Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística.

TÍTULO II.
RÉGIMEN DE LA POTESTAD DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA.

CAPÍTULO I.
PROCEDIMIENTO CON APROBACIÓN DEFINITIVA AUTONÓMICA.

SECCIÓN I. ELABORACIÓN Y TRAMITACIÓN DEL PLAN.

Artículo 35. Elaboración del planeamiento general.

1. Corresponde a los municipios elaborar, modificar o revisar sus respectivos planes generales. El Consejero competente en Urbanismo requerirá a los municipios sin planeamiento general para que lo elaboren en plazos determinados y podrá también requerirles, previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo, para que revisen o modifiquen el planeamiento en vigor a fin de adaptarlo a los planes de acción territorial o a circunstancias que justificadamente lo aconsejen. Si no fuera atendido su requerimiento la Generalidad podrá actuar en sustitución del municipio conforme al artículo 60 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local, 7/1985, de 2 de abril.

Los municipios deberán contar, en todo momento, con suficiente suelo ordenado con el grado de detalle expresado en el artículo 18 para atender las demandas sociales de vivienda y equipamientos públicos de toda índole; los Ayuntamientos tienen la obligación de promover las revisiones y modificaciones de planeamiento que sean precisas con ese fin, así como de elaborar -de oficio- proyectos de urbanización que faciliten la programación de los terrenos.

2. Cuando circunstancias especiales de conurbación o recíproca influencia territorial entre términos municipales vecinos, aconsejen la elaboración coordinada de su ordenación urbanística o la consideración conjunta de ella para sectores comunes, los Ayuntamientos afectados deberán concertar la coordinación de sus planes generales, lo que harán, en su caso, en el marco de las previsiones de los planes de acción territorial; para ello los Ayuntamientos afectados podrán constituir la entidad comarcal correspondiente.

En defecto de acuerdo, la Generalidad dispondrá soluciones intermunicipales a los problemas urbanísticos que así lo requieran.

Artículo 36. Planeamiento general transitorio para situaciones coyunturales de urgencia.

Cuando un municipio carezca de planeamiento general o éste haya sido suspendido o anulado en su eficacia, si su situación urbanística lo requiere, el Consejero competente en Urbanismo podrá, previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo y acuerdo habilitante del Gobierno Valenciano, elaborar directamente su plan general y tramitarlo con carácter urgente.

Esos planes limitarán su contenido a los sectores y determinaciones indispensables para posibilitar un ordenado desarrollo urbanístico a corto plazo y deberán ser sustituidos, a la mayor brevedad posible, por un nuevo plan de elaboración municipal.

Artículo 37. Elaboración de los planes especiales y de los catálogos de bienes y espacios protegidos.

Los planes especiales y los catálogos de bienes y espacios protegidos podrán ser elaborados y promovidos por las distintas Administraciones Públicas, directamente o -bajo su control- a través de sus concesionarios o agentes, cuando, para poder ejercer sus respectivas competencias sectoriales, precisen establecer nuevas determinaciones en la ordenación urbanística vigente.

Artículo 38. Tramitación de planes generales, especiales y catálogos de bienes y espacios protegidos.

1. Durante la redacción técnica del plan la entidad promotora formulará consultas y formalizará acuerdos con otras Administraciones o entidades representativas de los colectivos ciudadanos particularmente afectados, reflejando su resultado en el expediente.

Tratándose de planes generales, son preceptivas negociaciones y consultas con los municipios colindantes y con las Administraciones cuyas competencias y bienes demaniales resulten afectados. En especial, será preceptivo el concierto con la Consejería competente en Urbanismo para definir un modelo territorial municipal acorde con su contexto supramunicipal y con los planes de acción territorial aplicables.

2. El órgano competente de la Administración que promueva o supervise la redacción del plan, concluida ésta, lo someterá simultáneamente a:

  1. Información pública por un período mínimo de un mes, anunciada en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad. Durante ella, el proyecto diligenciado del plan, deberá encontrarse depositado, para su consulta pública, en el Ayuntamiento o Ayuntamientos afectos por el cambio de ordenación y, en su caso, en un local de la Administración promotora sito en la capital de provincia.

    No será preceptivo reiterar este trámite en un mismo procedimiento, ni aun cuando se introduzcan modificaciones sustanciales en el proyecto, bastando que el órgano que otorgue la aprobación provisional notifique ésta a los interesados personados en las actuaciones.

  2. Informes de los distintos Departamentos y órganos competentes de las Administraciones exigidos por la legislación reguladora de sus respectivas competencias, salvo que ya se hubieran alcanzado previos acuerdos interadministrativos. Excepto en este último caso, cuando se trate de planes generales, será preceptivo el informe de las Consejerías competentes en materia de Educación y Sanidad.

  3. Dictamen de los municipios colindantes al que promueva el plan general o, si el plan es promovido por Administración no municipal, de todos los Ayuntamientos afectados.

La falta de emisión en el plazo de un mes de los informes o dictámenes no interrumpirá la tramitación.

El desacuerdo entre municipios colindantes, respecto a las determinaciones previstas en cumplimiento de los artículos 17.6 y 35.2, o entre aquéllos y otras Administraciones, se solventará mediante resolución de la Consejería competente en Urbanismo, que puede ser acordada antes de la aprobación provisional del plan. Esta resolución ha de fijar las bases de la coordinación interadministrativa, compatibilizando el ejercicio sobre el territorio de las competencias de cada ente público. Se adoptarán aquellas soluciones más adaptadas a las directrices de los planes de acción territorial, si los hubiera, y, antes de resolver, las entidades afectadas podrán emitir informe previo y celebrar, al menos, una reunión conjunta de sus representantes.

3. Concluidos los trámites anteriores, el Ayuntamiento Pleno u órgano competente de la Administración que promueva o supervise la redacción del plan resolverá sobre su aprobación provisional, con introducción de la rectificaciones que estime oportunas, y podrá remitirlo a la Consejería competente en Urbanismo interesando su aprobación definitiva.

4. La tramitación de los Planes de Acción Territorial de finalidad urbanística se ajustará a lo anteriormente dispuesto, correspondiendo al Consejero competente en Urbanismo la función de promover y aprobar provisionalmente las actuaciones.

El Gobierno Valenciano aprobará definitivamente estos Planes de Acción Territorial, previo informe del Consejo Superior de Urbanismo.

SECCIÓN II. OTORGAMIENTO DE LA APROBACIÓN DEFINITIVA.

Artículo 39. Período consultivo previo a la aprobación.

1. La Consejería competente en Urbanismo, al recibir la solicitud de aprobación definitiva, iniciará un período consultivo y de análisis del plan con la entidad que lo promueva y las demás Administraciones afectadas. Durante este período consultivo la Generalidad:

  1. Recabará los informes oportunos.

  2. Requerirá, si fuera preciso, a la Administración promotora del plan para que complete el expediente, subsane los trámites que se echen en falta o motive y aclare formalmente las propuestas de formulación o finalidad imprecisa.

  3. Ofrecerá alternativas técnicas de consenso interadministrativo.

Dicha Consejería otorgará directamente la aprobación definitiva, obviando o abreviando el período consultivo, cuando el expediente sometido a su consideración así lo permita.

2. Atendidos los requerimientos formulados según el número anterior y transcurridos cuarenta días desde la solicitud de aprobación definitiva, la Administración promotora del plan, si considera oportuna la inmediata conclusión del período consultivo, podrá solicitar que se resuelva sin más dilación. Transcurridos tres meses sin resolución expresa sobre esta nueva solicitud, el Ayuntamiento o Administración promotora del plan podrá requerir a la de la Generalidad para que reconozca y publique la aprobación definitiva.

Artículo 40. Aprobación definitiva.

1. La aprobación autonómica definitiva de planes municipales podrá formular objeciones a ella en cumplimiento de alguno de estos cometidos:

  1. Garantizar la clasificación como suelo no urbanizable de los terrenos que estime merecedores de ella, conforme a la Ley del Suelo no Urbanizable, de la Generalidad.

  2. Asegurar que el modelo de crecimiento escogido por el municipio respeta el equilibrio urbanístico del territorio, sin agotar sus recursos, ni saturar las infraestructuras supramunicipales o desvirtuar la función que les es propia.

    Si hubiera Plan de Acción Territorial con previsiones aplicables al caso, la resolución autonómica se fundará en ellas.

  3. Requerir en la ordenación estructural del plan unas determinaciones con precisión suficiente para garantizar la correcta organización del desarrollo urbano y, con tal fin, recabar la creación, ampliación o mejora de reservas para espacios públicos y demás dotaciones, así como velar por la idoneidad de las previstas para servicios supramunicipales.

  4. Garantizar que la urbanización se desarrolle de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.4, dando preferencia a su ejecución por actuaciones integradas de características adecuadas.

  5. Coordinar la política urbanística municipal con las políticas autonómicas de conservación del patrimonio cultural, de vivienda y de protección del medio ambiente.

  6. Evaluar la viabilidad económica del plan en aquellas actuaciones que aumenten el gasto público en obras de competencia supramunicipal.

La Generalidad no podrá aprobar definitivamente los planes que incurran en infracción de una disposición legal estatal o autonómica.

2. Las resoluciones autonómicas sobre la aprobación definitiva nunca cuestionarán la interpretación del interés público local formulada por el municipio desde la representatividad que le confiere su legitimación democrática, pudiendo fundarse, exclusivamente, en exigencias de la política urbanística y territorial de la Generalidad, definida por esta Ley e integrada por los cometidos antes enunciados. Como garantía de ello, la resolución suspensiva o denegatoria deberá ser expresamente motivada y concretar el apartado del número anterior en que se fundamente o el precepto legal que entienda infringido.

Artículo 41. Aprobación definitiva parcial o supeditada a la formalización de alternativas.

Cuando las objeciones a la aprobación definitiva afecten áreas o determinaciones tan concretas que, prescindiendo de ellas, el plan se pueda aplicar con coherencia, éste se aprobará definitivamente salvo en la parte objeto de reparos, que quedará en suspenso hasta su rectificación en los términos precisados por la resolución aprobatoria.

Si los reparos son de alcance limitado y pueden subsanarse con una corrección técnica específica consensuada con el Ayuntamiento, la aprobación definitiva se supeditará en su eficacia a la mera formalización documental de dicha corrección. La resolución aprobatoria puede delegar en un órgano subordinado, incluso unipersonal, la facultad de comprobar que la corrección se efectúa en los términos acordados y, verificado esto, ordenar la publicación de la aprobación definitiva.

SECCIÓN III. PROCEDIMIENTOS ESPECIALES.

Artículo 42. Planes y programas de ejecución directa a cargo de Administraciones no municipales.

1. Las Consejerías competentes en Vivienda o Industria, por sí mismas o a través de las empresas públicas de ellas dependientes, podrán elaborar y promover programas, planes parciales o de reforma interior, estudios de detalle y proyectos de urbanización de ejecución autonómica, para la promoción de suelo con destino a dotaciones públicas o a actuaciones urbanizadoras que fomenten la industrialización o la vivienda social, u otros fines públicos propios de su competencia. En este caso, su tramitación y aprobación se sujetará a las reglas establecidas para los planes especiales. En ejecución de dichos programas se tendrá como Administración actuante a la de la Generalidad, quien deberá expedir cédula de urbanización previa para los programas que desarrolle y atenerse a su cumplimiento.

2. Los demás departamentos y Administraciones Públicas no municipales, cuando en ejercicio de sus competencias específicas precisen realizar actuaciones urbanizadoras, podrán elaborar y promover programas y optar por tramitarlos conforme a lo dispuesto en el número precedente.

3. Iniciada la tramitación de un programa conforme a los números anteriores, se requiere la conformidad del Consejero competente en Urbanismo para que puedan aprobarse otros programas alternativos.

4. Para la ejecución de las actuaciones contempladas en este artículo será Administración actuante la que elabore o promueva el programa si cuenta con la potestad expropiatoria; en otro caso lo será el municipio.

Artículo 43. Tramitación urgente. Intervención de órganos especializados.

1. Por acuerdo del Gobierno Valenciano, fundado en la especial urgencia de un plan, se podrán reducir, a su mitad, los plazos previstos en el artículo 38.2.

Se entiende implícita la urgencia e innecesaria su declaración formal en la tramitación de los planes especiales y de los demás planes regulados en el artículo anterior. La información pública, en la tramitación urgente, será de veinte días.

2. Las modificaciones en el catálogo requieren, como trámite adicional, informe previo de la Consejería competente.

La reclasificación de suelo no urbanizable exige estudio y declaración de su impacto ambiental, efectuada por órgano competente conforme a la legislación aplicable. La información pública del estudio se subsumirá en la del plan correspondiente.

La aprobación o modificación de planes que tengan por objeto calificar suelo en el que sea posible la implantación de grandes superficies comerciales de venta al detall, se someterá a informe o consulta de la Consejería competente en materia de Comercio Interior. Los programas que determinen la apertura, modificación o ampliación de dichas actividades se aprobarán previa la autorización exigida en el artículo 17 de la Ley 8/1986, del Comercio, de la Generalidad.

3. Las actuaciones referidas en el número anterior no admitirán su tramitación por vía de urgencia.

CAPÍTULO II.
PROCEDIMIENTO CON APROBACIÓN DEFINITIVA MUNICIPAL.

SECCIÓN I. PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS.

Artículo 44. Colaboración particular en la elaboración de los programas.

La elaboración de los programas puede ser de iniciativa pública o particular.

Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, pueden elaborar y presentar, para su aprobación, propuestas de programa y entablar consultas con cualquier Administración Pública, sobre el contenido de ellas. Además, tiene derecho a solicitar y obtener de las Administraciones completa información sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el desarrollo de cada actuación.

Cualquier persona que pretenda elaborar una propuesta de programa puede ser autorizada por el Ayuntamiento para ocupar temporalmente terrenos a fin de obtener la información precisa, en los términos dispuestos por la legislación expropiatoria. Asimismo, tendrá acceso a la información y documentación que obre en los registros y archivos de las Administraciones Públicas conforme a la legislación estatal sobre régimen jurídico de éstas.

Artículo 45. Iniciación del procedimiento a iniciativa de un particular.

1. Toda persona, sea o no propietaria del terreno, puede solicitar del Alcalde que someta a información pública una alternativa técnica de programa comprensiva de los documentos expresados en los apartados A) y B) del artículo 32 y, en su caso, acompañada de una propuesta de planeamiento y/o de proyecto de urbanización.

2. El Alcalde podrá:

  1. Proponer al Ayuntamiento Pleno que desestime la petición. El Pleno podrá desestimarla razonadamente o establecer unas bases orientativas para la selección del urbanizador, acordando lo dispuesto en el siguiente apartado.

  2. Someterla a información pública, junto a las observaciones o alternativas que, en su caso, estime convenientes.

Artículo 46. Información pública y simultánea competencia entre iniciativas.

1. El Ayuntamiento puede someter a información pública propuestas de programa, elaboradas de oficio o presentadas por un particular, con la documentación expresada en el artículo anterior debidamente formalizada.

Durante la información pública se admitirán tanto alegaciones como alternativas técnicas a la expuesta al público y, tras su conclusión, quienes -siendo o no propietarios del terreno- interesen competir por ser seleccionados como adjudicatarios del correspondiente programa, podrán presentar proposiciones jurídico-económicas.

2. Las alternativas técnicas se presentarán a la vista, con la documentación expresada en los apartados A) y B) del artículo 32 acompañada, en su caso, de proyectos complementarios. Las proposiciones jurídico-económicas se han de presentar en plica cerrada con la documentación de sus apartados C) y D).

3. La información pública se anunciará mediante edicto publicado en un diario de información general editado en la Comunidad Valenciana y -posterior o simultáneamente en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana, advirtiendo de la posibilidad de formular alegaciones, proposiciones jurídico-económicas en competencia y alternativas técnicas. No es preceptiva la notificación formal e individual a los propietarios afectados, pero, antes de la publicación del edicto, habrá que remitir aviso con su contenido el domicilio fiscal de quienes consten en el catastro como titulares de derechos afectados por la actuación propuesta.

4. Durante todo el procedimiento podrán ser objeto de pública consulta, en el Ayuntamiento, las alegaciones y alternativas técnicas que se vayan presentando ante éste. El Alcalde y el Secretario de la Corporación o funcionario a quien corresponda, deben dar inmediato conocimiento de dichas alternativas a los Concejales a medida que las mismas sean presentadas.

Se podrán presentar alternativas técnicas y alegaciones durante veinte días, contados desde la última publicación del edicto. Las proposiciones jurídico-económicas se presentarán durante los cinco días siguientes al vencimiento del plazo anterior. Estos plazos quedarán prorrogados, por veinte días adicionales, si durante los diez primeros de información pública, alguna persona se comprometiera a presentar una alternativa técnica sustancialmente distinta a la inicial y prestará caución de ello en la cuantía que reglamentariamente se determine. La prórroga se hará constar en el expediente, se anunciará en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y se comunicará a quienes, por desconocerla, presenten plicas prematuramente.

5. El acto de apertura de plicas se celebrará en la siguiente fecha hábil a la conclusión del plazo para presentarlas. De su desarrollo y resultado se levantará acta, bajo fe pública y ante dos testigos. Todas la actuaciones podrán ser objeto de consulta y alegación por los interesados durante los diez días siguientes al de apertura de plicas. Los competidores, durante este período, podrán asociarse uniendo sus proposiciones.

Artículo 47. Aprobación y adjudicación.

1. Concluidas las anteriores actuaciones el Ayuntamiento Pleno puede aprobar un programa definiendo sus contenidos por elección de una alternativa técnica y una proposición entre las presentadas, con las modificaciones parciales que estime oportunas.

2. El mismo acuerdo podrá adjudicar, motivadamente, la ejecución del programa aprobado en favor de quien hubiera formulado la proposición jurídico-económica y asumido la alternativa técnica más adecuada para ejecutar la actuación.

Se preferirá la alternativa que proponga un ámbito de actuación más idóneo u obras de urbanización más convenientes; la que concrete y asuma las más adecuadas calidades de obra para su ejecución; así como la proposición que se obligue a plazos de desarrollo más breves o a compromisos más rigurosos; la que preste mayores garantías efectivas de cumplimiento; la que comprometa su realización asumiendo, expresa y razonadamente, un beneficio empresarial más proporcionado por la promoción y gestión de la actuación; o la que prevea justificadamente, para unas mismas obras, un menor precio máximo para efectuarlas sin mengua de su calidad. Complementariamente se preferirá la proposición que oferte más incentivos, garantías o posibilidades de colaboración de los propietarios afectados por la actuación, para facilitar o asegurar su desarrollo, salvo que aquellos que pretendan arbitrar a costa del interés público.

3. La idoneidad de las obras de urbanización para el servicio público, las garantías y plazos de su ejecución, la proporcionalidad de la retribución del urbanizador y, complementariamente, la facilidad o celeridad con que éste pueda disponer del terreno necesario para urbanizar, serán los criterios en los que habrá de fundarse toda decisión pública sobre la programación, tanto la relativa a la modalidad gestión -directa o indirecta-, como a la elección del urbanizador y a la oportunidad misma de la programación.

4. El Ayuntamiento Pleno podrá rechazar razonadamente todas las iniciativas para ejecutar la actuación por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello, resolviendo la no programación del terreno o programarlo, sin adjudicación, optando por su gestión directa cuando ésta sea viable y preferible para los intereses públicos municipales.

Los acuerdos municipales en materia de programación deberán ser siempre expresamente motivados y concretarán, razonadamente, las prioridades públicas expresadas en los números anteriores, atemperándolas a las circunstancias propias de cada actuación. En todo caso, dichos acuerdos habrán de ser congruentes con las previsiones y actuaciones que se hubieran comunicado previamente a los proponentes, según los artículos 44 y 45, cuando las mismas hubieran suscitado la presentación de indicativas particulares o hubieran servido de bases orientativas con vistas a la selección entre iniciativas en competencia.

5. Cuando no resulte adjudicataria la persona que formuló alternativas, estudios o proyectos técnicos que, total o parcialmente, se incorporen al programa aprobado o sean útiles para su ejecución, el municipio garantizará el reembolso, por cuenta del urbanizador, de los gastos justificados de redacción de dichas alternativas, proyectos o estudios en favor de quien los realizó y aportó.

Asimismo, quien formule la alternativa técnica original que sirva de base para la aprobación del programa puede subrogarse en el lugar y puesto del adjudicatario particular elegido, asumiendo y garantizando los mismos compromisos, garantías y obligaciones impuestos a éste. La subrogación debe solicitarla al Ayuntamiento dentro de los diez días siguientes a ser notificado del acuerdo de adjudicación, entendiéndose ésta, entretanto, otorgada a título provisional.

No será de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el primer adjudicatario haya sido seleccionado atendiendo a las mayores posibilidades de colaboración de los propietarios afectados que hubiera ofrecido y garantizado.

6. El adjudicatario debe suscribir los compromisos, asumir las obligaciones y prestar las garantías correspondientes. No obstante, puede renunciar a la adjudicación si ésta supone compromisos distintos de los que él ofreció. La renuncia por otras causas, no justificadas, conlleva, en su caso, la pérdida de las garantías provisionales reguladas en el artículo 46.4 y la selección de un nuevo adjudicatario.

7. Aprobado el programa por el municipio se dará traslado de él a la Consejería competente en Urbanismo. Si el programa o los planes a cuyo desarrollo se refiera carecen de cédula de urbanización y ésta fuese necesaria, su aprobación municipal y adjudicación se entenderán provisionales y no legitimarán la ejecución de la actuación hasta la expedición de la cédula o, en su caso, hasta la aprobación definitiva del plan o programa correspondiente por dicha Consejería. Si el programa y los planes a cuyo desarrollo se refiera cuenta con cédula, así como en los casos de innecesariedad de ella previstos en los artículos 31.2 y 33.8, bastará la simple remisión de actuaciones para que proceda publicar su aprobación y adjudicación.

8. El plazo para que el Ayuntamiento Pleno resuelva sobre la aprobación y adjudicación de un programa es de cuarenta días desde la fecha en que fuera posible adoptar el acuerdo correspondiente.

El derecho a ejecutar un plan o programa se adquiere, por los particulares, en virtud de acto expreso que debe ser publicado. No obstante, cuando se presente una sola proposición particular solicitando la adjudicación, formalizada con todas las condiciones legalmente exigibles, y transcurra el plazo sin resolución expresa, el proponente podrá requerir al Ayuntamiento para que proceda directamente según lo dispuesto en los dos números precedentes.

Artículo 48. Simplificación del procedimiento a instancia de un particular.

1. Los particulares que formulen una alternativa técnica de programa y pretendan su ejecución, podrán obviar las actuaciones reguladas en el artículo 45 dando cumplimiento a lo siguiente:

  1. Depositarán una copia de la alternativa ante el Ayuntamiento, acompañada, en su caso, de los proyectos de planeamiento y gestión urbanística que la complementen.

  2. Protocolizarán la alternativa y los proyectos que la acompañen mediante acta, autorizada por Notario con competencia territorial en el municipio afectado.

  3. La expondrán al público con sus propios medios, publicando anuncios en la forma exigida para los edictos municipales por el artículo 46.3, si bien, antes de ello, deberán remitir los avisos regulados en ese mismo precepto. Estos y aquéllos expresarán claramente: El objeto y características esenciales de su iniciativa; la notaría donde estén protocolizados los documentos que la comprenden; los datos que permitan identificar el ejemplar depositado ante el Ayuntamiento; la advertencia de que, dentro del plazo de veinte días contados desde la publicación del último anuncio, cualquier persona podrá comparecer en dicha notaría para obtener copia del acta a que se refiere el precedente apartado B) o solicitar que se le exhiba la misma. Asimismo se hará constar la posibilidad de consultar en el Ayuntamiento las actuaciones derivadas de la documentación depositada en éste y de presentar ante él, para su incorporación a las mismas, tanto las alegaciones como alternativas técnicas que pretendan competir con la expuesta al público, así como proposiciones jurídico-económicas para ejecutar cualquiera de las alternativas.

2. Será de aplicación todo lo dispuesto en los números 2, 4 y 5 del artículo 46, con la salvedad de que el acto de apertura de plicas no tendrá lugar hasta que, una vez concluido el plazo para presentarlas, se acredite ante el Ayuntamiento el cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 1.C) anterior.

3. Si durante la exposición al público de una primera iniciativa del programa, alguien hubiera iniciado una segunda exposición de otra en competencia con aquélla, procederá la prórroga de plazos regulada en el artículo 46.4.

Artículo 49. Registro de programas y de agrupaciones de interés urbanístico.

1. Se establece el Registro de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico, integrado en la organización administrativa de la Consejería competente en Urbanismo.

2. La publicación de la aprobación definitiva de los programas exige su previa presentación ante este Registro. Esta, si el programa es de aprobación municipal, determinará los efectos previstos en el artículo 56 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local 7/1985, de 2 de abril.

3. Podrán registrarse como Agrupaciones de Interés Urbanístico las que cumplan todos estos requisitos:

  1. Tener por objeto competir por la adjudicación de un programa o colaborar con su urbanizador legal de forma convenida con él.

  2. Asociar a los propietarios de terrenos que representen más de la mitad de la superficie afectada por la iniciativa.

  3. Contar con poder dispositivo sobre los terrenos referidos en el apartado anterior y garantizar con ellos las obligaciones sociales.

    La afección de una finca a los fines y obligaciones de una agrupación de interés urbanístico tendrá carácter real y podrá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

  4. Haber reconocido el derecho a adherirse como asociado a favor de los terceros propietarios afectados por la iniciativa, en las mismas condiciones y con análogos derechos a los propietarios fundadores.

La constitución de Agrupaciones de Interés Urbanístico se otorgará en documento público al que se incorporen sus estatutos. Inscrito éste en el Registro antes regulado, la Agupación -si lo solicita- adquirirá personalidad jurídica pública. No obstante, se regirá por el derecho privado, salvo en lo referente a su organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con la Administración actuante.

4. Las inscripciones en el Registro sólo podrán ser denegadas por razones de ilegalidad manifiesta. La denegación de la inscripción de un programa -comunicada al Ayuntamiento- determinará los efectos previstos en el artículo 65 de la Ley estatal 7/1985, de 2 de abril.

Artículo 50. Régimen de adjudicación preferente.

1. El régimen de adjudicación preferente tiene por objeto fomentar la elaboración de iniciativas de programas por los particulares e incentivar su inmediata ejecución. Para su aplicación es imprescindible que quien lo solicite haya presentado una alternativa técnica de programa propia y original y que se ofrezca a ejecutarla en plazo inferior a tres años.

2. Se puede solicitar la adjudicación preferente en favor de:

  1. La proposición que se acompañe de alternativa técnica con proyecto de reparcelación, en condiciones de ser aprobado junto al programa, para todos los terrenos afectados, suscrito por sus propietarios.

  2. La proposición acompañada de proyecto de urbanización, susceptible de aprobarse junto al programa y refrendada o concertada con una Agrupación de Interés Urbanístico, cuyos estatutos y acuerdos sociales serán expuestos al público junto a la correspondiente alternativa.

3. Las iniciativas de programa que satisfagan los requisitos de los números anteriores tendrán preferencia en la adjudicación respecto a las que -sin cumplirlos- pretendan competir con ellas. Si concurren varias iniciativas que reclaman fundadamente la adjudicación preferente, tendrá preferencia la que se promueva para una sola unidad de ejecución -según delimitación ordenada por el planeamiento ya previamente vigente- respecto a la que pretenda abarcar un ámbito distinto o mayor. No obstante, si la alternativa de programa que reclame la adjudicación preferente conlleva propuestas complementarias de aprobación de otros planes o de modificación de los vigentes, se podrá adjudicar el programa a tercero que propugne desarrollar mejor alternativa de planeamiento.

Lo dispuesto anteriormente se entiende sin perjuicio de la potestad municipal de disponer las correcciones técnicas oportunas en el programa que se apruebe y de la obligación del adjudicatario de garantizar que quedarán realizadas -a cargo de la actuación si fuera preciso- las obras de acometida y extensión imprescindibles para conectar aquella, en lo que sea necesario, a las redes exteriores de infraestructuras de servicio.

4. No procederá la adjudicación preferente en aquellos ámbitos concretos de actuación para los que el planeamiento excluya la posibilidad de aplicar ese régimen, por haber reservado los terrenos para la gestión directa por la Administración o por haber previsto su posible desarrollo mediante expropiación o con el fin de suscitar necesariamente la competencia entre iniciativas que asuman la realización de mejoras especiales en la urbanización o mayores aportaciones al patrimonio municipal de suelo, para compensar proporcionadamente el mayor y singular aprovechamiento de los terrenos.

Artículo 51. Adjudicación conexa o condicionada.

Los programas se pueden aprobar condicionados a la efectiva realización de determinaciones propias de otras actuaciones previa o simultáneamente programadas, siempre que esté suficientemente garantizado el cumplimiento de aquellas condiciones conexas y se prevea una adecuada coordinación entre las respectivas actuaciones.

La adjudicación así condicionada impondrá las obligaciones económicas precisas para compensar a los afectados por la actuación más costosa con cargo a los de otras que se beneficien de aquella por concentrarse en la misma obras o sobrecostes de común utilidad.

El incumplimiento por el urbanizador principal de las condiciones que afecten al desarrollo de otra actuación conexa podrá dar lugar a la suspensión de ambos programas. El adjudicatario de un programa condicionado deberá comprometerse a asumir a su riesgo y ventura esa eventualidad, aunque podrá hacer reserva del derecho a subrogarse, llegado el caso, en el supuesto del urbanizador principal, con los requisitos establecidos en el artículo 29.11.

SECCIÓN II. PLANES QUE COMPLEMENTAN LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA PORMENORIZADA.

Artículo 52. Elaboración y tramitación de planes parciales, planes de reforma interior y estudios de detalle.

1. El régimen establecido en la Sección anterior para la elaboración, tramitación y aprobación de programas de actuación es igualmente aplicable a los planes parciales, planes de reforma interior y estudios de detalle de iniciativa municipal o particular, con las siguientes reglas especiales:

  1. Los promotores particulares pueden promover dichos planes de desarrollo de un programa del que sean adjudicatarios o compitiendo por su adjudicación para desarrollar, al menos, una de las unidades de ejecución del plan que promuevan.

    Sólo la Administración, de oficio, puede promover y aprobar esos planes con independencia y anterioridad respecto a los programas.

    Como excepción al párrafo anterior los estudios de detalle para suelo urbano, previstos en el plan general, puede promoverlos cualquier interesado.

  2. La exposición al público de estos planes se efectúa exhibiendo su documentación completa y no les son aplicables las reglas de los artículos anteriores relativas a la competencia entre proposiciones jurídico-económicas, si bien, cuando aquellos planes se tramiten junto a dichos programas, serán aplicables las referidas reglas, aunque sólo respecto a la adjudicación de estos últimos.

2. Corresponde al Ayuntamiento Pleno aprobar definitivamente los planes y programas mencionados en el número anterior, siempre que cuenten con cédula de urbanización o cuando ésta sea innecesaria según lo dispuesto en los artículos 31 y 33.8. El acuerdo aprobatorio municipal puede imponer las condiciones que estime más oportunas para el plan o programa, pero éstos no entrará en vigor, ni procederá publicar su aprobación, ni legitimación la ejecución de obras, en tanto no se expida la correspondiente cédula, cuando ésta sea legalmente exigible.

CAPÍTULO III.
TRAMITACIÓN Y APROBACIÓN DE PROYECTOS DE URBANIZACIÓN.

Artículo 53. Elaboración, tramitación y aprobación de los proyectos de urbanización.

Los proyectos de urbanización para actuaciones integradas se someterán al procedimiento de aprobación propio de los programas, salvo en lo relativo a la competencia entre iniciativas, respecto a lo que será de aplicación lo dispuesto en el artículo anterior. Será innecesaria la información pública separada cuando se tramiten junto a los programas o planes.

Los proyectos de urbanización de actuaciones aisladas se aprobarán por el Ayuntamiento por el procedimiento que dispongan las ordenanzas municipales.

Cuando se trate de proyectos de obra pública para mera reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino urbanístico del suelo, será innecesaria la exposición al público previa a su aprobación administrativa.

CAPÍTULO IV.
LOS CAMBIOS EN EL PLANEAMIENTO.

Artículo 54. Aprobación por la Generalidad de determinados planes o programas.

1. Cuando el Ayuntamiento Pleno considere oportuna la aprobación de un programa, plan parcial o de reforma interior que, precisando de cédula de urbanización según los artículos 31 ó 33.8, carezca de ella, lo aprobará provisionalmente y lo remitirá a la Consejería competente en materia de Urbanismo, para que ésta lo tramite con entera sujeción a lo dispuesto en el artículo 39 y dicte una de estas resoluciones:

  1. Si aprecia que el proyecto es conforme con la ordenación urbanística aprobada por los órganos de la Generalidad y puede obtener la cédula de urbanización, la otorgará, visándolo de conformidad con ella y lo devolverá al Ayuntamiento, entendiéndose definitivamente aprobado.

  2. Si el plan o programa comporta modificaciones de la ordenación urbanística aprobada por los órganos de la Generalidad resolverá sobre su aprobación definitiva, que podrá otorgar aun cuando dicho proyecto varíe las previsiones del planeamiento general.

2. Para aprobar planes o programas que modifiquen el planeamiento anteriormente aprobado por la Administración de la Generalidad se exigirá que cumplan las reglas siguientes:

  1. Las nuevas soluciones propuestas para la red estructural o primaria de reservas de suelo dotacional han de mejorar su capacidad o funcionalidad, sin desvirtuar las opciones básicas de la ordenación originaria, y deben cubrir y cumplir -con igual o mayor calidad y eficacia- las necesidades y los objetivos considerados en aquélla.

  2. Son modificables, mediante planes parciales o de reforma interior de aprobación municipal -con cédula de urbanización-, las determinaciones a las que se refiere el artículo 18.

    Son modificables mediante plan parcial o de reforma interior de aprobación autonómica las determinaciones de los apartados B), C), I) y J) del artículo 17.1.

  3. Estos planes deberán contener la documentación especial exigida por el artículo 28.

  4. La nueva ordenación debe justificar expresa y concretamente cuáles son sus mejoras para el bienestar de la población y fundarse en el mejor cumplimiento de los principios rectores de la actividad urbanística y de los estándares legales de calidad de la ordenación definidos por los artículos 17, 19, 20 y 22.

Artículo 55. Revisiones y modificaciones de los planes.

1. El cambio o sustitución de determinaciones en los planes y programas exige cumplir el mismo procedimiento legal previsto para su aprobación. Se exceptúan de esta regla las modificaciones autorizadas conforme a los artículos 12.E) o 54 de esta Ley y las que se produzcan por aplicación del artículo 20 de la Ley del Suelo No Urbanizable 4/1992, así como las que el propio plan permita efectuar mediante estudio de detalle de aprobación municipal.

2. Las determinaciones cuyo objeto sea realizable mediante una o varias declaraciones de interés comunitario de las reguladas en la Ley del Suelo No Urbanizable se aprobarán conforme a ésta, evitando establecerlas mediante modificaciones parciales de los planes.

3. Toda alteración de la ordenación establecida por un plan que aumente el aprovechamiento lucrativo privado de algún terreno o desafecte el suelo del destino público deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones públicas previstas respecto al aprovechamiento, sin aumentar éste en detrimento de la mejor realización posible de los estándares legales de calidad de la ordenación.

4. La modificación del plan que conlleve diferente calificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres anteriormente previstos, requiere previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo.

5. Las modificaciones de plan que clasifiquen como suelo urbano o urbanizable el que previamente fuera no urbanizable deben cumplir lo dispuesto en los números 1 y 3 de este mismo artículo y garantizar rigurosamente, con medidas análogas a las previstas en el artículo 30.2, la especial participación pública en las plusvalías que generen.

6. La modificación de planeamiento que venga a legalizar actuaciones urbanísticas irregulares exige previo informe favorable del Consejo Superior de Urbanismo y que la nueva ordenación satisfaga los principios rectores de la actividad urbanística, así como los estándares legales de calidad de la ordenación.

7. Los planes calificarán como suelo dotacional las parcelas cuyo destino efectivo precedente haya sido el uso docente o sanitario, salvo que, previo informe de la Consejería competente por razón de la materia, se justifique que es innecesario destinar el suelo a dichos fines, en cuyo caso se destinará a otros usos públicos o de interés social.

CAPÍTULO V.
EXPEDICIÓN DE LA CÉDULA DE URBANIZACIÓN.

Artículo 56. Procedimiento y competencia para otorgar las cédulas de urbanización.

1. La solicitud de cédula de urbanización se resolverá en el plazo de cuarenta días, previo informe autorizado por técnicos superiores al servicio de la Administración, entre los que uno, al menos, sea competente para dirigir la redacción de planes. Se podrá entender estimada a falta de resolución expresa.

La petición podrá efectuarla cualquier interesado acompañándola de una propuesta de actuación integrada -con el contenido regulado en el artículo 31- y del informe de las administraciones que resulten afectadas por la actuación en sus servicios públicos o bienes demaniales, cuando tal afección exista.

La cédula tendrá una vigencia de dieciocho meses. Mientras no se declare su caducidad se expedirán copias de ella a quien lo solicite sin necesidad de reproducir los trámites anteriores.

2. La cédula de urbanización se expedirá, en municipios de más de 50.000 habitantes, por el Alcalde, y, en los restantes casos, por la Consejería competente en Urbanismo. No obstante, por Decreto del Gobierno valenciano, se podrá delegar la competencia para expedirla a las mancomunidades, consorcios u otras entidades comarcales de entidad demográfica análoga a la antes expresada, que cuenten con medios técnicos adecuados, a las que los municipios, en ellas integrados, hayan encomendado el ejercicio permanente de competencias urbanísticas propias.

CAPÍTULO VI.
OTRAS DISPOSICIONES RELATIVAS A LOS PLANES.

Artículo 57. Suspensión de licencias y de acuerdos de programación.

1. Rige en la Comunidad Valenciana el contenido de los artículos 101 a 103 del texto refundido aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio Derogado por la Ley 6/1998, de 13 de abril., aunque -a tenor de su disposición final Derogado por la Ley 6/1998, de 13 de abril.- prevalece la aplicación de las siguientes reglas específicas:

  1. Los acuerdos de suspensión de licencias, para surtir su efecto, bastará que sean publicados en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana.

  2. La resolución por la que se convoca el período de información pública de los planes surtirá el efecto suspensivo de licencias que la Ley estatal asocia a la aprobación inicial de ellos, sin que sea preciso ni exigible que dicha resolución señale expresamente las áreas afectadas por la suspensión.

  3. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la suspensión tendrán derecho a ser indemnizados del coste oficial de los proyectos y a la devolución de los tributos y cargas satisfechas a causa de la solicitud, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento en que fue efectuada y resultará denegada por incompatibilidad con el nuevo planeamiento. Sólo en caso de existencia de cédula de garantía urbanística u orden de ejecución procederá, además, la indemnización de los demás perjuicios irrogados por el cambio de planeamiento.

  4. Cuando fuera estrictamente necesario para preservar la viabilidad de la ordenación a establecer por el plan en elaboración o tramitación, por Decreto del Gobierno valenciano, dictado previa audiencia o a solicitud del municipio afectado, y aunque éste ya hubiera agotado previamente los plazos de suspensión de licencias, se podrá suspender, total o parcialmente, la vigencia del planeamiento. La suspensión se mantendrá hasta la entrada en vigor del nuevo plan en elaboración o tramitación y el Decreto deberá establecer el régimen urbanístico aplicable transitoriamente en el municipio.

2. La suspensión de licencias implicará, también, la de acuerdos aprobatorios de nuevos programas en la zona afectada. Los programas ya aprobados y aún vigentes, antes de la suspensión de las licencias, no se verán afectados por ésta, salvo que, al acordarla, así se haga constar expresamente, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.

Artículo 58. Efectos de la aprobación de los planes.

1. Rigen en la Comunidad Valenciana los artículos 132 a 135 del texto refundido aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, y, además, son de aplicación las disposiciones complementarias de los siguientes números.

2. La vigencia de los planes es indefinida, salvo la de los programas, que será la que en ellos se establezca.

3. La aprobación definitiva de los programas lleva implícita la declaración de la utilidad pública o del interés social, a efectos de expropiación o de imposición forzosa de servidumbres, de los bienes, los derechos y los intereses patrimoniales legítimos cuya permanencia fuera incompatible con la realización de la actuación integrada en los términos previstos por la presente Ley y por el propio programa.

4. Los planes deberán especificar el uso previsto para cada reserva de suelo dotacional público (distinguiendo entre: Zona verde, deportivo-recreativo, educativo-cultural, asistencial, servicio administrativo, servicio urbano-infraestructuras, red viaria, aparcamiento y áreas peatonales). No obstante, la Administración podrá establecer en aquéllas cualquier uso dotacional público, ajustándose a las siguientes reglas:

  1. Mientras el plan no se modifique deberán dedicarse al uso o usos concretos en él previstos, las reservas dotacionales para zonas verdes, espacios libres de edificación sobre rasante, red viaria e infraestructuras aptas para el tránsito, el paseo, la circulación o el transporte de personas, vehículos, fluidos o señales.

  2. En los demás casos será posible la sustitución del uso dotacional previsto en el plan por otro igualmente dotacional público, destinado a la misma o distinta Administración pública, siempre que, previo informe favorable municipal en el primer caso se adopte acuerdo expreso y motivado por el órgano competente del ente titular o destinatario del terreno y en el segundo medie acuerdo entre las Administraciones interesadas.

5. Se pueden otorgar licencias para usos u obras provisionales, no previstos en el plan, siempre que no dificulten su ejecución ni la desincentiven. El otorgamiento requerirá previo informe favorable de la Consejería competente en Urbanismo, en municipios de población menor que 25.000 habitantes.

La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación.

6. Los planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación.

Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatible con sus determinaciones. En éstos se autorizarán las obras de reforma o mejora que permita el planeamiento.

Reglamentariamente se establecerá una regulación supletoria para los casos en los que el plan no haya previsto dichas determinaciones.

Artículo 59. Publicación, ejecutividad y entrada en vigor de los planes.

1. Los planes son inmediatamente ejecutivos, desde la mera publicación del contenido del acuerdo de su aprobación definitiva, pero sólo por lo que se refiere a la legitimación de expropiaciones para ejecutar las obras públicas en ellos previstas, así como a la clasificación del suelo y la sujeción de éste a las normas legales de ordenación de directa aplicación.

2. Los planes entran plenamente en vigor, a los quince días de la publicación de la resolución aprobatoria con transcripción de sus normas urbanísticas, conforme a la Ley estatal 7/1985, de 2 de abril, de la que será responsable el órgano editor del Boletín Oficial de la provincia tan pronto reciba el documento de la Administración que lo apruebe definitivamente. La publicación de la aprobación definitiva excusa su notificación individualizada.

Cuando se trate proyectos de urbanización, de programas o de planes a los que resulte imposible aplicar la regla anterior por carecer de normas urbanísticas, la entrada en vigor o su ejecutividad se produce con la publicación del acuerdo aprobatorio, en el que se hará constar esta circunstancia.

No obstante, las modificaciones y revisiones que tengan el alcance expresado en el artículo 55.6 no entrarán en vigor ni surtirán sus efectos, respecto al inmueble afectado, hasta que los aumentos de aprovechamiento que comporten sean íntegramente compensados -por su valor urbanístico- en favor de la Administración. Sólo se puede exceptuar la aplicación de esta regla, previo informe del Consejo Superior de Urbanismo, en favor de terceros adquirentes de buena fe o, si se trata de viviendas, atendiendo a la reducida capacidad económica de los residentes.

3. Es improcedente publicar la aprobación definitiva municipal hasta que obre copia diligenciada del plan, programa o proyecto en la Consejería competente en Urbanismo.

4. La publicación a la que se refieren los números anteriores ha de efectuarse:

  1. En el Boletín Oficial de la provincia cuando se trate de planes, programas aprobados por el Ayuntamiento o que contengan normas urbanísticas.

  2. En el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana, cuando se trate de instrumentos aprobados por los órganos de ésta, salvo que contengan normas urbanísticas, en cuyo caso se procederá conforme al apartado precedente, aunque adicionalmente se publicará una reseña del acuerdo aprobatorio en dicho Diario Oficial. La publicación de los planes de acción territorial se efectuará siempre en el mencionado diario.


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