Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística.

TÍTULO I.
LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO.

CAPÍTULO I.
INSTRUMENTOS Y DISPOSICIONES DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA.

Artículo 12. Instrumentos de ordenación.

Los actos de uso o transformación del suelo se realizarán en los términos previstos por esta Ley, los Reglamentos generales que la desarrollen, las demás disposiciones dictadas en su ejecución y, en el marco de las anteriores normas, por los siguientes Instrumentos:

  1. Planes de Acción Territorial de finalidad urbanística, que establecen criterios de coordinación para la redacción de los diversos Planes municipales, conforme a la Ley 6/1989, de la Generalidad, de 7 de junio.

  2. Planes Generales, que definen la estrategia de utilización del territorio y su ordenación urbanística estructural, para términos municipales completos, y las desarrollan detalladamente en suelo urbano y en el urbanizable de ejecución más inmediata.

  3. Planes Parciales, que desarrollando el Plan General, ordenan pormenorizadamente sectores concretos del suelo urbanizable.

  4. Planes de Reforma Interior, que, en áreas consolidadas, complementan la ordenación pormenorizada de los Planes Generales para acometer operaciones de renovación urbana a fin de moderar densidades, reequipar barrios enteros o modernizar su destino urbanístico, preservando el patrimonio arquitectónico de interés.

  5. Planes Especiales, que -en desarrollo, complemento o, incluso, modificación del planeamiento general y parcial- cumplen cualquiera de los siguientes cometidos: Crear o ampliar reservas de suelo dotacional; definir y proteger las infraestructuras o vías de comunicación, el paisaje o el medio natural; adoptar medidas para la mejor conservación de los inmuebles de interés cultural o arquitectónico; concretar el funcionamiento de las redes de infraestructuras, y vincular áreas o parcelas, urbanas o urbanizables, a la construcción o rehabilitación de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública cuando el Plan General se hubiera limitado a prever su destino residencial.

  6. Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos, que identifican y determinan el régimen de preservación o respeto para las construcciones, conjuntos, jardines u otro tipo de espacios, cuya alteración se someta a requisitos restrictivos, acordes con la especial valoración colectiva que merezcan dichos bienes. Los Catálogos se podrán aprobar como Planes independientes o como simples documentos de los Planes antes referidos.

  7. Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas, que regulan el proceso de ejecución de éstas, fijando sus plazos, especificando su alcance y modalidad, designando el Urbanizador y concretando sus compromisos.

  8. Estudios de Detalle, que completan o adaptan determinaciones establecidas en los Planes Generales y Parciales.

Artículo 13. Reglamento Técnico o Planeamiento e instrucciones de planeamiento.

1. Por Decreto del Gobierno Valenciano se determinarán requisitos mínimos de calidad, sustanciales y formales, a satisfacer por los planes, pudiéndose precisar y aumentar los estándares mínimos de suelo para dotaciones públicas exigidos por esta Ley.

2. El Consejero competente en Urbanismo, previo Dictamen del Consejo Superior de Urbanismo, puede dictar instrucciones que orienten sobre objetivos y prioridades de los planes e ilustren los problemas más comunes que en ellos convenga resolver. Estas instrucciones se publicarán, en extracto y para conocimiento general, en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana.

Serán vinculantes para los órganos urbanísticos dependientes de la Administración Autonómica.

Artículo 14. Reglamento orientativo de las distintas zonas de ordenación urbanística.

A fin de fomentar la homogeneidad y el mejor conocimiento público de las normas urbanísticas de los distintos planes municipales, mediante reglamento aprobado por Orden del Consejero competente en esta materia, se deberán formar y actualizar periódicamente modelos de regulación para cada una de las diversas zonas de ordenación urbanística más usuales en las previsiones de aquellos planes. Estos podrán establecer el régimen urbanístico de las zonas que delimiten mediante remisión a ese reglamento general, aunque, alternativamente, también podrán contener su propia regulación cuando razones específicas de carácter local así lo aconsejen.

Para cada zona de ordenación urbanística se regularán los parámetros tipológicos básicos de sus construcciones en función de la utilización característica propia de su destino.

Artículo 15. Ordenanzas municipales.

Las ordenanzas municipales de policía de la edificación regularán los aspectos morfológicos y ornamentales de las construcciones y, en general, aquellas condiciones de las obras de edificación que no sean definitorias de la edificabilidad o el destino del suelo. También pueden regular, en términos compatibles con el planeamiento, las actividades susceptibles de autorización en cada inmueble. Las ordenanzas deberán ser conformes con las disposiciones estatales o autonómicas relativas a la seguridad, salubridad, habitabilidad y calidad de las construcciones y en ningún caso menoscabarán las medidas establecidas para la protección del medio ambiente o de los bienes catalogados de interés cultural o histórico.

CAPÍTULO II.
PLANES URBANÍSTICOS.

SECCIÓN I. PLANES DE ACCIÓN TERRITORIAL DE FINALIDAD URBANÍSTICA.

Artículo 16. Planes de acción territorial de finalidad urbanística.

1. Los planes de acción territorial de finalidad urbanística son instrumentos de ordenación supramunicipal para toda la Comunidad o parte de su territorio.

Se podrá ordenar un mismo ámbito territorial, en sus diversos aspectos, por varios de estos Planes de contenidos complementarios.

2. Estos planes, para el bienestar comunitario o las previsiones públicas, con proyección territorial, deberán cumplir todas o alguna de las siguientes funciones:

  1. Establecer criterios generales para su desarrollo por el planeamiento municipal.

  2. Coordinar las directrices sectoriales de las diferentes Administraciones Públicas para que sean compatibles desde el punto de vista territorial.

  3. Formalizar las previsiones territoriales precisas para acciones y proyectos a realizar de forma concertada entre distintas Administraciones Públicas, estableciendo, incluso, reservas de suelo dotacional.

  4. Orientar la ulterior regulación, propia de los planes generales, del suelo no urbanizable, así como las actividades futuras que en éste pudieran declararse de interés comunitario.

3. En cumplimiento de su función, los planes de acción territorial pueden clasificar directamente terrenos como suelo no urbanizable, común o de especial protección, aunque no lo fueran al tiempo de su aprobación, siempre que respeten los niveles de protección mínimos fijados por el planeamiento municipal. En todo caso, distinguirán con precisión, en su contenido dispositivo, las determinaciones de aplicación directa de las directrices, orientativas o vinculantes, para la redacción de planes generales o especiales.

4. Los municipios podrán agruparse para elaborar un plan de ámbito comarcal.

Estos planes podrán cumplir todas o algunas de las funciones previstas en el número 2, apartados A), B), C) y D) de este mismo artículo.

SECCIÓN II. PLANES GENERALES.

Artículo 17. Plan general.

1. Los planes generales establecerán, para todo el territorio municipal, su ordenación urbanística estructural, estableciendo, al efecto, las siguientes determinaciones:

  1. Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio.

  2. Clasificación del suelo.

  3. División del territorio en zonas de ordenación urbanística, determinando para cada una de ellas la normativa que, conforme al artículo 14, sea de aplicación.

  4. Ordenación del suelo no urbanizable.

  5. Delimitación de sectores definitorios de ámbitos mínimos de planeamiento parcial o de reforma interior.

  6. Tratamiento, conforme a su legislación reguladora, para su protección y funcionalidad, de los bienes de dominio público no municipal.

  7. Establecimiento de áreas de reparto y determinación de los aprovechamientos tipo correspondientes.

  8. Expresión de los objetivos a considerar en la redacción de los instrumentos de desarrollo del plan general, indicando, como mínimo, las posibles tipologías y las densidades máximas y, para los planes parciales y estudios de detalle, el coeficiente de máxima edificabilidad.

  9. Ordenación de los centros cívicos y de las actividades susceptibles de generar tránsito intenso.

  10. Delimitación de una red primaria o estructural de reservas de terrenos y construcciones de destino dotacional público que asegure la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico, garantizando la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo.

2. La red primaria o estructural de dotaciones públicas comprenderá las reservas precisas para todas las siguientes:

  1. Parques públicos en proporción no inferior a media hectárea por cada millar de habitantes. No obstante, cuando la población municipal no rebase los 5.000 habitantes, se podrá minorar esta exigencia, en lo que resulte superflua para atender las necesidades sociales.

  2. Equipamientos y redes de transporte, comunicaciones y servicios de titularidad o de carácter supramunicipal, con esquema indicativo de su funcionamiento.

  3. Infraestructuras, espacios libres, jardines y otras dotaciones de cualquier índole que, por su cometido específico, sus dimensiones o su posición estratégica, integren o hayan de integrar la estructura del desarrollo urbanístico de todo el territorio ordenado, así como las que cumplan análoga función estructurante respecto a cada sector, señalando, incluso, las principales avenidas, plazas o escenarios urbanos en proyecto que sirvan de pauta o hito de referencia para el desarrollo coherente del planeamiento parcial.

  4. Terrenos dotacionales cuya reserva convenga prefigurar con prevalencia o antelación respecto a la forma de los edificios y parcelas a consolidar en su entorno.

  5. Vías públicas e infraestructuras que presten servicio y comunicación recíproca a las dotaciones expresadas en los apartados anteriores integrando una red unitaria.

3. Todo plan general debe delimitar, como zona diferenciada a efectos del anterior número 1.C), uno o varios núcleos históricos tradicionales, donde la ordenación urbanística no permita la sustitución indiscriminada de edificios y exija que su conservación, implantación, reforma o renovación armonicen con la tipología histórica. Asimismo, en consonancia con las políticas de conservación del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural, definidas por los órganos competentes, catalogará los bienes inmuebles y adoptará las medidas protectoras que, conforme a aquéllas, resulten de interés.

4. Los planes generales determinarán la secuencia lógica de su desarrollo territorial mediante el establecimiento pormenorizado de las condiciones objetivas que han de cumplirse para que sea posible la incorporación de cada tramo de urbanización al contexto global del territorio, definiendo así un orden básico de prioridades para la ejecución de las actuaciones integradas previstas y regulando las condiciones que éstas han de satisfacer para que sea posible su programación.

5. El plan general preverá la expansión urbana del municipio para diez años, aproximadamente, y también la reserva de suelo y dotaciones para la implantación de infraestructuras públicas previsibles a más largo plazo.

6. Cada plan general ha de justificar su adecuación a los planes de acción territorial que le afecten y al planeamiento de los municipios colindantes.

Asimismo, además de la ordenación de un término municipal completo, debe establecer o reflejar la ordenación de los terrenos más próximos que lo circunden hasta una franja limítrofe de la anchura imprescindible, en cada punto, para garantizar la homogeneidad o coordinación del planeamiento en la frontera común de ambos términos.

Artículo 18. Otras determinaciones del plan general; ordenación pormenorizada.

1. Además de las determinaciones del artículo anterior, los planes generales ordenarán pormenorizadamente -con la misma precisión exigible de un plan parcial- los terrenos cuyo desarrollo urbanístico se estime prioritario.

2. En todo caso establecerán dicha ordenación para el suelo urbano, legitimando en él la actuación directa sin planes complementarios, sin perjuicio de la posibilidad de delimitar sectores de ordenación diferida a un plan de reforma interior para áreas cuya consolidación urbana se pretenda reestructurar con las finalidades expresadas en el artículo 12.D).

3. El plan general ordenará pormenorizadamente los terrenos que clasifique como suelo urbanizable inmediatos al urbano y, al menos, los precisos para que queden atendidas las demandas previsibles del mercado inmobiliario a corto y medio plazo, facilitando con dicha ordenación la pronta programación de los terrenos y excusando la ulterior exigencia de planes parciales.

4. Cuanto mayor sea el crecimiento urbanístico previsto para el municipio o más ambicioso resulte el mismo respecto a la capacidad de gestión actual de éste, mayor será el grado de concreción exigible respecto a las determinaciones de este artículo y del número 2 del anterior.

Artículo 19. Límites al ejercicio de la potestad de planeamiento a través de los planes generales.

El planeamiento general:

  1. Cuando en un barrio o núcleo de población ya existan más de 75 viviendas o de 10.000 metros cuadrados de edificación residencial por hectárea de terreno, nunca aumentará la edificabilidad media o la densidad global respecto a las previsiones del planeamiento anterior y procurará que disminuya o, a lo sumo, se mantenga, en su intensidad, la tendencia histórica de consolidación experimentada durante el último medio siglo.

  2. En zonas consolidadas, el volumen atribuido a las parcelas no superará el característico de la edificación que, dentro de ordenación, exista en su entorno y se abstendrá de aumentarlo, respecto a la ordenación anterior, cuando ello redunde en detrimento del mejor cumplimiento de los estándares legales de dotaciones públicas.

  3. Para las zonas turísticas promoverá la ocupación de baja y media densidad dentro de los parámetros máximos que reglamentariamente se determinen.

Artículo 20. Criterios de sectorización.

1. Sector es el ámbito de ordenación propio de un plan parcial o de un plan de reforma interior. Cada uno de estos planes abarcará uno o varios sectores completos.

2. La sectorización se debe efectuar atendiendo al modo más idóneo de estructurar la utilización urbanística del territorio. El perímetro de los sectores se configurará con ejes viarios y alineaciones propias de la red primaria o estructural de dotaciones, o excepcionalmente, con los límites del suelo no urbanizable. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y límites respetará las siguientes reglas:

  1. Los caminos rústicos, las acequias, las curvas de nivel topográficas, los yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de protección del dominio público natural o de otros elementos naturales, así como sus proyecciones virtuales, sólo podrán configurar ese trazado cuando en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea su elección como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.

  2. Dicho trazado nunca se determinará con el exclusivo propósito de ajustarlo a límites de término municipal o a lindes de propiedad. Cuando la más idónea conformación de la ordenación urbanística aconseje un trazado coincidente con esos límites, el plan deberá acreditar que esa coincidencia obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública de planeamiento regulada en el artículo 2, no a la mera conveniencia de ajustar sus determinaciones a condiciones prediales o administrativas preexistentes y ajenas al bienestar futuro de la población.

SECCIÓN III. PLANES PARCIALES Y DE REFORMA INTERIOR.

Artículo 21. Determinaciones del plan parcial.

1. En los sectores de suelo urbanizable que el plan general sólo hubiera ordenado con las determinaciones del artículo 17, los planes parciales las complementarán detallando las alineaciones, las rasantes y las reservas dotacionales suplementarias de la red estructural o primaria. Asimismo, deberán fijar, gráfica o normativamente, el parcelario, así como los destinos urbanísticos y las edificabilidades previstas para los terrenos y construcciones.

2. También pueden formularse planes parciales a fin de mejorar la ordenación pormenorizada establecida en los planes generales para el suelo urbanizable, buscando soluciones que mejoren la calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colectivo o la capacidad de servicio de las dotaciones públicas.

En este caso, los planes parciales deberán fundar sus determinaciones en las directrices del planeamiento general para su desarrollo por el parcial.

Artículo 22. Estándares mínimos de cumplimiento preceptivo por el planeamiento parcial.

1. La ordenación establecida por los planes parciales ha de cumplir las exigencias mínimas de calidad urbanística que se determinen reglamentariamente y, en especial, las siguientes:

  1. La edificabilidad residencial no superará la prevista en el artículo 19 respecto a la superficie del plan parcial, cuya densidad no contravendrá lo dispuesto en dicho precepto.

  2. En sectores susceptibles de utilización residencial, la reserva de suelo con destino dotacional público, sin contar el viario, debe superar los 35 metros cuadrados por cada 100 de techo potencialmente edificable.

  3. Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 metros cuadrados de los 35 exigidos en el apartado B) anterior y, en todo caso, más del 10 % de la superficie total del sector cualquiera que sea el uso propio de sus edificios.

  4. Por cada vivienda, apartamento, chalé, estudio o unidad de edificación reglamentariamente determinada debe preverse más de una plaza de aparcamiento fuera de la superficie estrictamente viaria.

No se computarán, para verificar el cumplimiento de las exigencias antes expresadas, las reservas dotacionales de la red estructural establecidas conforme al artículo 17.2, salvo que éstas ofrezcan condiciones privilegiadas de uso cotidiano y disfrute permanente para la población del sector, en cuyo caso se computarán, en los casos y en la proporción que reglamentariamente se establezca.

2. Los planes generales también deben observar las exigencias del número anterior en el suelo urbanizable que ordenen pormenorizadamente.

No obstante, en las zonas de borde inmediatas al suelo urbano, podrá eximirse, parcial y justificadamente, del cumplimiento de aquellas exigencias del número 1 que, por incompatibles con la consolidación, resulten impracticables. Esta exención se acordará sólo en lo estrictamente preciso para ultimar la trama urbana en coherencia formal y funcional con sus condiciones históricas.

La misma regla será de aplicación para los planes parciales que modifiquen la ordenación del plan general en sus determinaciones reguladas por el artículo 18.

3. Mediante resolución motivada del Consejero competente en materia de Urbanismo, dictada previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo y dentro de las limitaciones que reglamentariamente se determinen, podrán minorarse las exigencias del número 1 anterior para supuestos concretos en los que concurra una de las siguientes circunstancias:

  1. Que se trate de sectores autónomos cuyo destino sea el de edificios turísticos o de ocupación estacional o recreativa de tipología residencial aislada y con muy baja densidad y volumetría o el de complejos industriales aislados, siempre que queden provistos de servicios privados especialmente importantes o de privilegiadas condiciones ambientales.

  2. Que la mayor superficie de la red viaria, unida a su mejor trazado o localización, compensen, con evidentes ventajas para el interés público, pequeñas disminuciones -nunca superiores a un 10 %- respecto a la superficie mínima que, con carácter general, se exige para las restantes dotaciones públicas.

  3. Que concurran causas excepcionales de interés público que justifiquen autorizar una densidad o edificabilidad que superen las máximas ordinarias, aunque nunca más de un 20 %, sin perjuicio del íntegro cumplimiento de las exigencias de los apartados B), C) y D) del número 1 anterior.

Artículo 23. Planes de reforma interior.

1. Los planes de reforma interior tienen por objeto operaciones encaminadas a los fines enunciados en el artículo 12. D), debiendo desarrollar, para ello, la ordenación de los planes generales en las áreas que éstos específicamente determinen. También se pueden acometer operaciones de reforma interior, con los fines mencionados, formulando planes de este tipo que aporten mejoras a la ordenación pormenorizada por el plan general para el suelo urbano.

Las determinaciones de los planes de reforma interior se adecuarán a los estándares establecidos por el artículo anterior, aunque con el margen de tolerancia expresado en el párrafo segundo de su número 2.

2. El plan de reforma interior diferenciará los terrenos que han de quedar sujetos al régimen de actuaciones aisladas de los que someta al régimen de actuaciones integradas. Sin perjuicio de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 9.2, los inmuebles que el plan general incluya en sectores a desarrollar mediante plan de reforma interior, mientras éste o aquél no dispongan otra cosa, estarán sujetos al régimen urbanístico regulado en el artículo 10.

SECCIÓN IV. PLANES ESPECIALES. CATÁLOGOS DE BIENES Y ESPACIOS PROTEGIDOS.

Artículo 24. Planes especiales.

Como complemento, desarrollo o mejora del planeamiento general podrán formularse planes especiales cuyo objeto sea satisfacer los fines públicos taxativamente previstos en el artículo 12.E) y F). Se formalizan mediante los documentos más adecuados a su objeto específico, debiendo redactarse con igual o mayor detalle que el planeamiento que complementen o modifiquen.

Artículo 25. Catálogos de bienes y espacios protegidos.

1. Los catálogos de bienes y espacios protegidos formalizarán las políticas públicas de conservación, rehabilitación o protección de los bienes inmuebles o de los espacios de interés. A tal fin seleccionarán los que se consideren de interés artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnológico, arquitectónico o botánico y los que integren un ambiente característico o tradicional, así como los que se pretendan conservar por su representatividad del acervo cultural común o por razones paisajísticas.

2. La Generalidad ha de mantener un registro actualizado de todos los inmuebles catalogados, con información suficiente de su situación física y jurídica y expresión de las medidas y del grado de protección a que estén sujetos según las categorías que reglamentariamente se establezcan.

El reglamento de este registro dispensará un tratamiento específico y acorde con la legislación de patrimonio cultural o de medio ambiente a aquellos bienes, entre todos los catalogados, que estén sujetos, además, a medidas dictadas al amparo de la misma.

SECCIÓN V. ESTUDIOS DE DETALLE.

Artículo 26. Estudios de detalle.

1. Los estudios de detalle se formularán para las áreas o en los supuestos previstos por los planes generales, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.

2. Los estudios de detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda:

  1. El señalamiento de alineaciones y rasantes.

  2. La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del plan correspondiente.

3. Los estudios de detalle no pueden alterar el destino del suelo ni aumentar su aprovechamiento urbanístico, ni incumplir las normas específicas que para su redacción ha de prever el plan que reclame elaborarlos. Podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales públicos que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos por dicho plan.

SECCIÓN VI. DOCUMENTACIÓN DE LOS PLANES ANTERIORMENTE ENUNCIADOS.

Artículo 27. Documentación de los planes.

1. Reglamentariamente se determinará la documentación que han de contener los planes respetando las siguientes reglas:

  1. La documentación diferenciará una Memoria, informativa y justificativa, de los documentos -gráficos o literarios- con eficacia normativa.

  2. La Memoria incluirá, como mínimo, la información y justificación demográfica y sociológica de las determinaciones.

    Los planes generales que afecten a grandes poblaciones, según reglamentariamente se definan, deberán analizar en su Memoria el tráfico, la movilidad y el transporte, así como evaluar críticamente las posibles implicaciones económicas y financieras del plan.

    El estudio de impacto ambiental, exigible para los planes generales y de acción territorial, vendrá desarrollado como parte específica de su Memoria.

  3. La documentación justificativa e informativa de cada plan general podrá ser diferente en atención a las problemáticas específicas del municipio, a su grado de complejidad y a sus peculiaridades.

  4. Los planos del plan general referidos a los terrenos objeto de ordenación pormenorizada deberán tener mayor detalle y escala. Se incluirá, en todo caso, un plano específico de la red estructural o primaria de dotaciones. Las determinaciones normativas del plan general diferenciarán las correspondientes al artículo 17 y al 18, debiéndose expresar estas últimas en la forma exigible para los planes parciales.

  5. La documentación de los planes parciales y de los planes de reforma interior será análoga y su parte justificativa incluirá, cuanto menos, planos de información expresivos de todos los factores, físicos o jurídicos, que condicionen o afecten la ordenación establecida y expresión gráfica suficiente de su resultado final, describiendo los espacios públicos que integren la estructura urbana prevista, con justificación expresa de la aptitud de servicio de las reservas de suelo dotacional diseñadas.

  6. Los planes contendrán gráficos prospectivos que orienten sobre los posibles resultados de su ordenación, tanto si regulan el volumen de la edificación (exterior o subterráneo) mediante planos como por medio de textos normativos.

  7. Los estudios de detalle contendrán un análisis gráfico de los volúmenes ordenados comprensivo de su ámbito mínimo y su entorno.

2. La Generalidad debe normalizar la elaboración de la cartografía de utilidad urbanística, a fin de posibilitar que la reproducción en soporte electrónico de los documentos de planeamiento esté debidamente coordinada en el ámbito de toda la Comunidad Valenciana.

Artículo 28. Documentación adicional para planes parciales o de reforma interior de mejora.

1. Cuando los planes parciales de reforma interior impliquen modificación parcial de la ordenación prevista en los correspondientes planes generales deberán contener la siguiente documentación adicional:

  1. Justificación detallada de la reforma pretendida, en relación no sólo con el terreno directamente afectado, sino con el conjunto del sector y su entorno inmediato, con especial referencia a la red primaria o estructural de dotaciones.

  2. Planos de ordenación pormenorizada conjunta del sector y de sus inmediaciones, que demuestren gráficamente la mejora de la ordenación contemplada en su contexto espacial más amplio.

  3. Si la propuesta implica variaciones en la red primaria estructural de dotaciones, contendrá, además, nuevo plano de ordenación de dicha red, a igual escala que el del plan general y referido a la total superficie del núcleo de población, barrio o unidad geográfica urbana afectada, existente en proyecto, sin excluir sus ensanches potenciales.

  4. Si el plan o su modificación reclasifican suelo no urbanizable debe contener estudio de impacto ambiental.

2. Las modificaciones parciales de cualquier plan que afecten a la clasificación del suelo o al destino público de éste deben comprender la documentación prevista en el número 1. Si afectan a la ordenación del volumen edificable deberán incorporar, para la entera manzana afectada y su entorno visual, las perspectivas y los planos de ordenación propios de un estudio de detalle.

Cualquier instrumento de planeamiento que modifique parcialmente las determinaciones de otro anterior deberá acompañar un documento de refundición que refleje tanto las nuevas determinaciones como las que queden en vigor, a fin de reemplazar la antigua documentación.

SECCIÓN VII. PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS.

Artículo 29. Los programas para el desarrollo de actuaciones integradas. Objeto y determinaciones.

1. Función. La urbanización y la, posterior o simultánea, edificación del suelo urbanizable requiere la previa concurrencia de estos dos requisitos:

  1. La aprobación de una ordenación pormenorizada que puede estar directamente determinada en el plan general -conforme al artículo 18- o establecerse mediante planes parciales o de reforma interior que desarrollen aquél, y

  2. La programación para ejecutar esa ordenación pormenorizada, mediante la aprobación definitiva del correspondiente programa para el desarrollo de actuaciones integradas, necesario para legitimar la urbanización.

Los programas planifican la realización de las actuaciones integradas.

La aprobación del programa puede ser simultánea o posterior a la de la ordenación pormenorizada. Excepcionalmente, también puede ser anterior cuando el programa se desarrolle en fases correspondientes a varios sectores y junto a él se apruebe el plan parcial de la primera fase.

2. Objeto. Los programas tienen por objeto: Identificar el ámbito de una actuación integrada con expresión de las obras que se han de acometer; programar los plazos para su ejecución; establecer las bases técnicas y económicas para gestionar la actuación; regular los compromisos y obligaciones que asume el urbanizador designado al aprobar el programa, definiendo, conforme a esta Ley, sus relaciones con la Administración y con los propietarios afectados, y fijar las garantías de cumplimiento y las sanciones por incumplimiento de dichas obligaciones.

3. Ámbito. El programa abarcará una o varias unidades de ejecución completas.

4. Obras y costes. El programa describirá las obras de urbanización a realizar y, en su caso, las de edificación, relacionándolas con los compromisos del urbanizador y expresará, al menos:

  1. La definición o esquema de la estructura de la urbanización, con diagramas descriptivos de aquellos elementos más significativos o relevantes para determinar su coste total.

  2. Una Memoria de calidades relativa, como mínimo, a las principales obras y elementos de urbanización a ejecutar.

  3. Los recursos disponibles para los abastecimientos básicos, modo de obtención y financiación.

  4. Las características básicas de la red de evacuación de aguas que se prevé diseñar, indicando su carácter separativo o no; su capacidad de drenaje, cubicándola con el potencial aproximado de efluentes a soportar, tanto pluviales como residuales, ya tengan su origen en el ámbito del programa o bien en posibles aportes exteriores; punto o puntos de vertido y calidad de éste, en relación con su depuración e impacto ambiental.

  5. La capacidad portante de la red viaria y las directrices para la implantación de los demás servicios de urbanización.

5. Plazos. Los programas preverán el inicio de su ejecución material dentro de su primer año de vigencia y la conclusión de la urbanización antes de un lustro desde su inicio. Por causas excepcionales, y previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo, pueden aprobarse programas con plazos más amplios o prórrogas a éstos. El programa especificará el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la actuación.

6. El urbanizador. Es el agente público responsable de ejecutar la actuación.

En ejercicio directo de sus competencias, esa responsabilidad puede ser asumida por la propia Administración o, mediante gestión indirecta, adjudicarse a un particular -sea o no propietario del terreno-, seleccionado como urbanizador en pública competencia al aprobar el programa y según convenio estipulado en éste.

El programa ha de fijar la forma de gestión -directa o indirecta- de la actuación integrada.

Los municipios podrán agruparse para dirigir o desarrollar actuaciones integradas en el ámbito comarcal.

7. Responsabilidad del urbanizador. El coste de las inversiones, instalaciones, obras y compensaciones necesarias para ejecutar el programa será garantizado en forma y proporción suficientes y financiado por el urbanizador responsable de la actuación, quien podrá repercutirlo en la propiedad de los solares resultantes. Si el proyecto de urbanización no es aprobado simultáneamente junto al programa le corresponde al urbanizador redactarlo. El programa precisará y regulará los compromisos, sustantivos y temporales, que asume expresamente el urbanizador con su aprobación. La Administración puede comprometer, al aprobarse un programa, el gasto público necesario para financiar determinadas infraestructuras de apoyo a la actuación que considere de interés general prioritario.

8. Garantías. Todo programa ha de asegurar el cumplimiento de sus previsiones ya sea mediante crédito comprometido con cargo al presupuesto de una Administración, o bien con garantía -financiera o real- prestada y mantenida por el adjudicatario seleccionado como urbanizador, por el importe mínimo que reglamentariamente se determine y que nunca excusará la prestación de aval o fianza por valor mínimo del 7 % del coste de urbanización previsto.

9. Relaciones con los propietarios. El programa regulará las relaciones entre el urbanizador y los propietarios afectados desarrollando las siguientes bases:

  1. El urbanizador de una actuación integrada debe soportar los costes de la urbanización en la medida en que le sean compensados retribuyéndole en terrenos edificables. Los costes no compensados así le serán resarcidos en metálico por los propietarios de terrenos edificables resultantes de la actuación.

  2. Los propietarios afectados por una actuación integrada pueden cooperar con ella aportando su primitivo terreno sin urbanizar y recibiendo a cambio parcelas edificables urbanizadas. Dicha cooperación admite dos modalidades, a saber, que el propietario:

    1. Contribuya proporcionadamente a las cargas de la urbanización cediendo terrenos. En este caso le corresponde recibir, libre de cargas, menor solar que en el regulado en el ordinal siguiente, constituyendo la diferencia la retribución del urbanizador.

    2. Abone -en metálico y como retribución en favor del urbanizador- su cuota parte de las cargas de la urbanización, garantizando esta deuda.

  3. Los propietarios que expresamente declinen cooperar, por entender inconveniente o imprudente el desarrollo urbanístico de sus terrenos, pueden renunciar a ello si piden -mediante solicitud presentada en documento público antes del acuerdo aprobatorio del programa- la expropiación y pago según su valor inicial o el que corresponda conforme a la legislación estatal a la condición de suelo urbanizable no programado. Dicho acuerdo probatorio determinará la incoación del expediente de determinación del justiprecio para la finca correspondiente.

10. Relaciones entre el adjudicatario particular y la Administración. La Administración ejercerá sus potestades públicas (como la expropiación o la reparcelación forzosa) cuando resulte necesario para desarrollar la actuación.

El urbanizador puede proponerlo, redactando los proyectos técnicos y financiando los gastos que ello conlleve.

El incumplimiento del plazo de ejecución de un programa determinará, salvo prórroga justificada en causa de interés público, la caducidad de la adjudicación. El adjudicatario que incumpla sus compromisos puede ser objeto de las penas contractuales previstas en el propio programa y ser, en casos graves, privado de su condición de urbanizador.

Los adjudicatarios de programas tendrán derecho a que se les compense, en los términos previstos por la legislación general de contratación administrativa, por su revocación anticipada o cuando el inadecuado ejercicio de sus potestades públicas por la Administración actuante impida el normal desarrollo de la actuación.

Las decisiones públicas que alteren el desarrollo de una actuación integrada variando las previsiones del programa comportarán las compensaciones económicas que procedan para restaurar el equilibrio económico de la actuación en favor de la Administración o del adjudicatario. Cuando estas alteraciones, por su importancia, afecten en más de un 20 % el coste de los compromisos y las obligaciones asumidos por el adjudicatario, se resolverá la adjudicación, salvo que, por el estado de desarrollo de la actuación, ello lesione los intereses públicos o que, para la mejor satisfacción de éstos, se alcance acuerdo entre las partes afectadas que permita proseguir la actuación.

11. Cesión de la adjudicación. El urbanizador puede ceder -en escritura pública- su condición en favor de tercero que se subrogue en todas sus obligaciones ante la Administración actuante. Esta ha de aprobar la cesión, y si menoscaba el interés general o supone defraudación de la pública competencia en la adjudicación, la denegará o acordará la gestión directa. La cesión parcial, para tramo o porción minoritaria de la actuación, requiere que entre cedente y adquirente asuman, solidaria o mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria. Para que el urbanizador particular pueda contratar prestaciones accesorias de su gestión con tercero, sin transmitirle sus responsabilidades ante la Administración actuante, bastará que dé cuenta de ello a ésta.

12. Otros contenidos. El programa puede prever, excepcionalmente, la elaboración de planes complementarios, compromisos de edificación o rehabilitación y de afección de inmuebles a fines sociales o limitaciones económicas determinadas y otras prestaciones en beneficio de los patrimonios públicos de suelo o de la ejecución de obras públicas.

13. Otras incidencias. Las relaciones derivadas de la adjudicación del programa se regirán por las normas rectoras de la contratación administrativa en lo que éstas no contradigan lo dispuesto por esta Ley ni sean incompatibles con los principios de la misma en los términos que reglamentariamente sean desarrollados.

La resolución de la adjudicación se acordará por la Administración actuante, previo dictamen del Consejo Superior de Urbanismo, que podrá ser instado también por el urbanizador. Sin perjuicio de las responsabilidades económicas que procedan, ello determinará la cancelación de la programación y la sujeción del ámbito de la actuación a las previsiones del artículo 10. El correspondiente acuerdo deberá, además y cuando proceda:

  1. Declarar, de conformidad con el referido dictamen, la edificabilidad de aquellos solares cuyo propietario haya contribuido suficientemente a las cargas de urbanización.

  2. Iniciar el procedimiento para la reclasificación de aquellos terrenos en los que, dado lo avanzado de las obras de urbanización, sea posible concluirlas en el régimen propio de las actuaciones aisladas.

  3. Incoar, si se estima oportuno, las actuaciones precisas para acordar una nueva programación del terreno en la que el nuevo urbanizador asuma las obligaciones del antiguo, afectando los bienes y recursos resultantes de la liquidación de la programación cancelada a ejecutar la que la sustituya o, en otro caso, y salvo perjuicio para el interés público o tercero sin culpa, disponer:

    1. La devolución de la contribución a las cargas de urbanización, efectivamente satisfechas y no aplicadas a su destino, a los propietarios de terrenos en los que no se vaya a acometer una nueva programación, previa modificación por el mismo procedimiento seguido para su adopción de los correspondientes actos administrativos dictados para la ejecución del programa cancelado, o

    2. La compensación que sea pertinente a los propietarios que hayan contribuido a las cargas de urbanización con cargo a la ejecución de las garantías prestadas por el antiguo urbanizador, cuando ésta proceda.

  4. Comenzar, en su caso, la tramitación de los procedimientos declarativos del incumplimiento de deberes urbanísticos que sean pertinentes.

Artículo 30. Objetivos imprescindibles y complementarios de los programas.

1. Los programas deben siempre cubrir los siguientes objetivos imprescindibles:

  1. La conexión e integración adecuadas de la nueva urbanización con las redes de infraestructuras, comunicaciones y servicios públicos existentes.

  2. Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes o deseables.

  3. Urbanizar completamente la unidad o unidades de ejecución que constituyan el objeto del programa y realizar las obras públicas complementarias que se precisen para cumplir lo dispuesto en los apartados anteriores, haciendo todo ello con sujeción a plazos pormenorizados.

  4. Obtención gratuita en favor de la Administración de los suelos dotacionales públicos del ámbito de actuación.

  5. Obtención gratuita en favor de la Administración actuante del aprovechamiento que exceda del 85 % de aprovechamientos tipo o porcentaje que legalmente corresponda con destino al patrimonio público de suelo.

El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos es repercutible en la propiedad del terreno.

2. El adjudicatario puede obligarse complementariamente a efectuar aportaciones al patrimonio municipal de suelo, a realizar obras distintas a las mencionadas en el número anterior, a afectar fincas a la construcción con fines sociales -superando las exigencias del plan general o especial- o a respetar precios máximos de venta de sus solares.

Artículo 31. Cédula de urbanización.

1. La cédula de urbanización es el documento que fija, respecto a cada actuación integrada, las condiciones mínimas de conexión e integración en su entorno. Será expedida autorizando una propuesta de actuación integrada que contenga las siguientes determinaciones:

  1. Delimitación de su unidad de ejecución, para que la cédula acredite que ese ámbito permite satisfacer lo establecido en el artículo 30.1.

  2. Avance de la ordenación de los terrenos con la precisión expresada en el artículo 18, para que la cédula certifique que aquél no modifica las determinaciones de la ordenación vigente en los aspectos regulados en el 17. Si se modifican, el órgano competente para expedir la cédula, en vez de ésta, emitirá un informe preliminar respecto a la propuesta.

  3. Indicación de los requisitos mínimos e indispensables para conectar la actuación a las infraestructuras supramunicipales, a las de otras actuaciones o a la red estructural de dotaciones públicas, concretando, en su caso, qué obras de extensión de dichas redes o infraestructuras resultan inaplazables, con cargo a la actuación o con carácter previo a la misma, a fin de integrarla en el territorio en condiciones que no perjudiquen el medio natural, ni el bienestar de la población. Cuando no sea perentorio supeditar la actuación a la ejecución de obras de esa índole, la cédula se limitará a hacerlo constar así, sin perjuicio de las mejoras en la urbanización que, por razones de interés público municipal, se puedan acordar al programar la actuación.

2. Los planes deberán contar, para su aprobación definitiva municipal, con cédula de urbanización relativa a cada una de las actuaciones integradas previstas en ellos. Los programas que desarrollen éstas, antes de ser aprobados, incorporarán a su documentación la correlativa cédula, cuyas prescripciones se observarán al ejecutarlos.

No obstante, los municipios de más de 5.000 habitantes pueden aprobar definitivamente, sin cédula, estudios de detalle y, también, programas que, desarrollando la ordenación ya pormenorizada por el plan general conforme al artículo 18 y ajustándose a ella, cumplan, además, las condiciones de conexión e integración en el territorio establecidas por dicho plan en virtud del 17.4.

Artículo 32. Documentación del programa para el desarrollo de actuaciones integradas.

El programa contendrá los siguientes documentos:

  1. Copia de la cédula de urbanización o resguardo acreditativo de que ésta se ha solicitado, salvo en los casos en que sea innecesario de acuerdo con esta Ley.

  2. Anteproyecto de urbanización con los contenidos expresados en el artículo 29.4.

  3. Si la Administración Local optase por la gestión indirecta del programa se formalizará en su documentación un convenio urbanístico a suscribir, de una parte, y por el adjudicatario particular de la actuación y, de otra, tanto por la Administración actuante como, en su caso, por aquellas otras que resolvieran asumir compromisos en dicha ejecución. En él se harán constar los compromisos y plazos que asumen la Administración y el urbanizador, las garantías que éste presta para asegurarlos y las penalizaciones a que se somete por incumplimiento. Cuando se prevea la gestión directa, el convenio se sustituirá por una relación precisa de los compromisos que la Administración urbanizadora adquiere por aprobar el programa.

  4. Proposición económico-financiera comprensiva de los siguientes aspectos:

    1. Desarrollo de las previsiones del artículo 29.9, regulando las relaciones entre el urbanizador y los propietarios, justificando, en su caso, la disponibilidad de aquél sobre los terrenos de éstos, los acuerdos ya alcanzados con ellos -si los hubiere- y las disposiciones relativas al modo en que será retribuido el urbanizador.

    2. Estimación, siquiera sea preliminar y aproximada, de los costes de la obra urbanizadora.

    3. Proporción o parte de los solares resultantes de la actuación constitutiva de la retribución del urbanizador, con los índices correctores que procedan respecto a la estimación de costes del ordinal anterior. Cuando la retribución del urbanizador esté prevista en metálico, se especificará si le corresponde percibir algún recargo sobre la expresada estimación de costes de urbanización, en concepto de beneficio o gastos de gestión.

    4. Incidencia económica de los compromisos que, en su caso, interese adquirir el urbanizador para edificar -con fines de interés social- los terrenos que hayan de adjudicársele, tanto en la valoración de éstos, como en su cuantificación y modo de adquisición.

CAPÍTULO III.
LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN Y LOS PROYECTOS DE URBANIZACIÓN.

Artículo 33. Las unidades de ejecución. Delimitación y finalidad.

1. Las unidades de ejecución son superficies acotadas de terrenos que delimitan el ámbito completo de una actuación integrada o de una de sus fases. Se incluirán en la unidad de ejecución todas las superficies de destino dotacional precisas para ejecutar la actuación y, necesariamente, las parcelas edificables que, como consecuencia de ella, se transformen en solares.

2. La delimitación de unidades de ejecución se contendrá en los planes y programas.

3. El plan general incluirá en unidades de ejecución el suelo urbanizable que ordene en los términos regulados por el artículo 18. Podrá excluir, no obstante, el suelo reservado a aquellas grandes obras públicas de la red primaria o estructural de infraestructuras que no sea computable a los efectos previstos en el artículo 22.2, siempre que respete lo dispuesto en el número 1 anterior.

4. El plan parcial incluirá en una o varias unidades de ejecución todo el ámbito del sector.

5. El plan de reforma interior incluirá en unidades de ejecución todo o parte de su ámbito, según lo dispuesto en el artículo 23.2.

6. Los programas podrán redelimitar el ámbito de las unidades de ejecución previstas en los restantes planes adecuándolo a condiciones más idóneas para el desarrollo de la correspondiente actuación integrada. A tal fin, podrán extender el ámbito de la unidad a cuantos terrenos sean necesarios para conectarla a las redes de servicios existentes en el momento de programar la actuación y a las correlativas parcelas que proceda también abarcar para cumplir lo dispuesto en el número 1, pudiendo incluir suelo urbano cuando sea preciso.

7. Las Administraciones Públicas, en ejercicio de sus competencias, podrán ejecutar las obras públicas compatibles con la ordenación urbanística en cualquier momento y clase de suelo. Cuando dichas obras conviertan en solar las parcelas de su entorno se ejecutarán como actuaciones integradas de promoción directa, aprobándose según las reglas aplicables a los programas y comportarán la delimitación o redelimitación de la unidad para dar cumplimiento a lo dispuesto en el número 1 anterior.

8. Al configurar las unidades de ejecución se procurará una prudente diversificación de las responsabilidades urbanizadoras y se fomentará su desarrollo por iniciativas urbanizadoras de diferentes dimensiones. Asimismo, podrá acordarse la división y la redelimitación de unidades de ejecución previstas por los planes al aprobar el correspondiente programa. Las nuevas unidades deberán ser susceptibles de actuación integrada técnicamente autónoma.

Cuando los programas propugnen la redelimitación de unidades ajustándose y desarrollando las restantes determinaciones de un planeamiento ya vigente sólo requerirán cédula de urbanización en uno de estos casos:

  1. Municipios de menos de 5.000 habitantes.

  2. Que la división no esté prevista y regulada de antemano por el plan, conforme al artículo 17.4.

Artículo 34. Proyectos de urbanización.

Los proyectos de urbanización definen los detalles técnicos de las obras públicas previstas por los planes. Se redactarán con precisión suficiente para poder, eventualmente, ejecutarlos bajo dirección de técnico distinto a su redactor. Toda obra pública de urbanización, ya sea integrada o aislada, exige la elaboración de un proyecto de urbanización, su aprobación administrativa y la previa publicación de ésta en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana.


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