Derecho legislación y leyes inmobiliarias

Legislación Inmobiliaria Española

Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística.

TÍTULO PRELIMINAR.
DISPOSICIONES GENERALES.

CAPÍTULO I.
LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA Y SUS PRINCIPIOS RECTORES.

Artículo 1. La actividad urbanística.

1. La actividad urbanística regulada en la presente Ley es una función pública que tiene por objeto la ordenación, la transformación y el control de la utilización del suelo, incluidos su subsuelo y vuelo. Su desarrollo habilita el ejercicio de cuantas facultades sean precisas para la eficaz realización del interés colectivo en los siguientes aspectos:

  1. El planeamiento urbanístico, que ordena y proyecta el destino de los terrenos, su utilización y las construcciones en ellos previstas, así como las acciones públicas o privadas precisas para que se cumplan sus previsiones, atendiendo a las necesidades de la población.

  2. La formulación y el permanente desarrollo de una política reguladora del mercado inmobiliario, especialmente mediante la constitución de patrimonios públicos de suelo y la realización o el fomento de viviendas sociales, ya sea mediante operaciones de edificación o de rehabilitación o mediante la vinculación urbanística de los inmuebles a ese destino.

  3. El cumplimiento de la función social del derecho de propiedad y de los demás derechos sobre bienes inmuebles, según su régimen urbanístico.

  4. La definición, reserva y protección, así como la obtención, el acondicionamiento y la gestión del suelo dotacional público, entendiendo como tal el que haya de servir de soporte a cualesquiera servicios públicos o usos colectivos, como infraestructuras y viarios, plazas y espacios libres, parques y jardines o centros públicos de toda finalidad.

  5. La determinación de las condiciones en que ha de ejecutarse la urbanización y edificación, destino y conservación de los terrenos, edificios e instalaciones.

  6. La intervención preventiva de los actos de transformación, utilización o conservación del suelo y de su vuelo y subsuelo.

  7. La protección del patrimonio arquitectónico y del ambiente y el paisaje, urbano o rústico, conforme a la percepción y vivencia colectivas de los mismos.

  8. La tutela de la legalidad urbanística y las sanciones por su incumplimiento.

  9. La participación pública en las plusvalías generadas por la actividad urbanística y la entera gestión de su organización adminsitrativa y de sus repercusiones económicas al servicio de los fines que le son propios.

2. Son fines propios de la actividad urbanística y principios rectores de su desarrollo los enunciados en los artículos 45, 46 y 47 de la Constitución.

Artículo 2. Régimen de ejercicio de las potestades urbanísticas.

1. Para la mejor realización de los principios rectores de la actividad urbanística, corresponderá a la Administración de la Generalidad y a la Administración Local, dentro de sus respectivas competencias legales, definir, en cada momento, la política urbanística que se expresará en la elaboración y aprobación de los planes y programas, así como en su revisión o modificación.

2. Las potestades urbanísticas y, en particular, la de planeamiento se ejercerán con el fin de asegurar un entorno ambiental, rural o urbano, adecuado al desarrollo de la persona, cuya calidad de vida y su derecho a disfrutar de una vivienda digna, así como de los espacios y construcciones constitutivos del patrimonio cultural colectivo, determinarán todas las decisiones públicas respecto a la utilización de los terrenos y las características de las construcciones.

3. La satisfacción de derechos e intereses patrimoniales legítimos se producirá de acuerdo con las leyes, sin interferir o supeditar el desarrollo normal de la actividad urbanística, ni desviar la potestad de planeamiento de los fines que le son propios, establecidos en el número 2 anterior.

4. Es legítimo el tratamiento urbanístico diferenciado de terrenos susceptibles, en principio, de ordenación o actuación análoga, cuando aquél tenga por finalidad impedir una indebida o disfuncional concentración de usos o actividades o la abusiva reiteración de idénticas soluciones técnicas y, también, cuando venga determinado por cambios explícitos de orientación en las políticas de planificación y programación propias de la actividad urbanística.

5. La Ley reconoce a las personas privadas la facultad de redactar y promover proyectos de planes o programas en los casos previstos en la misma. No obstante, excede de su derecho obtener una concreta clasificación, sectorización, calificación o programación o que éstas se establezcan por conveniencia particular.

Artículo 3. Normas de aplicación directa.

1. Las construcciones habrán de adaptarse al ambiente en que se sitúen.

2. Las construcciones emplazadas junto a edificios de carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional, han de armonizar con ellos, aun cuando en su entorno sólo haya uno con esas características.

3. No se permitirá que la situación o las dimensiones de los edificios, los muros, los cierres, las instalaciones, el depósito permanente de elementos y materiales o las plantaciones vegetales, rompan la armonía del paisaje rural o urbano tradicionales, o desfiguren su visión.

4. Mientras no exista Plan que lo autorice, no puede edificarse con altura superior a dos plantas medidas en cada punto del terreno natural, sin perjuicio de la demás limitaciones aplicables. Cuando se trate de solares enclavados en núcleos o manzanas edificadas en más de dos terceras partes, sólo se autorizarán alturas que no rebasen ni la de los edificios de mayor antigüedad, ni la media de las existentes en el tramo de calle, correspondiente a la manzana, a la que deba dar frente la nueva construcción.

CAPÍTULO II.
LA COMPETENCIA URBANÍSTICA Y SUS FORMAS DE GESTIÓN.

Artículo 4. Las competencias urbanísticas.

La Generalidad y los municipios comparten la responsabilidad de la actividad urbanística, según determina esta Ley. Corresponden a los municipios, además de las competencias urbanísticas que la Ley les atribuya las que no estén expresamente atribuidas a la Generalidad.

Las competencias urbanísticas se ejercerán en coordinación con las atribuidas por la Ley para la gestión de otros intereses públicos específicos cuya realización requiera ocupar o transformar el territorio y afectar el régimen de utilización del suelo. La ordenación urbanística deberá facilitar el desarrollo de las distinta acciones administrativas resolviendo la integración espacial de las necesidades públicas y privadas.

Artículo 5. Gestión de la actividad urbanística e intervención de los particulares.

1. La gestión de la actividad urbanística se desarrollará en cualquiera de las formas autorizadas por la legislación reguladora de la Administración actuante, salvo previsión específica de esta Ley. En todo caso, las facultades que supongan ejercicio de autoridad se ejercerán siempre en régimen de derecho Público y de gestión directa.

2. Los propietarios y titulares de derechos sobre bienes inmuebles intervendrán en la gestión de la actividad urbanística conforme a lo previsto en esta Ley.

3. Los poderes públicos deben suscitar la participación de la iniciativa privada en el desarrollo urbanístico, respetando la libre concurrencia de los particulares que promuevan actuaciones con esa finalidad y fomentando, especialmente, la colaboración activa de la pequeña y mediana empresa en la gestión de la actividad urbanística.

Artículo 6. La ejecución del planeamiento y sus formas de actuación.

1. Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne la ordenación urbanística, estén además urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el Plan. Para que las parcelas tengan la condición de solar se exigirá su dotación, al menos, con estos servicios:

  1. Acceso rodado hasta ellas por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías a las que den frente.

    No justifican la dotación de este servicio, ni las rondas perimetrales de los núcleos urbanos, respecto de las superficies colindantes con sus márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de dichos núcleos entre sí, salvo en sus tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo urbano, hacia el interior del mismo.

  2. Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficientes para la edificación prevista.

  3. Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado.

    No justifica la dotación con este servicio la evacuación a acequias o fosas sépticas, salvo que el Plan autorice éstas últimas en casos excepcionales y en condiciones adecuadas, para zonas de muy baja densidad de edificación.

  4. Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías a que dé frente la parcela.

2. La actividad urbanística de ejecución del planeamiento se realiza en uno de estos dos regímenes: Actuaciones Aisladas o Actuaciones Integradas.

3. Se considera Actuación Integrada la obra pública de urbanización conjunta de dos o más parcelas, realizada de una sola vez o por fases, conforme a una única programación.

El Plan preverá la ejecución de Actuaciones Integradas en aquellos terrenos que pretenda urbanizar y cuya conexión a las redes de servicio existentes:

  1. Exija producir dos o más solares simultáneamente transformando suelo que tenga pendiente la implantación de servicios, o

  2. Requiera ocupar un terreno de dimensiones iguales o mayores a las reguladas en el artículo 20 de la Ley del Suelo No Urbanizable, de la Generalidad, con el fin de transformarlo produciendo uno o vario solares, o

  3. Se estime más oportuno ejecutar mediante Actuaciones Integradas para asegurar una mayor calidad y homogeneidad en las obras de urbanización.

4. Las parcelas sujetas a una Actuación Integrada serán solar cuando, además de contar con los servicios expresados en el número 1 anterior, estén ejecutadas las infraestructuras mínimas de integración y conexión de la Actuación con su entorno territorial, estipuladas al programar aquélla.

5. Actuación Aislada es la que tiene por objeto una sola parcela y supone su edificación, así como, en su caso, la previa o simultánea urbanización precisa para convertirla en solar conectándola con las redes de infraestructuras y servicios existentes e inmediatas.

El Plan, siempre que respete las limitaciones impuestas por el número 3 anterior, podrá prever la ejecución de Actuaciones Aisladas para completar la urbanización de los terrenos que estime oportuno y preferible someter a este régimen, cuando ello sea posible sin menoscabo de la calidad y homogeneidad de las obras de infraestructura correspondiendo. En particular, el Plan podrá prever que se complemente mediante Actuaciones Aisladas la urbanización parcialmente existente en manzanas o pequeñas unidades urbanas equivalentes donde, al menos, alguna de sus parcelas características ya sea solar.

6. El Plan también preverá su ejecución mediante Actuaciones Aisladas en los solares que no precisen de ninguna obra de urbanización por existir ya ésta de forma completa, salvo que su dotación de servicios urbanísticos sea contradictoria con el nuevo destino del suelo previsto por el planeamiento o insuficiente o inadecuada para servir a los nuevos aprovechamientos resultantes de su ordenación.

Los terrenos cuya condición de solar decaiga por obsolescencia o inadecuación de su urbanización, se sujetarán:

  1. Al régimen de Actuaciones Integradas, cuando sea preceptivo o conveniente según la disposiciones anteriores.

  2. Al régimen de Actuaciones Aisladas, si ello no se opone a lo dispuesto en el número 3 y, demás, fuera más oportuno para ejecutar las obras de reforma interior, mejora o saneamiento correspondientes.

  3. Al régimen general de las obras públicas o al de fuera de ordenación cuando, excepcionalmente, la nueva ordenación pretenda desvincular el terreno de proceso urbanizador existente y lo clasifique como suelo no urbanizable.

Artículo 7. Formas de gestión de las actuaciones.

1. La gestión de las Actuaciones Aisladas puede ser pública o privada. Los particulares están habilitados para llevarlas a cabo, salvo prohibición o contravención de la ordenación urbanística.

2. La ejecución de las Actuaciones Integradas es siempre pública, correspondiendo a la Administración decidir su gestión directa o indirecta. Se considera que una Actuación es de ejecución directa por la Administración, cuando la totalidad de las obras e inversiones que comporta son financiadas con fondos públicos y gestionadas por los órganos o empresas de la Administración.

La gestión es indirecta cuando la Administración delega la condición de Agente urbanizador adjudicándola en favor de una iniciativa empresarial seleccionada en pública competencia.

3. Los Ayuntamientos podrán agruparse en entidades supramunicipales comarcales para la gestión de Actuaciones Aisladas o Integradas.

CAPÍTULO III.
LA CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO.

Artículo 8. Clases de suelo.

1. La clasificación urbanística del suelo la constituye y confiere el Plan y sólo éste podrá establecerla, mantenerla o modificarla.

2. El Plan clasifica el suelo en alguna de siguientes clases: Urbano, urbanizable y no urbanizable.

3. El suelo no urbanizable se clasificará respetando lo dispuesto en la Ley del Suelo No Urbanizable, 4/1992, de la Generalidad.

4. El Plan clasificará como suelo urbano y urbanizable los terrenos que, por convenir a su modelo territorial, se pretendan mantener o incorporar dentro del proceso de urbanización, con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 9. Clasificación del suelo urbano y urbanizable. Finalidad y criterios de distinción entre ambos.

1. La clasificación de los terrenos como suelo urbanizable tiene por objeto someterlos al régimen de ejecución de Actuaciones Integradas. Los terrenos en que éstas estén previstas por el planeamiento tendrán la consideración de suelo urbanizable.

2. La clasificación de los terrenos como suelo urbano tiene por objeto posibilitar su desarrollo urbanístico preferentemente mediante Actuaciones Aisladas. Los terrenos en que éstas sean previstas por el Plan se entenderán clasificados como suelo urbano.

No obstante, a los solos efectos de la valoración de inmuebles y derechos, los solares que decaigan de esta condición se tasarán como suelo urbano, aunque sean clasificados de otro modo, cuando su propietario acredite haber consolidado dicha condición de solar, lícita y efectivamente, en regular desarrollo de la ordenación urbanística anterior. Dicha acreditación se presumirá, salvo prueba en contrario, cuando sea público y notorio que el terreno tuvo históricamente la condición de solar -definida en el artículo 6- de forma manifiesta.

Artículo 10. Clasificación y programación del suelo urbanizable.

La clasificación como suelo urbanizable supone la mera aptitud de los terrenos para su urbanización, previa programación de los mismos. Hasta que se apruebe el programa para el desarrollo de la correspondiente Actuación Integrada quedarán sujetos al régimen propio del denominado suelo urbanizable no programado, regulado en la disposición adicional segunda de la Ley del Suelo No Urbanizable, de la Generalidad.

Artículo 11. Incidencia de la actividad urbanística en el suelo no urbanizable.

Los Planes podrán prever y ordenar reservas de suelo dotacional en suelo no urbanizable cuando sea conveniente para el mejor servicio público, pero la ejecución de infraestructuras de finalidad urbanizadora, en esta clase de suelo, quedará restringida a los casos previstos por la Ley del Suelo no Urbanizable de la Generalidad y sujeta a los requisitos que en ella se establezcan.


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