleos urbanos.

2. Los municipios integrados pueden, previo acuerdo favorable del órgano de gobierno de la Mancomunidad, transferir a la misma la titularidad o el mero ejercicio de competencias urbanísticas o relativas a actividades de carácter complementario.

Artículo 11.

1. Las Mancomunidades o agrupaciones urbanísticas podrán acordar, previos los trámites establecidos en su ordenamiento peculiar, la imposición de tasas y contribuciones especiales previstas en la legislación local, cuando establezcan servicios o realicen obras que legitime dicha imposición.

2. Los municipios integrados podrán delegar en la Mancomunidad o agrupación, una vez acordada por aquellos, la imposición de tributos de naturaleza urbanística, la liquidación y recaudación de los mismos.

3. Además de lo dispuesto en la legislación local, los gastos de la gestión urbanística de la Mancomunidad o agrupación podrán cubrirse con:

  1. La participación en tributos municipales que tengan relación con las competencias de los Ayuntamientos integrados que hayan sido asumidas por la Mancomunidad o agrupación .

  2. Las subvenciones que, a título de cooperación a los servicios municipales, acuerde la Diputación Provincial correspondiente.

SECCIÓN 3. CONSORCIOS URBANÍSTICOS

Artículo 12.

1. Las Administraciones públicas podrán consorciarse para el desarrollo de fines propios de la gestión y ejecución de actividades urbanísticas.

2. A los consorcios se podrán incorporar particulares, previo convenio acerca de las bases que hayan de regir su actuación.

3. Tanto el acuerdo a que se refiere el número anterior como los demás actos necesarios para la constitución definitiva del consorcio requerirán:

  1. Que la actividad cuyo desarrollo se aborda en común esté dentro de la esfera de capacidad de los sujetos consorciados.

  2. Que cada uno de dichos sujetos cumpla con los requisitos que la legislación que le sea aplicable establezca como necesarios para obligarse contractualmente y para disponer de fondos de su propiedad o a su cargo.

Artículo 13.

Los consorcios urbanísticos pueden tener por objeto una o varias de las finalidades siguientes:

  1. Elaborar estudios y realizar trabajos de promoción urbanística de áreas, zonas o polígonos determinados.

  2. Abordar la formación y ejecución de Planes parciales o especiales y programas de actuación urbanística.

  3. Unificar tareas de gestión del desarrollo urbanístico de áreas o de polígonos, aunque sea sin asumir de modo directo funciones de ejecución del Planeamiento, colaborando con la administración o administraciones urbanísticas que sean competentes por razón de la materia o del territorio.

  4. Realizar obras de infraestructura urbanística.

  5. Crear o gestionar servicios complementarios de urbanizaciones.

  6. Cuidar de la conservación de nuevas urbanizaciones, gestionando de modo unificado las competencias o deberes propios de los miembros del consorcio.

Artículo 14.

1. Los consorcios urbanísticos realizarán sus actividades en nombre propio o en nombre de los sujetos consorciados, según las disposiciones establecidas en sus bases de constitución.

2. Los entes consorciados podrán encomendar al consorcio cualesquiera otras actividades cuyo ejercicio no tenga el carácter de intransferible, según lo que al respecto disponga la legislación en cada caso aplicable.

3. En ningún caso podrá delegarse en el consorcio la potestad de establecer tributos, pero si se le podrá encomendar la recaudación unificada de aquellos que graven el suelo o su aprovechamiento, pudiendo en este caso recurrir a la vía de apremio.

4. Los entes consorciados no pueden delegar en el consorcio la potestad expropiatoria, si bien pueden encomendarle la gestión de las expropiaciones que los mismos acuerden.

5. Cuando el consorcio establezca servicios susceptibles de aprovechamiento individualizado, podrá imponer y recaudar las contraprestaciones correspondientes.

SECCIÓN 4. GERENCIAS URBANÍSTICAS

Artículo 15.

1. Podrán constituir gerencias de urbanismo las Administraciones central, local e institucional, para el mejor desarrollo de las competencias urbanísticas que el ordenamiento les haya confiado.

2. El régimen de gerencia urbanística llevará consigo una diferenciación orgánica, funcional o ambas cosas a la vez, respecto de la organización y funciones generales propias del ente público que la constituya.

3. La gerencia urbanística podrá consistir en un órgano de carácter individual o colegiado o en una entidad con personalidad y patrimonio propio.

4. En la creación de gerencias se observarán las previsiones establecidas en cada caso por la legislación peculiar de la entidad o entidades que acuerden su constitución.

Artículo 16.

1. Las gerencias constituidas por la Administración estatal o institucional tendrán por objeto la realización de actividades generales o específicas en todo el territorio nacional o en áreas territoriales determinadas.

2. Las gerencias podrán tener una duración indefinida o temporal, quedando en este último caso extinguidas al finalizar los trabajos que les hubieren sido encomendados.

3. Las gerencias urbanísticas de la Administración estatal o institucional podrán asumir, especialmente, las funciones de dirección y ejecución de las obras de acondicionamiento y conservación de las áreas o polígonos residenciales, industriales o de servicios previstos en los Planes de ordenación correspondientes.

4. Cualquiera que fuese la forma adoptada para la constitución de las gerencias, la administración que las constituya no podrá descentralizar, desconcentrar o delegar en ellas funciones de dirección superior y fiscalización de la gestión que se les encomiende.

Artículo 17.

1. La Administración del Estado podrá constituir y dotar gerencias de urbanismo de ámbito comarcal, con la función de prestar asistencia técnica permanente a los municipios comprendidos en el área, en el desarrollo de sus competencias urbanísticas.

2. La constitución y sostenimiento de las gerencias a que se refiere este artículo podrá realizarse en común por la Administración del Estado y la Diputación Provincial correspondiente, previo el oportuno convenio. Las gerencias así constituidas se encuadrarán en la organización estatal o provincial, en atención al carácter predominante de los fondos de sostenimiento.

Artículo 18.

1.y 2. Derogados por Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero.

3. En la gerencia se integrarán, además, de acuerdo con las posibilidades financieras de la entidad creadora y, en su caso, de los auxilios económicos con que cuente, los efectivos personales, de carácter pluridisciplinar y especializado, que requiera la función ejecutiva y la de asesoramiento y apoyo a la actuación del gerente.

Artículo 19.

Los municipios podrán otorgar a las gerencias urbanísticas todas o alguna de las facultades siguientes:

  1. Funciones instrumentales de carácter técnico, cuya decisión corresponda en último término al Ayuntamiento, tales como:

    • Elaborar proyectos de Planes de ordenación, estudios de detalle y proyectos de urbanización.

    • Ejecutar Planes y programas.

    • Redactar, tramitar y ejecutar proyectos de expropiación forzosa.

    • Preparar y proponer a la aprobación de las autoridades competentes cualquier clase de documentos y proyectos de índole urbanística que deba redactar el Ayuntamiento.

  2. Funciones que impliquen ejercicio de autoridad y que le sean transferidas mediante descentralización funcional, como:

    • Señalamiento de alineaciones y rasantes.

    • Concesión de licencias urbanísticas.

    • Expedición de cédulas urbanísticas.

    • Ejercicio de la inspección urbanística.

  3. La gestión del patrimonio municipal del suelo, a cuyo fin podrá adquirir, poseer, reivindicar, administrar, gravar y enajenar toda clase de bienes; así como asumir titularidades fiduciarias de disposición, correspondiendo las dominicales al municipio.

Artículo 20.

1. Las gerencias urbanísticas podrán también ser instituidas mediante el acuerdo en común de varios municipios, por sí solos o, además, con la Diputación Provincial correspondiente, para fines de carácter temporal o permanente.

2. Podrán también crear gerencias urbanísticas las entidades municipales de carácter comarcal o metropolitano y las Mancomunidades provinciales, constituidas con sujeción a lo dispuesto en la legislación del régimen local.

3. En uno y otro caso será de aplicación lo dispuesto en los dos artículos precedentes de este Reglamento.

SECCIÓN 5. PERSONIFICACIÓN DE FORMA SOCIETARIA

Artículo 21.

1. Las administraciones urbanísticas podrán crear, conjunta o separadamente, sociedades anónimas cuando así convenga a la promoción, gestión o ejecución de actividades urbanísticas.

El acuerdo de creación, así como, en su caso, el de participación en la sociedad ya creada, se regirá por la legislación que a cada entidad le sea aplicable.

2. Podrá, especialmente, encomendarse a las sociedades constituidas por las administraciones urbanísticas:

  1. La realización de obras de infraestructura y dotación de servicios en un área o polígono determinados de actuación urbanística.

  2. La promoción y gestión de urbanizaciones, con independencia del sistema que se adopte para la elaboración y ejecución del Planeamiento urbanístico.

Artículo 22.

1. Podrán también participar las administraciones urbanísticas en cualesquiera otras sociedades constituidas, con limitación de responsabilidad, por particulares para el desarrollo de fines de naturaleza urbanística.

2. En los supuestos a que este artículo se refiere, la participación administrativa podrá no ser mayoritaria. Si recibiesen especiales atribuciones por parte de la Administración competente, la sociedad podrá quedar sometida al vínculo específico de control o sujeción que se determine, con la finalidad de adecuar tales atribuciones a los fines de interés público.

Artículo 23.

La Administración competente podrá entregar a las sociedades urbanizadoras las concesiones de servicio convenientes, a fin de que con su explotación obtengan la retribución de la obra urbanizadora.

SECCIÓN 6. ENTIDADES URBANÍSTICAS COLABORADORAS

Artículo 24.

1. Los interesados podrán participar en la gestión urbanística mediante la creación de entidades urbanísticas colaboradoras.

2. Son entidades urbanísticas colaboradoras:

  1. Las Juntas de compensación.

  2. Las Asociaciones administrativas de propietarios en el sistema de cooperación.

  3. Las Entidades de conservación.

3. Las entidades urbanísticas colaboradoras se regirán por sus Estatutos y por lo dispuesto en esta sección, sin perjuicio de la aplicación de los preceptos específicos contenidos en los Capítulos II y III del Título V de este Reglamento para las Juntas de compensación y Asociaciones administrativas de propietarios en el sistema de cooperación y de las previsiones establecidas en el Capítulo IV del Título II para la conservación de las obras de urbanización.

Artículo 25.

1. La constitución de las Juntas de compensación y de las Asociaciones administrativas de propietarios en el sistema de cooperación se acomodarán a lo previsto en las disposiciones contenidas en los respectivos sistemas de actuación.

2. Las entidades de conservación de las obras de urbanización podrán constituirse como consecuencia de la transformación de alguna entidad preexistente de las enunciadas en el número anterior o, específicamente para dichos fines, sin que previamente se haya constituido una entidad para la ejecución de las obras de urbanización.

3. Será obligatoria la constitución de una entidad de conservación siempre que el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre los propietarios comprendidos en un polígono o unidad de actuación en virtud de las determinaciones del Plan de ordenación o bases del programa de actuación urbanística o resulte expresamente de disposiciones legales.

En tales supuestos, la pertenencia a la entidad de conservación será obligatoria para todos los propietarios comprendidos en su ámbito territorial.

Artículo 26.

1. Las entidades urbanísticas colaboradoras tendrán carácter administrativo y dependerán en este orden de la administración urbanística actuante.

2. La personalidad jurídica de las entidades urbanísticas colaboradoras se entenderá adquirida a partir del momento de su inscripción en el correspondiente registro.

Artículo 27.

1. La constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras, así como sus estatutos, habrán de ser aprobados por la administración urbanística actuante.

2. El acuerdo aprobatorio de la constitución se inscribirá en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras que se llevará en las respectivas Comisiones Provinciales de Urbanismo, donde asimismo se archivará un ejemplar de los estatutos de la entidad autorizado por funcionario competente.

3. Los nombramientos y ceses de las personas encargadas del Gobierno y administración de la entidad se inscribirán también en dicho registro.

4. La modificación de los estatutos requerirá aprobación de la administración urbanística actuante. Los acuerdos respectivos, con el contenido de la modificación, en su caso, habrán de constar en el registro.

Artículo 28.

La transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a cualquiera de los tipos de entidades urbanísticas colaboradoras llevará consigo la subrogación de los derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la entidad a partir del momento de la transmisión.

Artículo 29.

Los acuerdos de las entidades urbanísticas colaboradoras se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, salvo que en los Estatutos o en otras normas se establezca un quórum especial para determinados supuestos.

Dichos acuerdos podrán impugnarse en alzada ante la administración urbanística actuante.

Artículo 30.

1. La disolución de las entidades urbanísticas colaboradoras se producirá por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerirá, en todo caso, acuerdo de la administración urbanística actuante.

2. No procederá la aprobación de la disolución de la entidad mientras no conste el cumplimiento de las obligaciones que estén pendientes.

CAPÍTULO II.
REQUISITOS GENERALES PARA LA EJECUCIÓN

SECCIÓN 1. FUNCIÓN LEGITIMADORA DEL PLANEAMIENTO

Artículo 31.

1. Para la ejecución de los Planes generales en suelo urbano será suficiente que estos contengan los requisitos señalados en el artículo 12, 2, 1, de la Ley del Suelo.

2. Las actuaciones en suelo urbanizable programado requieren la previa aprobación del Plan parcial del sector correspondiente.

3. En el suelo urbanizable no programado solo podrá actuase mediante la aprobación de programas de actuación urbanística y de los correspondientes Planes parciales para su ejecución.

4. La ejecución de los sistemas generales integrantes de la estructura general y orgánica del territorio se llevará a cabo, bien directamente, mediante la aprobación de Planes especiales, bien mediante su inclusión en los sectores correspondientes para su desarrollo en Planes parciales.

Artículo 32.

1. Para la ejecución de las determinaciones de las normas complementarias y subsidiarias del Planeamiento en suelo urbano será suficiente que dichas normas contengan las precisiones establecidas en el artículo 92 del Reglamento de Planeamiento.

2. En las áreas declaradas aptas para la urbanización en las normas complementarias subsidiarias de Planeamiento de carácter municipal se actuará mediante los Planes parciales correspondientes.

Artículo 33.

1. La ejecución de las obras de infraestructura previstas, en su caso, en los Planes directores territoriales de coordinación podrá llevarse directamente a cabo mediante la aprobación de Planes especiales.

2. Podrán aprobarse también Planes especiales para la ejecución de actuaciones aisladas en suelo urbano en los municipios que tengan aprobado Plan general o normas complementarias o subsidiarias de Planeamiento de carácter municipal.

Artículo 34.

En los municipios que carezcan de Plan y de normas complementarias y subsidiarias del Planeamiento, la edificación en suelo urbano y en su caso, las obras de urbanización a realizar en este suelo se acomodarán a la legislación de régimen local y a las ordenanzas de construcción debidamente aprobadas, una vez efectuada la delimitación de dicha clase de suelo por el procedimiento establecido en el artículo 81, 2, de la Ley del Suelo. En todo caso se tendrá en cuenta lo establecido en los artículos 73 y 74 de dicha Ley.

SECCIÓN 2. ORDEN DE PRIORIDADES

Artículo 35.

1. La ejecución de los Planes se llevará a cabo de acuerdo con los programas contenidos en ellos.

2. Dentro de cada Plan se seguirá el orden de prioridades de unos polígonos respecto a otros, que aquél establezca, salvo en el supuesto de que se garantice la ejecución de los sistemas viarios y redes de servicios públicos previstos en el Plan, aunque excedan de los necesarios para el servicio del polígono en el que se actúe.

3. En la ejecución de los Planes especiales se seguirá el orden de prioridad que en cada uno de ellos se establezca en función de los objetivos que pretenda conseguir.

SECCIÓN 3. DELIMITACIÓN DE POLÍGONOS Y UNIDADES DE ACTUACIÓN

Artículo 36.

1. La ejecución se realizará siempre por unidades de actuación o por polígonos completos, salvo cuando se trate de la ejecución de sistemas generales o de alguno de sus elementos o de actuaciones aisladas en suelo urbano.

2. En la debilitación de los polígonos en suelo urbanizable programado o incluido en un programa de actuación urbanística habrá de justificarse para cada uno de ellos el cumplimiento de los requisitos del artículo 117, 2, de la Ley del Suelo.

A los efectos de hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización, no se podrán delimitar polígonos dentro de un mismo sector cuyas diferencias de aprovechamiento entre sí con relación al aprovechamiento del sector sea superior al 15%.

Artículo 37.

Derogado por Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero.

Artículo 38.

1. La determinación y delimitación de los polígonos y unidades de actuación, cuando no estuviere contenida en los Planes, se ajustará al siguiente procedimiento:

  1. Se iniciará de oficio por la entidad local o urbanística especial actuante o a instancia de los particulares interesados.

  2. Aprobado inicialmente el expediente, se someterá por la entidad actuante a información pública durante el plazo de quince días, mediante anuncios que a tal efecto se inserten el "Boletín Oficial" de la provincia y en un periódico de los de mayor circulación de la provincia. En todo caso será preceptiva la citación personal de los propietarios de terrenos incluidos el polígono o unidad de actuación, para los que el plazo empezará a contarse desde el día siguiente al de la recepción de la notificación.

  3. El expediente con las reclamaciones y observaciones que se hubieren formulado será resuelto definitivamente por la entidad local urbanística especial actuante. Cuando se trate de acuerdos de las entidades locales, bastará para su adopción la mayoría simple.

  4. Para la efectividad de la delimitación se precisará la publicación de la aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la provincia.

2. Los mismos trámites se seguirán cuando hubiere de polígonos o unidades de actuación ya delimitados.

3. Derogado por Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero.

4. Si, como consecuencia de las alegaciones producidas, el acuerdo de aprobación definitiva modificase los límites del polígono no será preciso nuevo trámite de información, salvo que la superficie del polígono o unidad de actuación se aumentase o disminuyese en más de un 10%, respecto de la inicialmente prevista, en cuyo caso se darán audiencia a los afectados por el aumento o disminución.


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